ASUNTO: AP31-V-2007-002319
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo que interpuso el ciudadano NESTOR GONZALO VELASTEGUI GUISIMALIN, mayor de edad, de este domicilio, Cédulas de Identidad Nos. E-81.044.223, y V-23.240.792, asistido por el abogado Miguel Orlando Bernal Carrero, IPSA # 82.872; contra la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN VEILLEGAS, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad V-11.614.382,
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte acora que ella autorizó a XIOMARA DEL ROCIO VELASTEGUI PEÑA para que suscribiera con la parte demandada un contrato de arrendamiento verbal sobre la planta baja de una casa de su propiedasd, ubicada en la Calle La Palma No.75 del Barrio Los Magallanes, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital de Caracas, por el alquiler de Bs.200.000,oo mensual, que viene depositando judicialmente la inquilina a favor de la Xiomara del Rocío Velastegui Peña; pero lo hace de forma tardía; habida cuenta que se había acordado que los pagos los haría dentro del primeros cinco días de cada mes vencido anterior; pero los hace en forma extemporánea.
En fecha 29 de junio de 2006 la inquilina había suscrito un documento público donde se comprometía depositar directamente en la cuenta No.010202843140000044613 del Banco de Venezuela; pero en vista que lo hacía en forma irregular se le dijo que lo hiciera en el Tribunal de Consignaciones.
Pasa a señalar que:
1. el 22 de mayo de 2007 consigna el alquiler del mes de abril de 2007.
2. El 06 de junio de 2007 consigna el alquiler del mes de mayo de 2007.
3. El 06 de julio de 2007 consigna el alquiler del mes de junio de 2007.
4. El 23 de octubre de 2007 consigna el alquiler del mes de agosto de 2007.
5. El 23 de octubre de 2007 consigna el alquiler del mes de septiembre de 200.
6. El 22 de octubre de de 2007 consigna los alquileres de los meses de agosto y septiembre de 2007.
Para la fecha de la presentación del libelo la arrendataria se encuentra en mora en los pagos de los alquileres de julio y octubre de 2007, por lo que la demanda, no sin antes transcribir varias norma legales, para que desaloje y entregue el inmueble arrendado, por estar vencidos los meses de agosto y septiembre de 2007, y para que pague, como compensación por la ocupación del inmueble, los alquileres estipulados hasta la fecha de la entrega el inmueble.
Estima la demanda en Bs.2.400.000,oo
Contestación de la demanda
La parte demandada haciéndose asistir por el abogado Carlos Eduardo García, IPSA # 27.986, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
Después de reconocer el contrato verbal objeto del juicio, el canon de Bs.200.000,oo mensual, y los depósitos y consignaciones hechas señaladas por la parte actora, pasa a negar la forma de pago de los alquileres que dijo la parte demandante se había pactado; ya que no se acordó que el pago se haría dentro de los primeros cinco días de cada mes, una vez vencido el mes inmediatamente anterior. Lo que se acordó fue que el pago se haría por mensualidades vencidas; pero nunca se acordó ningún plazo dentro del mes siguiente; siendo potestativa la cancelación del alquiler del mes vencido en cualquier momento del mes siguiente.
Niega la afirmación de que el alquiler del mes de julio de 2007 fuese cancelado extemporáneamente, pues todos los pagos se hicieron dentro de los meses vencidos, excepto el pago del mes de agosto que se hizo simultáneamente con el de septiembre, el 22 de octubre de 2007.
Añade que los pagos realizados fueron retirados por la parte actora.
Niega la falta de pago del mes de julio de 2007, ya que hizo el depósito de ese mes el 17 de agosto de 2007.; aún cuando no pudo consignar a tiempo el comprobante bancario en el Tribunal de Consignaciones, porque el robaron la cartera donde lo tenía, por lo que tuvo que acudir al Banco Industrial para que le emitieran un constancia de depósito, resultando muy engorroso ese trámite, por lo que solamente pudo dejar constancia de que había pagado el mes de julio de 2007 el 12 de noviembre de 2007, fecha cuando consignó en el Tribunal de Consignaciones el depósito del 12 de agosto de 2007. Acompaña constancia del Banco Industrial.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 11 y ss corre documento notariado y protocolizado representativo de un contrato de compra-venta del inmueble de autos, demostrándose con él la propiedad del mismo en cabeza de la parte actora.
La propiedad de la casa cuya planta alta fue alquilada verbalmente a la parte demanda, no ha sido discutida; por lo que no forma parte del thema decidendum de este juicio.
2.-
Al folio 23 corre en fotostato un documento representativo de un acto conciliatorio que Miriam del Carmen Villegas celebró con la parte demandada en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
De dicho documento se observa que la parte arrendataria es Miriam del Carmen Villegas y aparece Xiomara del Rocío Velastegui como parte arrendadora y beneficiaria de las consignaciones. No se dice para nada que esta persona actuara como mandataria autorizada de la parte actora, como se afirmó en el libelo; pero esto no tiene mayor trascendencia, dado que la parte demandada en la contestación de la demanda reconoció que Xiomara del Rocío Velastegui Peña había celebrado el contrato como mandataria del actor.
El acuerdo a que llegaron en ese acto conciliatorio fue que la arrendataria pagaría los alquileres depositando los mismos en una cuenta corriente que la arrendadora tiene en el Banco de Venezuela, cuyo número se menciona allí.
Cuando se pacta esta forma de pago, ello significa una suerte de autorización para que el inquilino pague bien, depositando el dinero en el banco designado, que viene a asumir el papel de un tercero en la relación arrendaticia, de acuerdo con el art. 1286 del Código Civil.
Además, el pagar a un tercero autorizado por el acreedor, es como pagar al mismo acreedor, por lo que no cabe invocar, después de que el tercero recibiese el pago, que el mismo se hizo extemporáneo para pedir la resolución o extinción del contrato; ya que el recibo del pago por el tercero autorizado purga toda posible demora en que pudiere estar incurso el deudor.
3.-
Al folio 16 y ss corren una serie de recaudos representativos de consignaciones inquilinarias judiciales llevada a cabo la parte demandada a favor de la parte actora, por Bs.200.000,oo cada una., que trajo al juicio la inquilina . Corresponde analizarlas
Fecha de consignación Mes de arrendamiento monto
22 de mayo de 2007 Abril de 2007 Bs.200.000,oo
06 de junio de 2007 Mayo de 2007 Bs.200.000,oo
13 de julio de 2007 Junio de 2007 Bs.200.000,oo
23 de octubre de 2007 Agosto de 2007 Bs.200.000,oo
23 de octubre de 2007 Septiembre de 2007 Bs.200.000,oo
Como podemos observa las consignaciones se hacen por mes vencido; además, pudiéramos decir que, en algunas de ella, se hacen “casi” dentro del plazo de quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad, como lo dice el art. 51 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ya que si en el libelo se nos dice que los pagos debían efectuarse dentro de los primeros cinco días de cada mes siguiente al vencido; ello significa, si sumamos los 15 días a esos 5 días, que la fecha tope para realizar la consignación, llegaba hasta el día vigésimo(20°) del mes siguiente al vencido. De allí que:
1. El mes de abril fue consignado con solo dos días de retraso.
2. El mes de septiembre fue consignado con solo tres días de retraso
3. y el mes de agosto fue consignado con treinta y tres días de retraso
4. y el mes de julio no aparece consignado.
Ahora bien, corresponde decir:
dos y tres días de retraso en cuanto al del mes de abril y septiembre de 2007 respectivamente, no es un retraso que merezca la resolución del contrato; amen de lo que decimos a continuación, en relación al mes de agosto.
En cuanto al mes de agosto, cuya consignación tiene un retraso de 32 días, la misma fue hecha el 23 de octubre de 2007; esto es, antes que se presentara la demanda resolutoria del contrato ( que fue presentada 12 de noviembre de 2007); y sabemos que la mora por si sola no produce de pleno derecho la resolución del contrato, sino solo crea la posibilidad de que el arrendador ( acreedor) pueda optar por una de las dos alternativas que le ofrece el art. 1167 CC (cumplimiento o resolución); pero mientras no se presente la demanda respectiva no se puede decir que el acreedor haya optado efectivamente por la demanda de resolución, que haría ineficaz un ofrecimiento posterior; pudiendo entonces antes el deudor ofrecer validamente el cumplimiento; esto es, el pago. Esta tesis ya cuenta con el aval de la Sentencia de fecha 18 de marzo de 2006, emanada del Juzgado Superior Décimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Véase además que la oferta real y depósito se hace con el deudor en estado de mora,; lo que significa que se puede ofrecer y consignar validamente estando el deudor en estado de mora, cuya única consecuencia sería que los intereses dejan de correr desde el día del depósito (arg. ex-art.1306 CC)
Y en cuanto al mes de julio de 2007, cuya consignación no aparece, corresponde decir que un solo incumplimiento no es suficiente para que prospere el desalojo del inmueble, de acuerdo con el art.34 letra a) del Decreto Ley, que exige para el desalojo la falta de pago de dos mensualidades consecutivas
4.-
Al folio 60 y ss corre un documento expedido por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, representativo de una constancia del Juzgado mencionado, de fecha 09-11-07, donde se nos dice que el día 17 de agosto de 2007 se recibió un pago de Mirian Villegas, por Bs.200.000,oo.
La planilla No.938972 tiene fecha 17 de agosto de 2007.
No aparece a qué mes de arrendamiento corresponde dicha consignación, por lo que no es posible hacer ninguna imputación al respecto.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que el único mes de arrendamiento que no aparece consignado judicialmente, es el mes de julio de 2007; ya que agosto y septiembre de 2007, que son los señalados insolutos en el libelo como causa para demandar, aparecen consignados antes de la presentación de la demanda, por lo cual dichas consignaciones advienen válidas, de acuerdo con lo dicho anteriormente.
El mes de arrendamiento correspondiente a julio de 2007 no aparece consignado; pero ya dijimos que, de acuerdo con el art. 34, letra a) del Decreto Ley de la materia, es necesario, para la prosperidad del desalojo, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas. O sea, dos, y además que sean consecutivas; lo cual no se cumple en el presente asunto.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentó Nestor Gonzalo Velastegui Guisimalin contra Mirian del Carmen Veillegas, con condena en costas, por razón del vencimiento
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada la presente sentencia en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al día dos del mes de abril del año dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente del juicio.
La secretaria
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