TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, nueve de diciembre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO N°: AP31-V-2008-000808
PARTE ACTORA: ELIS RAFAEL TERÁN TORRES
APODERADA JUDICIAL: ANA LUCÍA CHACÓN MOLINA
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ALEXIS ANDRADE RODRÍGUEZ
APODERADAS JUDICIALES: ILVA LÓPEZ BALZA, MIRIAM ELENA GALLEGOS y MARÍA TERESA SÁNCHEZ

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

I.-
Mediante distribución automatizada realizada el 2 de abril de 2008, por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue asignada a este Juzgado la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la abogada Ana Lucía Chacón Molina, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 76958, actuando como apoderada judicial del ciudadano ELIS RAFAEL TERÁN TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 3.352.194; contra el ciudadano JOSÉ ALEXIS ANDRADE RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.250.801.
Se admitió el 8 de abril de 2008 y se ordenó el emplazamiento del demandado para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a contestar la demanda.
Por cuanto no se logró la citación personal de la parte demandada, se acordó su citación mediante carteles, de conformidad a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Pasado el lapso concedido, sin que la demandada se diera por citada en el expediente, a solicitud de la parte actora, se le designó defensor judicial. Sin embargo, antes de que éste fuese notificado, el día 30-10-2008, compareció la parte demandada y se dio por citada. Igualmente otorgó poder apud acta a las abogadas Ilva López Balza, Miriam Elena Gallegos y María Teresa Sánchez, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.282, 37.363 y 24.765, en su orden. En la oportunidad correspondiente, compareció la abogada Ilva López Balza y presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual también promovió cuestiones previas.
El día 6 de noviembre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual contestó las cuestiones previas promovidas. Igualmente dedicó un capítulo dirigido a contradecir la contestación del demandado, sin embargo no será tomado en consideración, por cuanto su fase alegatoria precluyó en el proceso, con excepción de lo referente a la subsanación y/o contradicción de las cuestiones previas promovidas.
Dentro del lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, debidamente providenciadas por el Tribunal.
El día 8 de diciembre de 2008 se recibieron por Secretaría, las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada, ordenadas agregar mediante auto de esta misma fecha. Por cuanto dicha prueba había sido promovida y admitida tempestivamente, la misma será tomada en consideración para la decisión de la causa, ya que su incorporación al proceso luego de precluído el lapso probatorio, no es imputable a las partes ni a este Tribunal. En consecuencia, estando aun dentro del lapso legalmente previsto para dictar el pronunciamiento definitivo, por parte de este órgano jurisdiccional, se pasa a hacerlo, tomando en consideración lo siguiente.
II.-
Expuso la apoderada judicial del ciudadano ELIS RAFAEL TERÁN TORRES, que éste celebró contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 14 de julio de 2000, inserto bajo el No. 59, Tomo 52, con el ciudadano JOSÉ ALEXIS ANDRADE RODRÍGUEZ, sobre un apartamento identificado 14-E, del Edificio Centro Residencial El Conde, ubicado en la Avenida Vicente Lecuna, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, anexado marcado “B”.
Que el canon de arrendamiento convenido inicialmente fue la cantidad de (Bs.F. 150,00), y actualmente es la cantidad de (Bs.F. 200,00). Que el lapso de duración del contrato fue pactado en doce (12) meses fijos, a partir del 16 de julio de 2000, y si al vencimiento alguna de las partes no hubiere dado aviso a la otra expresando su deseo de resolverlo al vencimiento del lapso fijo o cualquiera de sus posibles prórrogas, se consideraría prorrogado automáticamente y de pleno derecho, por un término igual al establecido como plazo de duración inicial.
Señaló que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos desde enero 2006 hasta enero de 2008, a razón de (Bs. 200,00), lo cual asciende a la cantidad total de (Bs. 5.000,00), resultando inútiles todas las gestiones realizadas para obtener el pago de la deuda.
Que por las razones expuestas, y fundamentado en los artículos 1167, 1267 y 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siguiendo instrucciones de su mandante, en carácter de propietario arrendador, acude ante este Tribunal para demandar al ciudadano JOSÉ ALEXIS ANDRADE RODRÍGUEZ, para que convenga o en caso contrario, sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmuebles antes identificado y en su entrega, completamente desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió; SEGUNDO: En el pago de (Bs. 5.000,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente. TERCERO: En pagar los cánones de arrendamiento que continúen venciendo, a razón de (Bs. 200,00) mensuales hasta la sentencia definitivamente firme; CUARTO: En el pago de las costas procesales.
Por su parte, al contestar la demanda, la abogada Ilva López Balza, apoderada judicial de la parte demandada, promovió las cuestiones previas de defecto de forma de la demanda y la relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Al contestar al fondo de la demanda, convino en la celebración del contrato, en los mismos términos expuestos por la parte actora, el cual se fue renovando automáticamente, y actualmente sigue siendo un contrato a tiempo determinado, al cual a su decir le son aplicables las normas del procedimiento ordinario establecidas en el Código Civil. Igualmente convino en que el último canon de arrendamiento es la cantidad de (Bs. 200,00), los cuales han sido cancelados por su mandante en forma mensual y consecutiva.
Afirmó que desde la fecha de celebración del contrato, el arrendatario le pagó a su arrendador mensualmente y en efectivo, todos los cánones de arrendamiento hasta el mes de enero de 2008, ya que el ciudadano ELIS TERÁN iba personalmente al apartamento a cobrar dicho canon y como había suficiente confianza entre ellos, nunca el arrendatario le exigió recibo; y cuando comenzó a hacerlo, el día 27-2-2008, recibió una comunicación del arrendador, manifestándole que por cuanto se encontraba en el interior del país, todo lo relacionado con el inmueble, se trataría con la ciudadana ANA LUCÍA CHACÓN, a quien debía pagarle los alquileres a partir de esa fecha, desprendiéndose de dicha comunicación que el arrendador había recibido los alquileres correspondientes a los meses anteriores a dicha carta, hasta enero 2008; y luego de recibida la comunicación, tanto el demandado como su esposa, trataron de contactar a la ciudadana Ana Lucía Chacón, lo cual fue infructuoso, y un abogado les recomendó que hicieran las consignaciones ante el Juzgado 25 de Municipio.
Que su representado ha cumplido diligentemente con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento y es el arrendador, quien valiéndose de argucias y artimañas, pretendió hacer incurrir a su mandante en falta de pago, lo cual no pudo lograr, ya que es falso que el arrendatario adeude los cánones de arrendamiento desde enero de 2006 hasta enero de 2008, ya que fueron cancelados al propio arrendador. Solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda y con lugar las cuestiones previas opuestas.
En relación a estas últimas, se observa que en primer lugar la apoderada judicial del demandado, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma, por no haberse cumplido con lo previsto en el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, ya que la parte actora no determinó en el libelo todas las características del inmueble, y que siendo el referido apartamento, el objeto de la demanda, resulta evidente que sólo se cumplió con una parte de los requisitos del artículo 340 citado, pero no se cumplió requisito taxativo referido a la determinación de los linderos del inmueble; por lo cual solicitó que la parte actora subsanase dicha omisión.
Al respecto, la apoderada judicial de la parte actora afirmó que era necesario aclarar que la demanda tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por el incumplimiento en que incurrió, y en ningún caso el objeto de la acción es el inmueble que habita como inquilino el demandado; pero que a todo evento, procedía a subsanar dicha cuestión previa. Seguidamente, dicha apoderada judicial señaló las características del apartamento arrendado, así como su superficie, linderos, porcentaje que le corresponde sobre los derechos y cargas comunes del edificio y datos de protocolización del documento de propiedad donde consta lo expuesto, que ya había sido consignado en copia simple con el libelo de demanda.
Posteriormente a dicha actuación, la parte demandada no cuestionó la subsanación realizada, por lo cual este órgano jurisdiccional declara SUBSANADA la cuestión previa de por defecto de forma del libelo, interpuesta por la parte demandada.
En cuanto a la otra cuestión previa promovida, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, se observa que la parte demandada se fundamentó en lo siguiente:
“La promoción de la presente Cuestión (sic) Previa (sic), se fundamenta en el hecho, que estamos en presencia de un CONTRATO (sic) DE (sic) ARRENDAMIENTO (sic) A (sic) TIEMPO (sic) DETERMINADO (sic), ya que el mismo se fue renovando en forma automática año a año, operando la tacita (sic) reconducción del mismo, en consecuencia la parte actora, al intentar la acción de Resolución por supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, debió hacerlo por el procedimiento del juicio Ordinario (sic) y asi (sic) debió haberlo admitido el tribunal y no por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el procedimiento aplicable a la Acción (sic) Propuesta (sic), es el PROCEDIMIENTO (sic) ORDINARIO (sic) Y (sic) NO (sic) EL (sic) BREVE (sic), como fue aplicado en este juicio.
Y por cuanto que (sic) dicho error le ocasiona graves daños y perjuicios a mi representado, ya que está siendo Juzgado (sic) por un procedimiento no acorde con la Ley, pido a este Digno (sic) tribunal se sirva DECLARAR CON LUGAR LA PRESENTE CUESTION (sic) PREVIA (sic), ya que la Admisión (sic) de la Acción es totalmente contraria a derecho y así pido sea declarado.”
Al respecto la parte actora indicó que era menester observar lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la cual la presente acción entra bajo el ámbito de aplicación de una ley especial, por lo que debe sustanciarse conforme a los trámites del procedimiento breve. Con dicha alegación, se entiende contradicha la cuestión previa promovida, por lo cual este Tribunal pasa a resolverla.
La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …11) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”
Interpreta el Tribunal que la parte demandada, pretende que se le aplique dicho ordinal en base a que si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sólo es admisible la demanda por los trámites del procedimiento ordinario, lo cual sería cierto si el inmueble arrendado bajo el contrato que pretende resolverse no fuera de los contemplados en el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a su vez la cuantía de la demanda superara el monto previsto para los procedimientos que se tramitan por el juicio breve, que actualmente es hasta la cantidad de (Bs. 1.500,00). Cuyos supuestos no se aplican en el presente caso, en donde el objeto arrendado es un inmueble urbano destinado a vivienda, y aunado a ello, independientemente de la cuantía del juicio, siempre deberá ser tramitado por el juicio breve, tal como lo dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido acertadamente por la parte actora; cuyo texto debe ser de impretermitible conocimiento de todos los abogados de la República y especialmente por los que litigan en materia civil y/o arrendaticia y no interponer defensas y/o excepciones manifiestamente improcedentes y alejadas de toda lógica jurídica, como en el presente proceso. En base a las razones que anteceden, este Juzgado declara improcedente la cuestión previa promovida, pues los fundamentos por los cuales fue propuesta no tienen relación con lo contemplado en la norma.
Ahora bien, en cuanto al mérito de la causa, se observa que habiendo quedado admitida la relación contractual arrendaticia que vincula a las partes, así como el monto del canon vigente; sólo ha quedado sometido a la resolución del Tribunal lo relativo al incumplimiento alegado por la parte actora, que fue negado por el demandado, afirmando que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, en primer lugar porque los meses comprendidos desde enero de 2006 hasta enero de 2008, los pagó directamente al arrendador y los subsiguientes, los depositó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Según lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el pago del canon mensual lo haría el arrendatario al arrendador, en el lugar que se le indicara, dentro de los cinco primeros días de cada mes vencido, en dinero efectivo. La parte actora en el libelo no indicó cuál fue en definitiva el lugar convenido para el pago; sin embargo, la parte demandada afirmó que el arrendador le cobraba personalmente dicho canon en efectivo en el mismo inmueble arrendado, y por la confianza nunca le exigió recibo. Con dicha afirmación la parte demandada reconoció que no podía demostrar con prueba documental el pago realizado hasta el mes de enero 2008.
Posteriormente promovió como testigos a los ciudadanos Dora Yamilet Blanco Magallanes, Luar Alexander Vargas Torrealba y Luz Marina Pérez Angulo, quienes fueron debidamente impuestos sobre el motivo de su comparecencia al Tribunal y prestaron juramento de decir la verdad en las oportunidades fijadas, lo cual consta de las actas levantadas, cursantes en el expediente. De las preguntas formuladas por la parte promovente a dichos testigos se evidencia que su promoción tenía como objeto demostrar que el ciudadano José Alexis Andrade Rodríguez pagó en dinero en efectivo directamente al arrendador los cánones de arrendamiento y que éste no otorgaba recibo. Al respecto, este órgano jurisdiccional considera que de conformidad a lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil, dicha prueba es inadmisible, por cuanto con ella se pretendió probar la extinción de una obligación que supera la cantidad de (Bs. 2.000,00) hoy (Bs. 2,00). En consecuencia, a pesar de haber sido admitida y evacuada dicha prueba, en base a que al momento de su promoción la parte demandada no indicó cuál era su objeto, este Juzgado se abstiene de valorar dichas declaraciones, por cuanto considera que no es posible establecer con dicha prueba que el arrendatario se liberó de su obligación de pagar el canon de arrendamiento durante los meses comprendidos desde enero 2006 hasta enero 2008.
Se observa que la parte demandada afirmó que en el mes de febrero un abogado les recomendó hacer las consignaciones ante el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial, lo cual probarían en su oportunidad. Posteriormente, en el lapso probatorio promovió la prueba de informes antes referida, dirigida al Juzgado de Municipio competente para recibir consignaciones arrendaticias en esta Circunscripción Judicial, constatándose de la misma que no existe expediente en ese Juzgado, formado a petición del demandado, a beneficio de su arrendador. En todo caso se observa, que de haber existido, de la contestación de la demanda se entiende que habría sido aperturado para consignar el pago de los cánones de arrendamiento posteriores al mes de febrero de 2008, los cuales no forman parte del contradictorio en este proceso, pues la demanda se interpuso por falta de pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde enero de 2006 hasta enero de 2008, cuyo pago fue alegado por la parte demandada como hecho directamente al arrendador, más no probó debidamente dicha afirmación.
De lo anterior se evidencia que la parte demandada no logró demostrar en el proceso que hubiese cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido, por lo cual se declara la procedencia de la demanda de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo cual la parte demandada deberá desocupar y hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, en el mismo buen estado en que lo recibió. Así se decide.
En cuanto a la petición de los puntos segundo y tercero del libelo de demanda, este Juzgado observa que dichos pedimentos son incompatibles con la petición realizada en el punto primero, pues si bien se desprende la firme voluntad de la parte actora de accionar la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario y la consecuencial entrega del inmueble, la única forma en que pudiera acordarse el pago de los cánones de arrendamiento no pagados y los que siguiesen venciendo, era si la parte actora los hubiese solicitado como indemnización de daños y perjuicios causados, más no lo hizo en esos términos y dicho argumento no puede ser suplido por este órgano jurisdiccional. En consecuencia, se declara improcedente el pedimento contenido en los referidos puntos primero y segundo del petitorio.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano ELIS RAFAEL TERÁN TORRES contra el ciudadano JOSÉ ALEXIS ANDRADE RODRÍGUEZ, identificados ut supra. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 14 de julio de 2000 y se ordena al demandado a entregar a la parte actora el siguiente inmueble que le fue arrendado a través de dicho contrato: Apartamento 14-E, situado en el piso catorce (14) del Edificio Centro Residencial El Conde, ubicado en la Avenida Vicente Lecuna, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Caracas, totalmente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo cuanto solicitó en el libelo, en interpretación en contrario de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese. Se publica dentro del lapso legalmente previsto para ello, por lo cual no es necesaria su notificación a las partes.
Dada, firmada y sellada a los nueve (9) días del mes de diciembre de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL

En esta misma fecha, y siendo las (12:30) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,