ASUNTO: AP31-V-2005-000470
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia que presentó NANCY MAWAD de E. mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-3.753.002, abogado en ejercicio IPSA # 18.882, actuando por sus propios derechos e intereses; contra EULALIA de LEON GARCIA DE PEREZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.819.846.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que la Administradora Roldan s.r.l. le dio en arrendamiento a la parte demandada el apartamento No.3 del Edificio Aloma, ubicado en la Avenida Sur, Calle 300, Puente Soublette, Quinta Crespo, de Caracas. Dicho contrato le fue cedido a Juan Roldan Rodríguez, y éste a su vez lo cedió a la parte actora, en fecha 01 de agosto de 2001. Cesión que le fue notificada a la arrendataria.
El canon de arrendamiento actualmente es de Bs.88.200,oo, más Bs.8.000,oo por consumo de agua; y la vigencia del contrato era por un año, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que las partes se avisaran lo contrario, tal como consta en el contrato.
En fecha 5-12-02 se le notificó a la inquilina que el contrato no sería renovado finalizando el mismo el 31 de enero de 2003, a no ser que hiciera uso de la prórroga legal que le acuerda la Ley.
Ahora bien, es el caso que la arrendataria ha dejado de pagar los alquileres correspondientes a nueve meses, que son: diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2005, que hacen una deuda de bs.793.800,oo
Es por ello que, después de invocar determinadas normas legales a modo de fundamento de derecho, concluye demandándola por la resolución del contrato en razón de esa insolvencia de los alquileres, y en consecuencia para que entregue el apartamento arrendado; además la demanda para que le pague Bs.793.800,oo por concepto de los alquileres insolutos que motivan la demanda; además de los meses que se sigan causando a razón de Bs.88.200,oo, c/u, hasta que la demanda quede firme. Estima la demanda en Bs.793.800,oo.
Contestación de la demanda
La parte demandada quedó citada en las persona de sus herederos conocidos: Diego, Alfoncina, Argentina, Francisco, Isolina y Margarita Pérez de León y en la de los herederos desconocidos, por medio de edictos; dado que ella había fallecido, según acta de defunción que riela al folio, todo de acuerdo con el art. 144 del Código de Procedimiento Civil, habiendo quedado dichos herederos representados por el defensor ad-litem, Dr. Manuel Reina Flamerich, IPSA # 1271, quien en la oportunidad legal paso a contradecir la demanda, manifestando que se había comunicado con un heredero de una heredera de la de cujus, parte demandada, quien le informó que ellos estaban solventes en el pago de los alquileres, como demostrará con los pruebas que traerá oportunamente.
Añadió que la acción que debió haberse intentado era la acción de desalojo y no la acción resolutoria, como se intentó; habida cuenta que el contrato se venció, así como su prorroga legal, reconduciéndose posteriormente, por lo que se indeterminó; y en estos contratos, a la falta de pago le corresponde una acción de desalojo y no una resolutoria; amén de que en este caso tampoco correspondería por razón de los depósitos que se probará oportunamente.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la controversia, corresponde ahora examinar las pruebas aportadas a la presente causa.
1.-
Al folio 05 y ss corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del pr4sente juicio.
En el se observa que el alquiler quedó pactado en Bs. 1.234,80 mensuales; la parte actora deberá probarse que fue aumentado a Bs.88.200,oo como dice en el libelo.
También se pactó que el contrato se prorrogaría automáticamente por períodos anuales, si al final de cada período una de las partes no avisa a la otra su voluntad contraria. Entonces habrá que ver si hubo esa notificación; porque de lo contrario, el contrario se irá prorrogando cada año, conservando su condición de ser a tiempo determinado.
Al final del documento se observa una nota donde se cedió el contrato a Juan Roldan Rodríguez. La cualidad de la parte actora no ha sido tema de debate.
2.-
Al folio 06 corre un documento privado representativo de la cesión del contrato que hizo Juan Roldán Rodríguez a la parte actora.
Es de observar que la cualidad de arrendadora de la parte demandante no ha sido discutida, por lo que la legitimación ad causa de ella no es thema decidendum en este juicio.
3.-
Al folio 07 corre un documento privado representativo de una carta que Nancy Mawad le cursó (31 de julio 2001) a la parte demandada, participándole que Juan Roldan R. le cedió el contrato.
Esta carta aparece firmada como recibida por alguien que firma “Francisco Pet.”; así que no es oponible a la parte demandada.
4.-
Al folio 08 y ss corren las resultas de una notificación judicial, acompañada con el libelo de demanda, que realizó (06-12-02) la parte demandante a la parte demandada, donde se le dice que el contrato no sería prorrogado a su vencimiento, por lo que la inquilina deberá entregar el inmueble el 31 de enero de 2003, o hacer uso de la prórroga legal de tres años.
Como quiera que la prórroga legal de tres años habría vencido el 31 de enero de 2006, esta claro que cuando se presenta la demanda, el 19 de septiembre de 2005, dicha prórroga legal esta todavía decursando; y durante el lapso de la prórroga legal, el contrato se considerará a tiempo determinado, de conformidad con el art.38 del Decreto ley de arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, no podemos pasar por alto que la inquilina falleció, y cuando un deudor fallece el contrato se indetermina, ya que sus herederos no entran en mora sino con un previo requerimiento, como si el contrato no tuviere plazo, de acuerdo con el art.1269 del Código Civil.
Sin embargo, sea el contrato a tiempo determinado o indeterminado la acción es siempre “resolutoria”; ya que el desalojo por razón de no pagar alquileres prevista en el art. 34, letra a) del Decreto Ley, es una acción resolutoria, de conformidad con la doctrina legal plasmada en el art. 1167 del Código Civil aún cuando la ley la pueda mencionar de “desalojo”. El “desalojo” no es propiamente una acción, sino la consecuencia de que la acción de resolución del contrato haya sido declarada con lugar. De la misma forma que la causal para demandar de la letra b) del art. 34 del Decreto Ley; esto es, por la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, es una acción revocatoria, de conformidad con el art. 1159 del Código Civil, siendo el desalojo la consecuencia de que la acción revocatoria haya sido declarada con lugar. Y así sucesivamente. Para desalojar un inmueble arrendado por el inquilino, antes, primero, hay que dictar un pronunciamiento respecto de la terminación del contrato de arrendamiento de marras, porque no es posible condenar a una persona a desalojar teniendo vigente su contrato. El desalojo es la consecuencia de que el contrato se haya extinguido por virtud de la resolución, revocación, etc., pero él no tiene entidad propia, para diferenciarlo de la acción resolutoria, revocatoria, etc.
5.-
Al folio 13 y ss corre un documento representativo de la compra que del apartamento de autos hizo Inmobiliaria Cauna c.a.
La propiedad del inmueble no ha sido discutida, por lo que no es un thema decidendum en este juicio., ni es condición o requisito para celebrar contrato de arrendamiento.
6.-
Al folio 129 y ss corren cuatro planillas de depósitos bancarios del Banco Industrial en la cuenta corriente del Juzgado Quinto de Municipio de este Circunscripción Judicial, que representan consignaciones judiciales hechas a favor de la parte actora, se supone que por algún heredero de la inquilina fallecida. Corresponde especificarlas y analizarlas:
Fecha de la consignación Mes de alquiler imputados Monto en Bs.
22 de nov de 2007 Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 Bs.529.200,oo
15 de octubre de 2007 Febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007 Bs.529.200,oo
07 de marzo de 2008 Febrero de 2008 Bs.F.88,oo
12 de febrero de 2008 Enero de 2008 Bs.F.88,oo
7.-
Al folio 137 y ss corren cuatro documentos privados representativos de recibos de pago de los alquileres, traídos al juicio por la parte actora.
Carecen de valor probatorio por cuanto están firmados por la misma parte actora quien los promueve; y no es posible que un documento firmado por la misma parte pueda valer como prueba frente a la parte contraria.
De todos modos, por virtud de las consignaciones judiciales, podemos comprobar que el alquiler era de Bs.88.200,oo mensuales
Conclusiones
Observamos que los meses que se están señalando en el libelo de demanda, como no pagados, son el mes de diciembre del año 2004, y los primeros ocho meses del año 2005; y aquí las pruebas de las consignaciones que nos traen a juicio, corresponden a los meses del año 2007 y del año 2008.; vale decir, se están consignando alquileres de meses posteriores a los insolutos que dan motivo al juicio; por lo que la consignación de éstos obviamente quedan sin probar, actualizándose el dispositivo del art.1354 del Código Civil, que a la letra dice:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o helecho que ha producido su liberación”
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, con imposición de costas.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara resuelto el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, por razón del incumplimiento en los pagos de los alquileres.
2. Como consecuencia de dicha resolución, condena a los herederos de la parte demandada, a que procedan a desalojar el inmueble de autos arriba identificado y que aquí se da por reproducida; y entregárselo a la parte actora.
3. Condena a los herederos del demandado a que le pague a la parte actora la cantidad de setecientos noventa y tres mil ochocientos bolívares (Bs.793.800,oo) por concepto de los nueve meses insolutos que motivaron el juicio, que van desde diciembre-2004 hasta agosto-2005.
4. Condena a los herederos de la parte demandada a que le pague a la parte actora los meses siguientes al de agosto de 2005, exclusive en adelante hasta la entrega del apartamento, a razón de Bs.88.200,oo mensual
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada esta sentencia en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, al primer día del mes de abril del año dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo, con su inserción en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria