TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cuatro de agosto de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2007-002430

PARTE DEMANDANTE: JOSE SAEZ JIMENEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.987.991, representado en juicio por el abogado, Raiff Hazzanow J., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 18.224.

PARTE DEMANDADA: CARLOS JOSE BERACASA LOGREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.128.043, representado en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Leonidas Quintero Moron, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 13.772.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 20 de noviembre de 2.007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre, el 21 de abril de 1971, bajo el No. 7, Tomo 49, protocolo 1º, su mandante adquirió el inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-C, ubicado en el segundo piso del edificio LIZZANO, urbanización El Marqués, avenida Rómulo Gallegos.
2.- Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, el 27 de abril de 2005, bajo el No. 15, Tomo 31, se dio en arrendamiento al ciudadano CARLOS JOSE BERACASA LOGREIRA, antes identificado, el inmueble señalado, a partir del 1º de mayo de 2005, por el término de un año fijo, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando una de las partes no manifestare lo contrario a la otra por escrito, con por lo menos 30 días de antelación; y por un canon mensual de Setecientos Mil Bolívares (bs. 700.000), pagaderos el primer día hábil de cada mes por mensualidades anticipadas, en la dirección señalada en el contrato.
3.- Que verificada la finalización del contrato, el 30 de abril de 2006, no se prorrogó convencionalmente, operando el lapso de seis meses por prórroga legal; y finalizado dicho lapso, la arrendador prorrogó cuatro meses adicionales el contrato, y precluido dicho tiempo, el inquilino tampoco entregó el inmueble. Operando la tácita reconducción, al recibírsele la pensión mensual.
4.- Que el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007.
5.- Que ante tal incumplimiento de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la normativa sustantiva civil, procedió a accionar a los efectos de que el demandado, convenga o en su defecto, sea condenado por el Juzgado, en el desalojo del inmueble arrendado ya antes identificado, en el pago de la suma adeudada y los cánones que se sigan generando hasta la entrega definitiva, con la correspondiente condena en costas.

A través de auto dictado el día 23 de noviembre de 2.007, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Mediante diligencia presentada el día 8 de julio de 2008, compareció el demandado y asistido de abogado, se dio por citado en el presente juicio y en la oportunidad legal correspondiente, presentó escrito a través del cual dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
Admitió ser cierto que ocupa el inmueble en litigio en calidad de inquilino.
Rechazó, negó y contradijo adeudar cánones arrendaticios, a pesar de ser esa la intención del arrendador, quien se ha rehusado a recibir el pago de los mismos, por lo que hizo uso del procedimiento por consignación previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que de la certificación que acompaña al escrito, se constata la consignación de los cánones, mes por mes, desde abril de 2007 hasta el mes de mayo de 2008, la cual fue ajustada a derecho por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Señaló que la obligación conforme al contrato era la de pagar un canon por Setecientos Bolívares (Bs. F. 700,oo); y no obstante, las presiones del arrendador, y a sabiendas de la congelación de alquileres, a partir del mes de diciembre de 2006, ha venido pagando la suma de Ochocientos Cinco Bolívares (Bs. 805,oo), por lo que –adujo- que lo pagado en exceso está sujeto a repetición, petición que hizo valer.
En ese mismo orden ideas, manifestó que con cargo a su favor, del mes de abril de 2007, por compensación restando lo pagado en exceso entre diciembre de 2006 hasta marzo de 2007, que representa la cantidad de Cuatrocientos Veinte Bolívares (Bs. 420,oo), solo debe pagar por el mes de abril de 2007, Doscientos Ochenta Bolívares y no completo como pretende la actora.
Que cuando efectuó la primera consignación por ante el Juzgado 25º de Municipio, en fecha 6 de junio de 2007, por compensación al efectuarla, del monto consignado se paga el remanente de Doscientos Ochenta Bolívares (Bs. 280) del mes de abril de 2007, es decir, que no se debía el mes de junio de 2007.
Señaló domicilio procesal.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas. La parte actora hizo valer la copia certificadas expedidas por el Tribunal de Consignaciones, producidas por el demandado conjuntamente con el escrito de constelación, de las cuales –señala- se demuestra la extemporaneidad de las consignaciones correspondiente a los meses de abril a septiembre de 2007, ya que no fueron realizadas en el tiempo consagrado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y respecto al alegato de consignación, invocó el contenido del artículo 63 de la citada ley especial, para alegar su improcedencia.

Por su parte, la representación de la demandada, promovió la documental aportada con el escrito de contestación, relativa a la copia certificada del expediente de consignaciones.

II

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-C, situado en el segundo piso del edificio “LIZZANO”, de la urbanización El Marqués, avenida Rómulo Gallegos, municipio Sucre del estado Miranda, que manifiesta es de su propiedad, y que según contrato debidamente autenticado el 07 de abril de 2005, dio en arrendamiento al demandado, ciudadano CARLOS JOSE BERACASA LOGREIRAS; aduciendo que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2007, ambos inclusive, cada uno a razón de Setecientos Bolívares (Bs. 700,00).

Por su parte, el demandado a través de su representación judicial, dio contestación a la demanda, la cual rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido, ya que los pagos de las pensiones correspondientes a los meses señalados en el libelo, se encuentran consignados en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial; previo a ello, admitió ser inquilino del inmueble antes identificado.

En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
…”.

La representación judicial de la actora acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcada con la letra “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, el 15 de junio de 2007, bajo el No. 60, Tomo 64, el cual arroja valor probatorio en el presente juicio; y de cuyo estudio se constata la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de la parte actora, y así se establece.

2.- Marcada con la letra “B”, documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del estado Miranda, el 13 de julio de 1994, bajo el No. 18, Tomo 6, Protocolo 1º, el cual al no haber sido tachado en la forma de ley, arroja pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de su lectura, el carácter de copropietario de la parte actora sobre el inmueble cuya entrega presente, y así se establece.

3.- Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, el 07 de abril de 2005, bajo el No. 15, Tomo 31, documento que no fue tachado por el demandado, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de dicho documento que, efectivamente el ciudadano JOSE SAEZ JIMÉNEZ, dio en arrendamiento al hoy demandado, CARLOS JOSE BERACASA LOGREIRA, el apartamento 2-C, del segundo piso del edificio LIZZANO, ubicado en la urbanización El Marqués, avenida Rómulo Gallegos, con un canon arrendaticio de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo), y así se establece.

Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual data desde el 2005, año en el cual suscribieron el contrato cuya extinción se pretende; y siendo efectivamente, el demandado, el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el presente asunto se constata, que la actora por su parte demostró la obligación reclamada al demandado, aportando al juicio, el instrumento del cual se deriva la misma, llámese, el contrato arrendaticio en el cual consta el carácter de arrendatario que tiene en la relación la parte demandada y en virtud del cual se atribuye la obligación de cumplir con la contraprestación mensual a favor del arrendador.

Es así, que debe afirmarse que, correspondía al demandado la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida. En ese sentido, la parte demandada a los fines de demostrar la solvencia con el pago de los cánones, en los cuales se sustenta la acción de desalojo incoada, produjo a los autos, copia certificada del expediente de consignaciones tramitado por ante el Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, de las cuales –afirma- se constata el pago de las referidas pensiones y por tanto, la falta de fundamento fáctico y jurídico de la demanda incoada, las cuales pasa seguidamente este Juzgado a analizar:

Corresponde a este Juzgado señalar previo al estudio de los referidos depósitos a los efectos de determinar el cumplimiento o no del demandado con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato que vincula a las partes, la parte accionada debía pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de 15 días al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse si bien efectuado, pero de forma extemporánea.

Efectivamente, consta de dicha prueba documental que, en fecha 7 de junio de 2007, el demandado en su condición de inquilino del apartamento 2-C del edificio LIZZANO, urbanización El Marqués, hizo uso del procedimiento de consignación a los fines de pagar los cánones de los meses que van desde abril a junio de 2007; los cuales el día 07 de junio de 2007, consignó cada uno a razón de Ochocientos Cinco Bolívares (Bs. 805,oo), en un solo pago de Dos Mil Cuatrocientos Quince Bolívares (Bs. 2.415,oo), por lo que se evidencia que las pensiones correspondientes a los meses indicados por el actor en la demanda como no pagados por el arrendatario, vale decir, de abril a junio de 2007, y en cuyo incumplimiento sustenta la acción de desalojo incoada, fueron pagadas a todas luces de forma extemporánea, ya que la consignación se efectuó de forma conjunta, de todos los meses en una misma fecha, el día 07 de junio de 2007; oportunidad para la cual ya había expirado en exceso tanto el lapso contractual como el legal previstos para su pago, y así se establece.

Respecto al argumento sostenido por la parte demandada en relación a que, no obstante la decretada congelación de los alquileres de vivienda, el canon fue aumentado de la suma de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo) a Ochocientos Cinco Bolívares (Bs. 805,oo), alegando la repetición de lo pagado en exceso, y la compensación entre las sumas que pagó y las que dice el actor que adeuda, este Juzgado debe señalar que, si bien es cierto que, de conformidad con lo previsto en el artículo 58 de la citada ley especial, en los inmuebles cometidos a regulación, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobrare en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes; no es menos cierto que, el reintegro está consagrado en la ya mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como una acción, que de acuerdo al contenido del artículo 63, los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.

Por lo que no habiéndose demostrado en autos la existencia de sentencia definitivamente firme que declarare en el caso bajo estudio, la obligación legal del arrendador o del perceptor de los alquileres de lo pagado en exceso por concepto de alquiler, tal alegato debe necesariamente ser desechado en derecho; y habiéndose demostrado en juicio que, si bien el demandado procedió a consignar los cánones de los meses de abril a junio de 2007, el hecho a que tales consignaciones fueron efectuadas fuera de la oportunidad consagrada en el artículo 51 eiusdem, vale decir, pasados como fueron los quince días continuos siguientes al vencimiento de cada uno de los citados meses, da lugar a la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, con fundamento en lo consagrado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios m}as a no así a su pago, por encontrarse el mismo consignado a favor de la beneficiaria y a su disposición en el Juzgado de Consignaciones señalado, y así se declara.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara el ciudadano JOSE SÁEZ JIMÉNEZ contra el ciudadano CARLOS JOSE BERACASA LOGREIRA, ya identificados. En consecuencia, se declara extinguido el contrato arrendaticio suscrito por las partes en fecha 07 de ABRIL de 2005, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador, bajo el No. 15, Tomo 31, por lo que se condena al demandado a entregar a la actora el inmueble arrendado constituido por el apartamento 2-C, ubicado en el piso 2, del edificio LIZZANO, ubicado en la urbanización El Marqués, Municipio Sucre del estado Miranda; y al pago de las costas procesales, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de agosto de 2008.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental

Daniela Castillo Ortíz

En esta misma fecha (04 de agosto de 2008) siendo las 12:50 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,

Daniela Castillo Ortíz