REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º
ASUNTO: AP31-V-2008-001796
Visto el contenido del escrito presentado el día 07 de agosto de 2008, por el abogado Juan Lorenzo Hernández, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 42.423, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, JOAO MANUEL DE ABREU PENEIRA, titular de la cédula de identidad No. 10.791.639, por una parte y por la otra el ciudadano LEONARDO HORACIO FIGUEROA, titular de la Cédula de Identidad N° 9.120.464, asistido por la abogada Zaida Soto Guadarismo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 31.558, este Juzgado pasa a dictar el pronunciamiento correspondiente en relación a la HOMOLOGACIÓN DE LA TRANSACCION celebrada entre las partes, previo estudio exhaustivo de las actas que integran el presente expediente:
De las referidas actas judiciales se constata que, el presente juicio se dio inicio mediante demanda que por Desalojo intentara el ciudadano JOAO MANUEL DE ABREU PENEIRA, titular de la Cédula de Identidad N° 10.791.639, por intermedio de su apoderado judicial, el abogado en ejercicio, Juan Lorenzo Hernández, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 42.423, contra el ciudadano LEONARDO HORACIO FIGUEROA, con fundamento en los literales a) y b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativas a la falta de pago de cánones y en la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el inmueble arrendado.
De la referida demanda se determina que la pretensión deducida se contrajo única y exclusivamente a la entrega del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-3-8-1, ubicado en la planta octava (8) del edificio “Cimarrón”, situado en el sector I de la Etapa I del “Conjunto Residencial Lomas de Terra Bella”, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
La representación judicial aportó conjuntamente con el libelo, los siguientes instrumentos:
1.- Documento autenticado contentivo del poder que le fuera conferido por la parte actora.
2.- Copia Certificada del documento de Propiedad del inmueble.
3.- Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 8º de febrero de 2.000.
4.- Acta de Nacimiento del ciudadano Joao Manuel de Abreu Peneira, expedida por la Oficina de Registro Civil de Ribeira Brava, Portugal, identificada con el N° 8 del año 2008.
5.- Acta de Nacimiento de la ciudadana Conceicao Rita de Abreu, expedida por la Oficina de Registro Civil de Ribeira Brava, Portugal, identificada con el N° 287 del año 1924.
6.- Cuatro (04) Recibos de condominio, emitidos por Administradora Habitacom, C.A.
7.- Informe Clínico de la ciudadana Conceicao Rita de Abreu, titular de la Cédula de Identidad N° 894.338.
Admitida como fue la demanda a través de auto de fecha 15 de julio de 2008, y librada la compulsa de ley, el día 7 de agosto del mismo año, comparecieron las partes y a través de escrito celebraron transacción, solicitando la homologación de la misma.
En dicho documento, suscrito por la representación actora y por el demandado asistido de abogada, se estableció y acordó fundamentalmente lo siguiente:
1.- El acuerdo de las partes de celebrar transacción con el ánimo de terminar el presente juicio.
2.- Dar por terminada de manera absoluta y total la relación inquilinaria que los ha vinculado y de manera expresa rescindieron el contrato, cuya extinción se debatía en la presente controversia así como todo acuerdo verbal o de cualquier naturaleza exista o hubiere existido sobre el inmueble dado en arrendamiento.
3.- Las obligaciones dinerarias pendientes por parte del arrendatario fueron condonadas.
3.- El demandado se comprometió a:
3.1.- Entregar a la actora el inmueble arrendado previamente identificado, antes del día 30 de noviembre de 2.010.
3.2.- A pagar a la actora por concepto de indemnización derivada de daños y perjuicios, una cantidad mensual compuesta por dos partes, discriminadas de la siguiente forma: Una fija cuyo monto asciende a la cantidad de un mil quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) durante los primeros cinco días de cada mes. Este pago se verificará mediante la entrega del mismo a Juan Lorenzo Hernández, mas ampliamente identificado al principio de este escrito, cuya dirección es conocida por “el arrendatario”; y una variable igual a la suma de los gastos asociados, propter rem, a “el inmueble” tales y como son, alícuota o contribución a los gastos de condominio, servicios públicos tales como recolección y disposición de desechos, electricidad, agua, teléfono, etc y todos los impuestos y tasas municipales.
Ha sido admitido por la doctrina, que el fin público de todo proceso como las normas de orden público que lo estructuran de forma organizada, constituye la más sana garantía de que los juicios no puedan eternizarse a voluntad de las partes o del Juez, debiendo concluir sea en forma “normal” (con la sentencia) o de manera “anormal”, a través de los actos de autocomposición procesal, encontrándose dentro de estos, la figura de la transacción; siendo la diferencia entre ambas modalidades, que la primera proviene del Órgano Jurisdiccional que conoce del asunto; y la segunda son las propias partes las que dictaminan la forma de terminar el litigio o en tal caso, de precaverlo.
Sostiene el procesalista A. Rengel Romberg, que la autocomposición o resolución convencional de la controversia, antes que un modo “anormal” de terminación del proceso, constituye, pues, un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad que introducen en la solución de las controversias. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Volumen II. Editorial Arte, Caracas, 1.994, pág. 330).
Es así, que el Legislador inspirado precisamente -entre otros- por los principios procesales de celeridad y economía, puso al alcance de los litigantes la posibilidad de evitarse gastos en el proceso, procurando la terminación del mismo a través de las formas de autocomposición procesal.
De conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, la transacción, es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan el litigio o precaven un litigio eventual.
A la luz de la citada norma sustantiva, resulta procedente afirmar que, el fin último de la transacción es la terminación del juicio ya instaurado o la prevención de uno eventual.
En el caso de autos, luego de la lectura realizada al acto de auto composición celebrado, con vista a los términos en los cuales fue realizado, se pone en notable evidencia que, efectivamente las partes a través del mismo, expresaron el ánimo y voluntad de terminar el presente juicio; intención que emerge de forma clara de la circunstancia que, siendo la pretensión deducida mediante el mismo, no otra que, la de obtener la entrega del inmueble arrendado –dada no solo la falta de pago e cánones sino a la necesidad que tenía del mismo, la propietaria-, la arrendadora (actora) conjuntamente con la accionada (arrendataria) establecen un exceso y amplio lapso, respecto a la fecha en que debe verificarse la pretendida entrega, concretamente para el día 30-11-2.010; situación fáctica que permite a este Despacho, determinar que, la actora sucumbió su pretendida solicitud de entrega inmediata de la cosa arrendada, y que lejos de evidenciarse un lapso prudencial de verificación de la exigida entrega que realizara por vía judicial, acordada por transacción, reitera la plena intención y voluntad de terminar el litigio sustanciado por ante este Despacho, como de forma expresa en la transacción al manifestar “dar por terminada de manera absoluta y total la relación inquilinaria que los ha vinculado y de manera expresa rescindieron el contrato, cuya extinción se debatía en la presente controversia así como todo acuerdo verbal o de cualquier naturaleza exista o hubiere existido sobre el inmueble dado en arrendamiento” y en razón de renunciar tácitamente al inmediato desalojo exigido, consistente en la contigua entrega del inmueble, y establecer un nuevo tiempo de duración a la relación arrendaticia que la vincula con la accionada.
Debe añadirse que, dicha intención y voluntad, las partes no la limitaron a la sola conclusión del juicio –como fin de la transacción-; por el contrario, se puso en evidencia, la libre autonomía de contratación de la cual disponen los justiciables; y en el caso de autos, las partes expresaron tácitamente, haber solventado las diferencias que las llevaron a litigar, y decidieron seguir vinculadas en arrendamiento por el mismo inmueble, aún cuando bajo algunas condiciones diferentes a las anteriores, relativas a canon y por ende respecto a su duración.
Siendo efectivamente la transacción, un contrato, de acuerdo al contenido del artículo 1.133 del Código Civil, se entiende entonces que, se alude a una convención, entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Respecto a ello, se estima de gran importancia jurídica señalar que, a través de la transacción celebrada, las partes –aún cuando expresamente no lo manifestaron- se determina de su lectura e interpretación –conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- que la voluntad se contrajo, además de terminar el juicio, a seguir vinculadas en arrendamiento, por el mismo inmueble; y para ello, ante la verificación de las causales de desalojo invocadas, establecieron las condiciones bajo las cuales se regularía de dicho vínculo, en el propio acto transaccional.
Nótese del contenido de la transacción, que a través de ella, en primer lugar, se establece un nuevo y considerable lapso de entrega, al 30 de noviembre de 2.010, para que el arrendatario permanezca en el goce del inmueble; y en segundo lugar, se estipula un pago mensual compuesta por dos partes, a favor del arrendador, derivada de daños y perjuicios y una variable igual a la suma de los gastos asociados, tales como alícuotas o contribución a los gastos de condominio, servicios públicos tales como recolección y disposición de desechos, electricidad, agua, teléfono, y todos los impuestos y tasas municipales.
Concatenado lo indicado por las partes en el acto transaccional con lo consagrado en el artículo 1.579 del Código Civil, norma sustantiva que define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, (elemento verificado en el caso de autos, descrito en el párrafo anterior, primer lugar,) y mediante un precio determinado que la arrendataria se obliga pagar a la arrendadora (circunstancia que en la controversia bajo estudio, emerge de lo descrito previamente, en segundo lugar), se impone a este Juzgado, la determinación cierta que, mediante dicho acto voluntario, las partes celebraron nuevo contrato arrendaticio.
Llamar el tiempo de duración, como fecha de entrega del inmueble, el cual –en el caso de autos- fue fijado un amplio y excesivo lapso y no uno prudencial e inmediato que, haga imponer y reitere la pretensión del actor, de entrega inmediata del inmueble; denominar la contraprestación que mensualmente va a recibir la arrendadora, indemnización derivada de la ocupación, no desvirtúa ni hace cambiar en forma alguna, su verdadera calificación y conceptualización jurídica, que no es otra, que lo señalado en primer lugar, se contrae al tiempo de duración del arrendamiento pactado por las partes contractualmente, y lo segundo, al canon mensual que la arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora, como contraprestación por el goce del inmueble, tal como lo dispone la mencionada norma sustantiva contenida en el artículo 1.579.
Determinado como ha sido la voluntad de las partes de terminar el juicio y que aunado a ello, a través de la transacción celebraron, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, imparte la HOMOLOGACIÓN DE LEY al acto trasnacional celebrado en la presente controversia, única y exclusivamente en lo que respecta a la terminación de la misma; más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Tal declaratoria en virtud que, en materia arrendaticia el arrendatario está ampliamente protegido a través de instituciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales –de conformidad con lo previsto en su artículo 7, son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo que implique su renuncia, disminución o menoscabo; de impartirse la correspondiente homologación en lo que respecta a la convención arrendaticia celebrada a través del ya mencionado acto transaccional, este Juzgado podría incurrir en una violación de la citada norma especial, y eventualmente cercenar a la arrendataria, derechos, defensas, recursos que, procesalmente resultarían improcedente esgrimir y/o resolver en una etapa de ejecución de la transacción homologada, por ser elementos propios a ser debatidos en el procedimiento que el ordenamiento le tiene previsto, y así establece.
Atendiendo al análisis efectuado, este Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, le imparte la Homologación a la Transacción celebrada en fecha 07 de Agosto de 2.008, sólo en lo que respecta a la decisión de las partes de terminar el presente juicio, más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dándose por consumado el acto y procediéndose como sentencia pasada en autoridad de Cosa Juzgada.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto de 2008.
La Jueza
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,
Daniela Castillo Ortiz
En esta misma fecha, 14 de agosto de 2008, siendo las 8:30 a.m., se publicó y registro la anterior decisión, dejándose copia a los efectos establecidos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental
Daniela Castillo Ortiz
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