TSJ Regiones - Decisión

Resolución de Contrato de Arrendamiento
Asunto: AP31-V-2007-001206
Sentencia definitiva
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
198° y 149°

-I-
DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: INVERSORA 375839, S.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 22 de enero de 1.996, bajo el No. 61, Tomo 19-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ELOY HERNANDEZ, GUSTAVO LIMONGI MALAVE, LAURA REJON, CARMEN SALAS, JOSE TOMAS CACHON REJON, PEDRO LUIS CASTRO, ALVARO R. LOSSADA PIFANO, FRANCELIA SOSA, MARIBEL HERNANDEZ MARINO, INDIRA NOEMA ROJAS MEDINA Y LEONARDO BLASINI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 2.836, 42.156, 14.762, 63.402, 101.793, 69.793, 24.966, 49.968, 38.346, 44.831 y 1.465, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSE FRANCISCO ROJAS BADILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.488.153.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 49.568.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: AP31-V-2007-001206
SENTENCIA DEFINITIVA
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa por libelo de demanda introducido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) y en virtud de la distribución, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve, el día 04 de Julio de 2.007, el Tribunal emplazó a la parte demandada para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de las resultas de su citación, más un (1) día concedido por el término de la distancia; para lo cual se exhortó a un Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
Agregadas a los autos en fecha 07 de noviembre de 2.007, las resultas de la citación de la parte demandada, se dejó constancia de haberse cumplidos con las formalidades a que se refiere el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de Marzo de 2.008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En la oportunidad probatoria las partes no promovieron pruebas.
Por auto de fecha 10 de abril de 2.008, el Tribunal dijo “Vistos” y la causa entró en el término legal para dictar sentencia, y estando dentro de la oportunidad para ello, lo hace previa las siguientes consideraciones:
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:

“Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”.
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.167. - "En el contrato bilateral, si alguna de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.592. - “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
“Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”.
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-IV-
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Alegó la apoderada judicial de la parte actora que su representada, en fecha 07 de marzo de 2.001, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE FRANCISCO ROJAS BADILLA, ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, anotado bajo el No. 52, Tomo 8.
Que dicho contrato recayó sobre un inmueble propiedad de la parte actora, constituido por apartamento distinguido con el No. 97, Letra “A”, situado en el piso 9 del Edificio El Alamo, Residencias Marazul, situado en el Sector Occidental de la Manzana 1 de la Urbanización El Alamo, Jurisdicción de la Parroquia Macuto del Estado Vargas.
Invocó que, el arrendatario infringió en la cláusula Cuarta, ya que no ha cumplido con la obligación asumida de cancelar los servicios públicos, específicamente el servicio de vigilancia, por lo que en base a dicha falta de pago, nace para el arrendador el derecho de solicitar la resolución de dicho contrato.
Que por lo antes expuesto es por lo que ocurre ante esta autoridad, para demandar como en efecto formalmente demanda al ciudadano JOSE FRANCISCO ROJAS BADILLA, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en los siguientes pedimentos:
1) En la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia se deje sin efecto.
2) En devolver el Inmueble plenamente identificado en el libelo, en las mismas condiciones en que se encontraba al momento de serle entregado.
3) En pagar las costas y costos del presente proceso
4) Así como se establezca como daños y perjuicios la cantidad de DOSCIENTOS SETEMTA Y DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 272.783,32) o lo que equivale a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.F 272,78), deuda correspondiente al servicio de vigilancia.
Fundamentó la presente acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.273, y 1.274 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la contestación de la demanda la parte demandada representada por su apoderado judicial, rechazó y contradijo la demanda interpuesta, por no ser cierto ni los hechos ni el derecho alegado.
Alega que su representado cumple con todas las obligaciones, que estipula la ley, y con las cláusulas del contrato, y que en la actualidad esta al día en todos los pagos de cánones.
Que su representado tiene más de veinte (20) años ocupando el inmueble de marras, y siempre ha estado al día en el pago.
Alega que la actual Administradora, INVERSORA 375839, S.A., desde que se encuentra administrando el inmueble ha querido desalojar a su representado.
Que existe mala fe en la presente demanda, y como muestra se encuentra el valor de la acción, y que se tiene tanta razón en dicha afirmación, que se encuentra el hecho de que en fecha 20 de diciembre de 2.004, Administradora Bla Mar, le ofertó el inmueble en la suma de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) y en esa misma fecha recibió comunicación de la hoy actora, ofreciendo el inmueble en la cantidad de Cincuenta y Tres Millones Cuatrocientos Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 53.424.000,00).
Ahora bien, explanadas como han sido las argumentaciones anteriores, es menester para este Despacho pasar a pronunciarse sobre la tempestividad o no del escrito de contestación de la demanda presentado por el abogado Pascual Elio Napoletano La Cruz, en fecha 06 de marzo de 2.008, por lo que, pasa a analizarlas y resolverlas previo al pronunciamiento de fondo, y al respecto observa:
-V-
PUNTO PREVIO
DE LA OPORTUNIDAD DE LA CONTESTACIÓN
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 01 de Noviembre de 2.006, con el No. 1.904, en el expediente 06-0920, dejó asentado criterio sobre la tempestividad de la contestación en los juicios breves, en los términos que se transcribe parcialmente a continuación:
“…Ahora bien, estima la Sala que en el presente caso, el adelantamiento en la contestación de la demanda, no constituyó per se perjuicio alguno a la parte actora, por cuanto la misma no se efectuó -tal como lo indicó la accionante- en detrimento, con aventajamiento, o en desmedro de los derechos de la demandante. En tal sentido, observa la Sala que a pesar de que el caso sub júdice se trata de un juicio breve, el mismo efectivamente se desarrolló en formas similares con las del juicio ordinario, ya que al no haber sido opuestas cuestiones previas por el demandado, de ninguna manera podría haber resultado afectada la parte actora; en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva; y así se declara….”
De la exhaustiva y pormenorizada revisión que hizo el Tribunal a las actas procesales que conforman el presente expediente, pudo constatar que la citación de la parte accionada se verificó en autos el día 06 de marzo de 2.008, cuando el abogado Pascual Napoletano presentó diligencia a fin de presentar escrito a favor de su defendido, por lo cual la contestación de la demanda debió verificarse, conforme al cómputo de los días de Despacho que se desprenden del Libro Diario Llevado por este Tribunal, para el día 11 de marzo de 2.008.
No obstante lo anterior, y conforme al criterio asentado por la Sala Constitucional en la sentencia arriba transcrita, el cual por compartirlo lo hace suyo este Juzgador, considera la contestación a la demanda en referencia fue interpuesta en forma tempestiva, ya que no vulnera de manera alguna el derecho a la defensa de la parte actora, puesto que no opuso cuestiones previas, y así se decide.
Resuelto el punto anterior, pasa este sentenciador a realizar el análisis de los elementos probatorios traídos a los autos. De acuerdo a ello, el Tribunal deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo.
-VI-
DE LAS PRUEBAS
Corre inserto a los folios 8 y 9 del expediente, poder otorgado por la parte actora, en fecha 27 de Julio de 2.006, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nro. 13, Tomo 74, de los libros llevados por ante esa Notaria, a los abogados ANDRES ELOY HERNANDEZ, GUSTAVO LIMONGI MALAVE, LAURA REJON, ARMEN SALAS, JOSE TOMAS CACHON REJON, PEDRO LUIS CASTRO, ALVARO R. LOSSADA PIFANO, FRANCELIA SOSA, MARIBEL HERNANDEZ MARINO, INDIRA NOEMA ROJAS MEDINA y LEONARDO BLASINI, para actuar en juicios, y por cuanto fue aceptado por la parte demandada, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357, 1.359 y 1.363 de Código Civil, y tiene como cierta dicha representación, y así se decide.
A los folios 10 al 15 de las actas procesales, corre inserto contrato de arrendamiento en original suscrito entre INVERSORA 375839, S.A., y el ciudadano JOSE FRANCISCO ROJAS BADILLA, ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 07 de Marzo de 2.001, cuya duración fue establecida por el término de Seis (06) meses fijos contado a partir del Primero de marzo de 2.001, y que el mismo se prorrogaría por periodos iguales y sucesivos de seis meses, si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito a la otra de su voluntad en contrario, por lo menos con Un (01) mes de anticipación. Dicho instrumento está debidamente aceptado por la parte demandada por cuanto no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad legal, es por lo que este Tribunal conforme a lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, le otorga valor probatorio y tiene como cierto que ambas partes han asumido obligaciones recíprocas, derivadas del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que cursa en autos, y así se decide.
Trajo la parte actora a las actas procesales, documento que corre inserto al folio 16 del expediente, donde se observa un estado de cuenta de fecha 06 de junio de 2.007, dirigido a la parte accionante, en la cual se le notifica el monto adeudado por concepto de vigilancia del apartamento 97-A, del cual el Tribunal observa que:
La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2.004, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, Exp. Nº 15.222, en el juicio por cumplimiento de contrato interpuesto por la sociedad mercantil Inversiones Sabenpe Zulia, C.A., contra la Alcaldía del Municipio Miranda del Estado Falcón, puntualizó lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Por otra parte, en lo que concierne a la apreciación de las probanzas insertas a los folios 32 al 55 de la primera pieza del expediente, las cuales versan sobre los documentos privados, observa la Sala que éstas se refieren a documentos privados consistentes en comunicaciones dirigidas por la misma actora a la Alcaldía del Municipio Miranda del Estado Falcón y al Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domiciliario de ese municipio, y dos actas. De las primeras, debe decirse que se trata de probanzas emanadas de la propia sociedad demandante como supuesta acreedora de la obligación; son entonces papeles domésticos que no hacen fe en favor de quien los escribió, pero que lo pueden hacer en su contra, en los supuestos enunciados en el artículo 1.378 del Código Civil, el cual dispone: “Los registros y papeles domésticos no hacen fe en favor de quien los ha escrito; pero hacen fe contra él: 1º. Cuando enuncian formalmente un pago que se le ha hecho. 2º. Cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento a favor del acreedor.” En virtud de este dispositivo, y como quiera que las comunicaciones señaladas no enuncian formalmente un pago realizado a la demandante, así como tampoco contienen mención expresa de haberse hecho la anotación en el título demostrativo del crédito para suplir la falta de documento a favor del acreedor, estas pruebas no hacen fe contra la parte actora. De igual forma, debe aclararse que tampoco hacen fe en su favor, por imperio de la norma transcrita. De allí que a los efectos de la resolución del asunto debatido, las comunicaciones referidas no pueden ser apreciadas por esta Sala por carecer de eficacia probatoria. Así se decide…”.
Con vista a lo anterior se observa que dicha prueba no cumple con las formalidades a que hace referencia el artículo 1.378 del Código Civil, pues no enuncia pago alguno y no contiene mención expresa de haberse hecho anotación alguna con el fin de suplir la falta de documento a favor de algún acreedor, ni se evidencia que el mismo haya sido suscrito ni recibido por persona alguna, por lo cual no puede ser opuesto a la parte demandada, siendo así, no puede el Tribunal, bajo la óptica del derecho inquilinario, dar crédito a la existencia de una deuda a través de un documento que carece de eficacia probatoria; y la consecuencia legal de esta circunstancia es que debe desecharse del proceso, y así se decide.
En base a lo anterior y al criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, infiere este Despacho que la pretensión contenida en el escrito libelar, si bien está dirigida a que se resuelva el contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado, por la presunta falta de pago por concepto de los servicios de vigilancia, también es cierto que al haber quedado desechado del proceso la prueba que opuso el actor como documento fundamental, no logro probar nada en su favor produciéndose la improcedencia de la acción y como consecuencia su declaratoria sin lugar, liberándose este Juzgador de seguir con el análisis de los demás alegatos, defensas y pruebas aportadas a los autos para tales efectos, y así queda establecido formalmente.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones declara sin lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento opuesta, conforme al marco legal arriba señalado; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de esta sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.
-VII-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por INVERSORA 375839, S.A., contra el ciudadano JOSE FRANCISCO ROJAS BADILLA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado de la presente sentencia, por cuanto no quedó demostrado a las actas procesales la falta da pago alegada.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria y de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Codigo de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber quedado vencida totalmente en el presente proceso.
PÚBLIQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los Veintiuno (21) dias del mes de Abril del Año Dos Mil Ocho (2.008).-
EL JUEZ,

JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA,

DIOCELIS PEREZ BARRETO

En esta misma fecha, previo el anuncio de Ley, siendo las dos cuarenta y cinco (2:45 p.m.,) de la tarde, se registró y publicó la anterior decision.-

LA SECRETARIA,

DIOCELIS PEREZ BARRETO

JCVR/DPB/Aurora
Exp. AP31-V-2007-001206
Resolucion de Contrato de arrendamiento