REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, ocho de agosto de dos mil ocho 198º y 149º PARTE ACTORA: ENRIQUE JOSE MADURERI MIJARES, RORAIMA DE MADURERI, VICTOR MADURERI y MARGARITA MADURERI, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.554.562, 272.921, 5.972.617 y 6.911.063, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA SANDRA MAIONE LEON, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 63.990. PARTE DEMANDADA: CONCIENCIAO FERREIRA DE DAVIOTT, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.586.708. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Se hizo asistir de IMELDA DEL V GONZALEZ, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 80.807. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio, por demanda intentada por la Abogada SANDRA MAIONE LEON, quien en su carácter de apoderada judicial de ENRIQUE JOSE MADURERI MIJARES, quien a su vez actúa en nombre de la comunidad conformada con Roraima de Madureri, Víctor Madureri y Margarita Madureri, demandó a la ciudadana CONCIENCIAO FERREIRA DE DAVIOTT, al desalojo, del apartamento distinguido con el Nº 12-A ubicado en el Edificio PALMIRA, situado entre las Esquinas de San Miguel a San Enrique, frente a la Avenida Fuerzas Armadas, antes Norte 7, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital. Por auto de fecha 20 de junio de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. El Alguacil titular de este Tribunal, por diligencia de fecha 15 de julio de 2008, dejó constancia de haber citado a la parte demandada. En fecha 17 de julio de 2.008, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en su contra. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad para decidir el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: II La pretensión de la parte actora en el presente juicio, se contrae al desalojo del apartamento distinguido con el Nº, 12-A ubicado en el Edificio PALMIRA, situado entre las Esquinas de San Miguel a San Enrique, frente a la Avenida Fuerzas Armadas, antes Norte 7, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, exponiendo su representación judicial como fundamento de la misma los siguientes argumentos: .-Que en fecha 30 de junio de 2.000, el padre de su representado, Víctor Madureri Bondani celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº, 12-A ubicado en el Edificio PALMIRA, situado entre las Esquinas de San Miguel a San Enrique, frente a la Avenida Fuerzas Armadas, antes Norte 7, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la ciudadana Concienciao Ferreira de Daviott. .-Que en fecha 30 de abril de 2.001, el ciudadano Víctor Madureri Bondani, le comunicó por escrito a la ciudadana Concienciao Ferreira que el canon de arrendamiento mensual sería aumentado en la suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140,000) hoy ciento cuarenta bolívares fuertes (Bs. 140,oo), que así mismo le notificó que el contrato de arrendamiento, vencía el 31 de julio de 2.001, fecha en la cual debía entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. .-Que de los pedimentos realizados y narrados anteriormente, la ciudadana Concienciao Ferreira solo cumplía con el pago del canon de arrendamiento, mas no hizo entrega del inmueble arrendado para la fecha acordada, sino que hasta la presente fecha continúa ocupando en calidad de inquilina el inmueble anteriormente identificado, siendo la relación contractual que los rige a tiempo indeterminado y luego del fallecimiento del padre de su representado, siguió cumpliendo con la obligación de pago de canon de arrendamiento. .-Afirmó que no obstante el bajo canon de arrendamiento fijado, la arrendataria obviando el carácter vinculante de los contratos, ha incumplido su principal obligación, cual es la de realizar el pago oportuno de canon mensual de arrendamiento, ha dejado de pagar las mensualidades desde el mes de agosto de 2.007 a la fecha de interposición de la demanda. .-Adujo que la arrendataria también ha incumplido con otra de sus obligaciones legales, específicamente la señalada en el literal e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no ha utilizado el inmueble como un buen padre de familia y le ha causado daños de envergadura tal que hace que la desfavorable situación por la que atraviesa su representado, se agrave de manera preeminente, dejando de realizar al inmueble el mantenimiento adecuado que permita devolverlo al propietario como le fue entregado. .-Que el incumplimiento por parte de la arrendataria, de pagar los cánones de arrendamiento y el hecho de que no ha dado al inmueble el trato de un buen padre de familia, le otorgan el derecho a su representado de solicitar el desalojo del inmueble con su consecuente entrega y el pago de los daños y perjuicios. .-Por esas razones demandó el desalojo del apartamento distinguido con el Nº 12-A, ubicado en el Edificio PALMIRA, situado entre las Esquinas de San Miguel a San Enrique, frente a la Avenida Fuerzas Armadas, antes Norte 7, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital y el pago por concepto de daños y perjuicios del equivalente a la suma adeudada por concepto de cánones de arrendamiento. Su pretensión estuvo fundada en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.603, 168 y 761, respectivamente del Código Civil y 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a los argumentos expuestos por la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, exponiendo como fundamento de su rechazo lo siguiente: .-Que en ningún momento se le notificó por escrito, que debía desalojar el inmueble, ni le informaron que lo necesitaban para habitarlo, por el contrario, se lo ofrecieron en venta de manera verbal, pero no por escrito. .-Afirmó que jamás se ha negado a cumplir con sus obligaciones, mucho menos los cánones de arrendamiento del inmueble, donde habita desde hace más de veinte años con sus menores hijas. .-Adujo que en principio le pagaba al Doctor Antonio Calcaño, quien era apoderado del ciudadano Víctor Madureri, quien se dirigía al inmueble a cobrar los cánones de arrendamiento, pero al fallecer éste, pasó un año sin que ninguna persona fuera a su casa o la llamara para cobrarle los cánones. .-Que pasado el año se presentó el señor Roberto Madureri, a quien le manifestó que ella le pagaba al doctor Calcaño y que si tenía un poder para encargarse del cobro, se lo mostrara por que sin ello ella no pagaría. .-Que luego de dos meses y la ciudadana Luz Pérez de Madureri, se presentó a su casa con un poder de la sucesión a quien le pagó en fecha 12 de junio de 2.007, la suma de 272.000, oo; en fecha 27 de julio de 2.007 la suma de 420.000,oo y el 28 de septiembre de 2.007 la suma de 680.000,oo, sin que esta pusiera objeción. .-Que se puede evidenciar de cheques de gerencia a nombre del propietario que nunca se le cobraba mensualmente sino que se le dejaba acumular el canon y luego retiraban en su domicilio, bien el dinero o bien los cheques de gerencia. .-Que del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se evidencia que el último canon fue la suma de 135.293,oo y siempre pagó 140.000,oo y de hecho, todos los recibos que le daban eran por la suma de 600.000, ya que fue a partir del 2002 cuando los recibos coincidían con la suma pactada en el contrato. .-Que en relación a que no ha cuidado como un buen padre de familia el inmueble, señaló que los integrantes de la sucesión de Víctor Madureri Bondani, han ido a ver el inmueble y mucho menos conversar con ella esa situación. .-Señaló que ella sola ha resuelto los problemas presentados en el inmueble y de hecho hace nueve años colocó cerámica en los pisos de la cocina y el baño e inclusive la parte de su balcón está bastante deteriorada y se está cayendo hacia la calle. .-Afirmó que notificó de esta situación a la junta de condominio y la misma le informó que los propietarios eran los que debían arreglar eso, ya que las reparaciones menores son las que corren por su cuenta. .-Sostuvo que en ningún momento se ha negado a dejar que los propietarios visiten el inmueble. .-Que reconoce que el apartamento no es de su propiedad, pero, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le corresponde una prórroga legal de 3 años y además tiene preferencia ofertiva sobre el inmueble. .-En base a estos argumentos solicitó al Tribunal no se decrete el desalojo y pidió la protección consagrada en los artículos 78 y 80 de la Constitución además de los derechos establecidos en la Ley Orgánica para La Protección del Menor y Adolescente. Ahora bien en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo. A los efectos de probar sus respectivas afirmaciones las partes promovieron las siguientes pruebas: La parte actora: 1.- Promovió el mérito que se desprende de autos, que no constituye medio de prueba de los previstos en el ordenamiento jurídico vigente. 2.- Promovió el mérito que se desprende de la comunicación de fecha 30 de abril de 2.001, cuya firma de recibido, no fue desconocida por la parte demandada y fue aportada en copia simple por la misma demandada con su escrito de contestación, razón por la cual se le asigna pleno valor probatorio, desprendiéndose del citado instrumento la certeza de lo afirmado en el libelo, respecto a la notificación del nuevo canon de arrendamiento y de la voluntad del arrendador de no continuar con el contrato. Así se decide. 3.-Promovió la confesión de la demandada, en lo que respecta a la existencia de la relación arrendaticia, que le vincula a la parte actora. 4.-Promovió la confesión de la parte demandada en lo que se refiere al canon de arrendamiento. 5.-Promovió la confesión de la parte demandada, respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, cuando en su escrito de contestación adujo que pasó un año y nadie se presentó a cobrarle los cánones de arrendamiento. La parte demandada promovió las siguientes probanzas: 1.- Copia fotostática simple de resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que es plenamente valorada por el Tribunal, al no ser impugnada en su debida oportunidad procesal, de cuyo texto se desprende que el canon fijado al inmueble objeto de la demanda fue la suma de ciento doce mil setecientos setenta bolívares. Así se decide. 2.- Promovió el mérito que se desprende de partidas de nacimiento emanadas de la Prefectura de Chacao, que no obstante tener pleno valor, nada abonan a lo que se discute en el presente juicio. 3.-Copia fotostática simple de instrumentos privados que son desechados, en vista de que, el ordenamiento jurídico venezolano, no asigna ningún valor probatorio a éste tipo de instrumentos. 4.- Instrumento privado contentivo de un contrato de arrendamiento de fecha 30 de septiembre de 2005, el cual es desechado del proceso, toda vez que al ser desconocido en su debida oportunidad procesal por la representación de la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, ha debido la parte demandada, ejercer las acciones correspondientes para probar la autenticidad del mismo. Así se decide 5.- Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos Pedro Emilio García, quien no compareció a rendir declaración en la oportunidad fijada para ello, no habiendo prueba que valorar al respecto. 6.- La ciudadana Ángela La Penta, tampoco compareció a rendir su declaración en su debida oportunidad procesal, no habiendo prueba que valorar al respecto. Así se decide. 7.- En lo que respecta a la declaración de las ciudadanas Sara Fabiola Varas y Carmen Sofía Ortega, las mismas nada abonan a favor de la parte demandada, en lo que se refiere a su solvencia en el pago de los cánones demandados como insolutos, toda vez que en sus deposiciones se limitaron a dejar constancia que conocen a la parte demandada, que les consta que habita el inmueble desde hace más de veinte años, que les consta que pagaba el canon de arrendamiento a un ciudadano de nombre Doctor Calcaño, hechos éstos que no están discutidos en el presente proceso. Ahora bien, en el caso bajo análisis las defensas ejercidas por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, no producen efectos liberatorios a su favor y de allí que no pueda considerársele en estado de solvencia por las razones siguientes: El artículo 1.579 del Código Civil establece que arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El contrato de arrendamiento genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto quiere decir, que de ser probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En concordancia con lo anterior, vale indicar que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuado la acción se funde en la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, es decir que para que prospere la acción de desalojo fundada en falta de pago, es requisito indispensable que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas. En el caso sub iudice, observa quien aquí sentencia, que quedó demostrada en autos, la existencia de la relación arrendaticia aducida por la parte actora en el libelo de la demanda, al quedar desechado el instrumento aportado por la parte demandada, por las razones que han sido expresadas en el texto del presente fallo. Así las cosas, observa el Tribunal que habiendo expuesto la actora como fundamento de su pretensión, que la naturaleza del contrato es la de ser un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado, por haber operado los efectos de la tácita reconducción y el incumplimiento del mismo por parte de la demandada al no pagar los cánones de arrendamiento que se causaron desde el mes de agosto del año 2.007 al mes de junio de 2.008 y aunado a ello, aportar a los autos instrumento por el cual se le notificó a la arrendataria la voluntad de no prorrogar el contrato a la fecha de su vencimiento, no logró la parte demandada desvirtuar en la secuela del proceso, las afirmaciones efectuadas por la actora en ese aspecto, al no aportar a los autos ningún elemento probatorio, del cual se desprenda su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto de 2.007 a junio de 2008, toda vez que su defensa estuvo centrada, en la existencia de la denominada -mora del arrendador-, al sostener que la parte actora no gestionó el cobro de los cánones durante el periodo de un año, hecho éste que no enerva la acción interpuesta, pues de haber existido una negativa por parte de la arrendadora a recibir el pago, ha debido la parte demandada acudir al procedimiento previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago en cuyo caso; la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, a saber: La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes, ante el Juzgado competente para ello. Debe existir mora del acreedor en recibir el pago. Debe tratarse de una pensión exigible y que no contradiga la regulación. Asimismo, respecto a la defensa expuesta por la parte demandada- que nunca se le cobraba el canon mensualmente, sino que por el contrario el arrendador dejaba acumular varios meses y luego lo retiraba en su domicilio- debe expresamente señalar el Tribunal, que el canon de arrendamiento es la contraprestación que recibe el arrendador a cambio del uso del inmueble y debe ser pagado de acuerdo como ha sido convenido por las partes en el contrato, por tanto, la circunstancia de que el arrendador recibiera el pago en forma acumulativa, en determinada oportunidad no puede considerarse como factor indicativo de alteración de lo pactado en el contrato, pues es bien sabido de acuerdo con el artículo 7 del Código Civil la costumbre no puede derogar a la ley, por tanto la defensa esgrimida en tal sentido debe ser desechada por improcedente. Así se decide. De esta manera, observa el Tribunal que no aportó la demandada a los autos ningún elemento probatorio del cual pueda desprenderse que la naturaleza del contrato es distinta a la señalada en el libelo y que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses que van desde el mes de agosto de 2007 a junio de 2.008, por tanto, la presente demanda debe ser declarada con lugar. Así se decide. III En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó ENRIQUE JOSE MADURERI MIJARES contra CONCIENCIAO FERREIRA DAVIOTT, en consecuencia se condena a la demandada: PRIMERO: A desalojar el apartamento distinguido con el Nº, 12-A ubicado en el Edificio PALMIRA, situado entre las Esquinas de San Miguel a San Enrique, frente a la Avenida Fuerzas Armadas, antes Norte 7, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Al pago de la suma de UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES, (Bs 1.240,oo) a razón de ciento doce con setenta y siete bolívares fuertes, que es el canon fijado por el organismo competente y es el canon que debe regir entre las partes. En este sentido, vale la pena destacar que la regulación de alquileres de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que priva sobre el principio de autonomía de las partes. En ese orden de ideas, el artículo el artículo 13 de la ley en comento, establece la prohibición de pagar más de lo fijado en la regulación, de tal manera que de acuerdo con la ley especial de la materia las partes son libres de pactar convencionalmente un monto menor al establecido en la regulación, lo que no pueden es pactar un monto superior al fijado. En el caso de marras, si bien la actora estaba en plena libertad de fijar montos menores al establecido en la regulación, no es menos cierto que por disposición expresa de la Ley el monto que debía cobrar no podía ser superior al fijado en la regulación. Así se decide. TERCERO: En relación a la solicitud de que se acuerde la corrección monetaria de la cantidad ordenada a pagar en el dispositivo del presente fallo, el Tribunal niega la misma, toda vez que dada la naturaleza de orden público que caracteriza a la materia arrendaticia, de ser acordada la corrección monetaria, esta superaría en gran medida el canon fijado por el organismo regulador. Así se decide. Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días de agosto de dos mil ocho. Años 197° de la independencia y 148 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA ACCIDENTAL, MARTIÑA GABRIELA DA CUNHA. En esta misma fecha, siendo las 11:42 A.M, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA ACC, MARTIÑA GABRIELA DA CUNHA. Exp.AP31-V.2008-001549. LBR/MGDC.