TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece (13) de agosto de dos mil ocho
198º y 149º

DEMANDANTE: “MARÍA JOSEFINA PERDOMO DE FOLCARELLI”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.061.893. Con domicilio procesal en: Carretera que conduce de Caracas a El Junquito, Edificio Esther, Edificio 1, piso 4, Apartamento Pent House, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DEL DEMANDANTE: “Sin representación judicial acreditada en autos”; se hizo asistir del abogado Jesús Gómez Correia, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.266.

DEMANDADA: “ANA MARÍA PEREIRA NUNES”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.073.907. Sin domicilio procesal en constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA DEMANDADA: “Sin representación judicial acreditada en autos”. Se hizo asistir del abogado José Armando González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.313.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-001565
I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 19 de junio de 2008, la ciudadana María Josefina Perdomo, titular de la cédula de identidad Nº V-6.061.893, asistida del abogado Jesús Roberto Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.266, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un inmueble para comercio ubicado en la Carretera que conduce de Caracas a El Junquito, Edificio Esther, Edificio 1, piso 3, Local Nº 3, Caracas; alegando como causa de su petición que la arrendataria Ana María Pereira Nunes, titular de la cédula de identidad N° V-6.073.907, incumplió con la obligación de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de febrero de 2007, a abril de 2008, ambos inclusive, así como también, por deterioros causados al inmueble.
Por auto de fecha 25 de junio de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El 27 de junio de 2008, la demandante consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa, la cual se libró el día 30 del mismo mes y año.
Mediante diligencia del 17 de julio de 2008, la parte actora dejó constancia de suministrar los emolumentos al alguacil encargado de practicar la citación personal de la demandada.
Así las cosas, el 22 de julio de 2008, el ciudadano Omar Hernández en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, dejó constancia de haber citado personalmente a la parte demandada, consignado recibo de citación debidamente firmado.
El 25 de julio de 2008, compareció la ciudadana Ana María Pereira Nunes, debidamente asistida del abogado José González, y presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de sus derechos e intereses.
Por auto de fecha 29 de julio de 2008, se fijó la celebración de un acto conciliatorio entre las partes en conflicto.
El 1 de agosto de 2008, se dejó constancia de la no comparecencia de las partes al acto conciliatorio fijado por el tribunal.
En esta misma fecha, la parte actora impugnó los instrumentos acompañados por la parte demandada junto al escrito de contestación a la demanda. Asimismo, presentó escrito de pruebas.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La parte demandante alegó en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos de la parte demandante

Sostuvo, que según consta de contrato de arrendamiento verbal inicialmente pactado en fecha 1 de diciembre de 2003 (sic), le fue dado en arrendamiento a la ciudadana Ana María Pereira Nunes, un inmueble ubicado en la Carretera que conduce de Caracas a El Junquito, Edificio Esther, Edificio 1, piso 3, Local Nº 3, Caracas; y que dicho inmueble hoy día es propiedad de la sucesión Alessandro Folcarelli Mastromatei, quien falleció el 19 de junio de 2003, según consta de la declaración sucesoral 0018702 que forma parte del expediente Nº 053203 del 13 de octubre de 2005.
Alegó, que “conforme a las estipulaciones propias de la relación arrendaticia se pactó un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 200,00), pagadero por mensualidades vencidas dentro de los primero cinco (5) días de cada mes (…)”
Manifestó, que a su difunto cónyuge le fue adjudicada la propiedad del Edificio 1, donde se encuentra el inmueble arrendado, según documento de partición y liquidación de comunidad, según consta de copia certificada del expediente Nº 95-5224, nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda (sic).
Adujo, que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero de 2007, a abril de 2008, ambos inclusive, adeudando por tal concepto la suma de dos mil ochocientos bolívares fuertes (Bsf. 2.800,00); aunado al hecho de que ha descuidado el mantenimiento y conservación del inmueble arrendado y ha dejado de hacer las mejoras y reparaciones a que está obligada para su conservación, apreciándose signos de deterioro en sus paredes, pisos, y techos.
Que por los motivos antes expuestos, ocurre para demandar a la ciudadana Ana María Pereira Nunes para que Desaloje el inmueble objeto de su pretensión, y lo entregue libre de bienes y personas solvente en el pago de los servicios públicos; asimismo, aspira el pago de las costas.
Como fundamentos de derecho, invoca el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos por la demandante en el libelo de la demanda, la parte demandada en su escrito de fecha 25 de julio de 2008, alegó las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos de la parte demandada

Alegó, que su llegada al inmueble “se debió a un contrato verbal entre el Dr. Alfonso Cancro (sic) Mignoli tutor de la Heredera Universal del bien inmueble como consta en fotostato de testamento que consigno en este acto (…), a fin de realizar actividades de comercio.”
Arguyó, que las cuotas del canon de arrendamiento fueron canceladas en su debida oportunidad, de igual forma que el contrato verbal, sin recibos a los fines de evitar cualquier compromiso de contrato escrito, el cual nunca se llegó a firmar.
Manifestó, que son falsas las pretenciones (sic) de la ciudadana María Josefina Perdomo de Folcarelli, de querer pretender su insolvencia de pagos de cánones de arrendamiento.
Finalmente, sostuvo que “la demandante no es heredera del inmueble, por lo tanto no tiene cualidad jurídica para intentar cualquier acción legal contra cualquier inquilino, por cuanto la heredera universal del inmueble es la menor Ángela Alejandra hija de la ciudadana Aurora Janeth Mendoza Cedeño”.

De acuerdo con los argumentos que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, patentiza este juzgador que la ciudadana Ana María Pereira Nunes, no negó su condición de arrendataria del inmueble objeto de la demanda; por consiguiente, no forma parte de los hechos controvertidos la existencia de una relación arrendaticia. Siendo esto así, el thema decidendum se circunscribe a establecer sí procede en Derecho la pretensión de desalojo que deduce la demandante con fundamento en lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi no solo el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de febrero de 2007, a abril de 2008, ambos inclusive, a razón de Bsf. 200,00 cada uno, sino también, los deterioros causados al inmueble por falta de mantenimiento y conservación.
Por otra parte, verificar sí la demandada se encuentra solvente en el pago que se le exige, hecho extintivo alegado en la contestación a la demanda; no sin antes determinar si la demandante tiene cualidad para interponer la presente demanda, como consecuencia de la defensa perentoria promovida por la parte demandada al señalar que a quien corresponde ejercerla es a la heredera Ángela Alejandra. En este sentido, el tribunal se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo tal argumentación. Al respecto observa:

-III-
PUNTO PREVIO

Sostiene la mejor doctrina que la legitimatio ad causam deviniente de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico que desea. Así, en criterio del procesalista patrio Dr. Luis Loreto, la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción, y de identidad lógica, entre la persona del demandado concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción.
En definitiva, la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad; y si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.
En el presente caso, la ciudadana María Josefina Perdomo de Folcarellil afirmó en el escrito libelar, que según contrato de arrendamiento verbal inicialmente pactado en fecha 1 de diciembre de 2003, le fue dado en arrendamiento a la ciudadana Ana Marñia Pereira Nunes el inmueble objeto de la demanda; y asimismo, invocó ser heredera del causante Alessandro Folcarelli Mastromatei, quien falleció el 19 de junio de 2003, acompañando en prueba de ello copia simple del expediente administrativo Nº 053203, de fecha 13 de octubre de 2005, que contiene la declaración sucesoral realizada ante el SENIAT, adscrito al Ministerio de Finanzas, donde figura como heredera conjuntamente con la ciudadana Ángela Alejandra Folcarelli Mendoza; aportó copia certificada del acta de matrimonio civil que celebró con el ciudadano Alessandro Folcarelli Mastromatei, identificada con el Nº 1, inserta al folio 14 y su vuelto del libro de registro civil de matrimonio llevado por el Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, correspondiente al año 2003; y finalmente, promovió copia certificad del acta de defunción Nº 974, expedida por la primera autoridad civil de la Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el 8 de julio de 2003, donde consta que dicho ciudadano es de estado civil casado con María Josefina Perdomo, y que dejó una hija de nombre Ángela.
Estos instrumentos, que no fueron impugnados por el adversario se admiten conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneos y pertinentes para demostrar la condición de cónyuge supérstite de la ciudadana María Josefina Perdomo, y por consiguiente su carácter de heredera universal del d’cujus Alessandro Folcarelli Mastromatei; ergo, tiene cualidad para intentar la presente acción en condición de parte sustancial, pues la cualidad no se pierde por el simple hecho de que, en una comunidad, alguno de los comuneros acuda a la administración de justicia para ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.
En consecuencia, se declara improcedente en Derecho la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte accionante promovida por la parte demandada; y así se establece.-

-IV-
FUNDAMENTOS DEL FALLO

La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, es además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, permitir el control de la legalidad, en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes.
Por lo tanto, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso; y al respecto observa:

Pruebas promovidas por la parte actora

1. Promueve junto al escrito libelar: -copia simple de actuaciones correspondientes al expediente Nº 5224, nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como también copia de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial; - Copia simple del expediente Nº 053203, correspondiente a la declaración sucesoral del causante Alessandro Folcarelli Mastromatei, aportada en original durante la etapa probatoria. Estos instrumentos se tienen por fidedignos y por consiguiente, se les otorga valor probatorio de demostrar la partición judicial de bienes comunes, a través de la cual se adjudicó la propiedad del inmueble objeto de la demanda al causante Alessandro Folcarelli Mastromatei, así como también el cumplimiento del correspondiente tramite administrativo tributario ante el órgano competente, donde figura la ciudadana María Josefina Perdomo como viuda de Folcarelli; así se establece.-
2. Promueve durante la etapa probatoria legajo de instrumentos públicos que no fueron impugnados, los cuales este operador jurídico valora en conjunto otorgándoles valor probatorio de demostrar la titularidad plena del derecho de propiedad que asistió al causante Alessandro Folcarelli Mastromatei sobre el inmueble objeto de la demanda, así como también la condición de cónyuge supérstite de María Josefina Perdomo y por tanto, su carácter de heredera y copropietaria del mismo en una alícuota parte; y así se decide.-
3. Promueve cinco (5) recibos emitidos por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales se desechan del proceso toda vez que no cumplen con las condiciones que exige el artículo 1.368 del Código Civil, además, contrarían el principio de alteridad de la prueba que supone que la fuente de la prueba debe ser ajena a quien aprovecha, esto es, nadie puede constituir unilateralmente pruebas en favor de si mismo; y así igualmente se decide.-

Pruebas promovidas por la parte demandada

1. Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, copia fotostática de un pretenso testamento otorgado por el causante Alessandro Folcarelli Mastromatei, el 19 de agosto de 1999, registrado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy día Distrito Capital; que se desecha del proceso no solo por cuanto fue impugnado por la parte actora mediante diligencia de fecha 1 de agosto de 2008, sin que se hiciere valer conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino porque además, si bien es cierto que para la fecha de su otorgamiento el testador solamente tenia una heredera forzosa, no es menos cierto que para el momento de su fallecimiento había contraído matrimonio civil con María Josefina Perdomo, adquiriendo ésta última la condición de heredera forzosa, y así igualmente se decide.-
2. Promueve pretenso contrato de arrendamiento que no aparece suscrito por persona alguna, razón por la cual de acuerdo con el artículo 1.368 del Código Civil, ningún efecto jurídico produce en este proceso, y así se establece.-
3. Promueve copia simple del acta de la partida de nacimiento Nº 639, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Federal, correspondiente a la ciudadana Ángela Alejandra, hija de Alessandro Folcarelli Mastromatei; la cual se desecha del proceso por cuanto fue objeto de impugnación por parte de la demandante, en la diligencia que presentó el 1 de agosto de 2008; en todo caso, aún teniendo por cierto que la mencionada menor sea heredera forzosa del causante Alessandro Folcarelli Mastromatei, ello en nada afecta la condición de heredera que también tiene María Josefina Perdomo, y por ende su legitimidad para pretender judicialmente el desalojo del inmueble objeto de la demanda, como se estableció ut supra; y así se decide.-

El análisis del material probatorio que las partes aportaron en sustento de sus respectivas afirmaciones de hecho, conlleva a este sentenciador a establecer que la parte actora demostró la titularidad del derecho subjetivo de propiedad sobre el inmueble objeto de la demanda, lo que le permite incoar la pretensión de Desalojo en contra de la parte demandada. Sin embargo, en lo que respecta a la relación arrendaticia verbal que alega haber pactado con la ciudadana Ana María Paredes Nunes, es necesario hacer las siguientes consideraciones:
Estima este juzgador, que si bien la parte actora no aportó elemento probatorio alguno capaz de demostrar la relación arrendaticia verbal, que según su dicho pactó inicialmente con la parte demandada; ésta por su parte en el escrito de contestación a la demanda señaló expresamente, que su llegada al inmueble “se debió a un contrato verbal entre el Dr. Alfonso Cancro (sic) Mignoli tutor de la Heredera Universal del bien inmueble como consta en fotostato de testamento que consigno en este acto (…), a fin de realizar actividades de comercio.” Igualmente, arguyó en dicho escrito, que “las cuotas del canon de arrendamiento fueron canceladas en su debida oportunidad, de igual forma que el contrato verbal, sin recibos a los fines de evitar cualquier compromiso de contrato escrito, el cual nunca se llegó a firmar.
Corolario de lo antes expuesto, es de suyo evidente que Ana María Paredes Nunes no niega su carácter de arrendataria, sino que introduce un hecho modificativo cual es que la relación arrendaticia la suscribió con el ciudadano Alfonso Cancro Mignoli, tutor de la hija del causante Alessandro Folcarelli Mastromatei; situación de hecho que en modo alguno enerva la pretensión que hace valer la parte actora en su contra, teniendo como causa petendi el incumplimiento en el pago de obligaciones legales arrendaticias.
Entonces, estima este operador jurídico que el señalamiento que esgrime la parte demandada constituye el reconocimiento de un acto propio en atención a un negocio jurídico, que en alguna manera afecta a su patrimonio; es decir, la existencia de una relación arrendaticia. Por lo tanto, le correspondía la carga de demostrar que cumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, así haya sido a la persona con la cual sostiene celebró la relación arrendaticia; no obstante, no aportó elementos de convicción idóneos y pertinentes a los fines de enervar la pretensión de Desalojo incoada en su contra, derivada del incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses que se afirman impagados en el libelo de la demanda, esto es, febrero de 2007, a abril de 2008, ambos inclusive; incumpliendo así con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar el hecho extintivo que permita considerarlo en estado de solvencia.
Por lo tanto, se patentiza que ciertamente la arrendataria Ana María Pereira Nunes incumplió con su obligación esencial de pagar el canon de arrendamiento de acuerdo con lo estipulado en el artículo 1.592 del Código Civil. Este incumplimiento culposo del deber primario que pone a su cargo la norma violada, se subsume en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida cuenta de que conforme señala el egregio Dr. Eloy Maduro Luyando , “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causa extrañas no imputables al mismo”; y así se establece.-
En definitiva, demostrada la existencia de la obligación incumplida por parte de la arrendataria, referida al pago de las pensiones de arrendamiento mensuales y consecutivas alegadas en el escrito libelar, la parte actora se hace acreedora de las consecuencias que comporta el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de tal manera que, la parte demandada debe sucumbir en la contienda judicial como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-
V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por la ciudadana María Josefina Perdomo de Folcarelli, contra la ciudadana Ana María Pereira Nunes, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a desalojar y entregar a la accionante, solvente en los servicios de electricidad, agua, aseo y teléfono, un inmueble para comercio ubicado en la Carretera que conduce de Caracas a El Junquito, Edificio Esther, Edificio 1, piso 3, Local Nº 3, Caracas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los trece (13) días del mes de agosto de 2008. Años: 198º de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ

Abg. Richard Rodríguez Blaise

LA SECRETARIA

Abg. Elba Lander García

En la misma fecha siendo las de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA