REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciocho de abril de dos mil ocho 197º y 149º PARTE ACTORA: LILIA MERCEDES VIANA CISNEROS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.594.106. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUEL OSWALDO CHAVEZ PEREZ, WILERMA CASARES MIRANDA Y MARBELIS VIANA abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 65.770, 68.794 y 52.584, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ARTURO FUENTES MORENO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.204.906. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARLA ARAUJO, JOHANNA PEDROSO, CAROLINA HIDALGO, SHIRLEYMJAEN DUN, VICTOR RUBIO Y OSCAR JOSE AGRELLA LEON, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 116.400, 54.065, 112.357, 108.352, 127.918 y 115.774, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO. SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio, por demanda incoada por la ciudadana Lilia Mercedes Viana Cisneros, quien debidamente asistida de los abogados MANUEL OSWALDO CHAVEZ PEREZ, WILERMA CASARES MIRANDA Y MARBELIS VIANA, demandó al ciudadano ARTURO FUENTES MORENO a la Resolución del contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 15, ubicado en el piso 1, del Edificio MAURICIO, situado en la Avenida A, Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda. Por auto de fecha 12 febrero de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 31 de marzo de 2008, estando legalmente citada, compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda. Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar su fallo el Tribunal procede en los siguientes términos: II De una revisión a las actas que conforman el presente expediente constata el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente juicio ha sido la Resolución del contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 15, ubicado en el piso 1, del Edificio MAURICIO, situado en la Avenida A, Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda. En tal sentido adujo la parte actora que es propietaria del apartamento distinguido con el número 15, ubicado en el piso 1, del Edificio MAURICIO, situado en la Avenida A, Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda. Sostuvo que el día 5 de marzo de 2002, firmó un contrato de arrendamiento con el ciudadano Arturo Fuentes, sobre el inmueble inicialmente descrito. Que el contrato se realizó a tiempo determinado, pudiendo ser prorrogado única y exclusivamente por un lapso de un año más, a menos que una de las partes comunicare a la otra son sesenta días de anticipación y por escrito su voluntad de prorrogarlo. Afirmó que el arrendatario ha incumplido flagrantemente lo estipulado en la cláusula segunda del contrato que estableció su obligación de pagar al arrendador o la persona que este le señale por concepto de canon de arrendamiento los treinta de cada mes, la suma de trescientos cincuenta mil bolívares. Agregó que el último pago que recibió se efectuó el día 5 de diciembre de 2007, por tanto, se encuentra insolvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008 violando la cláusula del contrato que es ley entre las partes. Por las razones expresadas demandó la resolución del contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble arrendado. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167 y 1.615 respectivamente del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a estas alegaciones la representación judicial de la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda intentada en su contra, así como la naturaleza jurídica del contrato. Solicitó como punto previo la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda en base al argumento que en fecha 12 de marzo de 2002 la actora le dio en arrendamiento el inmueble objeto de la presente demanda. Que la cláusula tercera estableció que el contrato tendría una duración de un año contado a partir del 1 de marzo de 2002, pudiendo ser prorrogado por un lapso de un año a menos que una de las partes comunicara a la otra con sesenta días de antelación su voluntad de prorrogarlo. Que el contrato por voluntad de las partes se mantuvo por seis años consecutivos, transformándose en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción, razón por la cual la demanda intentada en su contra no es la idónea. Que al contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, le son aplicables por imperativo de ley las disposiciones especiales atinentes a inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que la acción calificada es la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma que citó a renglón seguido. Que en la demanda incoada en su contra, se hace caso omiso a la naturaleza del contrato. Que claramente se encuentra dentro de los supuestos de inadmisibilidad por ser contraria a derecho tal y como lo estableció la sentencia Nº 384, de fecha 24 de abril de 2002, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuyo texto trascribió parcialmente. Con fundamento en la norma invocada y la sentencia parcialmente trascrita pidió al Tribunal la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda. Como defensa de fondo expuso que la cláusula segunda del contrato estableció que el arrendatario se obligó a pagar al arrendador, por concepto de canon de arrendamiento, todos los treinta de cada mes, por mensualidades la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 350,oo). Que de dicha cláusula se interpreta que el canon sería cancelado por mes vencido dando 30 días para el pago una vez vencidas las cuotas. Que con el transcurrir del tiempo, específicamente durante el año 2007 se realizaron pagos de forma bi mensual siendo estos aceptados por la propietaria. Que este pago bi mensual fue acordado verbalmente por las partes y aceptado en forma reiterada por la demandante. Que el incumplimiento aducido por la actora sería en todo caso extemporáneo por adelantado, toda vez que según el contrato sería efectuado por mensualidades vencidas, es decir, el día 30 de cada mes sería exigible dentro de los treinta días siguientes a su cumplimiento. Citó el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y expuso que añadiendo los quince días continuos, establecidos en dicho articulo, podría efectuar el pago de la mensualidad de diciembre hasta el 15 de febrero de 2008. Que la demanda fue intentada en fecha 8 de febrero de 2008, es decir, siete días antes del vencimiento de los lapsos legales y contractuales para que dicho canon fuera exigible y pudiese ocasionar una resolución de contrato, esto en caso de tratarse de un contrato a tiempo determinado, donde la exigibilidad de un canon puede dar lugar a la resolución, pero en el caso de marras nos encontramos con un contrato que se indeterminó. Que los cánones de enero, febrero y marzo fueron depositados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, debido a que no fueron recibidos por la actora. En razón a lo antes expuesto solicitó al tribunal la declaratoria sin lugar de la demanda. Ahora bien, determinados los términos en que quedó planteada la litis se observa lo siguiente: En primer lugar, con respecto a la solicitud efectuada por la parte demandada, de que se declare la in admisibilidad de la demanda, en base al argumento expuesto en su contestación, observa quien aquí juzga que no existe en el ordenamiento jurídico venezolano ninguna disposición legal que prohíba la admisión una acción por resolución de contrato de arrendamiento, en ese sentido; debe expresamente señalarse que para que el Juzgador declare que una acción es inadmisible , es requisito esencial que esta sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a una disposición expresa de la Ley, de acuerdo con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, norma que autoriza al Juzgador a rechazar la demanda cuando concurre alguno de los supuestos citados. Una demanda es inadmisible, cuando la misma viola el orden público, las buenas costumbres o existe alguna disposición expresa de la Ley que impide su ejercicio. En el caso bajo estudio, no se desprende de las actas procesales que la demanda incoada se encuentre incursa en alguno de los supuestos citados, razón por la cual, la solicitud efectuada por la parte demandada en tal sentido no puede ser acogida por el Tribunal. Así se decide. En relación al mérito de la controversia, observa el Tribunal que no formó parte de lo que fue controvertido entre las partes, la existencia del contrato cuya resolución pretende la parte actora. En ese orden de ideas, se observa que la cláusula tercera del contrato reza textualmente:“ Este contrato tendrá una duracion de un (1) año desde el 01 de marzo de 2002 al 01 de marzo de 2003, pudiendo ser prorrogado única y exclusivamente por un lapso de un (1) año más, a menos que una de las partes comunique a otra, con SESENTA (60) días de antelación y por escrito su voluntad de prorrogarlo”. Del texto anteriormente transcrito se desprende, que la citada cláusula estableció como término de duración del contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día primero de marzo de 2002, con vencimiento al 1 de marzo de 2003, pudiendo prorrogarse única y exclusivamente por un año siempre que hubiese acuerdo entre las partes. De allí que, se evidencia que el contenido de la misma es preciso, cuando establece como condición, que el contrato se prorrogaría a su vencimiento por acuerdo entre las partes, por tanto, la voluntad tanto de la arrendadora como de la arrendataria, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado de un año, con una prórroga de un año siempre que hubiese acuerdo de las partes, el cual una vez vencido, en fecha 1 de marzo de 2004, empezó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un año, contado a partir de dicha fecha; pero, una vez vencido ese plazo y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato, transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado. Así se decide. En sintonía con lo anterior se hace necesario indicar que artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. En el caso de marras la acción pretendida por la parte actora es la acción de Resolución de contrato prevista en el artículo 33 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es la acción aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como sucede en el caso bajo análisis, la acción ha debido ser el desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual se hace forzoso declarar la improcedencia de la presente demanda, por no ser la vía idónea para satisfacer la pretensión de la actora, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue valorado en el texto del presente fallo, se convirtió en un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción. Así se decide. En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO intentó LILIA MERCEDES VIANA CISNEROS contra ARTURO FUENTES MORENO. Así se decide. Dada la naturaleza de la presente decisión, se hace se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre los otros alegatos y excepciones planteados. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días de abril de dos mil ocho. Años 198° de la independencia y 149 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las 12:15 P.M, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP.AP-V-2008.266.