TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Año: 197° y 149°
PARTE ACTORA: MAURA ROSA SUAREZ, AMERICA YOCOIMA VALERO COVA y REGULO JOSE SALAZAR SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.909.543, 12.782.873 y 12.390.786, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ZULLY COROMOTO CAMPOS y EDISON RENE CRESPO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 55.859 y 10.212, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: OSCAR EULOGIO GIL RODRIGUEZ y MARIA JOSEFINA BARRERA DE GIL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.061.338 y 2.959.938, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AREF ABOU SAID FRONTADO, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 75.646.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.

EXPEDIENTE: 06-8723.

- I –
Síntesis del Proceso

El presente juicio se inició con la interposición de la demanda, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de mayo de 2006, de una demanda por resolución de Contrato incoaran los ciudadanos MAURA ROSA SUAREZ, AMERICA YOCOIMA VALERO COVA y REGULO JOSE SALAZAR SUAREZ en contra de los ciudadanos OSCAR EULOGIO GIL RODRIGUEZ y MARIA JOSEFINA BARRERA DE GIL. Luego del sorteo respectivo se asignó a éste Juzgado quien en fecha 23 de mayo de 2.006 admitió la presente acción. En ese mismo acto, este Juzgado ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación a los fines de dar contestación a la demanda.
Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de la demandada, así como la constancia en autos de los carteles para lograr la citación de la demandada, la parte actora solicitó que se nombrara defensor judicial.
Por auto de fecha 22 de noviembre de 2006, se nombró como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana MILAGROS COROMOTO FALCON.
En fecha 27 de noviembre de 2006, la defensora judicial de la parte demandada aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 29 de noviembre de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en nombre de sus representados.
En fecha 12 de diciembre de 2006, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 1 de febrero de 2007, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 7 de febrero de 2007, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22 de febrero de 2007, la parte actora consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la demandada.
En fecha 5 de marzo de 2007, este Tribunal dictó sentencia pronunciándose respecto de la oposición a las pruebas.

- II –
Alegatos de las Partes

Alega la parte actora, en su escrito de demanda lo siguiente:

A) Que en virtud de la necesidad de adquirir un inmueble, los actores visitaron el apartamento distinguido con el No. 1E-05 situado en el Ala 1 del piso 14 del edificio Residencias Parque 6 del Parque Residencial Juan Pablo II, ubicado en la Urbanización Montalbán, Parroquia Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue ofertado por la Administradora Virtual House, C.A.
B) Que luego se comunicaron con los ofertantes y firmaron una carta de intención con la referida empresa, y establecieron el precio en la cantidad de Bs. 155.000.000,00, y se comprometieron en celebrar con los propietarios una opción de compraventa, como en efecto se hizo.
C) Que para garantizar la operación debían pagar a la intermediaria la cantidad de Bs. 3.100.000,00, y que dicha cantidad sería imputada al precio del inmueble.
D) Que en fecha 26 de agosto de 2005, los demandados celebraron un contrato de opción de compraventa con los actores, sobre el inmueble antes identificado, y pactaron el precio en la cantidad de Bs. 155.000.000,00 de los cuales pagaron la cantidad de Bs. 45.000.000,00, quedando un saldo de Bs. 110.000.000,00, que debía ser entregado al momento de la firma del documento definitivo de compraventa.
E) Que pactaron el lapso de 90 días para el otorgamiento definitivo del documento de compraventa, más 10 días consecutivos de prórroga de mutuo acuerdo si así lo solicitare alguna de las partes.
F) Que en fecha 11 de octubre de 2005, las partes convinieron en modificar la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, por lo que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa era de 120 días consecutivos y 30 días consecutivos de prórroga de mutuo acuerdo en caso de solicitarlo alguna de las partes.
G) Que las partes convinieron en reconocer un aumento en el precio de Bs. 2.000.000,00, y pactaron el pago fraccionado de la forma establecida en el libelo de la demanda.
H) Que los actores hicieron entrega a los vendedores de la suma de Bs. 81.065.000,00, de los cuales fueron entregados la cantidad de Bs. 46.000.000,00 al momento de la firma de la opción, el día 26 de agosto de 2006; la cantidad de Bs. 36.065.000,00.
I) Que en caso de incumplimiento por culpa de los compradores, los vendedores quedarían en libertad de negociar el inmueble, y podrían retener la cantidad de Bs. 23.000.000,00 reintegrándole la diferencia de Bs. 22.000.000,00 a los compradores. En caso de que no se de la operación por culpa de los vendedores, éstos le entregarían la cantidad de Bs. 23.000.000,00 como indemnización por daños y perjuicios y le reintegrarían la cantidad de bs. 81.065.000,00
J) Que los 120 días de lapso para la entrega del documento definitivo de compraventa, son contados a partir del día 11 de octubre de 2005, y terminaron el día 8 de febrero de 2006.
K) Que en fecha 6 de febrero de 2006, estando dentro del plazo para la firma del documento definitivo de compraventa, los actores recibieron para la firma el documento definitivo del Banco, y una vez en su poder lo notificaron tanto a los vendedores como a la intermediaria.
L) Que el documento definitivo de compraventa fue presentado el día 8 de febrero de 2006 por ante el Registro correspondiente y se le fijó el día 13 de febrero de 2006 para la firma del mismo, de todo lo cual fueron informados los vendedores, pero el día fijado para la firma éstos no se presentaron.
M) Que para la fecha pactada para la firma del documento definitivo de compraventa, los vendedores no comparecieron, únicamente realizando una llamada telefónica mediante la cual exigieron un mayor precio para vender el inmueble.
N) Que hasta la fecha los vendedores no han dado ninguna respuesta a los actores.

Por su parte, la parte demandada se excepciona, argumentando lo siguiente:

A) Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho en que se pretende fundamentar.
B) Que los demandados en fecha 23 de noviembre de 2004, celebraron un contrato de intermediación con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE, C.A. a los fines de que gestionara la venta del inmueble objeto del presente litigio, por un precio referencial de Bs. 160.000.000,00.
C) Que el día 2 de agosto de 2005, los demandados hablaron con la intermediaria debido al tiempo transcurrido sin que se realizara la venta, y se les notificó que existían compradores interesados por el precio de Bs. 157.000.000,00.
D) Que en fecha 26 de agosto de 2005, se celebró un contrato de opción de compraventa con los actores por un precio de Bs. 155.000.000,00.
E) Que en fecha 5 de octubre de 2005, comparecen los demandados a la oficina de su apoderado y éste les manifiesta que el precio de venta era la cantidad de Bs. 155.000.000,00 y no Bs. 157.000.000,00.
F) Que el día 6 de octubre de 2005, le manifestaron vía telefónica que habían hablado con los compradores e iban a firmar la modificación del contrato de opción de compraventa.
G) Que existieron 2 contratos de modificación del contrato de opción de compraventa, por cuanto la modificación firmado en privado era distinta a la suscrita por la partes en la Notaría, por lo que los demandados fueron burlados en su buena fe y aceptaron no poder alegar su propia torpeza al no leer el documento en la Notaría antes de firmarlo.
H) Que la persona que redactó los contratos es una de las compradoras, por lo que ésta se burló de los demandados, aprovechándose que éstos ya son de avanzada edad.
I) Que los demandados manifestaron su deseo de no prorrogar el lapso y ofrecieron devolver el dinero recibido, es decir, Bs. 81.065.000,00, imputándole la cláusula penal estipulada de Bs. 23.000.000,00, es decir, que ofrecieron devolver la cantidad de Bs. 58.065.000,00.
J) Que la parte actora confiesa que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo terminaba el día 8 de febrero de 2006, y que la fecha para la firma del misma fue fijada el día 13 de febrero de 2006.
K) Que la prórroga no operaba de pleno derecho, sino que debía ser de mutuo acuerdo por las partes, y no bastaba la sola solicitud de una de las partes.

- III -
De las Pruebas

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

A. Promueve junto al libelo de la demanda, carta de intención suscrita entre los actores y la intermediaria, sociedad mercantil ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE, C.A., sobre el inmueble objeto del presente litigio, de fecha 12 de agosto de 2005. Al respecto, observa este Tribunal que de conformidad con lo establecido en los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, la presente probanza merece valor probatorio. Así se declara.-
B. Promovió copia simple de contrato de intermediación suscrito entre los demandados y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE, C.A., en fecha 23 de noviembre de 2004. Al respecto, observa este Tribunal que de conformidad con lo establecido en los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, la presente probanza merece valor probatorio. Así se declara.-
C. Promovió contrato de opción de compraventa sobre el inmueble objeto del presente litigio, de fecha 25 de agosto de 2005. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
D. Promovió contrato de modificación de la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes en fecha 26 de agosto de 2005. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
E. Promovió contrato privado de modificación de las cláusulas segunda y cuarta del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes en fecha 26 de agosto de 2005. Al respecto, observa este Tribunal que de conformidad con lo establecido en los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, la presente probanza merece valor probatorio. Así se declara.-
F. Promovió copia simple de notificación de firma, emanada del Banco Mercantil, Banco Universal, en fecha 9 de febrero de 2006. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
G. Promovió comunicación dirigida por los actores a los demandados, solicitando la prórroga establecida en el contrato de opción de compraventa, y que fue recibido por la intermediaria en fecha 8 de febrero de 2006. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-
H. Promovió recibo emanado de MRW en el cual aparece como remitente la parte actora y dirigido a los demandados, en fecha 10 de febrero de 2006. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
I. Promovió copia simple de comunicación dirigida por los actores a los demandados, mediante la cual se notifica la fecha de protocolización y solicita la prórroga establecida en el contrato, en fecha 10 de febrero de 2006. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-
J. Promovió copia simple de planilla de derechos de registro de fecha 8 de febrero de 2006. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
K. Promovió copia simple de recibo de pago por las cantidades de Bs. 3.032.500,00. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias tienen valor probatorio por ser fidedignas de su original y por no ser impugnadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
L. Promovió comunicación enviada por los actores y dirigida a la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE, C.A., de fecha 15 de febrero de 2006. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-
M. Promovió copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias tienen valor probatorio por ser fidedignas de su original y por no ser impugnadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
N. Promovió comunicación emanada de la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE, C.A. y dirigida a los actores, de fecha 17 de febrero de 2006. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-
O. Promovió certificado de solvencia No. 260894 expedida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT) de la Alcaldía de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la Administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
P. Promovió ticket del Banco Mercantil y certificado de notificación de firma del Registro del Tercer Circuito de fecha 6 de febrero de 2006. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
Q. Promovió planilla de liquidación de derechos de registro, por el monto de Bs. 1.764.672,00, de fecha 8 de febrero de 2006. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
R. Promovió planilla de depósito emanada del Banco Provincial por la cantidad de Bs. 430.980,00 por servicios. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
S. Promovió planillas de depósito hechas a favor del demandado en el Banco Banesco. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
T. Promovió nota de débito de la cuenta No. 7019-02393-2, de fecha 23 de junio de 2006 del Banco Mercantil. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
U. Promovió recibo de pago de fecha 30 de noviembre de 2005. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no ser desconocida por la contraparte del promovente de dicho documento el mismo por mandato de ley se tiene por reconocido; en virtud de lo anterior, el mencionado recibo tiene valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.-
V. Promovió tarjeta de presentación del abogado de la parte demandada. Al respecto, observa este juzgador, que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1368 del Código Civil y lo establecido en nuestra Constitución Nacional, visto que dicho texto no fue suscrito por la persona autora del mismo, este juzgador debe desechar la presente probanza por no haber sido suscrita por persona alguna. Así se declara.-
W. Promovió planilla de depósito de fecha 8 de febrero de 2006. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
X. Promovió recibo de pago emanado de Ipostel por Bs. 2.895,60. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
Y. Promovió prueba de informes dirigida a la Oficina de Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
Z. Promovió la testimonial del ciudadano EDGAR OSWALDO SUAREZ TORRES titular de la cédula de identidad No. 643.330. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, debe este juzgador valorar las deposiciones del mencionado testigo, principalmente respecto de los siguientes hechos: Que conoce a los ciudadanos REGULO SALAZAR y MAURA SUAREZ; Que si conoce a los demandados; Que conocen de la existencia del contrato de opción de compraventa; Que si conoce que la intermediaria le entregó a la actora una solvencia municipal correspondiente al inmueble objeto del presente litigio; Que acordaron prorrogar la venta, Que sabe lo anterior por asesor de inmuebles. Al respecto, debe precisar este Tribunal que de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil, la presente probanza debe ser declarada inadmisible por cuanto lo que se pretende probar es la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación con valor a Bs. 2.000,00. Así se declara.-
AA. Promovió la testimonial del ciudadano SIXTO RAMON MEDINA titular de la cédula de identidad No. 2.083.969. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, debe este juzgador valorar las deposiciones del mencionado testigo, principalmente respecto de los siguientes hechos: Que conoce a los ciudadanos REGULO SALAZAR y MAURA SUAREZ; Que si conoce a los demandados; Que conocen de la existencia del contrato de opción de compraventa; Que si conoce que la intermediaria le entregó a la actora una solvencia municipal correspondiente al inmueble objeto del presente litigio; Que acordaron prorrogar la venta, Que sabe lo anterior por asesor de inmuebles y tiene relaciones con Administradora Virtual. Al respecto, debe precisar este Tribunal que de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil, la presente probanza debe ser declarada inadmisible por cuanto lo que se pretende probar es la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación con valor a Bs. 2.000,00. Así se declara.-
BB. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

A. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-
B. Promovió copia simple de contrato de intermediación suscrito entre los demandados y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE, C.A., en fecha 23 de noviembre de 2004. Al respecto, observa este Tribunal que de conformidad con lo establecido en los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, la presente probanza merece valor probatorio. Así se declara.-
C. Promovió contrato de opción de compraventa sobre el inmueble objeto del presente litigio, de fecha 25 de agosto de 2005. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
D. Promovió contrato de modificación de la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes en fecha 26 de agosto de 2005. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
E. Promovió contrato privado de modificación de las cláusulas segunda y cuarta del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes en fecha 26 de agosto de 2005. Al respecto, observa este Tribunal que de conformidad con lo establecido en los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, la presente probanza merece valor probatorio. Así se declara.-
F. Promovió notificación donde se manifiesta la voluntad de los vendedores de no renovar el contrato de opción de compraventa, practicado por la Notaría Pública 42 del Municipio Libertador de Caracas, en fecha 26 de agosto de 2005. Al respecto, observa este Tribunal que al ser la presente probanza practicada por una Notaría y poseer la misma la facultad de dar el carácter de autentico a las actuaciones presentadas por ante su autoridad, debe este Tribunal considerar como auténtica la presente probanza, y por ende, otorgarle valor probatorio. Así se declara.-
G. Promovió justificativo de testigos debidamente notariado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador de Caracas. Al respecto, observa este Tribunal que al ser la presente probanza practicada por una Notaría y poseer la misma la facultad de dar el carácter de autentico a las actuaciones presentadas por ante su autoridad, debe este Tribunal considerar la misma con valor indiciario, por cuanto el mencionado justificativo de testigos carece del control de la contraparte y por ende, no hubo contradicción de la prueba. Como consecuencia de lo anterior, se otorga valor indiciario a la presente probanza. Así se declara.-

- IV-
Motivación Para Decidir

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventila aquí una acción de resolución de contrato de opción de compraventa por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por los presuntos vendedores ciudadanos OSCAR EULOGIO GIL RODRIGUEZ y MARIA JOSEFINA BARRERA DE GIL, partiendo de la afirmación de que los presuntos compradores tenían la obligación de pagar las cantidades convenidas y en la forma convenida en la oferta de venta celebrada entre las partes y que la presunta vendedora tenía la obligación de entregar el inmueble en el tiempo convenido en el contrato suscrito entre las partes.
Debe observar este sentenciador que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos original del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes en controversia, de fecha 26 de agosto de 2005, la cual cursa a los autos del presente expediente.
De otra parte y en virtud de que la pretensión de los accionantes se contrae a una acción de resolución de contrato, específicamente de opción de compraventa, estima este Juzgador que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato de bilateral cuya resolución sea susceptible de ser demandada judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de resolución, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente.
Por lo anterior, debe seguidamente este Juzgador entrar a analizar si en el presente caso existe o no un contrato bilateral cuya resolución sea susceptible de ser judicialmente reclamada. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del “contrato bilateral”, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que específicamente definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:

"Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

“Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente."

(Negrillas y subrayado del Tribunal)

Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un “contrato bilateral”, y sea en consecuencia procedente la acción de resolución del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.
Específicamente el contrato de compraventa, cuya existencia es alegada por los accionantes en el caso sometido a este estudio, encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza:

“Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un cosa y el comprador a pagar el precio.”

De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compraventa, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y, es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato.
De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, se han identificado tres elementos específicos del contrato de compraventa, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, es objeto de la compraventa, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado este Juzgador, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.
En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) Causa lícita.
Definiendo los elementos esenciales del contrato, y en cuanto a las consecuencias que produce la deficiencia o inexistencia de uno cualquiera de tales elementos, señala la doctrina civilista más autorizada, representada por Maduro Luyando:

“(Los elementos esenciales a la existencia del contrato) Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa. La ausencia de uno de estos elementos implica la no existencia del contrato."

En el caso sub-iudice, observa este Tribunal que ha quedado demostrada la existencia del contrato bilateral de opción de compraventa, cumpliéndose así con el primero de los requisitos para la resolución del contrato. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta del otorgamiento definitivo del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente.
Ahora bien, a los fines de verificar si la obligación de otorgamiento definitivo del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente convenida en el contrato se cumplió efectivamente, debe este Tribunal entrar a revisar las actas del presente expediente. Sobre este punto, es menester destacar que en el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada alegó lo siguiente:

“…Dicha Cláusula rezará, a partir la Autenticación del presente. TERCERA: Las partes estipulan como lapso para el otorgamiento del Documento Definitivo de Compra ante el Registro Inmobiliario respectivo CIENTO VEINTE (120) DIAS CONSECUTIVOS, más TREINTA (30) DIAS CONSECUTIVOS de prorroga DE MUTUO ACUERDO (mayúscula y negrilla nuestra) si alguna de las partes así lo solicita, contados a partir de la Autenticación del presente instrumento.”.

Ahora bien, luego del análisis de los alegatos esgrimidos por la demandada en su contestación de demanda donde se exceptúa y del análisis al material probatorio, debe este sentenciador observar que en el mencionado contrato se estableció lo siguiente:

“TERCERA: Las partes estipulan como lapso para el otorgamiento del Documento Definitivo de Compra ante el Registro Inmobiliario respectivo, NOVENTA (90) DIAS CONSECUTIVOS, más DIEZ (10) DIAS CONSECUTIVOS de prórroga de mutuo acuerdo si alguna de las partes así lo solicita, contados a partir de la Autenticación del presente instrumento.”

De igual manera, observa este Tribunal que en el documento autenticado de modificación de la cláusula No. 3 del contrato de opción de compraventa, se evidencia que la misma quedó redactada de la siguiente manera:

“TERCERA: Las partes estipulan como lapso para el otorgamiento del Documento Definitivo de Compra ante el Registro Inmobiliario respectivo, CIENTO VEINTE (120) DIAS CONSECUTIVOS, más TREINTA (30) DIAS CONSECUTIVOS de prórroga de mutuo acuerdo si alguna de las partes así lo solicita, contados a partir de la Autenticación del presente instrumento.”

Ahora bien, observa este sentenciador que del extracto anterior se desprende la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, la cual recae sobre la vendedora por lo que se debe precisar en primer lugar la definición de lo que significa la Obligación:
Para el autor Eloy Maduro Luyando la obligación es definida de la siguiente manera:

“...una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad.”

Para el autor clásico francés Planiol el concepto de obligación se expresa de la siguiente manera:

“Un lazo de derecho por el cual una persona está obligada hacía otra a hacer o no hacer alguna cosa.”

De lo anterior, debe este juzgador observar que del mencionado contrato de opción de compraventa se desprende la existencia de la obligación de de otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente.
Ahora bien, habiendo la actora demostrado el pago de todas las cuotas que conforman la fracción del precio del inmueble pactado por las partes en el contrato de opción de compraventa cuya resolución se pretende, la carga de la prueba recae sobre la demandada, a fin de demostrar la excepción que alega la parte demandada y que originaron el presunto incumplimiento de ésta.
Ahora bien, siendo que la presente controversia se contrae a la interpretación de una de las cláusulas establecidas en el contrato de opción de compraventa y su documento de modificación, debe este Tribunal observar lo siguiente:
De conformidad con lo establecido en la jurisprudencia patria emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado en pacifica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato. A menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.
Al respecto, ha señalado la Sala en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, juicio Universidad Central de Venezuela contra el Banco Provincial de Venezuela C.A; hoy Banco Provincial S.A.C.A, en el expediente Nº 94-703 lo siguiente:

“Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala solo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error este de derecho...”

Asimismo, en sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala lo siguiente:

“La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error este de derecho, o por suposición falsa.”

Es de observar por este sentenciador, que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y haciendo uso de las facultades atribuidas por el Código de Procedimiento Civil en su artículo 12 que reza lo siguiente:

“Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio.
En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
(Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, este sentenciador considera que con respecto a la mencionada cláusula tercera del contrato de opción de compraventa y su respectiva modificación traídas a los autos por las partes, se puede concluir que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa sería de 120 días continuos, más 30 días consecutivos de prórroga de mutuo acuerdo si alguna de las partes lo solicita.
De autos se evidencia que las partes han admitido que dicho lapso de otorgamiento del documento definitivo de compraventa comenzó a correr el día 11 de octubre de 2005, fecha en que se autenticó el documento de modificación de la cláusula tercera; por lo que dicho lapso concluyó en fecha 8 de febrero de 2006. Así se declara.-
Una vez establecido lo anterior, debe observarse que la parte actora solicitó la prórroga establecida en la cláusula tercera, el día 8 de febrero de 2006, es decir, el último día hábil de los 120 días continuos pactados por las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa; evidenciándose que dicha comunicación no se encuentra recibida por los codemandados.
Asimismo, se evidencia que la parte actora envió comunicación a los demandados solicitando la prórroga pactada en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, en fecha 10 de febrero de 2006.
En ese orden de ideas, se evidencia que los demandados realizaron notificación extra judicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de febrero de 2006, mediante la cual manifestaron su voluntad de no prorrogar el contrato de opción de compraventa suscrito con los actores. Dicha notificación fue recibida por el ciudadano Fermín Fernández, personal de seguridad del Edificio domicilio de los actores.
Al respecto, observa quien aquí decide que la mencionada notificación extra judicial no produce los efectos establecidos para ella, porque la misma debe ser practicada en la persona que debe ser notificada, por ende, dicha notificación no tiene valor probatorio. Así se declara.-
No obstante lo anterior, debe precisar este sentenciador que de conformidad con la interpretación de la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, la prórroga del lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, debía ser de mutuo acuerdo por lo que al ser solicitada por la parte actora y no haber manifestación de voluntad válida de la parte demandada respecto de la prórroga, la misma no puede operar de pleno derecho y por ende, se encuentra vencido el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Así se decide.-
En virtud de lo anterior, al haber fenecido el lapso de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en fecha 8 de febrero de 2006, y no haberse producido la prórroga pactada por las partes; y haberse fijado la fecha para la firma del documento definitivo de compraventa para el día 13 de febrero de 2006, se evidencia que dicha fecha se encuentra fuera del lapso pactado por las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Como consecuencia de lo anterior, este sentenciador haciendo uso de la facultad establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que la parte demandada no ha incumplido ninguna de las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compraventa, y por ende, mal podría este Tribunal declarar la procedencia de la presente demanda. Así se decide.-

- V –
Dispositiva

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato de opción de compraventa incoaran los ciudadanos MAURA ROSA SUAREZ, AMERICA YOCOIMA VALERO COVA y REGULO JOSE SALAZAR SUAREZ en contra de los ciudadanos OSCAR EULOGIO GIL RODRIGUEZ y MARIA JOSEFINA BARRERA DE GIL; todos identificados en el encabezado del presente fallo.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de abril de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.
LA SECRETARIA,

Exp. No. 06-8723.
LRHG/VyF.