TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, trece (13) de agosto de 2008
198º y 149º

Expediente: 35.094.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: Definitiva en Alzada
-I-

DEMANDANTE: ODEXSY JOSEFINA MENDEZ CABRERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-7.094.899.
ABOGADO ASISTENTE DE LA DEMANDANTE: EDDY MENDEZ NARANJO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No.32.121.
DEMANDADA: DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-4.696.936.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: HERNAN JOSE VELASQUEZ RODRIGUEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 68.695.

-II-
Corresponde a este Tribunal, actuando en su jurisdicción de Alzada, conocer y decidir acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de Marzo de 2008, cuyo conocimiento correspondió a este Tribunal, luego de efectuado el sorteo correspondiente al día 26-03-08.
Llegados los autos, el Tribunal, por auto del 07 de Mayo de 2008, fijó el décimo día despacho para sentenciar, lapso que se encuentra vencido, por lo que el Tribunal pasa a decidir en este acto, con sujeción a lo previsto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y al efecto observa:

-III-
La en la sentencia recurrida declaró con lugar la demanda que presentó la ciudadana Odexsy Josefina Méndez Cabrera en contra de la ciudadana Damelis Coromoto Coro Ascanio y en consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el inmueble arriba identificado, por falta de pago de los alquileres de los meses de septiembre y octubre de 2007; condenó a la parte demandada, a desocupar el inmueble objeto del contrato y entregárselo a la actora, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en que lo recibió al momento de la contratación, y a pagar la cantidad de novecientos ochenta bolívares fuertes (Bs. F 980,oo) que representa los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual. Asimismo la condenó en costas.
A los fines de la revisión que se le impone a esta Alzada con motivo del recurso de apelación interpuesto contra dicha sentencia, el Tribunal observa que los términos de la controversia se planteó con motivo de la demanda que presentó la actora y cuyo conocimiento le correspondió al a-quo, mediante la cual alegó que suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, por el alquiler del apartamento de su propiedad, distinguido con el No. 33, ubicado en el piso 3 del Edificio Altair, situado con frente a la Avenida Gil Fortoul de la Urbanización Santa Mónica, jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital; que en la cláusula segunda del contrato se pactó que la duración del contrato sería por un (1) año fijo, contado a partir de la fecha de autenticación del contrato, prorrogable por términos iguales. Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 490.000,oo), que la arrendataria debía pagar por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes (cláusula cuarta); que a partir del mes de julio de 2006, convinieron en aumentar el alquiler en la cantidad de Bs. 640.000,oo mensuales y finalmente en el mes de julio de 2007, pactaron que el alquiler sería la cantidad de Bs. 720.000,oo; que la arrendataria ha dejado de pagar los meses de septiembre y octubre de 2007, por lo que ha incumplido el contrato, pues depósito en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en forma conjunta los alquileres reclamados en fecha 02 de noviembre de 2007, lo cual es violatorio de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme al contrato da derecho a exigir la resolución del contrato, tal como se pactó en la cláusula DECIMA CUARTA del mismo, razón por que acude a esta instancia judicial a demandarla para que a falta de convenimiento sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente:
1.- La resolución del contrato que celebraron el 26 de junio de 2001, por el alquiler del citado apartamento;
2.- Desalojar el inmueble y entregárselo libre de personas y bienes, en la misma forma como lo recibió a la fecha de la contratación;
3.- Pagarle la cantidad de un millón cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 1.440.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, equivalentes al valor de las pensiones de arrendamiento dejadas de pagar a razón de Bs. 720.000,oo cada una, y
4.- Pagar las costas procesales
El a-quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de ley correspondiente y consta de autos que el demandado fue debidamente citado por el Alguacil adscrito al Alguacilazgo de los Juzgado de Municipio de Los Cortijos (folios 37 y 38).
La demandada, en fecha 12 de febrero de 2008, compareció al Tribunal y otorgó poder apud-acta al abogado arriba identificado como su apoderado y en la misma fecha por escrito separado, dio contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todos sus términos. Alegó que no es procedente la resolución porque el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por cuanto la demandante le participó a través de un medio privado la venta del apartamento objeto del contrato y después de ello le permitió continuar ocupando el inmueble. Que en cuanto a los cánones de arrendamiento que dejó de pagar ella los depositó en el Tribunal competente, una vez que le informaron al acudir al Banco Mercantil a pagar el mes de septiembre de 2007, que la cuenta bancaria de la propietaria había sido cerrada y que de esas consignaciones está debidamente notificada la demandante. Por último, procedió a reconvenir a la actora por el pago del monto de los sobrealquileres pagados, cuyo monto – alega- ascienden a la cantidad de cuatro mil trescientos setenta bolívares fuertes (Bs. 4.370,oo), en cuyo monto procedió a estimar su reconvención.
La reconvención fue admitida y en la oportunidad legal para su contestación compareció la actora-reconvenida, debidamente asistida por el abogado Eddy Méndez Naranjo, convino en la reconvención propuesta, conviniendo en la misma y a cuyo efecto consignó cheque de gerencia, contra el Banco Banesco Banco Universal, a favor de la demandada, por la cantidad de tres mil cuatrocientos diez bolívares fuertes (Bs. 3.410,oo), que es el monto que realmente comprende el sobreprecio de alquileres reclamado, según los resultados de la cuenta que por tal concepto realizó la demandante en su escrito.
El Tribunal ordenó consignar el cheque en la cuenta bancaria asignada al Juzgado y por diligencia del 12-03-2008, el apoderado de la parte demandada solicitó que se le entrega la cantidad de dinero consignada por la parte actora.
Ambas partes promovieron pruebas que fueron admitidas cuanto ha lugar en derecho, siendo todas de carácter documental y alegatos de carácter doctrinal relacionados con la pretensión y excepción ejercidas.
El Tribunal de la Causa dictó sentencia declarando con lugar la demanda y como consecuencia de ello, resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes, condenó a pagar sólo la cantidad de novecientos ochenta bolívares (Bs. F 980,oo) y no la reclamada por la demandada, por cuanto existe congelación de alquileres.
Ahora bien, observa quien sentencia que de la revisión de las actas procesales se impone confirmar el fallo apelado, pues las pruebas promovidas por la parte demandada revelan claramente que procedió a efectuar la consignación de los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos en forma extemporánea, es decir, fuera del lapso que conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato y además fuera del lapso que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto, en la cláusula cuarta se pactó lo siguiente:

“El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de bolívares CUATROCIENTOS NOVENTA MIL -(Bs. 490.000, oo), que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, puntualmente y en moneda de curso legal en la dirección de LA ARRENDADORA o de quien ella comisione. Queda claramente establecido que la falta de pago de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento fijado, será causal de resolución del contrato y dará derecho a LA ARRENDADORA de exigir…”

Por su parte, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:

Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Es clara la norma que establece la consignación arrendanticia al señalar que la pensión de arrendamiento debe depositarse es la vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, y en la cláusula cuarta del contrato se pactó que debe ser dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por lo que, tal como lo determinó el a-quo, la pensión de arrendamiento en este caso debió ser depositada hasta el día veinte (20) de cada mes para que se tenga como legítimamente efectuada y por ende liberatoria de insolvencia, lo cula no es el caso de autos, por cuanto se evidencia del expediente de consignaciones producido por la parte actora y que hizo valer conforme a las previsiones del artículo 429 del Código Procedimiento Civil, que la consignación de las pensiones de arrendamiento reclamados como insolutas fue realizada el 02 de noviembre de 2007, siendo que debían ser consignadas como fecha máxima el día 20-09-07 y el 20-10-07. Consiguientemente, dichas consignaciones carecen de eficacia y por lo tanto, no producen el estado de solvencia de la arrendataria a que se refiere el artículo 56 de la citada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, situación ésta que sitúa a la arrendataria en incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Así se decide.
Cabe destacar que la demandada, a través de su apoderado, abogado HERNAN JOSÉ VELASQUEZ RODRIGUEZ, presentó en este Tribunal escrito de fecha 28-05-08, en el cual alega que el contrato no es claro en el sentido de que no señala como debía pagarse la pensión de arrendamiento, si es por mensualidad adelantada o vencida, lo que crea oscuridad o ambigüedad en el mismo, por lo que invoca el dispositivo de los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, considera quien sentencia que no existe oscuridad en el contrato suscrito entre las partes, pues establece claramente que la pensión de arrendamiento debe ser pagada los cinco (5) primeros días de cada mes, lo que significa que el alquiler se pagaría al inicio de cada mes, es decir por mes adelantado. De ser otra la intención de las partes, vale decir, por mensualidades vencidas, así hubiese quedado establecido en el contrato, lo cual no fue así y por ello la arrendataria debe pagar el alquiler en la forma establecida en el contrato, en primer lugar, porque este es ley entre las partes e tenor de lo establecido en los artículos 1159 y 1592 del código Civil y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios remiten o condicionan el pago de la pensión de arrendamiento a la forma como quedó convencionalmente pactado, basta con remitirse al contenido de la norma de la ley especial ya trascrita en este fallo y al dispositivo del artículo 1592 del Código Civil:
Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

De allí que la demanda al efectuar la consignación del alquiler en forma conjunta de los meses de septiembre y octubre de 2007, el día 02 de noviembre de 2007, resulta insolvente en el pago del canon de arrendamiento, pues no lo hizo dentro de la fecha establecida en el contrato ni tampoco dentro del plazo quince (15) días continuos siguientes a los convenidos contractualmente, razón por la debe declararse con lugar la demanda intentada en su contra, y así expresamente se decide.
-IV-
Por las razones que antecede, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la demanda intentada por la ciudadana ODEXSY JOSEFINA MENDEZ CABRERA, en contra de la ciudadana DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO, ambas partes identificadas en autos. En consecuencia, declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el 26 de junio de 2006 por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 77, Tomo 71 y condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar el inmueble distinguido como apartamento Nº 33, ubicado en el piso 3 del Edificio Altair, Avenida Gil Fortoul, Urbanización Santa Mónica, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Caracas.
SEGUNDO: Condena a la demandada a pagar a la actora, a titulo de daños y perjuicios, la cantidad de novecientos ochenta bolívares fuertes (Bs F980, 00), que representa el monto de septiembre y octubre de 2007.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante por haber resultado totalmente vencida en el presente recurso.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto del año Dos Mil Ocho (2.008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez Suplente Especial,

Ana Elisa González
La Secretaria Titular,

Diana Méndez Mórelo
En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Diana Méndez Mórelo

AEG/DMM/aeg/dmm
EXP. 35.094.-
Sentencia Nº DECIMO-08-0534.-