TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: ADMINISTRADORA DORTA C.A, inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 1º de Noviembre de 1984, bajo el N° 57, Tomo 24-A.

DEMANDADA: ESTHER YSAURA SALAS MORENO, venezolana, mayor de edad y titular de este domicilio titular de la cédula de identidad N° 3.250.257.
APODERADO
DEMANDANTE: JUDITH DE GUARAPO, y MILAGROS RAMOS, abogados en ejercicio de su profesión e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 37.043, y 37.042.
DEFENSOR
AD-LITEM
DEMANDADO: Jorge Enrique Dickson Urdaneta, abogado en en ejercicio de su profesión e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.595, en su carácter de Defensor Ad-Litem.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: AP31-V-2005-000108

- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 07 de Marzo de 2005 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este circuito judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo a este Juzgado.
Por auto de fecha 11 de Marzo de 2005, se admitió y se libró la compulsa de Ley ordenando el emplazamiento de la demandada, ciudadana Esther Ysaura Salas Moreno, para que compareciera ante este Tribunal el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a dar la contestación a la demanda.
En fecha 22 de Abril de 2005, comparece el ciudadano Tonis Aguilar, alguacil adscrito a este circuito judicial, y mediante diligencia expone que en fecha 31 de Abril de 2005, siendo las ocho y treinta de la mañana (8:30 a.m.) se trasladó a la dirección de la parte demandada a los fines de su citación no logrando la misma, en virtud que fue informado que la ciudadana Esther Ysaura Salas Moreno, parte demandada en el presente juicio había fallecido, por lo que procedió a consignar la respectiva compulsa sin firmar.
En fecha 23 de Marzo de 2006, comparece la abogada Judith Ramos, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consigna copia certificada, constante de un (01) folio útil del acta de defunción signada con el Nº 899, de la ciudadana Esther Ysaura Salas Moreno, parte demandada en el presente juicio, y solicitó al Tribunal librar compulsa de Ley a los ciudadanos Shadizar Salas y Luis Salas, en su carácter de herederos.
En fecha 28 de marzo de 2006, el Tribunal mediante auto, ordena la citación de los sucesores conocidos y desconocidos de la parte demandada, mediante edicto, para que comparecieran por ante este Juzgado, a darse por citados, dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la última publicación, consignación y fijación que del edicto se hiciere.
En fecha 31 de Julio de 2006, comparece la abogada Judith Ramos, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia consigna la publicación de prensa del edicto librado por este Juzgado en fecha 28 de mayo de 2006, y debidamente publicados.
En fecha 03 de agosto de 2006, la abogada María Jazmín Urbina Lemos, en su carácter de Secretaria Titular de este Juzgado para esa fecha, dejó constancia de haber fijado en la Cartelera del Tribunal el Edicto librado en fecha 28 de marzo de 2006, y de haberse dado cabal y fiel cumplimiento a las formalidades correspondientes a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de Noviembre de 2006, el Tribunal, a solicitud de parte, decreta auto mediante el cual designó como defensor ad-litem de la parte demanda al ciudadano Jorge Dickson, ordenando su notificación, para que compareciera por ante este Juzgado dentro de los Dos (02) días de Despacho siguiente a la constancia en auto de su notificación, a dar su aceptación o excusa al cargo en referencia o en el primero de los casos prestare el juramento de Ley correspondiente.
En fecha 24 de noviembre de 2006, el defensor ad-litem designado aceptó el cargo recaído en su persona, y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo.
En fecha 06 de diciembre de 2006, compareció la abogada Judith Ramos, abogada en ejercicio de su profesión y solicita al Tribunal mediante auto de un nuevo lapso para que el defensor judicial se juramente nuevamente, en virtud del que el mismo había prestado el juramento de Ley, fuera del lapso fijado por este Juzgado, el cual fue acordado en el auto de fecha 19 de diciembre de 2006.
En fecha 21 de diciembre de 2006, comparece el ciudadano Jorge Dickson, en su condición de Defensor Judicial y dentro del lapso fijado acepta el cargo recaído en su persona y presta el juramento de Ley correspondiente.
En fecha 19 de Marzo de 2007, comparece el Alguacil Franscico Javier Abreu, y consigna recibo de citación debidamente firmado por el Defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 21 de Marzo de 2007, comparece por ante este Tribunal el abogado Jorge Dickson, abogado en ejercicio de su profesión e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.595, en su carácter de Defensor Ad-litem en el presente juicio y consignó escrito de contestación al fondo de la demanda.
En fecha 28 de Marzo de 2007, comparece la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas por este Juzgado en fecha 21 de Marzo de 2007.
Estando dentro de la oportunidad de dictarse sentencia, establecida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y, al efecto observa:

- II -
-MOTIVA-
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Manifiesta la parte actora en su escrito libelar que en fecha 20 de Diciembre de 1988, se celebró un contrato de arrendamiento privado como arrendadora con la demandada, teniendo por objeto el inmueble constituido por un apartamento para vivienda identificado con el Nº 11, ubicado en el edificio denominado Marnina, en la avenida San Martín Municipio Libertador del Distrito Capital. Señala la actora que en dicho contrato ambas partes establecieron las fijaron como canon de arrendamiento la cantidad de quinientos ochenta y tres Bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs.583,35) mensuales y que la arrendataria aceptó pagar el último día de cada mes, es decir, por mensualidades vencidas, asimismo señala que dicho canon de arrendamiento fue modificado por acuerdo entre las partes, por lo que el canon de arrendamiento para la fecha de la interposición de la demanda era de ciento un mil doscientos cincuenta Bolívares (Bs. 101.250,00) mensuales, que igualmente se estipuló que la falta de pago de una (1) sola mensualidad dentro de los cinco (05) días siguientes a su vencimiento, es causa suficiente para que la arrendadora pueda solicitar la resolución del contrato y exigir la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones que le fue entregado al inicio del arrendamiento, sin perjuicio de exigir igualmente los daños y perjuicios ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬que se hayan ocasionado y la pensión o pensiones de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose hasta el logro de la definitiva entrega del inmueble, contemplando que la vigencia de dicho contrato es de un (01) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, el cual entro en vigencia el 11 de enero de 1989. Señala el apoderado actor que la cláusula Décima Sexta, establece que la falta de cumplimiento por parte de el Arrendatario de cualquiera de las obligaciones que asume dará derecho a la Arrendadora a exigir judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de reclamar los daños y perjuicios ocasionados, siendo por cuenta del el arrendatario el pago de los gatos extrajudiciales y costas procesales que se ocasiones y en virtud que la ciudadana Esther Ysaura Salas Moreno, ha dejado de pagar a su representada el canon de arrendamiento de los meses Diciembre del año 2004, Enero y Febrero de 2005, que han debido pagarse, por mensualidades vencidas según lo estipulado en el contrato, por lo que le adeuda a su representada la cantidad de Trescientos Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.303.750,00), incumpliendo de manera manifiesta lo pautado en las cláusulas segunda y cuarta del contrato de arrendamiento objeto de marras, fundamentando la demanda en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con concordancia con lo establecido en las normas contempladas en el Código Civil artículo 1.167, solicitando la Resolución de Contrato de Arrendamientos, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello y a la entrega material del inmueble objeto del referido contrato, libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones que lo recibió, estimando la presente demanda en la cantidad de Trescientos Tres Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 303.750,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Por su parte la demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, a través de su defensor ad-litem, niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su representada por no constar con pruebas fehacientes los hechos narrados en la demanda y por ser improcedentes las consecuencias jurídicas que de ellos se pretende deducir.
Niega la parte demandada que su representada haya dejado de pagar las pensiones de arrendamiento que comprenden los meses de diciembre de 2004, enero y febrero de 2005, a razón de Bs. 101.250,00.
Expresa el defensor judicial que investigó ante el Tribunal de Municipio autorizado para recibir consignaciones arrendaticias, pero dado que el sistema para el público es manual y poco actualizado, no obtuvo resultados; reservándose obtener dicha información en el lapso probatorio.
En fecha 28 de marzo de 2007, abierto el juicio a pruebas compareció la apoderada judicial de parte actora abogada Judith Ramos, y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal, mediante auto de fecha 29-03-2007.

DE LOS DOCUMENTOS PROBATORIOS CONSIGNADOS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN

La parte actora conjuntamente con su escrito libelar consigna los siguientes documentos:
• Cursante a los folios 13 y 14, corre inserto contrato de arrendamiento celebrado entre la Administradora Dorta C.A, y la ciudadana Esther Ysaura Salas Moreno, el cual tuvo como objeto un apartamento ubicado en la avenida San Martin Parroquia San Juan Apto Nº 11 Edificio Marnina, para uso de vivienda, y en virtud de que dicho documento no fue impugnado ni tachado de falsedad en su oportunidad legal, se le tiene como fidedigno y en consecuencia es ampliamente apreciado por este tribunal en cuanto al valor probatorio que de el emana, de conformidad con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.363, 1359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
• Cursante a los folios 15 al 16, marcados con las letras “c” “D” y “E”, Nos 200412000098, 200501000099 y 200502000099, recibos de Alquiler, Luz y Agua, este Tribunal observa que dichos recibos carecen de sello y firma por lo que mal podría este Juzgador, darle valor probatorio alguno, por no cumplir con requisitos exigidos en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no ser un documento que emane de la parte a quien se le opone, por lo que el mismo es desechado. Así se establece.-

Así las cosas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
De igual forma, el artículo 1.354 del Código Civil, nos dice: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Esta última norma supra transcrita, establece la carga probatoria de las obligaciones tanto por parte de quien pida la ejecución de una determinada obligación, como por parte de quien se pretenda libertado de la misma, de ello se infiere que el accionante deberá probar la existencia de la obligación exigida y el demandado deberá probar el pago de la misma o los hechos que dieron origen a la extinción de dicha obligación si fuere el caso. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del vínculo contractual en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.
Ahora bien, en el presente caso la parte actora alega la existencia de una relación jurídica contractual, consistente en una relación arrendaticia, es decir, que tuvo por objeto el arriendo de un bien inmueble. La existencia de la relación arrendaticia entre las parte quedó plenamente demostrada por lo que la parte demandada tenía la carga de probar que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Así se establece.
Por otra parte, la actora señaló en su escrito libelar que el canon de arrendamiento señalado en el contrato de arrendamiento (esto es de Bs.583,35 mensuales), había sido aumentado de común acuerdo con la demanda, cuestión que al haber sido negada y contradicha por el defensor ad-litem, debía ser probada por la actora, cosa que no hizo. Es por lo anterior que debe tenerse que el canon de arriendo mensual es el estipulado en el contrato, esto es, quinientos ochenta y tres bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs.583,35). Así se establece.
En este orden de ideas, importante es señalar que, de conformidad con la cláusula Segunda del contrato de arriendo la parte demandada se obligó a cancelar el canon de arrendamiento el último de cada mes. Por otra parte, una de las obligaciones principales del arrendatario de conformidad con numeral 2° del artículo 1.592 del Código Civil es precisamente pagar el canon de arrendamiento en los términos pactados.
Por otra parte el artículo 1.159 establece la fuerza obligatoria de los contratos al darles fuerza de ley; y el artículo 1.264 establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
Aunado a lo anterior, los contratos deben ser ejecutados de buena fe, de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil.
Todo lo anterior nos lleva a la conclusión que en el presente caso, los herederos de la parte demanda no dieron fiel cumplimiento a sus obligaciones contractuales, las cuales asumieron por sucesión hereditaria a la muerte de la difunta Esther Ysaura Salas Moreno.Es por todo ello, que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se establece.-
En relación a los daños y perjuicios reclamados por la actora, se observa que en aplicación de la cláusula décimo quinta del contrato de arriendo la misma asciende a la suma de tres cánones de arrendamiento, y como quedó establecido que el cánon de arriendo mensuales era de (Bs. 583,35), la aplicación de la cláusula penal nos arroja un total de MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.1.750,05), a los cuales deben ser condenados los herederos de la demandada. Así se decide.-
- III -
- DISPOSITIVA -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por acción de Resolución de Contrato intentara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DORTA, C.A. en contra de la ciudadana ESTHER YSAURA SALAS MORENO, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DORTA, C.A. y la ciudadana ESTHER YSAURA SALAS MORENO de fecha 20 de Diciembre de 1.988; el cual tuvo por objeto el siguiente bien inmueble: un apartamento para vivienda identificado con el Nº 11, ubicado en el edificio denominado Marnina, en la avenida San Martín Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Como consecuencia de haber sido declarada terminado el contrato que vinculaba a las partes, se condena a los herederos de la ciudadana ESTHER YSAURA SALAS MORENO a realizar la entrega material, real y efectiva del inmueble identificado en el punto primera de la dispositiva de este fallo, a la parte actora, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió. TERCERO: En virtud de la indemnización convenida por las partes en su Décima Quinta, se condena a los herederos de la ciudadana ESTHER YSAURA SALAS MORENO a pagar a la parte actora la cantidad de MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.1.750,05), por concepto de cláusula penal arrendaticia; CUARTO: Dado el carácter de esta decisión, no hay expresa condenatoria en costas procesales. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de Abril del año Dos Mil Siete (2.007). Años 196º de la Independencia y 148º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las tres y veinte (03:20 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de doce (12) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-
Exp. AP31-V-2005-000108