TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de agosto de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-001151

PARTE DEMANDANTE: ANA JUDITH MENDEZ MENDEZ, titular de la cédula de identidad No. 4.789.763, representada en el presente juicio por la abogada en ejercicio Delfina Camero Sánchez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 46.830.

PARTE DEMANDADA: HECTOR ANTONIO GALLARDO y ROSA ELENA VEGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.4.417.968 y 4.427.545, respectivamente, representados en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Pedro José Cabrera Pérez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 22.966.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Se inició el presente juicio por demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual, fuere presentada en fecha 07 de mayo de 2008, correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, previa distribución automatizada que realizara la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial.

Mediante auto dictado el día 09 de mayo de 2008, este Juzgado admitió la demanda presentada, por los trámites del juicio breve, ordenándose la citación de los demandados.

Sostiene la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1202, situado en el piso 12, Bloque 10, edificio 02, urbanización Caricuao UD-7, parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 16 de febrero de 1987, bajo el No. 20, Tomo 14, protocolo 1º.
Que consta de sucesivos contratos, prorroga y convenios, que desde el 28 de Septiembre de 1999, su mandante ha sostenido una relación arrendaticia con los ciudadanos HECTOR ANTONIO GALLARDO y ROSA ELENA VEGAS, antes identificados, por el ya mencionado inmueble. Siendo el último contrato suscrito el de fecha 28 de marzo de 2000, por el término de un año, hasta el 28 de marzo de 2001, con prorrogas, de acuerdo a la cláusula 2da. del mismo.
Que en fecha 14 de Diciembre de 2005, su representada notificó judicialmente a los inquilinos, que no prorrogaría más el último contrato de fecha 28 de marzo de 2000; y que, en razón de que la relación para dicho momento, tenía más de cinco años y menos de diez años, se le concedía la prórroga legal de dos años, la cual expiró el 28 de marzo de 2008.
Que los arrendatarios se han negado a entregar el inmueble, y ante tal incumplimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a demandada el cumplimiento del contrato, en lo que respecta a la entrega del inmueble arrendado.

A través de diligencia presentada en fecha 15 de julio de 2008, los demandados asistidos de abogado, confirieron poder apud acta, al abogado Pedro José cabrera Pérez, ya identificado; y dentro de la oportunidad legal correspondiente, dicha representación judicial, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento celebrados por sus representados y la actora, con vigencia desde el 28 de marzo de 2000 hasta el 28 de marzo de 2001; que efectivamente, la relación se ha extendido por sucesivos contratos, desde el 28 de septiembre de 1999; y que, el último de los contratos celebrados, fue en fecha 28 de marzo de 2000, objeto del presente juicio. Admitió igualmente que, el día 14 de diciembre de 2005, la arrendadora notificó judicialmente a los arrendatarios que no se prorrogaría más el contrato celebrado el 28 de marzo de 2000, afirmando ser improcedente en derecho tal notificación, dada su extemporaneidad.
Alegó la indeterminación del contrato de arrendamiento celebrado el 28 de marzo de 2000, pues la cláusula segunda del mismo, las partes establecieron un año con prórroga. Tiempo fijo que precluyó el 28 de marzo de 2001, y a partir de allí –según su dicho- comenzaba a correr una única prórroga y no “prórrogas” en plural, como lo pretende hacer ver la accionante. Afirmando que, vencida la única prórroga, el lapso de un año que por el beneficio inquilinario le asistía venció el 28 de marzo de 2002, y que desde dicha fecha, los inquilinos ha continuado en el inmueble de forma pacífica y pagando todos y cada uno los cánones, los cuales ha percibido la arrendadora, operando así, la tácita reconducción, y por ende, la acción incoada es improcedente en derecho. Haciendo valer en ese sentido, la confesión judicial realizada por la actora en el juicio seguido por ante el Juzgado 6º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción, en el cual afirmó de forma categórica la indeterminación del contrato en cuanto a su duración.
De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como defensa de fondo, invocó la cosa juzgada, bajo el argumento que, por ante el Juzgado 6º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, se declaró sin lugar la anterior demanda, considerándose el contrato a tiempo indeterminado.
Que sus mandantes desde el 28 de abril de 2002 hasta febrero de 2008, han pagado los cánones en cuenta bancaria a favor de la arrendadora, hasta el mes de marzo de 2008, que procedió a cerrar la cuenta, y por tal motivo, acudieron por ante el Juzgado de Consignaciones

Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual promovió las documentales que rielan a las actas, y prueba de informes al Banco de Venezuela, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva, a través de auto dictado el día 25 de julio de 2008. Por su parte, la apoderada de la demandante, en fecha 4 de agosto del citado año, promovió documentales, admitidas por providencia dictada el día 5 del mismo mes y año.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el correspondiente fallo, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Aduce la representación de la actora que la parte demandada en su carácter de arrendataria está incumpliendo con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 28 de marzo de 2008, fecha en la cual venció el lapso legal de dos (2) años que le correspondía en razón de la prórroga legal, el cual comenzó a computarse desde el día 28 de marzo de 2006, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia que existe entre los litigantes.

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1202, situado en el piso 12, Bloque 10, edificio 02, urbanización Caricuao UD-7, parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, pretende el cumplimiento del último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de marzo de 2000, consistente en hacer valer el deber de los arrendatarios de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el tiempo contractual como el de prórroga legal se encuentran vencidos; este último –concretamente, señala- feneció el 28 de marzo de 2008, y los arrendatarios no han cumplido con la entrega del mismo.

Es importante precisar que, desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio.

En el caso de autos constata este Juzgado que, concretamente, el tema en discusión se contrae –precisamente- a la naturaleza del contrato locativo en cuestión, pues si bien la parte demandante afirma que se trata de un contrato a tiempo determinado, como lo exige la legislación para interponer este tipo de acciones; por su parte, los demandados, sostienen que el contrato se indeterminó en el tiempo, pues vencido el año fijo de la convención, el único año de prórroga contractual y el lapso que le correspondía por prórroga legal, continuaron en el inmueble, hecho éste que –argumenta- fue consentido por la arrendadora al recibir los cánones arrendaticios correspondientes.

Ante dicha discusión, corresponde a este Juzgado, determinar la naturaleza del contrato locativo que vincula a las partes, para así precisar si la acción incoada en el caso de autos, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación aplicable- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio, luego de resolver la cosa juzgada, opuesta como defensa de fondo, a saber:

La representación judicial de la parte demandada alegó como defensa de fondo la cosa juzgada, bajo el argumento que, por ante el Juzgado 6º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, se declaró sin lugar la anterior demanda, considerándose el contrato a tiempo indeterminado. A tales fines aportó a las actas, copia certificada del libelo de demanda y sus anexos, del auto de admisión dictado en fecha 05 de Febrero de 2004, por el citado juzgado de instancia, escrito de promoción de pruebas presentado por la actora y de la sentencia definitiva dictada en dicho juicio, documentales que al no haber sido tachadas por la parte demandante, arrojan valor en juicio.

Del estudio de la referida documental, se determina que, efectivamente, el Juzgado 6º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la citada circunscripción, conoció del juicio de desalojo que incoare la ciudadana ANA JUDITH MENDEZ MENDEZ contra los ciudadanos HECTOR ANTONIO GALLARDO y ROSA ELENA VEGAS, basada en la causal contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual dictó decisión, a través de la que declaró sin lugar la misma, por carecer de pruebas suficientes de la necesidad de ocupar el inmueble.

De conformidad con el artículo 1.395 del Código Civil, para que proceda la autoridad de la cosa juzgada, es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. Vale decir que para la declaratoria de cosa juzgada, se requiere la verificación de la triple identidad entre sujeto, objeto y causa en ambos procesos.

Del estudio efectuado tanto a las actuaciones seguidas por ante el Juzgado de Instancia previamente mencionado como a la demanda con la cual se dio inicio a las presente actuaciones, indica este Despacho que, no existe en forma alguna, identidad entre las mismas; no hay correspondencia de igualdad entre SUJETO, OBJETO Y CAUSA, elementos que no se dan entre ambas causas; pues si bien, se trata de causas en las cuales, la actora y demandada, son las mismas, las acciones incoadas son contrarias entre sí, es decir, la incoada y sentenciada por ante el Tribunal de Primera Instancia, se contrae a una acción de desalojo, basada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, mientras que la interpuesta en el asunto bajo estudio, es una de cumplimiento de contrato arrendamiento por vencimiento del término. Circunstancias que permiten a este Juzgado, declarar que la cosa juzgada alegada en el caso bajo análisis, resulta totalmente improcedente en derecho y así se establece.

La representación actora aportó conjuntamente con el libelo de demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado con la letra “B”, copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 16 de febrero de 1987, bajo el No. 20, Folio 125, Tomo 14, protocolo 1º, la cual al no haber sido impugnado –de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil-, y de cuyo instrumento se desprende el carácter de propietaria que sobre el inmueble en litigio tiene la parte actora.

2.- Marcados con las letras “C”, “D” y “E”, copia simple de documentos privados de contratos de arrendamiento, este Juzgado no puede –procesalmente- otorgarle valor alguno, pues tratándose de instrumentos de tal naturaleza, debían ser aportados al juicio, en original; y si bien en cierto que efectivamente tales instrumentos, fueron aportados de tal forma, la oportunidad en la cual se realizó tal consignación (etapa probatoria) resultaba a todas luces extemporánea, conforme a lo indicado en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos fundamentales y no estar dentro de la excepción consagrada en dicha norma y así se establece.

3.- Marcada con la letra “F”, copia certificada del escrito de contestación a la demanda seguida por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, respecto al cual este Juzgado emitió su valoración al resolver la cosa juzgada opuesta como defensa de fondo.

4.- Copia certificada que riela a los folios 23 y 24 del presente expediente, contentiva del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento es exigido en el presente juicio, el cual lejos de ser desconocido ni tachado por los demandados, fue de forma expresa reconocido por su representación judicial, al dar contestación a la demanda, quedando en consecuencia, demostrado en autos, el vínculo arrendaticio que une a las partes en litigio, y el carácter de arrendatario de los demandados del inmueble, previamente mencionado.

Establece la cláusula segunda del contrato en referencia, textualmente, lo siguiente:

“2da.) El término de duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO CON PRORROGA, contado a partir del día 28 de marzo de 2.000 hasta el día 28 de marzo de 2001.”.

De conformidad con lo previsto en la cláusula antes aludida, se desprende que la voluntad de los contratantes fue la de vincularse en arrendamiento, con determinación del tiempo; es decir, las partes celebraron un contrato con tiempo prefijado o determinado de un año fijo contado a partir del 28 de marzo de 2000 hasta el 28 de marzo de 2001, con prorroga.

De las actas igualmente se determina que, la representación actora, al libelo de demanda, acompañó como parte de sus instrumentos en los cuales sustenta la pretensión de cumplimiento, notificación judicial que a través del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, realizara al demandado, el día 14 de Diciembre de 2005, relativa a su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que según su dicho, vencía el 28 de marzo de 2006, fecha a partir de la cual –señaló- iniciaba el transcurso del lapso de prorroga legal de dos años; realización que fue admitida por la representación judicial de los arrendatarios al contestar la demanda.

Atendiendo a lo contractualmente establecido, debe sostenerse que, para la fecha en la cual se efectuó la notificación judicial de no renovación, por no haber traído a juicio, ningún otro contrato arrendaticio, la misma era además de innecesaria, improcedente legalmente, pues el contrato per se, había fenecido su plazo de duración preestablecido convencionalmente, el día 28 de marzo de 2001, y a partir de dicha fecha, comoquiera que, los contratantes pactaron la posibilidad de “prórroga”, debe entenderse de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la voluntad de las mismas obedeció a que, además del año fijo contractual de duración, el contrato sufriera una prorroga contractual y no prórrogas continuas y consecutivas, por no haberse expresado tal intención de manera expresa; única prórroga contractual que expiró en fecha 28 de marzo de 2002, a partir de esta fecha, exclusive, de pleno derecho, comenzó a correr el lapso de prórroga legal, que en dicho caso era de un (1) año, por tratarse de una relación que data desde el año 1999, según lo convenido en juicio por ambas partes, y hasta el 28 de marzo de 2001, con una duración de un año, expirando el mismo en fecha 28 de marzo de 2003.

Ahora bien, si con posterioridad al vencimiento del lapso legal que por prórroga legal le asistía a los demandados, éstos en su condición de inquilinos continuaron ocupando el inmueble, recibiéndole la arrendadora, las cantidades correspondientes a las pensiones arrendaticias generadas, tal como lo argumenta la representación de la parte demandada como sustento de su posición relativa a que se está en presencia de un contrato indeterminado, debe efectivamente señalarse la verificación del supuesto fáctico consagrado en el artículo 1.600 del Código Civil.

Es así como dicha representación, a los fines de cumplir con su carga probatoria de probar la referida afirmación de hecho, trajo a los autos, en la etapa correspondiente, legajo de planillas bancarias, a través de las cuales –manifiesta- depositaba en la cuenta, cuyo titular es la arrendadora, las pensiones arrendaticias, desde Septiembre de 1999 hasta Febrero de 2008, y copia certificada del expediente llevado por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a partir del mes de marzo a junio de 2008, en el cual sus representados realizan las consignaciones de los cánones a favor de la arrendadora.

En ese sentido, se constata del contrato arrendamiento cuya extinción se pretende en juicio, que los contratantes respecto a la forma de pago de la pensión pactada, convinieron en que los arrendatarios se comprometían a depositarla, en la cuenta bancaria de ahorros de la arrendadora en el Banco de Venezuela, No. 359-50727, datos éstos que coinciden con los asentados en las documentales contentivas de los depósitos realizados.

Precisado lo anterior, debe establecerse que, efectivamente quedó probado en autos, que la forma de pago de las pensiones acordada contractualmente, era a través de depósitos bancarios que debían realizar los inquilinos a favor de la arrendadora. En ese orden de ideas, resalta este Jugado que, al tratarse de una relación arrendaticia, pactada de forma escrita, debe sostenerse que, las condiciones y circunstancias del desarrollo de la misma, son las convenidas por los contratantes en el documento respectivo.

En relación a ello, es oportuno traer a colación, lo comentado por el profesor Eloy Maduro Luyando:

“Otra forma común de efectuar pagos es mediante la transferencia de una cuenta bancaria del deudor a una cuenta bancaria del acreedor. Cuando la transferencia se ha efectuado, el deudor ha transferido al acreedor el derecho de crédito pecuniario equivalente a la moneda. Acreditada a la cuenta del acreedor, este no puede pretender que la obligación no ha sido pagada, a menos que tenga motivos para considerar que el pago es nulo, por ejemplo, por ser un pago parcial que el acreedor no está obligado a recibir. …”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo I, Caracas 2001, páginas 219 y 420).

Y en ese mismo sentido, el profesor José Melich Orsini, consideró:

“A falta de este acuerdo previo del acreedor con su deudor, pero habiéndose efectuado por el banco del acreedor el abono en la cuenta de éste de la suma transferida, dado que el acreedor es libre de aceptar o no esta forma de pago, solo si él dispone de esos fondos, o, sabiendo de esa disponibilidad no la protesta, debe considerarse que manifiesta tácitamente su aceptación a tal forma de pago.”. (El Pago. UCAB, Caracas, 2000, página 250).

Aunado a ello, resulta pertinente afirmar que, desde el orden sustantivo, el pago constituye el medio por excelencia de cumplir con una obligación; en el caso bajo estudio, el pago se realizó mediante depósito en una cuenta bancaria de la arrendadora en su condición de acreedora, por lo que se desprende no solo que, se hizo, sino que el mismo fue recibido por la arrendadora en su carácter de beneficiaria, circunstancia por la cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.285 del Código Civil, a través del pago realizado por los inquilinos, se transfirió al acreedor, la propiedad de la cantidad depositada.

Es el caso que, los cánones, cuyo pago fueron depositados, correspondían a meses transcurridos con posterioridad al vencimiento del lapso de prórroga legal antes analizado, circunstancia que trae como consecuencia que, el contrato que inicialmente fue determinado en cuanto a su duración, se transformara en un contrato sin determinación en el tiempo, en razón de haberse mantenido a los arrendatarios en el inmueble una vez vencido el lapso de prórroga legal y la arrendadora percibiendo los cánones, precluido dicho lapso. En ese orden de ideas, dispone el artículo 1600 del Código Civil:

“Artículo 1.600.- Si a la expiración el tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.

En el caso de autos, debe afirmarse que, el contrato accionado se indeterminó en el tiempo, pues si bien –vencido el lapso de prórroga legal- el arrendatario continuó con el disfrute y goce del inmueble, tal situación se entiende aceptada tácitamente por la arrendadora, con la actitud asumida por ésta, al recibir los cánones de arrendamientos correspondientes a meses transcurridos con posterioridad al vencimiento del lapso legal que le asistía por el ya mencionado beneficio inquilinario, y así se establece.

En ese sentido, resaltando la importancia de precisar la naturaleza de la convención arrendaticia, a los fines del ejercicio de la acción que le resulta apropiada, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2.002, dejó sentado lo siguiente:

“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”. (Negrillas del Tribunal).

Atendiendo al análisis previamente realizado, este Juzgado al evidenciar, que en el caso de marras la acción interpuesta por la parte actora es la de cumplimiento, estando en presencia de un contrato indeterminado en el tiempo, debe declararse que la acción incoada no constituye la vía procesal idónea para satisfacer su pretensión, en razón a la naturaleza del contrato, por lo que resulta forzoso para este Despacho, declarar la improcedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio a las presente actuaciones. Así se decide.

III

Atendiendo a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentara la ciudadana ANA JUDITH MENDEZ MENDEZ contra los ciudadanos HECTOR ANTONIO GALLARDO y ROSA ELENA VEGAS, antes identificados.

De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de agosto de 2008.
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Daniela Castillo Ortíz

En esta misma fecha (12 de agosto de 2008) siendo las 2:06 p.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,

Daniela Castillo Ortíz