TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-000418
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo por necesidad del dueño de ocupar el inmueble arrendado, de acuerdo con la causal b) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que presentó CARLOS REY GOMEZ, mayor de edad, de este domicilio, C I. No..12.113.035, representado por el abogado José Ramón Contreras, IPSA # 31.534; contra los ciudadanos HENRY ANTONIO VASQURZ PEREZ y ROSA D’ANGELO de VASQUEZ, mayores de edad, de este domicilio, Cédulas de Identidad Nos. 6.971.107 y 9.968.670 respectivamente.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendido es propietario del apartamento distinguido con la siglas 5-A del Edificio Cotoperi, situado en Caracas, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, y que lo tiene alquilado, por Bs.550.000, oo mensual, a los demandados, tal como consta de sendos contratos de arrendamientos que acompaña marcados C y D; respecto de los cuales afirma que ha operado la tácita reconducción, transformándose en contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.
Ahora bien—sigue diciendo—es el caso que el hijo de la parte actora Javier Ernesto Rey Rojas, tiene dos hijos de nombre FAIANA ANDREA Y JAVIER ERNESTO, de quienes acompaña partidas de nacimiento, y viven actualmente con su madre en casa de su abuela materna, siendo el deseo del actor que en lugar de vivir arrimados en casa de su abuela, vivan en su apartamento alquilado, para lo cual demanda el desalojo a los arrendatarios del mismo, de acuerdo con la causal b) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cita como fundamento de derecho de su demanda
Estima la demanda en Bs.4.000.000,oo. y en Bs.2.000.000,oo
Contestación de demanda
La partes demandadas se hacen asistir por el abogado William Enrique Pérez Fernández, IPSA # 58.565, quienes pasaron a contradecir la demanda, afirmando que es mentira que el actor necesite el inmueble para los hijos de su hijo; ya que en realidad lo quiere para venderlo. La necesidad que dice tener, en todo caso, debe ser probada.
Por último formuló un cuestionamiento en relación con los cuatro millones de bolívares conque el actor estimó la demanda, que ellos al calcularlos en bolívares fuertes, consideraron que dicha cuantía no correspondería a este Tribunal.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 07 y ss corre documento protocolizado representativo del titulo de propiedad del apartamento de autos en cabeza de la parte actora.
Queda de esta forma probado uno de los elementos fácticos del presupuesto de hecho de la norma de la letra b del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual contempla tres requisitos para el éxito del desalojo; a saber: que el inmueble alquilado lo sea por tiempo indeterminado , que pertenezca al actor, y que éste lo necesite para ocuparlo o que lo necesite alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado o hijo adoptivo.
Probado estos elementos del presupuesto fáctico de la norma, la ley autoriza al actor para solicitar el desalojo; ya que dicha norma presupone un conflicto de intereses entre el dueño y el inquilino, en cuanto a la necesidad que ambos tienes de ocupar el inmueble, privilegiando la ley el interés del dueño sobre el del arrendatario .Es una clara muestra de que la propiedad priva sobre la posesión precaria, lo cual no parece ser la regla en la actualidad, ya que hoy día pareciera invertirse dicha preferencia.
Sería bueno advertir que el dueño que logre un desalojo por esta causal, para después no ocupar el inmueble del que logró desalojar al inquilino, destinándolo a otro propósito, estaría cometiendo un “fraude procesal”, con las implicaciones y consecuencias que ello aparejan.
2.-
Al folio 11 y ss corre documento notariado (29 de abril de 2004) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la parte actora y los demandados como arreador y arrendatarios respectivamente, sobre el apartamento de autos identificado en el libelo de demanda.
Este contrato fue celebrado por tiempo determinado, ya que se estipuló que sería por un año, a partir del 01 de mayo de 2004; y al cumplirse el año se extinguiría sin necesidad de notificación alguna; así que partir de allí debía comenzar de pleno derecho el decurso de la prórroga legal. Vencida ésta, si las partes siguieran ejecutando el contrato, sin que hubiesen celebrado ningún otro, se entiende que opera la tácita reconducción del contrato, considerándose en lo sucesivo la relación arrendaticia como establecida sin duración de tiempo, todo de acuerdo con el art. 1600 del Código Civil.
3.-
Al folio 19 y ss corre un documento notariado (31-08-2005) contentivo de otro contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio como arrendador y arrendatarios respectivamente, sobre el apartamento de autos.
Se estipuló que tendría una duración de un año, a partir del 01 de mayo de 2005, prorrogable únicamente por cuerdo de las partes.
Si ese acuerdo de las partes no se llegara a celebrar, como en efecto parece no haberse producido, .el contrato fenecería el 01 de mayo de 2006, comenzando a partir de allí de pleno derecho un prorroga legal de un año, que finalizaría el 01 de mayo de 2007.
Si a partir de esta última fecha el arrendatario quedara y se le dejara en posesión del inmueble, se habría producido la tácita reconducción del contrato, considerándose en lo sucesivo la relación arrendaticia sin duración de tiempo, de acuerdo con el art. 1600 del Código Civil; que fue lo sucedido en el caso de este juicio, ya que el actor consideró que había ocurrido la tácita reconducción del contrato, y la parte demandada, cuando contestó la demanda, no lo negó.
En conclusión: estamos ante un contrato a tiempo indeterminado por virtud de que se produjo la tácita reconducción del contrato., cumpliéndose otro de las condiciones para la prosperidad de la acción. Así se declara.
4.-
Al folio 24 y ss corre un documento representativo de una Sentencia de fecha 06-11-07 dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible una demanda de desalojo que interpuso la parte actora contra las partes demandadas de este juicio.
Dicha sentencia, dictada en aquel proceso nada tiene que ver; o sea, no guarda relación con lo que se ventila en éste; ya que allí se demandó por la falta de pago de los alquileres y aquí se demanda por la necesidad del propietario o de sus familiares cercanos de ocupar el inmueble arrendado. Son dos procesos que responden a motivos diferentes.
Por cierto, debemos anotar en forma marginal que no compartimos en absoluto el criterio que invocó la sentencia que se dictó en aquel proceso para declarar inadmisible la demanda porque se dijo en ese fallo que el actor en aquel libelo demandaba “resolución” del contrato, siendo que los contratos a tiempo indeterminado—como es el presente—no se resuelven; ya que se resuelven solo los que son a tiempo determinado. Distinción esta que no compartimos en absoluto, como ya dijimos; dado que científicamente no existe acción de desalojo como tal, sino todas son de naturaleza resolutoria o revocatoria del contrato, independientemente que éste, en cuanto a su tiempo, sea determinado o indeterminado. El desalojo es solo “la consecuencia” de la revocación o resolución de un determinado contrato de arrendamiento, que en la sentencia debe dictaminarse primero, antes de condenar al desalojo y entrega del bien. Lo que en verdad define la naturaleza de una acción es la “la causa para pedir”, la causa petendi, y no el tiempo de duración que pueda tener el contrato objeto del juicio, que resulta un elemento totalmente irrelevante a la hora de admitir o no una demanda, máxime hoy día, cuando todas las acciones tienen el mismo procedimiento o fórmula de juicio, a través del cual deban ser tramitadas y sentenciadas las causas arrendaticias, de acuerdo con el art.33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dijimos “hoy día”, porque bajo la vigencia del Decreto Ley de Desalojo de Vivienda del 1947, sí resultaba importante y útil distinguir si el contrato objeto de juicio era por tiempo determinado o no; ya que solo a aquellos sin duración de tiempo es que se les aplicaba, por vía de doctrinal, un procedimiento diferente para su terminación, previsto en el art. 1 letra a) de dicho Decreto ley. Cosa que no ocurre después de la promulgación del Decreto Ley de 1999, actualmente vigente, que estableció un procedimiento único para todas las demandas arrendaticias.
5.-
Al folio33 y ss corren consignaciones judiciales de cánones de arrendamiento que realizaron las partes demandadas a favor de la parte actora.
Esta prueba resulta irrelevante a los fines de enervar la acción incoada; dado que en este juicio se ha demandado el desalojo del inmueble arrendado por la necesidad del propietario o de sus familiares de ocuparlo, independientemente de que los arrendatarios estén solventes en el pago de los alquileres.
6.-
Al folio 59 corre fotostato de la Partida de Nacimiento de JAVIER ERNESTO, con la cual se demuestra la relación paterno filial de esta persona con la parte actora, ya que allí se dice que es hijo legítimo de Carlos Rey Gómez.
7.-
Al folio 60 riela otra Partida de nacimiento de la niña FABIANA ANDREA, con la cual se demuestra la relación paterno filiar de ella con Javier Ernesto Rey Rojas, ya que allí que fue presentada por quien es su padre.
De allí que Fabiana Andrea es entonces nieta de la parte actora.
8.-
Al folio 61 corre otra Partida de Nacimiento del niño JAVIER ERNESTO, quien es hijo del presentante, esto es, de Javier Ernesto Rey Rojas, y al ser esta persona a su vez hijo de Carlos Rey Gómez, Javier Ernesto es nieto de la actora.
9.-
Al folio 94 corre acta de la declaración del testigo ANTONIO GARCIA MOTA GARCIA, promovido por la parte actora; no asistió al interrogatorio la parte demandada, ni por sí ni por medio de apoderado.
De su declaración se desprende que Javier Ernesto y Fabiana Andrea Rey Valero, nietos de la parte actora, residen en la quinta Lila Asocodazzi, Montalbán I, junto con su madre y abuela, propietaria ésta del inmueble, donde residen
10.-
Al folio 96 corre el acta de la declaración del testigo LUIS ANTONIO MAYA ROJAS, promovido por la parte actor; no asistió al interrogatorio la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado.
De su declaración se desprende que Javier Ernesto y Fabiana Andrea Rey Valero, nietos de la parte actora, residen en la quinta Lila Asocodazzi, Montalbán I, junto con su madre y abuela, propietaria ésta del inmueble, donde residen
11.-
Al folio 98 corre declaración del testigo FERNANDO JOSE RAMIREZ RUIZ, promovido por la parte actora; no asistió al interrogatorio la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderado.
De su declaración se desprende que Javier Ernesto y Fabiana Andrea Rey Valero, nietos de la parte actora, residen en la quinta Lila Asocodazzi, Montalbán I, junto con su madre y abuela, propietaria ésta del inmueble, donde residen
También declaró que el abuelo les ofreció a los nietos el apartamento objeto de este juicio, para que vivieran en él con su madre en forma más cómoda.
12.-
Al folio 101 corre acta de la declaración del testigo DELY RUTH DIAZ AZUAJE, promovido por la parte acora; la parte demandada no asistió al interrogatorio ni por sí ni por medio de apoderado.
De su declaración se desprende que Javier Ernesto y Fabiana Andrea Rey Valero, nietos de la parte actora, residen en la quinta Lila calle 33, Montalbán I, junto con su madre y abuela, propietaria ésta del inmueble, donde residen
También declaró que el abuelo les ofreció a los nietos el apartamento objeto de este juicio, para que vivieran en él con su madre en forma más cómoda.
13.-
Al folio 103 corre acta de la declaración del testigo JAN HENDRICK LESEUR YANES, promovido por la parte la parte actora; la parte demandada no asistió al interrogatorio ni por sí ni por medio de apoderado.
De su declaración se desprende que Javier Ernesto y Fabiana Andrea Rey Valero, nietos de la parte actora, residen en la quinta Lila calle 33, Montalbán I, junto con su madre y abuela, propietaria ésta del inmueble, donde residen
También declaró que el abuelo les ofreció a los nietos el apartamento objeto de este juicio, para que vivieran en él con su madre en forma más cómoda.
14.-
Al folio 107 y ss corren una serie de recaudos promovidos por la parte demandante, relacionados con el pago de la matricula de estudio del nieto de la parte actora, en la Universidad Andrés Bello, los cuales no pueden ser valorados porque al provenir de terceras personas, es necesario su ratificación por quien los emite (art.431 CPC) o en caso de no ser posible, confirmarse por medio del informe de prueba (art.433CPC)
15.-
Al folio 109 corre otro recaudo representativo e una factura de DIRECTV, promovida por la parte acora, respecto a la cual cabe decir lo mismo.
16.-
Al folio 110 corre un documento público representativo e una Partida de Nacimiento de Javier Ernesto, hijo de la parte actora.
Al ser Javier Ernesto a su vez padre de Fabiana Andrea y Javier Ernesto, se esta demostrando que el actor es abuelo de éstos.
17.-
Al folio 114 y ss corre acta de la Inspección judicial promovida por la parte actora en la Quinta Lila, Montalbán I, Transversal 32 Sector Codazzi, Parroquia la Vega, Caracas.
Allí se constató que efectivamente allí habitan Fabiana Rey Valero y Javier Rey Valero,, con su madre y su abuela, quien es la dueña del inmueble. El padre no vive con ellos.
Si bien la quinta tiene cuatro habitaciones y es de dos plantas, en ella viven cinco personas. En una habitaciones, no muy espaciosas que digamos duermen Fabiana con su madre, y en otra duerme Javier.
Esta claro que quienes puedan vivir independiente, máxime si son adolescentes, vivirán con más comodidad, ya que tienen sus propios espacios para recibir sus amistades, oír música, etc., en fín todas las actividades y gustos propios de personas jóvenes y adolescentes.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, entre los cuales se ha notado, dicho sea de paso, una notable ausencia de actividad probatoria por parte de la demandada, podemos decir que la parte actora ha demostrado todos loes extremos del presupuesto de hecho de la causal de desalojo prevista en la letra b del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que consta en los autos, la propiedad del inmueble arrendado objeto de este juicio, en cabeza de la parte actora, la relación consanguínea de segundo grado del actor con las personas que necesitan mudarse para el apartamento alquilado que esta solicitado en desalojo, por ser el abuelo de dichas personas; y por último esta demostrado la necesidad que tienen sus nietos, de vivir separados de su abuela, por ser adolescentes que requieren tener sus propios espacios e independencia.
Sería bueno advertir de nuevo que el dueño que logre un desalojo por esta causal, para después no ocupar el inmueble del que logró desalojar al inquilino, destinándolo a otro propósito, estaría cometiendo un “fraude procesal”, con las implicaciones y consecuencias que ello aparejan.

Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que ha presentado Carlos Rey Gómez contra Henry Antonio Vásquez Pérez y Rosa D’Angelo de Vásquez, con condena en costas.
En consecuencia condena a las partes demandadas a que procedan a desalojar y entregar el apartamento objeto de este juicio arriba identificado, a la parte demandante, para que sea ocupado por los nietos de éste y su madre, una vez vencido el plazo previsto en el parágrafo primero del art. 34 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios, que deberá dejarse correr antes de ejecutar la sentencia definitivamente firme.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce días del mes de abril de dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑA ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las diez de la mañana, se publicó la anterior sentencia insertándola en los autos del expediente del juicio.
La secretaria