República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Elpidio Ramón Matute Páez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.852.075. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Luis Fernando García, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.142. PARTE DEMANDADA: Helen Margaret Fuentes Tovar, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 12.057.091, aún sin representación judicial acreditada en autos. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. En fecha 09.04.2007, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, el escrito libelar contentivo de la acción resolutoria ejercida por el ciudadano Elpidio Ramón Matute Páez, en contra de la ciudadana Helen Margaret Fuentes Tovar, sobre el contrato verbal de arrendamiento pactado el día 01.04.2004, el cual tiene como objeto un bien inmueble ubicado en el Barrio Ramón Brazón, Vuelta de Caiza, kilómetro 15 de la antigua carretera Petare-Guarenas, Estado Miranda, en virtud de la alegada falta de pago del canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2006, así como la alegada necesidad de la hija del demandante de ocupar la cosa arrendada. En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la demanda interpuesta, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - ANTECEDENTES El ciudadano Elpidio Ramón Matute Páez, debidamente asistido por el abogado Luis Fernando García, en el escrito libelar continente de su pretensión, sostuvo lo siguiente: Que, es propietario de una vivienda situada en el Barrio Ramón Brazón, Vuelta de Caiza, kilómetro 15 de la antigua carretera Petare-Guarenas, Estado Miranda, según contrato de venta autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, en fecha 30.11.2000, bajo el Nº 85, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que, en fecha 01.04.2004, pactó con la ciudadana Helen Margaret Fuentes Tovar, para que ocupara el citado inmueble en calidad de arrendataria, no firmándose contrato alguno, pero que desde esa fecha no cancela correctamente la cantidad mensual de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo). Que, el pasado mes de noviembre de 2006, le informó a la arrendataria sobre la necesidad que tiene su hija Isabel Angélica Matute Valladares, de ocupar el inmueble arrendado, por tener problemas con su cónyuge y quedar sin vivienda con sus dos (02) hijos de 11 y 6 años de edad, así como que desde el pasado mes de diciembre, no cancela el canon de arrendamiento acordado. Fundamenta su pretensión en los literales (a) y (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.159, 1.592 ordinal 2º, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Por lo anterior, procedió a demandar la resolución del contrato verbal de arrendamiento, para que la arrendataria entregase el bien inmueble arrendado, así como reclamó el pago de la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por el accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido arraigada constitucionalmente como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, el derecho de acción es conferido por la Constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que esa reclamación sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión deducida por cada una de las partes la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita el derecho de acción. De modo que, la demanda puede ser definida como “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el accionante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos procesales idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas acciones que el Legislador proveyó para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Elpidio Ramón Matute Páez, en contra de la ciudadana Helen Margaret Fuentes Tovar, se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato verbal de arrendamiento pactado el día 01.04.2004, el cual tiene como objeto un bien inmueble ubicado en el Barrio Ramón Brazón, Vuelta de Caiza, kilómetro 15 de la antigua carretera Petare-Guarenas, Estado Miranda, en virtud de la alegada falta de pago del canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2006, así como la alegada necesidad de la hija del demandante de ocupar la cosa arrendada. Al respecto, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé que: “Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la norma jurídica anteriormente citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados, de manera pues que no era factible para el accionante exigir la resolución del contrato verbal de arrendamiento pactado el día 01.04.2004, ya que bajo ese supuesto la ley proveyó al desalojo. Siendo así, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Antonio García García, caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que no resultaba dable para el accionante ejercer la acción resolutoria a la cual alude el artículo 1.167 del Código Civil, con el objeto de terminar los efectos que dimanan del contrato verbal de arrendamiento pactado el día 01.04.2004, en virtud de la alegada falta de pago del canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2006, así como la aducida necesidad de su hija de ocupar la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción idónea y eficaz para satisfacer su petición viene a ser el desalojo, lo que motiva a este Tribunal a declarar la inadmisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a derecho de la misma. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por el ciudadano Elpidio Ramón Matute Páez, en contra de la ciudadana Helen Margaret Fuentes Tovar, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los literales (a) y (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de abril del año dos mil siete (2007).- Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.- El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Asunto Nº AP31-V-2007-000364