TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
198° y 149°
PARTE ACTORA: FRANCISCO RODRÍGUEZ DE JESÚS y MARÍA DA CONCEICAO RODRÍGUEZ, de nacionalidad portuguesa, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números E-81.680.170 y E- 82.042.401 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FRANCISCO ANTONIO RIVERO AGUERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 23.049.
PARTE DEMANDADA: MARÍA LUISA D SUZE ELORGA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.121.524.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALEJANDRO A. GATAS LÓPEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 77.780.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
I
Conoce este tribunal en alzada en virtud de la apelación propuesta por la representación de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 19 de diciembre del año próximo pasado, a través de la cual declaró sin lugar la demanda.
El recurso de apelación fue oído en ambos efectos en fecha 29-1-2008, remitiéndose el expediente al distribuidor de primera instancia de turno, correspondiendo el conocimiento a este juzgado, dándosele entrada al asunto el 12 de febrero del presente año, fijándose el 20º día de despacho para que las partes presentasen informes, haciendo uso de tal derecho la representación de la parte actora.
El 11 del mes próximo pasado, se difirió la oportunidad de dictar sentencia, para dentro de los 30 días siguientes, conforme lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
II
Estando el tribunal dentro del lapso de diferimiento para dictar sentencia, procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C TO R A
Señalan los accionantes en su libelo que celebraron con la ciudadana María Luisa D Suze Elorga, mediante documento debidamente autenticado el 5-10-2005, contrato de opción de compra venta, el cual tuvo por objeto un terreno y la casa sobre él construida, ubicada en la Urbanización Los Castaños, en el sitio denominado Prado de María, identificada con el Nº 40 de la avenida Los Cármenes, Municipio Libertador, Parroquia santa Rosalía, Distrito Capital, cuyos linderos son: NORTE: Casa que es o fue de Aureliano Jaspe; SUR: Propiedad que es o fue de Manuel Antonio rada; ESTE: Con faja de terreno de 12 metros de ancho que es o fue de Luís Rodríguez Lugo; y, OESTE: Propiedad que es o fue de Aureliano Jaspe; que el referido inmueble pertenece a la demandada ¾ partes conforme planilla de liquidación sucesoral Nº 0009 de fecha 5-1-1981 y ¼ parte en su condición de universal heredera; que el precio pactado fue por la cantidad de Bs. 75.000,00 de los cuales se pagaron Bs. 30.000,00 al momento de suscribirse la opción y los Bs. 45.000,00 restantes se pagarían al momento de materializarse la venta ante el Registro correspondiente; que la demandada se comprometió a hacer entrega del inmueble dentro de los 30 días calendarios siguientes a la firma de la opción, caso contrario debería pagar Bs. 150,00 por cada día de retraso; que la vigencia de la opción se fijó en 90 días continuos, pudiendo acordarse una prórroga; que la demandada se comprometió al momento de la autenticación de la opción las copias de los documentos de propiedad y las planillas de liquidación sucesoral que le acreditan la propiedad de las tres cuartas partes y dentro de los 5 días debía hacer entrega del formato de solicitud de recepción de la cuarta parte faltante por liquidar: que de no materializarse la venta por hechos imputables a los compradores, aquí demandantes, la demandada retendría Bs. 3.000,00 de los Bs. 30.000,00 entregados; si se tratase de hechos imputables a la vendedora, aquí demandada ésta debía devolver los Bs. 30.000,00 recibidos y una cantidad adicional de Bs. 3.000,00. Que la demandada se ha negado a hacer entrega de la documentación respectiva a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo, así como del inmueble objeto de la negociación. Por tales razones proceden a demandar a la ciudadana MARÍA LUISA D´SUZE ELORGA, para que convenga o en defecto de ello sea condenada a cumplir la opción de compra venta, debiendo proceder a la protocolización respectiva y la entrega del inmueble, así como al pago de los daños y perjuicios, establecidos en la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se acciona. Fundamenta la demanda en los artículos 1133, 1134, 1159, 1167, 1262 y 1265 del Código Civil.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
La parte demandada al momento de contestar la demanda, fundamentó su defensa sobre la basa de los siguientes argumentos:
Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Señala que si bien es cierto que suscribió el 5-10-2007 contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble señalado por la actora de su propiedad, no es menos cierto que los accionantes no ejercieron “…la intención de comunicación (sic) y solicitud de entrega del mismo dentro de la oportunidad dispuesta en el contrato celebrado”. Arguye que estuvo imposibilitada de contactar a los actores; que siempre ha actuado de buena fe; que realizó publicaciones en prensa para contactar a los demandantes ante la imposibilidad de ubicarlos de manera personal; que del contenido del contratos e evidencia que todos los documentos fueron entregados al momento de celebrarse la opción; que los demandantes incurrieron en la condición resolutoria. Arguye que si las afirmaciones de los actores fuesen ciertas nada justifica esperar 1 año y 8 meses para demandar el cumplimiento. Pide se declare inadmisible la demanda y se suspendan las medidas decretadas.
D E L A S P R U E B A S
La parte actora aportó junto al libelo de demanda, contrato de opción de compraventa el cual es aceptado por la parte demandada, de hecho, ésta lo acompaña junto al escrito de contestación, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Acompañó la demandada en la oportunidad de contestar la demanda avisos de prensa publicados el 25 y 26 de mayo del año 2007 a través de los cuales la actora indica que da por resuelto el contrato celebrado el 5-10-2005; copia de Registro de Información Fiscal emitido por el Seniat; copia de planilla sucesoral Nº 0009 de fecha 5-1-1981; copia de planilla sucesoral Nº 0584 de fecha 24-5-1977; copia de declaración sucesoral fechada 5-5-1977; copia de cédula catastral; copias de certificado de solvencia SUMAT, agu, aseo urbano y recibos emitidos por la compañía de electricidad.
En el lapso de pruebas aperturado luego de fijados los hechos la parte demandada promovió originales del certificado de solvencia del SUMAT, agua, aseo urbano, electricidad y ejemplares de las declaraciones sucesorales de fecha 24-5-1977, planilla Nº 0584, 25-9-1974 y 5-1-1981.
La parte actora hizo valer el documento de opción de compra venta; las planillas sucesorales de cuya certificación se infiere que no son validas para vender; posiciones juradas e inspección en el inmueble objeto del contrato y testimonial de la ciudadana María Carmina Rodríguez.
Las referidas pruebas fueron proveídas en su oportunidad inadmitiéndose la testimonial por extemporánea.
D E L A S E N T E N C I A R E C U R R I D A
El a quo al dictar sentencia estableció que la parte actora como optante u opcionante y destinataria de la oferta contenida en el contrato de opción no demostró haber participado su aceptación a la misma a la demandada promitente, lo que a su juicio, debió realizar dentro de los 90 días en que la demandada se obligó a mantener la oferta, haciéndose revocable la oferta conforme lo previsto en el artículo 1137 del Código Civil, por lo que declaró sin lugar la demanda.
Ante esta Alzada la representación de la parte actora presentó escrito de informes.
III
Establecido así los términos de la controversia, precisa esta sentenciadora.
Consideró el juez de la causa que la parte demandante, opcionante compradora, no manifestó su voluntad de de aceptar la oferta ante el promitente vendedor dentro de los 90 días dispuesto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, por lo que, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1137 del Código Civil, se hizo revocable la oferta.
La oferta es una proposición unilateral que una parte dirige a otra para celebrar con ella un contrato. Tal manifestación de voluntad (oferta no aceptada) no debe confundirse con una opción de compraventa. Éste es un contrato bilateral en el que se manifiesta la voluntad concurrente de comprar y de vender o la mutua promesa de hacerlo. La situación de quien ha hecho una oferta sujeta a aceptación, es enteramente distinta a la opción de compra venta, de ahí que, no es aplicable en el presente caso el artículo 1137 del Código Civil. Así se establece.
Así tenemos que la parte actora aduce que suscribió un contrato de opción de compraventa con la demandada, el día 05 de octubre de 2.005, el cual fuera debidamente autenticado, cuyo objeto es un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicada en la Urbanización Los Castaños, en el sitio denominado Prado de María, identificada con el Nº 40 de la avenida Los Cármenes, Municipio Libertador, Parroquia santa Rosalía, Distrito Capital, cuyos linderos son: NORTE: Casa que es o fue de Aureliano Jaspe; SUR: Propiedad que es o fue de Manuel Antonio rada; ESTE: Con faja de terreno de 12 metros de ancho que es o fue de Luís Rodríguez Lugo; y, OESTE: Propiedad que es o fue de Aureliano Jaspe, el cual ¾ partes pertenecen a la accionada conforme planilla de liquidación sucesoral Nº 0009 de fecha 5-1-1981 y ¼ parte en su condición de universal heredera, alegando además que la vendedora demandada incumplió con las obligaciones contraídas en dicho documento, particularmente la de hacerle entrega del documento de donde deviene la propiedad de la cuarta parta, la cual se encontraba en tramitación al momento de suscribirse la opción, así como hacerle entrega del inmueble dentro e los 30 días siguientes a la firma del referido contrato.
Al argumento anterior se opuso la parte demandada alegando que cumplió con la obligación de entregar todos los documentos, indicando además que la demandante no pudo ser localizada por lo que hubo de publicar unos avisos en la prensa.
Considera quien decide que con base en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la actora la carga de demostrar de manera plena e idónea los hechos invocados como fundamento de sus pretensiones de cumplimiento de contrato, esto es, la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual, la expiración del lapso original de duración, debido a la negativa de la parte demandada con relación a la pretensión de la parte actora.
Se observa sobre estos particulares, que de los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de la demanda, particularmente el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes de este juicio en fecha 05 de octubre de 2.005, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Décimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Catia, anotado bajo el Nº 57, Tomo 30, de los libros respectivos, cuya existencias, naturaleza y contenido se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado por la parte a quien se le opuso. Por el contrario la parte demandada también hace uso de su contenido, cuando expresa que cumplió su obligación de hacer entrega de los recaudos, razón por la que quedaron fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, tales como: la existencia del contrato, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia, las obligaciones de las partes y su cumplimiento. Así se establece.
Ahora bien, del análisis del contrato de opción de compra venta que cursa inserto a los folio 13 al 16 del expediente se observa que la parte demandada se comprometió a venderle a la parte actora el inmueble identificado antes en el cuerpo del presente fallo, lo cual como ya se dejó establecido no es un hecho controvertido, ya que ambas partes están contestes en ello. Asimismo que el precio pactado fue por Bs. 75.000,00 (Bs. 75.000.000,00 para la fecha de suscripción de la opción) de los cuales los demandantes entregaron Bs. 30.000,00 y el saldo de Bs. 45.000,00 se pagaría ante la Oficina de Registro. Que la vivencia fue por 90 días prorrogable de mutuo acuerdo.
Asimismo se infiere del referido contrato, específicamente de la cláusula tercera que la aquí demandada, ciudadana MARÍA LUISA D SUZE ELORGA procedería “…a la entrega material del bien inmueble…, libres de ocupación alguna…, dentro de los Treinta (sic) (30) Días (sic) calendarios siguientes a la fecha cierta de la firma Presente (sic) Contrato (sic)…”, esto es, que la demandada debía poner a los demandantes en posesión del inmueble a más tardar el día 4 de noviembre del año 2005, sin que conste en autos que haya dado cumplimiento a tal obligación, incumpliendo lo acordado en el contrato. Así se decide.
Del mismo modo se observa que en la cláusula sexta del contrato se estableció que al momento de la autenticación del contrato (5-10-2005) la demandada debía hacer entrega de las copias del documento de propiedad, así como las planillas de liquidación que acreditan la propiedad de las ¾ partes, hecho este no controvertido, comprometiéndose además “…a entregar en el termino (sic) de cinco 5 (sic) días continuos contados a partir de la firma del presente contrato el formato de solicitud de recepción de la ¼ cuarta (sic) parte faltante por liquidar… del inmueble objeto del presente contrato…”.
De la referida cláusula se infiere que la demandada debía entregar el formato de solicitud de recepción correspondiente a la cuarta parte del inmueble pendiente por liquidar dentro de los 5 días siguientes a la firma del referido contrato, es decir, a más tardar el 10-10-2005, sin que conste en autos que haya hecho entrega de la referida documentación a la parte actora, incumpliendo la obligación asumida en el contrato. Así se decide.
Dicho lo anterior, es menester acotar lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1.133, y 1.159 los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”-
Articulo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Del último de los artículos invocados, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos. De la lectura del contrato antes referido se desprende que la parte demandada se comprometió tanto a entregar el inmueble dentro de los 30 días siguientes a la suscripción del contrato como a entregar el formato de recepción de la cuarta parte del inmueble dentro de los 5 días siguientes, ambas obligaciones, a contar desde el 5-10-2005. Una vez entregado el formato relativo a la propiedad de la cuarta parte del inmueble, es que surgiría para los compradores la obligación de presentar el documento ante el Registro competente para llevar a cabo la venta definitiva, sin que pudiesen estar en mora los compradores si la vendedora no cumplía su obligación, indispensable para materializar la venta. Así se resuelve.
De manera que, tal y como se indicara supra, toca a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil demostrar el cumplimiento de sus obligaciones, en el sentido que, le corresponde probar el hecho aducido como extintivo de su obligación, esto es, haber entregado el tantas veces mencionado formato de solicitud de recepción de ¼ parte del inmueble, dentro de los 5 días a la suscripción del contrato y la entrega del inmueble dentro de los 30 días. Así se establece.
Pues bien, de las pruebas promovidas por la parte demandada, que cursan a los folios 55 y 56, contentivas de dos avisos publicados en prensa, se evidencia que tales publicaciones se hicieron el 25 y 26 de mayo del año 2007, es decir, vencido sobradamente el lapso con el que contaba la accionada para dar cumplimiento a las obligaciones antes señaladas, como consecuencia de ello de tales comunicados no se infiere el cumplimiento aducido por la demandada. Así se establece.
De los instrumentos cursantes en copias a los folios 57 al 93 producidos con la contestación y aportados en copias certificadas en el lapso de pruebas, los cuales rielan a los folios 106 al 130, los mismos se contraen a solvencias, declaraciones y planillas sucesorales, que nada tienen que ver con el formato de recepción de la cuarta parte del inmueble, cuyo documento debía ser entregado por la demandada dentro de los 5 días siguientes a la firma del contrato objeto del presente juicio, por lo que con tales probanzas no demuestra la demandada haberse liberado de su obligación. Así se resuelve.
Tampoco consta a los autos, que la parte demandada haya entregado a la parte actora el inmueble dentro de los 30 días siguientes a la suscripción de la opción de compra venta. Así se establece.
Del resto de las pruebas, esto es, las posiciones juradas, las mismas no fueron evacuadas en la audiencia oral y la inspección judicial, nada aporta respecto de los hechos controvertidos. Así se decide.
De lo precedentemente expuesto resulta impretermitible concluir que el incumplimiento deviene de la parte demandada. Así se resuelve.
Pretenden los demandantes que la demandada sea condenada a pagar los daños y perjuicios establecidos en la cláusula tercera del contrato, es decir, la suma de Bs. 150,00 diarios. Sin embargo observa esta sentenciadora que en la referida cláusula no se previó a partir de qué momento y hasta cuándo sería procedente tal penalidad, aunado a que en la cláusula octava se contempló otra cláusula penal, para el caso de incumplimiento por parte de la vendedora, lo que implica una doble sanción para la demandada (OPCIONANTE VENDEDORA), procediendo tales daños en el supuesto que se hubiese accionado la resolución. Sin embargo pretendiendo la parte actora se condene a la demandada a cumplir el contrato de opción de compra venta, es forzoso negar la indemnización de daños peticionada. Así se declara.
Estando los méritos procesales parcialmente a favor de la parte actora, debe quien decide declarar CON LUGAR la apelación propuesta por ésta contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de diciembre del año 2007; y, conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA. Así se declara.
IV
Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 9-1-2008, por la representación de la parte actora contra la sentencia dictada el 19-12-2007 por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpusieran los ciudadanos FRANCISCO RODRÍGUEZ DE JESÚS y MARÍA DA CONCEICAO RODRÍGUEZ, contra la ciudadana MARÍA LUISA D SUZE ELORGA, ambas identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada a cumplir el contrato, para lo cual deberá proceder a la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicada en la Urbanización Los Castaños, en el sitio denominado Prado de María, identificada con el Nº 40 de la avenida Los Cármenes, Municipio Libertador, Parroquia santa Rosalía, Distrito Capital, cuyos linderos son: NORTE: Casa que es o fue de Aureliano Jaspe; SUR: Propiedad que es o fue de Manuel Antonio rada; ESTE: Con faja de terreno de 12 metros de ancho que es o fue de Luís Rodríguez Lugo; y, OESTE: Propiedad que es o fue de Aureliano Jaspe; que el referido inmueble pertenece a la demandada ¾ partes conforme planilla de liquidación sucesoral Nº 0009 de fecha 5-1-1981 y ¼ parte en su condición de universal heredera, debiendo los demandantes al momento de la protocolización pagar la diferencia del precio pactado, esto es, la suma de Bs. 45.000,00.
TERCERO: Se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble objeto del contrato, descrito en el numeral anterior.
Para el caso que la demandada no cumpla voluntariamente con el dispositivo del presente fallo, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad, por lo que, de procederse a la ejecución forzosa, consistente en la expedición de la copia certificada para su registro, deberán previamente los actores consignar ante el Juzgado de la causa cheque de gerencia a nombre del referido tribunal por la cantidad de Bs. 45.000,00, saldo del precio pactado, sin cuyo cumplimiento no se podrá acordar la referida ejecución forzosa.
Por cuanto no procedieron los daños pretendidos, declarándose la acción parcialmente con lugar, no ha lugar a costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SE REVOCA EL FALLO APELADO.
Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad bájese el expediente al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2.008).- Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 11-8-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:25 p.m.
La Secretaria.
Exp. 45.219.