REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
197º y 149º
ASUNTO: AP31-V-2007-002006
PARTE DEMANDANTE: ADILIA GONZALEZ DE FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.475.838, representada en juicio por el abogado, Alberto Sardi Díaz, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 81.884.
PARTE DEMANDADA: ELIECER O. FLORES FUENTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.135.477, representado en el presente juicio por las abogadas en ejercicio, Ilva López Balza y Miriam Elena Gallegos, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.282 y 37.363, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 16 de octubre de 2.007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.
Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que en fecha 10 de diciembre de 2004, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ELIECER O. FLORES FUENTES, antes identificado, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 13, ubicado en la planta primera del edificio “DORALY”, situado entre las esquinas de Fe y Esperanza, parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Novena del Municipio Libertador, el 10 de diciembre de 2004, bajo el No. 16, Tomo 128.
2.- Que el inmueble antes identificado le pertenece a su mandante, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 30 de enero de 1974, bajo el No. 20, Folio 178 vto, Tomo 4, Protocolo 1º.
3.- Que dicho contrato se indeterminó en el tiempo; y que el canon mensual establecido es de Quinientos Bolívares (Bs. F. 500,00), pagadero dentro de los cinco primeros días de cada mes; y que la no cancelación de dos cánones consecutivos, daría lugar a que la arrendadora solicitara la resolución del contrato.
4.- Que el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a agosto, septiembre y octubre de 2007.
5.- Que ante tal incumplimiento de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la normativa sustantiva civil, procedió a accionar a los efectos de que el demandado, convenga o en su defecto, sea condenado por el Juzgado, en el desalojo del inmueble arrendado ya antes identificado, y el pago de la suma adeudada y la correspondiente condena en costas.
A través de auto dictado el día 17 de octubre de 2.007, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.
El Tribunal en el cuaderno de medidas abierto a tales fines, declaró la improcedencia en derecho de decretar la medida de secuestro peticionada por el apoderado actor.
De la citación de la parte demandada, se dejó constancia en autos, el día 17 de marzo de 2008, con la nota realizada por la Secretaría del Juzgado, de haber cumplido con la formalidad de ley; y el día 24 del citado mes y año, la abogada Miriam Elena Gallegos, ya identificada, presentó escrito a través del cual dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
Admitió ser cierto que su representado suscribió contrato de arrendamiento con la demandante, en fecha 10 de diciembre de 2004.
Rechazó, negó y contradijo adeudar loa cánones correspondientes a agosto, septiembre y octubre, que totalizan la suma de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes, ya que los mismos se encuentran consignados en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas. La parte demandada consignó copia certificada del expediente No. 2007-1689, del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de los depósitos efectuados; consignó contrato de arrendamiento de fecha 20 de noviembre de 2002, a los fines de demostrar la correcta actitud e su mandante como inquilino; consignó copia simple de depósito realizado en el citado Juzgado, correspondiente al canon de marzo de 2008; y promovió la prueba testimonial.
La representación de la actora mediante escrito, hizo valer las documentales que rielan a los autos y telegrama remitido a su mandante. Dichas pruebas fueron admitidas por el Tribunal, a través de auto de fecha 7 de abril de 2008, salvo su apreciación en la definitiva
En fecha 17 de abril de 2008, el Tribunal realizó cómputo de los lapsos procesales verificados en el presente juicio.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:
Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 13, ubicado en la planta primera del edificio “DORALY”, situado entre las esquinas de Fe y Esperanza, parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, que manifiesta es de su propiedad, y que según contrato debidamente autenticado el 10 de diciembre de 2004, dio en arrendamiento al demandado, ciudadano ELIECER O. FLORES FUENTES; aduciendo que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, cada uno a razón de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00).
Por su parte, el demandado a través de su representación judicial, dio contestación a la demanda, la cual rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido, ya que los pagos de las pensiones correspondientes a los meses señalados en el libelo, se encuentran consignados en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial; previo a ello, admitió ser inquilino del inmueble, en virtud del contrato celebrado en fecha 10 de diciembre de 2004, el cual fue renovado, en razón de su conducta responsable como arrendatario desde el año 2002.
En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
…”.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:
1.- Marcada con la letra “A”, documento autenticado por ante la Notaría Vigésima Novena del Municipio libertador, el 28 de mayo de 2007, bajo el No. 69, Tomo 74, el cual arroja valor probatorio en el presente juicio; y de cuyo estudio se constata la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de la parte actora, y así se establece.
2.- Marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Novena del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, el 10 de diciembre de 2004, bajo el No. 16, Tomo 128, documento que no fue tachado por el demandado, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de dicho documento que, efectivamente la ciudadana ADILIA GONZÁLEZ DE FERNÁNDEZ, dio en arrendamiento al hoy demandado, ELIECER O. FLORES FUENTES, el apartamento No. 13, de la planta primera del edificio DORALY, ubicado entre las esquinas de Fe y Esperanza, Municipio Libertador, con un canon arrendaticio de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo), y así se establece.
3.- Marcada con la letra “C”, copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador, el 30 de enero de 1974, bajo el No. 20, Tomo 4, Protocolo 1º, la cual al no haber sido impugnada, –de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- se tiene como fidedigna, desprendiéndose de su lectura, el carácter de propietaria de la actora sobre el inmueble cuya entrega presente, y así se establece.
Abierto el juicio a pruebas, se produjeron las siguientes pruebas:
El demandado a los fines de demostrar el pago de las pensiones correspondientes a agosto, septiembre y octubre de 2007, y su notificación a la arrendadora, promovió copia certificada del expediente llevado por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de cuyo estudio se constata que, el arrendatario procedió a realizar los pagos de los cánones arrendaticios, mediante el procedimiento legal de consignación; constatándose en ese sentido, que los pagos efectuados el día 11 de octubre de 2007, corresponden a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, por la suma de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000), actualmente, Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500); el día 08 de Noviembre de 2007, a dicho mes y año, por Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000); el día 06 de Diciembre de 2007, por una suma igual de Quinientos Mil Bolívares, pagaron dicho mes del 2007; en fecha 06 de enero de 2008, consignaron la última suma mencionada por el canon de tal mes y año; e –igualmente- en fecha 12 de Febrero del año e curso, consignaron la pensión de Febrero de 2008; y planilla bancaria correspondiente al depósito realizado –según sello- el día 07 de marzo de 2008. Sobre su tempestividad y validez este Juzgado se pronunciará más adelante.
Asimismo, el demandado trajo a los autos documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 20 de Noviembre de 2002, bajo el No. 26, Tomo 111, no tachado en forma alguna por la contraparte, por lo que dicho instrumento arroja valor probatorio en juicio, de cuyo estudio se constata que, con anterioridad al contrato celebrado por las partes y aportado conjuntamente con el libelo, los contratantes suscribieron dicho contrato locativo por el mismo inmueble, cuya entrega se pretende, con las condiciones y modalidades que a bien convinieron.
En la oportunidad legalmente fijada, se evacuó la testimonial de la ciudadana Isabel Teresa Capacho de Mora, de este domicilio, promovida por el demandado, con la presencia de la representación actora, quien ejerció la actividad probatoria que en dicho acto le correspondía. Es el caso que, analizada como ha sido la declaración rendida, a la luz del contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, solo se deja sentado el hecho relativo al conocimiento que dice tener la testigo tanto del demandado y de la arrendadora del inmueble objeto del juicio; pues las restantes preguntas y repreguntas, a criterio de este Despacho, nada abonan en la solución del conflicto planteado, pues tal como se indicara con anterioridad, el tema en discusión se contrae a determinar el cumplimiento o el incumplimiento del arrendatario con el pago de las pensiones correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, hecho que procesalmente tiene los medios de pruebas idóneos en carga de cada una de las contratantes, y que fueron traídos al juicio por los litigantes; lo relativo a la circunstancia de que si la arrendadora le recibía o no el pago en cuestión, no se circunscribe en la solución del asunto litigioso, pues en tal caso, el arrendatario hizo uso del procedimiento consignatario regulado precisamente ante ese supuesto fáctico, y así se establece.
La parte actora además de reproducir el mérito de autos, promovió telegrama de fecha 25 de octubre de 2007, enviado por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se le participa a su representada, la consignación arrendaticia, aduciendo que, del mismo se desprende que, la parte demandada inició el proceso de consignación, de manera extemporánea, vale decir, transcurridos tres (3) meses del vencimiento de los cánones.
Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio el vínculo de arrendamiento existente entre las partes, la cual data desde el 2002, año en el cual suscribieron el primer contrato que dio origen a la relación arrendaticia, cuya extinción se pretende; y siendo efectivamente, el demandado el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En el presente asunto se constata, que la actora por su parte demostró la obligación reclamada al demandado, aportando al juicio, el instrumento del cual se deriva la misma, llámese, el contrato arrendaticio en el cual consta el carácter de arrendatario que tiene en la relación y en virtud del cual se atribuye la obligación de cumplir con la contraprestación mensual a favor del arrendador.
Es así, que debe afirmarse que, correspondía al demandado la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida. En ese sentido, la parte demandada a los efectos de desarrollar la referida actividad probatoria, y concretamente, para demostrar el pago de los cánones aducidos por la actora como no pagados, hizo valer en juicio, las consignaciones efectuadas a favor de la arrendadora, por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de cuyo estudio y análisis a la luz de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la forma y oportunidad de pago contractualmente convenidas por las partes, concluye que, si bien es cierto, el inquilino realizó el pago de las pensiones correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, por la suma respectiva, no es menos cierto que, dicho pago a través de consignación arrendaticia, fue realizado de forma extemporánea, pues de conformidad con lo previsto en el artículo 51 de la citada ley especial, ante el supuesto que el arrendador se rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, el arrendatario o la persona designada por éste, podrá consignarla dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad.
Se observa de las consignaciones efectuadas que, el arrendatario procedió a consignar las pensiones de tres mensualidades consecutivas, (agosto, septiembre y octubre de 2007), en una misma oportunidad, es decir, el 11 de octubre de 2007; fecha para la cual, la oportunidad tanto contractual como legal para efectuar válidamente la consignación de agosto y septiembre de 2007, ya había precluido, la cual se correspondía –como lo estipula el ya mencionado artículo 51- dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad.
Dicha normativa especial, regula el procedimiento a seguir para el pago por consignación, señalando precisamente, el tiempo dentro del cual el inquilino debe realizar tal consignación, este es, 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Conforme a ello, debe declararse la extemporaneidad de las consignaciones efectuadas por la demandada, de los meses señalados, por cuanto se evidencia –incluso- que en una misma fecha, procedió a pagar tres (3) meses consecutivos, lo cual no resulta procedente y válido, conforme a la normativa especial mencionada; y hace configurar la causal resolutoria del contrato arrendaticio, pues por norma sustantiva, una de las obligaciones principales del arrendatario, es la de pagar las pensiones en los términos convenidos, o en su defecto, de la forma especial consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para estimar los pagos válidos y legítimamente realizados.
En lo que respecta a la solicitud del demandante relativa a que sea condenado el demandado al pago de los cánones correspondientes a los meses señalados en la demanda como no pagados e insolutos (agosto, septiembre y octubre de 2007), este Juzgado tal como constató del estudio de las consignaciones analizadas y en virtud del cual estimó configurada la causal de procedencia de la demanda, resalta que, las sumas respectivas y sobre la cual pretende sea realizada la condena, están consignadas por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y así se establece.
De modo pues, que concluye este Tribunal la procedencia en derecho de la acción de desalojo incoada por haberse configurado el supuesto de hecho consagrado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana ADILIA GONZÁLEZ DE FERNÁNDEZ contra el ciudadano ELIECER O. FLORES FUENTES, ya identificados. En consecuencia, se declara extinguido el contrato arrendaticio suscrito por las partes en fecha 10 de Diciembre de 2004, por ante la Notaría Pública Vigésimo Novena del Municipio Libertador, bajo el No. 1, Tomo 128, por lo que se condena al demandado a entregar a la actora el inmueble arrendado constituido por el apartamento No. 13, situado en la planta primera del edificio “DORALY”, ubicado entre las esquinas de Fe y Esperanza, parroquia San Juan del Municipio Libertador. De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de Abril de 2008.
La Jueza
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental
Daniela Castillo Ortíz
En esta misma fecha (21 de Abril de 2008) siendo las 11:50 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,
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