TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: AP-26323
PARTE ACTORA: GIOVANNI MONTANO DE CAPITE, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 1.724.229.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CORA FARIAS ALTUVE, ANA CONSUELO PEREZ USECHE, JOSE GREGORIO QUINTERO MARTINEZ inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.595, 117.188 y 70.412 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: YASENIA YAMILETH AREVALO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 7.590.768.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: INGRID BORREGO LEON y MARÍA TERESA MORENO SUAREZ inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 55.638 y 36.229 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 29 de julio de 2008.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 29 de noviembre de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada CORA FARIAS ALTUVE, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Expone la parte actora en su escrito libelar: Que en fecha 19 de agosto de 1.993, se suscribió contrato de arrendamiento distinguido bajo el No. 2006, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda en fecha 07 de septiembre de 1.993, bajo el No. 278, Tomo 2-Rt, entre la Empresa Mercantil AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A., y la demandada, por un inmueble constituido por apartamento distinguido con el No. 16, que forma parte del Edificio “Gianni”, situado en la Avenida Newton, Urbanización Colinas de Bello Monte, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda. Que en fecha 30 de septiembre de 1.998, la Agencia Ferrer Palacios le cedió y traspasó como legítimo propietario del inmueble, el aludido contrato de arrendamiento que incluye todos los derechos, acciones y obligaciones así como la cláusula de fianza, operándose, en consecuencia, la subrogación legal de regula el Código Civil, por lo que a partir de dicha fecha, es el legítimo y único arrendador del indicado bien inmueble. Que en fecha 25 de octubre de 1.998, cedió la administración del inmueble a la Administradora Mafferri, S.R.L., sin embargo, por comunicación de fecha 30 de abril de 2.007, le fue notificada la nueva dirección y teléfonos a la demandada a los fines de efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento del inmueble. Que es evidente que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de más de diez años, iniciada en fecha 19 de agosto de 1.993, a los efectos del cómputo del lapso de Prorroga Legal. Que según el contrato de arrendamiento el uso y destino del apartamento arrendado sería para vivienda. Que el canon mensual de arrendamiento convenido y aceptado por las partes actualmente sería la cantidad de ciento cuatro mil trescientos treinta y ocho mil bolívares con quince céntimos (Bs. 104.338,15), que la demandada se obligó a pagar puntualmente en las Oficinas de la Administradora del inmueble al vencimiento de cada mes. Que el lapso de duración del contrato sería de un año fijo, contado a partir del ese fecha, sin embargo, su duración se entendería prorrogada por periodos trimestrales sucesivos si cuando menos con treinta días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prorroga que de acuerdo con esa estipulación se opere, ninguna de las dos partes avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado. Que la intención expresa de las partes fue la de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y con fundamento a dicha cláusula contractual y la naturaleza de la convención que vincula a las partes, en fecha 21 de junio de 2.004, el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se trasladó y constituyó en la dirección del inmueble arrendado a objeto de notificar a la demandada que el contrato de arrendamiento no le sería prorrogado a su vencimiento, y que en consecuencia, comenzaría a cursar a su favor el beneficio de prorroga legal, la cual sería de tres años a contar desde el 20 de agosto de 2.004, hasta el 19 de agosto de 2.007, ambas fechas inclusive. Que el contrato en cuestión indica que sería por cuenta de la demandada el pago del consumo de agua, cualquiera que sea la forma empleada para su determinación y cualquiera que sea su monto, conjuntamente con el pago del canon de arrendamiento mensual, y que el uso de la energía eléctrica, agua, gas y ascensor lo haría la demandada bajo su exclusivo riesgo. Que el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones que por la ley, el contrato y/o reglamento de inmuebles asumidos por la demandada, le daría derecho a dar por resuelto el contrato y a exigir la inmediata desocupación y entrega del inmueble. Que según el contrato serían por cuenta de la demandada, inclusive los honorarios de abogados, y los que se originen por la desocupación judicial si llegare el caso del desahucio o por cualquier gestión realizada por el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaco0nes asumidas. Que fijaron como domicilio contractual la ciudad de Caracas, sometiéndose a los Tribunales de esa Jurisdicción. Que en vista a la violación por parte de la demandada a las cláusulas cuarta y novena del contrato, debido a que hasta la fecha de presentación de la demanda y al vencimiento de la prorroga legal del contrato por tres años en fecha 19 de agosto de 2.007, no dio ni ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble, procedió a interponer demanda en su contra, a fin de lograr una declaratoria judicial mediante la cual se condene a la demandada a entregar el inmueble identificado en autos.
Mediante auto de fecha 04 de diciembre de 2.007, fue admitida la demanda.
Agotados como fueron los trámites pertinentes para lograr la citación personal de la parte demandada, ésta se dio por citada en fecha 15 de febrero de 2.008.
En fecha 19 de febrero de 2.008, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que la relación locativa se haya iniciado el 19 de agosto de 1.993, por cuanto suscribió contrato de arrendamiento con Anna María de Marco en fecha 19 de octubre de 1.988. Que posteriormente la copropietaria del inmueble descrito en autos, esposa del demandante, cedió la calidad de arrendador a la Agencia Ferrer Palacios, quien en fecha 19 de agosto de 1.993, suscribió nuevo contrato de arrendamiento por el inmueble. Reconoció que el referido contrato de arrendamiento le fue cedido al demandante, en fecha 30 de septiembre de 1.998, fecha a partir de la cual lo reconoce como único arrendador. Alegó ser falso que el demandante, haya cedido la administración del inmueble a la Administradora Maferri, S.R.L., representada por las ciudadana ANTONELLA MONTANO DE MARCO, en consecuencia, según su dicho, jamás ha habido un cambio en la cualidad de arrendador del demandante, pues para que hubiese habido una cesión se le debió, al igual como se hizo con la Agencia Ferrer Palacios, suscribirse una cesión de contrato. Desconoció por no estar aceptado y mucho menos firmado por la ciudadana ANTONELLA MONTANO DE MARCO, en su condición de Directora Gerente de la Administradora Maferri, S.R.L., el anexo signado con la letra “B”. Alegó que del instrumento presentado por la parte actora no se evidencia la aceptación que se requiere de la Administradora Maferri, S.R.L., ni el precio de la cesión, es decir, según su dicho, la misma adolece de consentimiento y objeto. Impugnó el documento presentado por la parte demandante marcado con la letra “B”. Manifestó que la Administradora Maferri, S.R.L., jamás ha sido administrador y mucho menos beneficiaria de alguna acción o derecho sobre el contrato de arrendamiento. Que con relación a la prueba acompañada por el actor, marcada con la letra “D”, donde supuestamente en fecha 30 de abril de 2.007, la ciudadana ANTONELLA MONTANO DE MARCO, en su condición de Directora Gerente de la Administradora Maferri, S.R.L., se dirige a su persona para informarle que a partir del 01 de mayo de 2.007, la administración del inmueble objeto de la pretensión tiene su nueva sede en el apartamento No. 01 del Edificio Gianni, donde todo o relacionado con la administración sería atendido directamente por ella, es completamente falso que haya recibido comunicación alguna. Impugnó en todas y cada una de sus partes la correspondencia acompañada por la parte actora, marcada con la letra “D”. Convino que la relación contractual ha sido por más de diez años, encontrándose la misma aun vigente, pero desde el 19 de octubre de 1.988, la cual es a tiempo determinado. Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes que el demandante haya notificado la no prorroga del contrato, a través del traslado efectuado por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de junio de 2.004, a través de solicitud No. 240-2.004, ya que de la simple lectura de la misma se aprecia que el traslado fue solicitado por un tercero, ajeno a la relación contractual, ya que la solicitud fue realizada por ANTONELLA MONTANO DE MARCO, en su condición de Directora Gerente de la Administradora Maferri, S.R.L., quien no detentaba la condición de arrendadora, apoderada o facultada para realizar ese acto. Alegó que el único facultado para notificar la no prorroga era el demandante. Rechazó, negó y contradijo que el demandante la haya notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento a través del Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de junio de 2.004, por cuanto al momento de la practica de la misma, ésta recayó sobre un tercero. Rechazó, negó y contradijo que haya incumplido con las obligaciones contractuales previstas en la cláusula cuarta y novena del contrato, por cuanto ha cumplido y sigue cumpliendo con todas las prestaciones a las que se obligó, pues a la fecha sigue pagando el canon de arrendamiento y los gastos inherentes al inmueble en el Banco Venezolano de Crédito en la cuenta No. 01040001500010040507, a nombre del demandante. Negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes que haya incumplido con su obligación de entregar el inmueble, pues no ha sido notificada de la no prorroga del contrato de arrendamiento.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de julio de 2008, dictó sentencia declarando sin lugar la demanda, y condenó a la parte actora al pago de las costas procesales.
En fecha 16 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 21 de octubre de 2008.
En fecha 05 de noviembre de 2008, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento de mérito en la presente causa, pasa este Tribunal de alzada a analizar las pruebas promovidas por las partes:
De las pruebas promovidas por la parte actora:
 Poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de septiembre de 2007, bajo el No. 20, Tomo 148, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de éste la representación judicial de la parte actora. Así se establece.
 Copia simple de constancia de fecha 25 de octubre de 1.998, mediante la cual el demandante en su carácter de propietario del inmueble identificado en autos le otorga la administración de dicho inmueble a la Administradora Mafferri, S.R.L., la cual al haber sido objeto de impugnación por parte del antagonista de su promovente, este Tribunal la desecha. Así se decide.
 Contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la Agencia FERRER PALACIOS, C.A., de fecha 19 de agosto de 1.993, y autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, de fecha 07 de septiembre de 1.993, bajo el No. 278, tomo 2-RT, este Tribunal por cuanto el mismo no fue objeto de tacha o impugnación alguna, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar, así como también la cesión que le hiciera dicha empresa de los derechos y obligaciones del mismo al hoy demandante. Así se decide.
 Documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de agosto de 2.004, bajo el No. 32, Tomo 12, Protocolo 1º; el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, del cual se desprende que el accionante ostenta la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demanda. Así se decide.
 Comunicación de fecha 30 de abril de 2.007, emitida por la ciudadana ANTONELLA MONTANO, dirigida a la demandada, la cual al haber sido objeto de impugnación por parte del antagonista del promovente, y si bien dicho medio de objeción no es el idóneo para objetar la legalidad de dicha probanza, esto originó la practica de la prueba de cotejo sobre la misma, la cual luego de efectuado el análisis exhaustivo por parte de los expertos que se designaron al efecto, determinaron que no existía identidad de producción con respecto a las firmas examinadas, razón por la cual este Tribunal debe desechar dicha documental por carecer la misma de eficacia jurídica. Así se decide.
 Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se constata el hecho que la parte demandada fue notificada por petición de la ciudadana ANTONELLA MONTANO DE MARCO, en su condición de Directora Gerente de la Administradora Maferri, S.R.L., de la resolución del contrato suscrito de fecha 19 de agosto de 1.993, así como del inicio de la prorroga legal a la cual presuntamente tenia derecho la parte demandada. Así se decide.
 Recibos de pago, distinguidos como A1, A2, A3 y A4, los cuales al ser documentos emanados de un tercero que no es parte del presente juicio, debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 deL Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió, toda vez que si bien fue fijada oportunidad para dicho acto, el mismo, fue declarado desierto, razón por la cual dichas documentales deben ser desechadas. Así se decide.
 Copia simple del Registro Mercantil de la Administradora Mafferri, S.R.L., la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se constata entre otras cosas el carácter de Directora Gerente de dicha sociedad mercantil de la ciudadana ANTONELLA MONTANO, y la naturaleza jurídica de la misma. Así se decide.
 Ejemplar de del Diario El Informe, edición No. 1526, de fecha 25 de agosto de 1.995, el cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal lo tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, del cual se constata la naturaleza jurídica de la Administradora Mafferri, S.R.L., y el carácter de Directora Gerente de la ciudadana ANTONELLA MONTANO, de dicha sociedad mercantil. Así se decide.
 Legajo de recibos de pago signados desde el No. A1, hasta el A53, los cuales al ser documentos emanados de un tercero que no es parte del presente juicio, debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 deL Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió, toda vez que si bien fue fijada oportunidad para dicho acto, el mismo, fue declarado desierto, razón por la cual dichas documentales deben ser desechadas. Así se decide.
 Testimoniales de los ciudadanos DAVID VILLARROEL GALICIA, FRANCISCO FERRARA, ANA JUSTINA RAMIREZ DE ZAMBRANO, NINOSKA SUSANA RODRIGUEZ y EUGENIA CASTILLO, las cuales están exentas de análisis probatorios por cuanto no fueron evacuadas. Así se establece.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
 Poder autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01 de febrero de 2008, bajo el No. 32, Tomo 15, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil de cual se constata la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.
 Contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada y la ciudadana ANNA MARIA DE MARCO, el cual si bien fue objeto de impugnación por parte del antagonista del promovente, la misma fue interpuesta de manera extemporánea; no obstante, por tratarse de un documento suscrito por la propia promovente y un tercero que no es parte del juicio, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió, razón por la cual este Tribunal la desecha. Así se decide.
 Contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la Agencia FERRER PALACIOS, C.A., de fecha 19 de agosto de 1.993, y autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, de fecha 07 de septiembre de 1.993, bajo el No. 278, tomo 2-RT, el cual ya fue sujeto a análisis probatorio por esta superioridad. Así se establece.
 Legajo de planillas de depósitos bancarios, del Banco Venezolano de Crédito, a favor del actor; por cuanto las mismas no fueron objeto de impugnación alguna, y por cuanto cada una de ellas contienen la respectiva nota de validación de la entidad Bancaria correspondiente, este sentenciador conforme a la doctrina de nuestro Máximo Tribunal valora las mismas como tarjas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, las cuales a fin que surtan efecto probatorio en la presente causa deberán ser adminiculadas con alguna otra probanza cursante a los autos. Así se decide.
 Testimonial de los ciudadanos GIUSEPPE CURCIO, CARLI LORENA RAMIREZ y ZULAY SANCHEZ, de las cuales solo fueron evacuadas las testimoniales de los dos primeros de los mencionados, y verificado como ha sido que fueron cubiertos los extremos de ley implícitos en el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, relativos a los elementos esenciales que debe contener el acta del examen de los testigos, requisitos estos que hacen procedente la validez de la prueba testimonial, y que dan pie a la pertinencia de la prueba promovida y evacuada en tiempo oportuno, este Tribunal observa que si bien es cierto la mayoría de las deposiciones de ambos testigos estuvieron orientadas a hechos meramente personalísimos de cada uno de ellos, no es menos cierto que los mismos fueron contestes en el hecho que viven en el edificio donde se encuentra ubicado el inmueble descrito en autos, que la ciudadana Antonella Montano es hija del propietario del mencionado inmueble, donde de igual manera el primer testigo interrogado manifestó haber recibido una comunicación mediante la cual se le informaba la nueva dirección de la Administradora Maferri, para el cobro del canon de arrendamiento y gastos del inmueble, motivos suficientes para otorgarle a la presente prueba testimonial todo el valor probatorio que emana del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
 Resolución signada con el No. 010209, de fecha 14 de junio de 2.006, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, no obstante, por cuanto el hecho que el promovente pretende demostrar con la promoción de la misma, es decir, el carácter de inquilina de la ciudadana ANTONELLA MONTANO de unos de los locales que forma parte del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pretende, no aporta elemento probatorio al fondo del presente asunto, este Tribunal lo desecha. Así se decide.
 Inspección judicial la cual esta exenta de análisis probatorio toda vez que su admisión fue negada en la oportunidad procesal pertinente para ello. Así se decide.
Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la Agencia FERRER PALACIOS, C.A., de fecha 19 de agosto de 1.993, y autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, de fecha 07 de septiembre de 1.993, bajo el No. 278, tomo 2-RT., del cual se constata la existencia de la relación arrendaticia que se pretende ejecutar; consignó documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de agosto de 2.004, bajo el No. 32, Tomo 12, Protocolo 1º, del cual se desprende que el accionante ostenta la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demanda, hechos éstos expresamente aceptados por la parte demandada durante el devenir del proceso; consignó Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la cual se constata el hecho que la parte demandada fue notificada por petición de la ciudadana ANTONELLA MONTANO DE MARCO, en su condición de Directora Gerente de la Administradora Maferri, S.R.L., de la resolución del contrato suscrito de fecha 19 de agosto de 1.993, y que a partir de día 19 de agosto de 2.004, comenzaría a computarse la prorroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual sería de tres años por cuanto la relación arrendaticia que vincula a las partes tiene una duración superior a diez años, siendo éste también un hecho expresamente aceptado por ambas partes, y tomando en cuenta que fue la parte demandante quien consignó a los autos dicha notificación, quien a su vez manifestó haber otorgado la administración del inmueble a la mencionada Administradora representada por la ciudadana ANTONELLA MONTANO DE MARCO, la cual de la misma manera según el dicho de los testigos promovidos por la parte demandada, es hija del hoy accionante, más no haber cedido el contrato de arrendamiento, tal como ha pretendido hacerlo ver la parte demandada; son todas éstas circunstancias adminiculadas con las declaraciones de los testigos evacuados son suficientes para otorgarle a dicha notificación carácter plena prueba en lo que respecta al hecho constituido en la misma, es decir, haberle informado a la parte demandada la intención de no renovación del contrato de arrendamiento el inicio de la prorroga legal a la cual tuvo derecho; consignó también copia simple del Registro Mercantil de la Administradora Mafferri, S.R.L., y ejemplar de del Diario El Informe, edición No. 1526, de fecha 25 de agosto de 1.995, de los cuales se constata la naturaleza jurídica de la Administradora Mafferri, S.R.L., y el carácter de Directora Gerente de la ciudadana ANTONELLA MONTANO, de dicha sociedad mercantil. Así se establece.
Por su parte, la demandada aportó a los autos contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la Agencia FERRER PALACIOS, C.A., de fecha 19 de agosto de 1.993, y autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, de fecha 07 de septiembre de 1.993, bajo el No. 278, tomo 2-RT, el cual fue promovido por la parte actora, y como anteriormente se dijo, se constata la existencia de la relación arrendaticia que se pretende ejecutar; Testimoniales de los ciudadanos GIUSEPPE CURCIO, CARLI LORENA RAMIREZ y ZULAY SANCHEZ, de las cuales solo fueron evacuadas las testimoniales de los dos primeros de los mencionados, y como ya se dijo los mismos fueron contestes en el hecho que viven en el edificio donde se encuentra ubicado el inmueble descrito en autos, que la ciudadana Antonella Montano es hija del propietario del mencionado inmueble, donde de igual manera el primer testigo interrogado manifestó haber recibido una comunicación mediante la cual se le informaba la nueva dirección de la Administradora Maferri, para el cobro del canon de arrendamiento y gastos del inmueble. Así se establece.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de tres años a la cual tuvo derecho, contado a partir del 19 de agosto de 2.004, obligación ésta que la parte demandada se excusa de su incumplimento, en razón a que, según su dicho, nunca fue notificada de la no renovación del contrato, lo cual fue desvirtuado por la parte demandante quien consignó a los autos la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a petición de la ciudadana ANTONELLA MONTANO DE MARCO, en su condición de Directora Gerente de la Administradora Maferri, S.R.L., quien a su vez es hija del propietario del inmueble arrendado; aunado al hecho que la demandada no trajo a lo autos elemento probatorio alguno que desvirtuara la pretensión de la actora; circunstancias por las cuales resulta forzoso para este Juzgador determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
De la misma manera, surge la necesidad de esta Alzada dejar sentado su desacuerdo con el criterio esgrimido por el Juez A-Quo, en cuanto a la falta de cualidad presuntamente alegada por la parte demandada de la solicitante de la notificación judicial tantas veces citada, toda vez que dicho alegato no constituye defensa de previo pronunciamiento tal como lo describió dicho Juez, por cuanto la objeción formulada por la parte demandada sobre dicha actuación solo debe versar sobre la pertinencia de ésta en lo que al presente asunto respecta, aunado al hecho que la legitimidad de la solicitante de dicha notificación ha quedado suficientemente demostrada en autos, por considerar este Juzgador que hubo una autorización tácita por parte del propietario del inmueble para que la ciudadana ANTONELLA MONTANO DE MARCO, en su condición de Directora Gerente de la Administradora Maferri, S.R.L., efectuara las diligencias pertinentes para la Administración del inmueble. Así se decide.
En cuanto a la entrega la totalidad de los recibos donde conste que ha satisfecho la totalidad de los pagos de los servicios públicos del inmueble en cuestión y cualquier otro servicio incorporado al inmueble, pretendida por la parte accionante, considera este sentenciador que la misma debe prosperar en derecho por cuanto consta de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda que dichos pagos son carga de la parte demandada, quien durante el desarrollo del presente proceso no aportó elemento probatorio alguno mediante del cual se pudiera constatar su solvencia. Así se establece.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 29 de julio de 2008, dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoara GIOVANNI MONTANO DE CAPITE, contra YASENIA YAMILETH AREVALO, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a entregar al actor libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que recibió el apartamento distinguido con el No. 16, que forma parte del Edificio “Gianni”, situado en la Avenida Newton, Urbanización Colinas de Bello Monto, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la demandada entregar al actor la totalidad de los recibos donde conste que ha satisfecho la totalidad de los pagos de los servicios públicos del inmueble en cuestión y cualquier otro servicio incorporado al inmueble.
Se revoca la decisión apelada en los términos antes expuestos.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días de diciembre de 2008. Años 198° y 149°.

EL JUEZ
EL SECRETARIO
LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las 12:00m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

Exp. AP-26323
LTLS/msu/pn