TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

PARTE DEMANDANTE: LUCIANO ELIAS FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y TEODULA DEL CARMEN ALVARADO DE FERNÁNDEZ, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Números 3.365.199 y 4.115.291 respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Marco Tulio Moreno Granados y Yolanda Paz Cuyato, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 59.589 y 50.135 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ALFONZO MARTÍN VILLAR MUCHOTRIGO, de nacionalidad peruana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 82.257.877.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: La parte demandada no tiene apoderado constituido en autos. Actuó asistido de la ciudadana Sinahi Brito Lombardero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 90.912, luego de habérsele designado defensor, cuyo cargo recayó en la persona del ciudadano Juan José De Lucca, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 73.411.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación propuesta por la representación de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 14 de octubre del presente año.

En fecha 14-10-2008 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato de arrendamiento incoaran los ciudadanos LUCIANO FERNÁNDEZ y TEODULA DE FERNÁNDEZ, contra el ciudadano ALFONZO MARTÍN VILLAR, declarándola IMPROCEDENTE. Contra dicha sentencia la apoderada de la parte actora, ciudadana Yolanda Paz, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 50.135, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 22 de octubre del año en curso, en ambos efectos.

En fecha cinco (5) de noviembre del presente año, se le dio entrada a la causa, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

La parte actora presentó libelo de demanda, el cual fue reformado en dos oportunidades, antes de la citación del demandado, siendo el último de ellos, admitido por el tribunal de la causa, en fecha 22-2-2008. En este último libelo, afirma la representación de la parte actora que sus mandantes, en fecha 1-8-2006 en su condición de propietarios dieron en arrendamiento al ciudadano Alfonso Martín Villar, un apartamento distinguido con el Nº 31 de las Residencias 33 del Conjunto Residencial La Fundación, ubicado en Altavista, Catia, Distrito Capital; que dicho contrato se pactó por 6 meses a contar desde el 1º de agosto del año 2005; que vencido el contrato, el arrendatario siguió ocupándolo, sin que haya hecho entrega del mismo o firmado un nuevo contrato, a pesar de los requerimientos que se le han efectuado; que el arrendatario -entre otras cosas- se obligó a cancelar los gastos de condominio; que el demandao ha dejado de pagar las cuotas de condominio de los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2007, las cuales alcanzan la suma de Bs. 451,68; que adicionalmente el arrendatario ha subarrendado el inmueble. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, en armonía con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano Alfonso Martín Villar para que convenga o en defecto de ello sea condenado a la resolución del contrato, con la consecuente entrega del inmueble arrendado, así como al pago de los recibos de condominio adeudados y las costas del juicio. Pide se decreten medidas de secuestro y embargo. Estima la demanda en la cantidad de Bs. 4.500,00.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A

En fecha 11-7-2008 el demandado asistido de abogado, indica que la parte actora intentó en su contra demanda de desalojo y resolución de contrato, las cuales niega, rechaza y contradice en todas sus partes. Desconoce el contrato de arrendamiento ya el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado. Niega que haya incumplido sus obligaciones de arrendatario, puesto que nunca ha subarrendado el inmueble y ha cancelado los cánones de arrendamiento, cuyos montos deposita en una cuenta a favor de la parte actora. Pide que se inste a la parte actora a indicar, cuál es la acción incoada (desalojo o resolución), las cuales a todo evento rechaza.

En la misma fecha el defensor se limitó a rechazar y contradecir la demanda en todas sus partes.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, promoviendo documentales, testimoniales, documentales, inspección y cotejo. Este último arrojó que el contrato de arrendamiento fue suscrito por el arrendatario. La inspección fue inadmitida por el a quo.

III

P U N T O P R E V I O

Se presenta en el presente caso una primera contestación efectuada por la parte demandada asistida de abogado y otra realizada por el defensor judicial. Ambas actuaciones se realizaron el día 11 de julio del presente año, esto es, al día siguiente de haber dejado el alguacil constancia en autos de haber citado al defensor (folio 115). Este tribunal a pesar de que ambas contestaciones se materializaron al primer día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del demandado, en este caso, en la persona del defensor, acogiendo los criterios reiterados del Máximo Tribunal de la República, en el sentido que los actos realizados anticipadamente son validos, tiene por efectuada correctamente la contestación. Aunado al hecho de que a pesar de estar en presencia de un juicio breve especial que se tramita conforme lo dispuesto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no haber sido opuestas cuestiones previas, es válida la contestación realizada anticipadamente. Así se decide.

Adicionalmente cabe acotar, que al comparecer el demandado personalmente, en criterio de quien aquí sentencia, se producen dos efectos procesales, a saber:

UNO: Cesa inmediatamente la representación del defensor judicial, de acuerdo a la parte in fine del artículo 232 del Código de Procedimiento Civil.

DOS: Se prefiere la contestación del demandado, asistido de abogado, desechándose la efectuada por el defensor judicial.

Respecto al primer efecto, el defensor ad-litem se presenta sin haberle otorgado poder el demandado, siendo designado por el Tribunal para consolidar el derecho a la defensa; es un acto del juez que lo inviste de la facultad de representación del accionado, evitando así una posible indefensión. Esta designación se hace sin requerir la aceptación del defendido y, más aún, sin su participación.
En el caso de autos la propia parte, asistida de abogado, compareció y contestó la demanda, cesando inmediatamente como tal el defensor judicial, quien queda sustituido por la voluntad del demandado.

Por lo que se refiere al segundo efecto, resulta más que convincente afirmar que si se trata de la contestación a la demanda, el principio del derecho a la defensa se siente mejor representado en quien funge como apoderado del demandado, o como en el presente caso, en el demandado mismo, asistido de abogado, que quien actúa como defensor ad-litem, porque éste debe tener menos conocimientos sobre la cuestión debatida, que el accionado.

En efecto el demandado o cualquier apoderado por éste designado tiene mejor entendimiento del asunto que constituye la litis, que un defensor judicial, que en la mayoría de los casos acude a contestar afirmando no haber podido contactar a su representado, por eso el legislador, procurando que el defensor ad-litem esté en conocimiento de los hechos que se discuten en el juicio ha previsto para el Tribunal una carga en esa designación, cuando en el artículo 225 del Código de Procedimiento Civil impone en favor del demandado que se prefiera para defensor judicial “a los parientes y amigos del demandado o a su apoderado, si lo tuviere...”.

De lo expuesto debe concluirse que si con el nombramiento del defensor judicial se persigue evitar situaciones de indefensión para el acto de la contestación de la demanda, más contundente resulta que con la intervención del apoderado del demandado o con la comparecencia de éste, bien actuando en su nombre por reunir los requisitos de la Ley de Abogados o bien asistido también se resguarda el derecho a la defensa, porque éste es el más interesado en defender sus derechos.

De acuerdo a las actas procesales, nos encontramos con una actuación de fecha 11 de julio del presente año, mediante la cual el demandado, asistido de abogado contesta la demanda; y, en la misma fecha, el defensor procede igualmente a contestar el fondo de la demanda.

Consecuente con lo expuesto, imperioso resulta declarar que ante las dos actuaciones llevadas a cabo, una, por el defensor ad-litem y, la otra, por el demandado mismo, debe tenerse la primera como la existente, desechándose el escrito consignado por el defensor judicial. Así se decide.

IV

La parte actora demanda la resolución de un contrato de arrendamiento con base en que el demandado dejó de pagar cuotas de condominio y subarrendó el inmueble.

La parte demandada arguye que el demandante pretende la resolución del contrato y el desalojo. Desconoce el contrato con fundamento en que el mismo se indeterminó. Niega, rechaza y contradice la demanda y afirma haber cumplido con su obligación de pagar el canon, además de negar que haya subarrendado el inmueble.

El a quo al dictar sentencia que el contrato cuya resolución se pretende es a tiempo indeterminado, siendo improcedente la acción de resolución.

Observa esta sentenciadora que la relación locativa no es un hecho controvertido. Ambas partes reconocen la existencia del contrato de arrendamiento. De hecho, a pesar de haber arrojado el cotejo que la firma pertenece al arrendatario, éste nunca desconoció la rúbrica estampada en el instrumento. Se limitó a desconocer el contrato “…ya que el mismo se convirtió en Contrato (sic) a Tiempo (sic) Indeterminado (sic).”. Es decir que el arrendatario sólo señala que la duración del contrato es sin determinación de tiempo. Así se establece.

Respecto de tal indeterminación, la misma no es un hecho controvertido. La parte actora tanto en el libelo original, como en las dos reformas de demanda admite tal indeterminación. El demandado al afirmar que la parte actora utiliza tanto la acción de resolución como de desalojo, lo hace basado en la primera reforma, cursante a los folios 49 al 52. Sin embargo, de la segunda reforma, la cual ríela a los folios 59 al 61 admitida el 22-2-2008, se evidencia palmariamente que el demandante pretende la resolución de un contrato a tempo indeterminado, con fundamento en la falta de pago de condominios y el subarrendamiento y no el desalojo. Así se establece.

Debe este tribunal, pronunciarse en primer lugar si la acción incoada por la parte demandada es aplicable a los contratos sin determinación de tiempo, toda vez que en el presente caso, es evidente que vencidos los 6 meses pactados por las partes como duración del arrendamiento, el arrendatario se mantuvo en el uso de la cosa, produciéndose la tácita reconducción y como consecuencia de ello indeterminándose el contrato.

Dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon…
b) En la necesidad que tenga el propietario…
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición…
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos…
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros…
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento…
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado…, sin el consentimiento… del arrendador.
…(omissis)…

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

En el presente caso, si bien es cierto que la parte actora invoca la causal contenida en el literal g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, atinente al subarrendamiento del inmueble por parte del arrendatario sin el consentimiento del arrendador, lo cual se subsume en la acción de desalojo, no es menos cierto que, adicionalmente la parte actora invoca la falta de pago por parte del inquilino de los gastos de condominio, motivo éste que no se subsume en ninguna de las causales contenidas en el artículo 34 parcialmente transcrito supra. Así se establece.

En virtud de ello siendo la causal invocada por la parte actora distinta a las establecidas en el tantas veces mencionado artículo, es procedente la acción de resolución de contrato, aun cuando la relación locativa sea a tiempo indeterminado, conforme lo previsto en el parágrafo segundo señalado. Así se decide.

V

Establecida la procedencia de la acción de resolución en este caso, la cual fuera invocada por la parte actora, en el escrito de reforma de la demanda, admitido por el tribunal de la causa, debe este tribunal revisar si las partes dieron cumplimiento a la carga de la prueba que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículos 1354 del Código Civil, les impone.

Señala la parte actora que el arrendatario dejó de pagar las cuotas de condominio de los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2007. El arrendatario por su parte afirma que ha pagado los cánones de arrendamiento a que se obligó.

Dispone la cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento, al cual se le atribuye pleno valor conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, no sólo por haber sido admitido por ambas partes, sino adicionalmente al quedar plenamente demostrado que ellas lo suscribieron que:

“EL ARRENDATARIO declara y conviene expresamente que será por su cuenta el pago del servicio de electricidad, de aseo urbano, de gas, y de agua, así como los gastos mensuales de condominio, …” (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).

De dicha cláusula se infiere con meridiana claridad que el demandado debía pagar los gastos de condominio, de ahí que, señalado por la parte actora el incumplimiento de tal obligación, correspondía al arrendatario la carga de demostrar que la había; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.

Aunado a ello, encontrándose en poder del demandante los recibos de condominio cancelados, los cuales aportó en el lapso de pruebas, surge adicionalmente la presunción de que realizó los pagos, por lo que, la acción de resolución fundamentada en la falta de pago por parte del demandado a las cuotas de condominio debe prosperar. Así se declara.

Acciona adicionalmente la parte demandante con fundamento en que el arrendatario incumplió el contrato al haber subarrendado el inmueble sin consentimiento del arrendador. Tal hecho fue negado por el demandado, por lo que corresponde la carga de la prueba a la parte actora.

De autos no se evidencia que los accionantes hayan desplegado actividad probatoria alguna dirigida a demostrar tal afirmación, de ahí que, no existiendo en autos prueba que demuestre que el arrendatario subarrendó el inmueble, es forzoso desechar la resolución fundamentada en tal causal. Así se establece.

Encontrándose los méritos procesales parcialmente a favor de la parte actora al haber ésta demostrado el incumplimiento del demandado a su obligación de pagar las cuotas de condominio, no así el subarrendamiento aducido, debe forzosamente este tribunal declarar con lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte actora y parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, todo conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

VI

Por las razones que se han dejado extendidas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación de la parte demandante.

SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de octubre del presente año.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos LUCIANO E. FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y TEODULA ALVARADO DE FERNÁNDEZ, contra el ciudadano ALFONZO MARTÍN VILLAR MUCHOTRIGO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 1º de agosto del año 2005 y como consecuencia de ello se condena al demandado a hacer entrega a la parte actora el apartamento distinguido con el Nº 31 de las Residencias 33 del Conjunto Residencial La Fundación, ubicado en Altavista, Catia, Distrito Capital, así como a pagar la suma de Bs. 451,68 por concepto de los condominios de los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2007.

Por cuanto no ha habido vencimiento total, no ha lugar a costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil..

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de diciembre del año dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 10-7-2008 siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. 46.118.