TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 149°

PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA ARAGÓN C.A., (ADARCA), inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha once (11) de diciembre del año mil novecientos cincuenta y nueve (1959), bajo el Nº 73, Tomo 38-A, cuya última modificación fue registrada el 16-2-1996, bajo el Nº 44, Tomo 33-A Pro.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA; Lorenzo Fernández Gómez, Carlos E. Fernández González, Rafael Aneas Rodríguez, Miguel Pepe Damiano, Vaness Rosales Pedroza y Herminia Torres G, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 3.396, 19.742, 19.651, 19.741, 73.634 y 98.412 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANDRÉS ROQUEBRUN ACEVEDO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 77.151.

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Macarena Sánchez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.411.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha 24 de septiembre del año próximo pasado.

En la señalada fecha, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de cánones, incoara la sociedad mercantil Administradora Aragón C.A. (ADARCA), contra el ciudadano Andrés Roquebrun Acevedo, declarándola sin lugar, al considerar que el contrato se indeterminó, siendo improcedente la acción de resolución de contrato, debiendo accionarse el desalojo con base en lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Contra dicha sentencia la parte demandante a través de su apoderado judicial propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 8 de febrero del presente año, en ambos efectos.

En fecha 27 de febrero del año en curso, se recibió el presente expediente, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en las siguientes consideraciones:

Afirma la parte actora en su libelo que el 1-12-1964 dio en arrendamiento al ciudadano ANDRÉS ROQUEBRUN ACEVEDO, un apartamento identificado con el Nº 8, que forma parte del edificio ANDREU, ubicado en la calle 12, esquina del Hoyo a Santa Rosalía, Parroquia Santa Teresa de esta ciudad; que el canon de arrendamiento fue pactado en la suma de Bs. 180,00 mensuales que conforme la Ley de Reconversión Monetaria equivalen a Bs. 1,80, sufriendo incrementos, hasta que en fecha 16-5-2001 la Dirección de Inquilinato fijó el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 54.201,00 equivalentes actualmente a Bs. 54,20; que la duración del contrato se pactó por un año prorrogable por periodos iguales; que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de abril del año 2003, adeudando la suma de Bs. F. 3.870,03. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1167 y 1579 del Código Civil, demanda al ciudadano ANDRÉS ROQUEBRUN ACEVEDO, para que convenga o en defecto de ello sea condenado en la resolución del contrato, con la consecuente entrega del inmueble, así como el pago por concepto de indemnización por el uso del inmueble de la suma de Bs. F. 3.870,03 por los meses que van desde abril del año 2003 hasta octubre del año 2006, a razón de Bs. F. 54,20 y los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble.

Por su parte, el defensor designado al demandado, se limitó a rechazar y contradecir la demanda en todas sus partes.

Abierto el juicio a pruebas sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, haciendo valer el contrato de arrendamiento y los recibos insolutos, agregándose y admitiéndose en su oportunidad.

III

La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarando sin lugar basado en que el contrato se indeterminó, en virtud de lo dispuesto en los artículos 1600, 1614 y 1580 del Código Civil.

Apelado el fallo, ante esta alzada la representación de la accionante presentó escrito, esgrimiendo las razones por las cuales considera ha de revocarse el fallo apelado, -entre otras- insiste en la determinación del contrato de arrendamiento cuya resolución pretende.

Señala el a quo que de la cláusula tercera del contrato se desprende que el contrato venció el 30-11-1965, por lo que vencido el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que conforme los artículos 1600, 1614 y 1580 del Código Civil, al haberse convertido el contrato en uno sin determinación de tiempo, debió la actora de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandar el desalojo..

Al respecto observa quien aquí decide que la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, al que se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacado en forma alguna por la parte demandada, a quien se le iopuso, prevé que:

“El plazo de Arrendamiento es de UN (1) AÑO a partir de esta fecha… 1º-12-64, hasta el 30-11-1965, y se renovará automáticamente por periodos sucesivos de UN AÑO, si con un mes de anticipación al final del primer plazo de un año y de cada renovación anual, una de las partes no manifiesta por escrito a la otra su intención de poner fin al presente contrato. Las prórrogas se considerarán como tiempo fijo y así lo acepta el arrendatario…”

De la cláusula parcialmente transcrita se evidencia que las partes contrataron por un año y dicho lapso se prorrogaría por periodos iguales a menos que una de las partes manifestase a la otra lo contrario, lo que revela con claridad que la intención de las partes fue atarse a través de un contrato a tiempo determinado de un año; y, sus prórrogas, independientemente del tiempo transcurrido serían de un año cada una, por lo que independientemente de que la relación locativa haya superado los 15 años, el contrato siempre sería prorrogable por periodos de un año, debiendo señalarse que el artículo 1580 del Código Civil, invocado por el juez de la causa, hace referencia a aquellos contratos cuya duración inicial sea superior a 15 años, de manera tal que de ser fijado un lapso mayor a dicho periodo se reputan realizados por 15 años; y, por no subsumirse la norma al caso que nos ocupa considera quien decide que dicha norma no es aplicable, por ende el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, pudiendo accionarse la resolución del contrato, conforme lo previsto en el artículo 1167 del Código sustantivo. Así se establece.

Establecida la determinación del contrato y la procedencia de la acción de resolución, precisa esta sentenciadora que la demanda está fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde abril del año 2003 hasta octubre del año 2006, limitándose el defensor a rechazar y contradecir la demanda en todas sus partes.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no-sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.

Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por la defensora designada, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia.

En consecuencia, el rechazo puro y simple de la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, -como se dijo antes- corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.

Así lo ha sostenido la Casación venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer:

".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas....".

Con base en el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, debe observarse que en el presente caso la parte actora aportó junto con el libelo de demanda contrato de arrendamiento, celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ARAGÓN C.A., en su condición de arrendadora y el ciudadano ANDRÉS ROQUEBRUN ACEVEDO, como arrendatario, del apartamento distinguido con el Nº 8, que forma parte del edificio ANDREU, situado en la esquina de Hoyo a Santa Rosalía de esta ciudad; instrumento que esta sentenciadora aprecia en todo su valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacado por la parte demandada, a quien se le opuso del que se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes; y, en especial la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento, que conforme Resolución Nº 002416, de fecha 16-5-2001, a la que se le atribuye el valor que de ella emana, al tratarse de un documento público administrativo y no haber sido impugnado por el demandado, alcanza la suma de Bs. F. 54,20 mensuales, los cuales debían ser pagados por mensualidades vencidas, (cláusula segunda). Así se establece.

La parte actora alega el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde abril del año 2003 hasta octubre del año 2006, que a razón de Bs. F. 54,20 cada mes, alcanzan la suma de Bs. F. 3.870,03. En este sentido dispone el Código Civil que:

“Artículo 1.592 El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.
Se evidencia de la norma parcialmente transcrita, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.

Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la carga del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento (cláusula segunda).

Asimismo se observa que la parte demandada no desconoció ni atacó en forma alguna el mencionado documento cursante en autos en original, razón por la cual, -como se señalara- de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido y con plena validez probatoria de las obligaciones asumidas por el arrendatario. Así se resuelve.

Asimismo, por cuanto de autos se evidencia que la parte demandada tampoco probó el haber satisfecho la obligación que se le reclama, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

IV

Con base en las consideraciones de hecho y de expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte actora.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ARAGON C.A. (ADARCA) contra el ciudadano ÁNDRES ROQUEBRUN ACEVEDO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo; y, como consecuencia de ello se condena al demandado a:
a) hacer entrega a la parte actora en las mismas condiciones en que lo recibió el apartamento distinguido con el Nº 8m, ubicado en el edificio ANDREU, situado en las esquinas de Hoyo a santa Rosalía de esta ciudad;
b) Pagar por el uso del inmueble la suma de Bs. F. 3.870,03 por concepto de los cánones insolutos que van desde abril del año 2003 hasta octubre del año 2006 (ambos inclusive) y los que se sigan causando desde noviembre del año 2006 hasta la presente fecha, a razón de Bs. F. 54,20 cada uno.

TERCERO: Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el juicio se le condena al pago de las costas, de conformidad con lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUEDA ASI REVOCADA LA SENTENCIA APELADA.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de abril del año dos mil ocho. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 25-4-2008 siendo las 10:00 a.m., previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.
Exp. 45.259