TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE: AP-760
PARTE ACTORA: ADOLFO ALBERTO CASAS LORENZO, español, mayor de edad, domiciliado en España y titular de la cédula de identidad No. E-1.017.218.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AURA MARINA SANDOVAL CAMPOS inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 34.457.
PARTE DEMANDADA: ELVIA MARLENE MARIN HERRERA, venezolana, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 4.584.584.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ISAAC RAFAEL LEWIS CASTILLO y PEDRO JOSE SOJO inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.277 y 13.331 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este Órgano Jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 07 de octubre de 2005.
Alega la parte actora en el libelo los siguientes hechos: Que es legítimo propietario del apartamento 181-A, piso 18, Torre A del Edificio Residencias Lecuna, ubicado entre las esquinas de Curamichate a Viento, Parroquia Santa Rosalía, Distrito Capital, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el nO. 23, Tomo 15, Protocolo Primero, de fecha 16 de agosto de 1.999. Que consta de contrato suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 07 de abril de 1.998, que dio en arrendamiento a la demandada el inmueble antes identificado. Que en la cláusula tercera del contrato se estableció el término de duración del arrendamiento en un año fijo a partir del 15 de diciembre de 1.997, prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de igual duración, si una de las partes no daba aviso a la otra con quince días de anticipación al vencimiento, su voluntad de darlo por terminado. Que el canon de arrendamiento fue establecido a ochenta mil bolívares (Bs. 80.000), mensuales, comprometiéndose la demandada a pagar el monto de alquiler por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes. Que mediante sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se determinó que la relación arrendaticia existente es a tiempo determinado. Que la demandada ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, por haber dejado de pagar los meses de enero hasta diciembre de 2004, y enero hasta mayo de 2005, circunstancias por las cuales procedió a interponer la demanda contra la arrendataria.
En fecha 22 de junio de 2005, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 05 de agosto de 2005, la parte demandada se dio por citada.
En fecha 09 de agosto de 2005, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
De la cuestión previa:
Planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “la cosa juzgada”. Ello en razón, a las sentencias definitivamente firmes dictadas por los Juzgados Undécimo y Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde el actor intento dos demandas, una por desalojo y otra por resolución de contrato de arrendamiento, donde la primera fue declarada inadmisible en segunda instancia, y en la última se declaró extinguida la causa.
De la contestación al fondo:
Negaron, rechazaron, y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Negó y rechazó que el contrato de arrendamiento celebrado sea a tiempo determinado.
Negó y rechazó haber incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, toda vez los mismos fueron consignados en su oportunidad ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Negó y rechazó adeudar la cantidad de un millón trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 1.360.000) por concepto de cánones e arrendamientos.
Acepto el carácter de propietario del inmueble del actor.
Alegó que el contrato de arrendamiento adquirió naturaleza de indeterminado, en razón a la manifestación hecha por el actor en un procedimiento anterior, de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
Impugnó la cuantía de la demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 07 de octubre de 2005, dictó sentencia donde declaró con lugar la demanda.
En fecha 13 de octubre de 2005, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 19 de octubre de 2005.
En fecha 10 de febrero de 2006, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 20 de febrero de 2005, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual denunció la existencia de vicios de incongruencia negativa de la sentencia apelada por cuanto viola normas establecidas en los artículos 1.559 y 1.600 del Código Civil, por haber habido falsa aplicación de las mismas, toda vez que el contrato de arrendamiento se indeterminó el razón a la manifestación hecha en ese sentido por la parte actora en un juicio anterior.
En fecha 03 de diciembre de 2007, quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación de las partes, las cuales fueron debidamente notificadas.
A los fines de resolver sobre la cuestión previa opuesta y la impugnación a la cuantía, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones:
De la Cuestión Previa:
Establece el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “La cosa juzgada”.
La parte demandada, como se dijo anteriormente funda la excepción opuesta en la existencia las sentencias definitivamente firmes dictadas por los Juzgados Undécimo y Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde el actor intento dos demandas, una por desalojo y otra por resolución de contrato de arrendamiento, donde la primera fue declarada inadmisible en segunda instancia, y en la última se declaró extinguida la causa.
Ahora bien, a los fines de determinar si la controversia aquí decidida se trata de la misma controversia decidida por los Tribunales que anteriormente se mencionaron, según las sentencias cuyas copias las partes reprodujeron en este juicio, este Juzgador pasa a citar el contenido del Artículo 1.395 del Código Civil que establece los elementos que deben ser considerados en cuanto a su identidad a los fines de verificar la procedencia o no de la cosa juzgada. En este sentido, señala el mencionado artículo lo siguiente:
“Artículo 1.395: La presunción legal es la que una disposición especial de la ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son: ordinal 3° La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.
La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.”
De lo anterior se desprende que para declarar la existencia de cosa juzgada deben cumplirse con el requisito de identidad absoluta en los elementos objetivos y subjetivos de la pretensión: objeto, título y sujetos.
Al respecto, el autor Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, “De los Efectos del Proceso. Capítulo I. La Cosa Juzgada”, ha señalado lo siguiente:
“Los elementos que sirven para establecer los límites de la cosa juzgada, son de dos especies: elementos objetivos (cosa y causa petendi) y elementos subjetivos (personas y carácter con que actúan) y que sea necesario para apreciar la procedencia o improcedencia de la cosa juzgada, la confrontación de la primera sentencia con la segunda para determinar la relación que existe entre ellas y la existencia de las tres identidades que menciona el Artículo 1.359 del Código Civil.
Se da pues, en realidad, en la norma, la aplicación de la doctrina de las tres identidades: eadem personae, eadem res, eadem causa, que en conjunto trazan los límites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada.
En cuanto a los elementos objetivos el mencionado autor señaló lo siguiente:
“(a) El objeto de la pretensión es el interés jurídico que se hace valer en la misma. Hemos dicho que este interés jurídico está constituido por un bien de la vida que puede ser una cosa material, mueble o inmueble, o un derecho u objeto incorporal. El objeto de la demanda no es el procedimiento, ni la acción que se adopten para lograrlo, sino el derecho mismo que se reclama.
(b) El otro elemento que determina el aspecto objetivo de la cosa juzgada es la causa petendi o título de la pretensión.
El título o causa petendi es la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio, pero no los simples motivos que determinan al sujeto a plantear la pretensión, sino la causa jurídica de la misma.
En general, consistirá siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma como el hecho ilícito, el contrato, la gestión de negocios, etc.
En las pretensiones constitutivas, el objeto es el bien o efecto jurídico que se persigue (resolución del contrato, nulidad del matrimonio, etc.) pero la causa o título es el hecho que da lugar al cambio (incumplimiento, falta de consentimiento libre, etc.).
La causa o título es, pues, en estos casos, el hecho constitutivo del derecho al cambio jurídico.
(c) La cosa juzgada no se produce sino entre las partes; entendidas éstas como: el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial.
La exigencia de que las partes vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior, se justifica, porque no basta atender a la identidad física de las personas, sino principalmente a su identidad jurídica, que está determinada con el carácter o personería con que actúa.”
En el presente caso este sentenciador pasa a analizar si existe la triple identidad a que hace referencia el Artículo 1.395 del Código Civil, en los siguientes términos:
DE LOS SUJETOS: Los sujetos de la pretensión son, por una parte, ADOLFO ALBERTO CASAS LORENZO, en su carácter de parte actora; y por la otra, ELVIA MARLENE MARIN HERRERA en su carácter de parte demandada.
De otro lado, en las causas llevadas por los Juzgados de Municipio antes mencionados los sujetos de la acción responden en completa identidad con los sujetos anteriormente mencionados, actuando con el mismo carácter de autos.
DEL OBJETO: En segundo lugar, el objeto sobre el cual recae la presente demanda se constituye por el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio, siendo autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 07 de abril de 1.998, cuya resolución se demanda.
De la revisión que hiciere este Juzgador a las descripciones del objeto sobre el cual recae las decisiones de los Juzgados de Municipio antes citados, se desprende que el objeto sobre el cual recae la sentencia es el mismo descrito ut supra, en una relación de identidad absoluta.
DE LA CAUSA PETENDI: Por último, la pretensión que se hace valer en el presente juicio no es más sino la resolución del contrato de arrendamiento celebrado autenticado ante Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 07 de abril de 1.998.
En este sentido, el fundamento del asunto que hoy es objeto de revisión ante esta Alzada, corresponde la presunta falta de pago de los meses de enero hasta diciembre de 2004, y enero hasta mayo de 2005; y los procesos dilucidados ante los Juzgados supra-mencionados, versaron sobre la necesidad de ocupación del inmueble y el hecho de haber notificado al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
Frente a ello, este Juzgador constató que en el dispositivo de la sentencia del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien conoció en segunda instancia de la sentencia dictada por el Jugado Undécimo de Municipio, se declaró sin lugar la demanda por haber instaurado una demanda de desalojo ante la existencia de un contrato a tiempo determinado, y en el dispositivo de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio se declaró extinguida la causa en razón de haberse declarado la litispendencia.
Dicho esto, el hecho jurídico del cual se derivó la declaratoria de los Tribunales antes descritos, se constituyó por elementos de hechos y de derechos totalmente distintos a los hoy sujetos a revisión, toda vez que en los mismos no se discutió la presunta insolvencia del demandado, aunado al hecho las decisiones in-comento versaron sobre electos de mera formalidades, es decir, fueron decisiones de forma, mas no fondo del mérito de los asuntos allí discutidos, resultando de esta manera necesario para quien suscribe determinar, tal como lo hizo el Juez A-Quo, que las causas que motivaron al accionante para intentar las anteriores demandas son distintas a las que originaron el presente juicio. Así se establece.
De conformidad con el análisis que antecede y las disposiciones contenidas en los Artículo 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.395 del Código Civil, es forzoso concluir que la presente controversia no cumple con los requisitos de triple identidad a que hace referencia el Código Civil y la doctrina. En virtud de lo cual este Juzgador declara Improcedente la cuestión previa relativa a la existencia de cosa Juzgada. Así se decide.
De la Impugnación de la cuantía:
En este sentido, esta alzada esta conteste con el criterio esgrimido por el Juez A-Quo en lo que a este particular respecta, tosa vez que la parte demandada solo se limitó a realizar dicha impugnación sin traer a los autos elemento probatorio alguno sobre el cual pudiera ser constata la veracidad de su objeción. Así se establece.

Decididos como han sido los puntos previos en la presente causa, pasa esta Alzada a emitir pronunciamiento de fondo, previo análisis del material probatorio traído a los autos por las partes:
De las pruebas de la parte actora:
 Copia simple de poder autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de mayo de 2005, bajo el No. 08, Tomo 36, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ésta la representación judicial de la parte actora. Así se decide.
 Copia simple de documento de propiedad del inmueble arrendado, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el No. 23, Tomo 15, Protocolo Primero, de fecha 16 de agosto de 1.999, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ésta la propiedad que ostenta la parte actora sobre el inmueble arrendado. Así se decide.
 Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 07 de abril de 1.998, bajo el No. 06, Tomo 47, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se evidencia la existencia de la relación arrendaticia que se pretende resolver. Así se decide.
 Copia simple de notificación judicial, practicada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en o que a esta probanza respecta, este Tribunal considera que por cuanto el hecho que el promovente pretende demostrar con la misma no forma parte de los hechos aquí controvertidos, debe ser desechada por impertinente. Así se decide.
 Copia simple de sentencia emitida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual entre otras cosas se evidencia que dicho Tribunal determinó que el contrato de arrendamiento que existe entre las partes es a plazo determinado, donde de igual manera declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato e inadmisible la acción de desalojo y revocó la sentencia del Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en lo que respecta al plazo de prorroga legal. Así se establece.
De las pruebas de la parte demandada:
 Copia simple de libelo de demanda y la sentencia emitida por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción judicial, promovida posteriormente en copia certificada, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se desprende entre otras cosas la declaratoria sin lugar de la demanda que por resolución de contrato que intentara el hoy accionante contra el demandado e inadmisible la demanda de desalojo. Así se establece.
 Copia certificada de libelo de demanda, de auto de admisión y de la orden de comparecencia librados en el Juicio que por resolución de contrato de arrendamiento instaurara el hoy accionante contra el demandado ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se deriva el hecho que la parte hoy accionante instauró contra el demandado otra demanda en razón a la presunta terminación de la relación arrendaticia. Así se establece.
 Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de septiembre de 2003, promovida posteriormente en copia certificada, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se evidencia que la demanda instaurada por el hoy accionante contra el demanda ante esa dependencia judicial fue extinguida en razón de haberse declarado la litispendencia de la misma con la demanda instaurada ante el Juzgado Undécimo de Municipio. Así se establece.
 Copia certificada del Expediente signado con el No. 20002193, de la nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, (folios 97 al 127) al respecto el Tribunal considera que si bien la misma guarda relación al asunto debatido, no aporta elemento probatorio al merito toda vez que el hacho que el promovente pretende demostrar con la misma no forma parte de los hechos controvertidos, razón por la cual debe ser desechada por impertinente. Así se decide.
 Copia certificada de sentencia emitida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual entre otras cosas se evidencia que dicho Tribunal determinó que el contrato de arrendamiento que existe entre las partes es a plazo determinado, donde de igual manera declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato e inadmisible la acción de desalojo y revocó la sentencia del Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en lo que respecta al plazo de prorroga legal. Así se establece.
 Copia certificada del Expediente signado con el No. 20002193, de la nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, (folios 97 al 127), y planillas de depósitos bancarios, los cuales contienen la respectiva nota de validación de la entidad bancaria correspondiente, así como del mencionado Juzgado 25º de Municipio, las cuales al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de las cuales se desprende el pago del arrendamiento de los meses demandados como insolutos, de donde se puede constatar también el pago extemporáneo por tardío de los meses de enero, febrero, marzo, mayo de 2004, y marzo de 2005. Así se establece.
 Copias simples de solicitud de retiro de consignaciones y auto de retiro de las mismas, emitido por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tienen como fidedigna, de conformidad con lo establecido, en el artículo 429 del Código Civil, de las cuales de constata el retiro por parte de la accionante de las pensiones arrendaticias consignada a su favor por el demandado. Así se establece.
Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consigno copia simple de documento de propiedad del inmueble arrendado, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el No. 23, Tomo 15, Protocolo Primero, de fecha 16 de agosto de 1.999, de la cual se desprende la propiedad que ostenta la parte actora sobre el inmueble arrendado, hecho éste igualmente reconocido por la parte demandada; consignó contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 07 de abril de 1.998, bajo el No. 06, Tomo 47, del cual se evidencia la existencia de la relación arrendaticia que se pretende resolver; y consignó igualmente copia simple de sentencia emitida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, la cual fue promovida por la parte demandada en copia certificada de la cual, como anteriormente se dijo, se evidencia que dicho Tribunal determinó que el contrato de arrendamiento que existe entre las partes es a plazo determinado. Así se decide.
Por su parte, la demandada a fin de demostrar el alegato por ella formulado relativo a la indeterminación del contrato de arrendamiento, consignó copia certificada de libelo de demanda y la sentencia emitida por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción judicial, copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de septiembre de 2003, y copia certificada de sentencia emitida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, de las cuales se constata el hecho que las acciones instauradas con anterioridad al presente juicio por parte del hoy accionante contra el demandado, fueron declaradas sin lugar y extinguidas, y que pese al haber la parte demandante en esa oportunidad manifestado haber notificado al arrendatario demandado su voluntad de no prorrogar el contrato, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, en sentencia definitivamente firme, quien conocido en segunda instancia de la apelación ejercida contra la sentencia del Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción judicial, determinó la ineficacia de la notificación judicial de no prorroga efectuada por el arrendatario a través del Jugado Vigésimo Cuarto de Municipio, y que la relación arrendaticia que existe entre las partes es a tiempo determinado, la cual a criterio de esta Alzada mantiene dicha naturaleza, por no existir en autos notificación expresa de alguna de las partes de no prorrogar dicha convención locativa. Asimismo, a los fines de demostrar el pago de las pensiones arrendaticias demandadas como insolutas, la parte demandada promovió legajos de copias certificadas del expediente signado con el No. 20002193, de la nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, (folios 97 al 127), y planillas de depósitos bancarios, de las cuales si bien se evidencia el pago de los meses demandados como insolutos, se puede constatar que los meses de enero, febrero, marzo, mayo de 2004, y marzo de 2005, fueron cancelados de manera extemporánea por tardía, toda vez que fueron consignados fuera del lapso que establece el artículo 51 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se traduce en un incumplimiento en sus obligaciones contractuales. Así se decide.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende resolver; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada, al no cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, mayo de 2004, y marzo de 2005, en la oportunidad prevista para ello, supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción resolutoria aquí ejercida. Así se decide.
De la misma manera, se advierte que a la cantidad de dinero que sea condenado el demandado a pagar a favor del actor, le deberá ser imputada la suma que se encuentre depositada a su favor ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual en este acto se autoriza su retiro.
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 07 de octubre de 2005, dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia se declara la CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara ADOLFO ALBERTO CASAS LORENZO contra ELVIA MARLENE MARIN HERRERA, antes identificados. En tal sentido:
PRIMERO: Se declara resuelto y terminado el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 07 de abril de 1.998, bajo el No. 06, Tomo 47.
SEGUNDO: Se ordena al demandado a entregar al actor totalmente desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió el inmueble constituido por un apartamento 181-A, piso 18, Torre A del Edificio Residencias Lecuna, ubicado entre las esquinas de Curamichate a Viento, Parroquia Santa Rosalía, Distrito Capital.
TERCERO: Se condena al demandado a pagar al actor, la cantidad de MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.360), por concento de de los cánones de arrendamientos de los meses demandados como insolutos, a cuya cantidad le deberá ser imputada la suma que se encuentre depositada a favor de éste último ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual en este acto se autoriza su retiro.
CUARTO: Se condena al demandado a pagar al actor por concepto de daños y perjuicios los meses de arrendamiento que se produzcan hasta la efectiva desocupación del inmueble, a razón de OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 80), cada uno.
Se confirma la decisión apelada en los términos explanados en el presente fallo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días del mes de agosto de 2008. Anos 198° y 149°.
EL JUEZ
EL SECRETARIO
LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
MUNIR SOUKI URBANO
En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

Exp. AP-760
LTLS/msu/pn