TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis (16) de diciembre de dos mil ocho
198º y 149º

DEMANDANTE: “ANA EMILIA PIMENTEL ORTÍZ”; venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.962.654. Con domicilio procesal constituido en autos en: Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, Avenida Eugenio Mendoza, Cruce con primera Transversal, Torre Banco de Lara, Piso 5, Oficina 5-D.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “GUSTAVO LIMONGI MALAVE y GUSTAVO ORLANDO CARABALLO”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 42.156 y 88.689, respectivamente.

DEMANDADA: “ZORAYA TIBISAI BORDONES PALACIOS”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.530.765; sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA DEMANDADA: “VÍCTOR OSCAR YÈPEZ HUCHE”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 30.241.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-00027

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 9 de enero de 2008, el abogado Gustavo Caraballo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.689, en su carácter de mandatario judicial de la ciudadana Ana Emilia Pimentel Ortíz, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende de la ciudadana Zoraya Tibisai Bordones Palacios, en su carácter de arrendataria, que cumpla con la obligación de hacer la entrega del apartamento distinguido con el Nº 6, que forma parte del Edificio denominado Garden Beach, situado en la Avenida Boulevard del Caribe, Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas; alegando como causa petendi el vencimiento del término de la prorroga legal ex artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 11 de enero de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 21 de enero de 2008, la representación judicial de la parte accionante consignó fotostatos a fin de elaborarse la compulsa.
El 29 de enero de 2008, se libró la compulsa y se ordenó exhortar a un Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los fines de la citación de la parte demandada.
El 6 de febrero de 2008, el abogado Gustavo Caraballo retiró el exhorto librado a los fines antes indicados.
El 1 de julio de 2008, se recibió las resultas de la citación personal de la parte demandada, en la cual consta que Zoraya Bordones Palacios fue citada el 18 de mayo de 2008.
Así las cosas, el 4 de julio de 2008, compareció la parte demandada Zoraya Bordones, debidamente asistida de abogado, y procedió a dar contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de sus derechos e intereses. En esta misma oportunidad, planteó tacha incidental la cual fue sustanciada y decidida en cuaderno separado.
En fecha 7 del mismo mes y año, la parte demanda instituyó como su mandatario judicial mediante poder apud acta, al abogado Víctor Yépez Huche, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 30.241.
En fecha 8 de julio de 2008, ambas representaciones judiciales promovieron pruebas.
En este estado, el tribunal mediante sentencia del 25 de julio de 2008, que corre inserta en el correspondiente cuaderno separado, declaró inadmisible la tacha incidental que planteó la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.
Por auto del 29 de julio de 2008, se difirió por cinco días de despacho la publicación del fallo.
El 1 de agosto de 2008, se oyó el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia que declaró inadmisible la tacha, antes referida.
El 14 de agosto de 2008, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.
En fecha 19 de septiembre de 2008, el tribunal dejó constancia que la sentencia definitiva en el presente juicio, será dictada una vez conste en autos las resultas del recurso de apelación ejercido contra la sentencia que declaró inadmisible la tacha incidental, antes citada.
El 8 de octubre de 2008, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, declaró sin lugar el recurso de apelación que ejerció la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia que declaró inadmisible la tacha incidental, antes mencionada.
En fecha 24 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia definitiva previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó en el escrito libelar lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

1. Adujo, que su patrocinada es propietaria de un inmueble identificado con el Nº 6, que forma parte del Edificio denominado Garden Beach, situado en la Avenida Boulevard del Caribe, Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, el 12 de septiembre de 2007, bajo el Nº 2, tomo 19, protocolo primero, y que con ello demuestra su cualidad para interponer la presente demanda.
2. Sostuvo, que el 4 de mayo de 2004, la ciudadana Yolanda Pimentel de Bacci, dio en arrendamiento a la ciudadana Zoraya Bordones Palacios, el antes identificado inmueble, según consta en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, bajo el Nº 43, tomo 33 de los libros respectivos, en cuya cláusula primera las partes acordaron conforme lo establecido en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “la vigencia de la prorroga legal por el tiempo improrrogable de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de abril de dos mil cuatro (2004) hasta el día primero (1º) de abril de dos mil cinco (2005)”.
3. Alegó, que la arrendataria se obligó a entregar el inmueble el 1 de abril de 2005, una vez vencido el término de la prorroga legal, sin embargo, ni entregó el inmueble ni continuó pagando las mensualidades correspondientes al canon de arrendamiento convenido; incumplimiento que según sostiene genera la necesidad de su representada de acudir a los órganos jurisdiccionales competentes, a los fines de interponer reclamación judicial y hacer efectiva la ejecución del señalado contrato.

Señala como fundamento de derecho los artículos 1.133, 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil; y el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho que la representación judicial de la parte accionante esgrime en el libelo de la demanda, la parte demandada en su escrito de fecha 4 de julio de 2008, alegó las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

1. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por la parte actora.
2. Luego, alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar la demanda, aduciendo que existe irregularidad en la adquisición del inmueble, por cuanto al ser otorgado el documento de compraventa entre Yolanda Pimentel de Bacci y Ana Emilia Pimentel Ortíz, la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, debió exigirles la presentación de los recaudos pertinentes tales como la declaración sucesoral del cónyuge de la vendedora, ciudadano Giovanni Bacci Linari, quien para el momento de la venta se encontraba fallecido y en cuya acta de defunción se desprende que tiene una hija de nombre Donatella.
3. Alegó, que en un comienzo sostuvo una relación amistosa y profesional con Yolanda Pimentel, quien en un momento especifico le manifestó su intención de venderle el inmueble, y que “procediera a cancelar los pagos de condominio los cuales en cualquier oportunidad serían imputados al pago del precio de la venta o en su defecto al pago por alquileres”. En este mismo sentido, aseveró que se encuentra solvente en el pago, pues realizó entrega en efectivo de la suma de Bs.F. 4.000,00, cantidad que fuere debidamente recibida por Yolanda Pimentel quien -según sostiene- le pidió que se los entregara en razón de que la misma tenía que cancelar gastos ocasionados por el fallecimiento de su esposo Giovani Bacci.
4. Finalmente, manifestó que ha procedido a consignar ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, los depósitos correspondientes hasta el mes de junio de 2008; y que la demanda sea en consecuencia declarada sin lugar.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal - thema decidendum- es de suyo evidente que corresponde a este órgano jurisdiccional determinar la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión, que vencido el término de la prorroga legal la arrendataria no ha cumplido con su obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda.
Sin embargo, antes de examinar el merito de la pretensión, resulta forzoso para quien aquí decide resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, la excepción perentoria alegada por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, referida a la falta de cualidad de la parte demandante para intentar la demanda; previa las siguientes consideraciones:

III
PUNTO PREVIO

La parte demandada, alegó en el escrito de contestación a la demanda, la falta de cualidad de la parte actora para intentar la demanda, aduciendo que existe irregularidad en la adquisición del inmueble cedido en arrendamiento, por cuanto –a su entender- la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, al ser otorgado el documento de compraventa entre Yolanda Pimentel y Ana Emilia Pimentel Ortíz, debió exigir los recaudos pertinentes tales como la declaración sucesoral del cónyuge de la vendedora ciudadano Giovanni Bacci Linari, quien para el momento de la venta se encontraba fallecido, y en cuya acta de defunción se desprende que tiene una hija de nombre Donatella. En este mismo sentido, considera que el bien inmueble cedido en arrendamiento, formó parte del patrimonio que integra esa comunidad conyugal.
Al respecto, el tribunal observa:
La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; pues la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria. En efecto, no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos, lo que constituye una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia Nº 102 del 06/02/2001).
Por otra parte, el procesalista patrio Dr. Luis Loreto, sostiene que la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción, y de identidad lógica, entre la persona del demandado concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción.
Sobre la base de los criterios expuestos, colige este operador jurídico que la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad, y si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.
En el caso de marras, corre inserto en las actas del expediente copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 12 de septiembre de 2007, bajo el Nº 2, tomo 19, Protocolo Primero, contentivo del negocio jurídico bilateral que celebraren Yolanda Pimentel de Bacci y Ana Emilia Pimentel Ortiz. Este instrumento, que se admite y valora conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, produce efectos jurídicos válidos erga omnes conforme los artículos 1.919 y 1.924 eiusdem, y otorga a la compradora Ana Emilia Pimentel Ortiz la suficiente legitimación en la causa para proponer la presente demanda.
Por otra parte, aún cuando consta en autos que la ciudadana Yolanda Pimentel estuvo casada con el difunto Giovanni Lanari Bacci, no obstante se advierte también que existió entre ellos un régimen de separación de patrimonio o capitulaciones matrimoniales en cuya virtud, los bienes adquiridos individualmente por cada uno de los cónyuges serían de su propiedad exclusiva, no formando parte de la comunidad de gananciales. Por consiguiente, es evidente que dicha ciudadana estaba facultaba para vender el inmueble objeto de la demanda sin autorización alguna de su cónyuge; y en tal circunstancia, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor del cual el nuevo adquirente tiene la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos inicialmente pactados entre vendedor y arrendatario.
Entonces, podemos afirmar, sin lugar a dudas, que la titularidad de los derechos que se derivan de una relación arrendaticia, entre ellos, el derecho subjetivo de acceder a los órganos jurisdiccionales y pretender judicialmente la extinción del vínculo arrendaticio, ante un evento de incumplimiento que haga procedente tal petición, corresponde tanto al propietario del inmueble cedido en arrendamiento, como a la persona que funja de arrendador. Por lo tanto, la defensa perentoria que alega la parte demandada referida a la falta de cualidad de la accionante, ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar en derecho pues Ana Emilia Pimentel Ortíz es indudablemente la legitima propietaria del inmueble objeto de la demanda, y por ende cesionaria de los derechos derivados de tal convención locativa; ergo, por efecto de la venta, ha pasado a ser y ocupar la condición de arrendadora con derecho a percibir inclusive los alquileres futuros; y así se decide.-

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Así, en el caso sub iudice a los fines de la distribución de la carga de la prueba, es conveniente tener en cuenta que la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, además de alegar prolijamente la falsedad del documento por medio del cual la demandante Ana Emilia Pimentel Ortíz, adquirió el inmueble objeto de la demanda, lo cual ya fue resuelto en el correspondiente cuaderno de tacha.
Ahora bien, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

Pruebas de la parte actora

1. Promovió, junto al libelo de la demanda, copia certificada del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 4 de mayo de 2004, bajo el Nº 43, tomo 33 de los libros respectivos, el cual se valora conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, teniéndose como un instrumento suficiente para demostrar el acuerdo de voluntades que existe entre las partes en conflicto, esto es, el vínculo jurídico en que sustenta la obligación que afirma incumplida por parte de la demandada, y así se decide.-
2. Promovió, copia simple del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, de fecha 12 de septiembre de 2007, bajo el Nº 2, tomo 19, Protocolo Primero, contentivo del negocio jurídico bilateral celebrado entre Yolanda Pimentel de Bacci y Ana Emilia Pimentel Ortíz. Este instrumento, se admite y valora conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, teniéndose como un instrumento idóneo y suficiente para evidenciar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda; y así se decide.-
3. Durante la etapa probatoria, se limitó a reproducir el merito de autos lo cual no constituye medio de prueba, siendo el juez quien conforme lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra obligado a valorar todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso; así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

1. Promovió, junto al escrito de contestación a la demanda: ¬-- copia simple del documento público por medio del cual María Teresa Piera de Comín vendió el inmueble objeto de la demanda a la ciudadana Yolanda Pimentel de Bacci, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas del hoy día Estado Vargas, el 12 de diciembre de 1989, bajo el Nº 4, tomo 9, protocolo primero; -- copia simple del acuerdo contentivo de las capitulaciones matrimoniales que demuestra el régimen de separación de patrimonios entre Yolanda Pimentel y Juan Bacci Lanari, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre, hoy día Municipio Sucre, del Estado Miranda, el 31 de julio de 1970, bajo el Nº 9, protocolo segundo; -- copia simple del acta de la partida de matrimonio Nº 111, de fecha 1 de agosto de 1970, correspondiente a los ciudadanos Yolanda Pimentel y Juan Bacci Lanari, expedida por la Secretaría Municipal del Concejo del Municipio Chacao del Estado Miranda; -- copia simple del acta de la partida de defunción Nº 158, perteneciente al ciudadano Giovanni Bacci Lanari, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de mayo de 2006. Estos instrumentos, si bien se tienen como fidedignos pues no fueron impugnados por el adversario, conforme lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, ningún elemento de convicción producen en este juzgador tendientes a enervar la pretensión de cumplimiento de contrato que hace valer la parte actora contra Zoraya Bordones, alegando el vencimiento del término de la prorroga legal; así se establece.-
2. Promovió, copia simple del mandato que Yolanda Pimentel de Bacci confirió a la demandada Zoraya Bordones Palacios, mediante instrumento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el 10 de octubre de 2006, bajo el Nº 48, tomo 83 de los libros respectivos. Este instrumento, por guardar pertinencia con los hechos controvertidos se admite conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio para evidenciar, sin lugar a dudas, el acto jurídico -mandato civil- por medio del cual la mandante sustituyó su voluntad en la persona de la mandataria Zoraya Bordones Palacios, para realizar los actos y negocios de administración y disposición allí contemplados, así se establece.-
3. Promovió, copia simple de sendos recibos de pagos fechados 10 de junio de 2005, y 25 de julio de 2005, respectivamente, por la suma de Bs.F. 1.000,00, y Bs.F. 3.000,00, también respectivamente. Al respecto, aprecia este sentenciador que a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias que pueden ser producidas válidamente en juicio, son las de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En este sentido, la jurisprudencia suprema ha dejado claro el criterio en cuanto al valor probatorio de estos instrumentos que se acompañan en copia simple; así, en sentencia N° 00638 de fecha diez (10) de octubre de 2003, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo siguiente:

“Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado”

Por lo tanto, de acuerdo con lo antes expuesto, se desechan del proceso los instrumentos sub examine, y así se decide.-
4. Promovió, original de veintiún (21) planillas emitidas por Administradora Integral en concepto de gastos comunes, con ocasión del edificio al cual pertenece el inmueble arrendado, objeto de la demanda, debidamente canceladas, las cuales a juicio e este operador jurídico evidencian el cumplimiento por parte de Zoraya Bordones Palacios, de la obligación asumida en el particular quinto del acuerdo de voluntades suscrito en el instrumento autenticado, anteriormente examinado en el punto 1 de las pruebas ofrecidas por su adversario; así se establece.-
5. Promovió, recibos de ingresos de consignaciones de cánones de alquiler efectuados ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, expediente Nº 4980 de su nomenclatura interna; e igualmente, consta en autos oficio Nº 249-08, de fecha 6 de octubre de 2008, remitido por dicho Juzgado en respuesta a la prueba de informes promovidas por la representación judicial de la parte demandada. Al respecto, este tribunal sin emitir opinión en cuanto a la validez y tempestividad de dichos pagos, les otorga valor probatorio de demostrar, al menos, que Zoraya Bordones Palacios ha efectuado consignaciones de cánones de alquiler a favor de Yolanda Pimentel de Bacci, desde el mes de noviembre de 2006, al mes de septiembre de 2008, ambos inclusive, por la suma de Bs.F, 200,00, cada uno; así se establece.-
6. Promovió, en el escrito de pruebas, marcados desde la lera “j” hasta la letra “ñ”, copia simple de unas facturas y pretenso presupuesto de la celebración de unas obras en el inmueble, las cuales se desechan del proceso por cuanto no cumplen con las exigencias del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y en todo caso, ningún elemento de convicción producen en este operador jurídico respecto a la resolución de la litis; asi se establece.-
7. Promovió, marcado “o”, constancia de residencia expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 3 de abril de 2008, la cual se valora como un documento público administrativo que adminiculado con el acuerdo de voluntades que sirve de título a la demanda, demuestra que Zoraya Bordones Palacios tiene establecida su residencia en el inmueble propiedad de la demandante; así se establece.-
8. Promovió, prueba de informes a los fines de solicitar al Departamento de Sucesiones del SENIAT, información respecto a la posible declaración sucesoral del causante Giovanni Lanari Bacci; cuyas resultas a la fecha en que se dicta el presente fallo no constan en autos, ni la parte promovente diligenció lo conducente para su evacuación. Por consiguiente, estima quien aquí decide que nada tiene que valorar al respecto; así se decide.-
9. Promovió, prueba de informes a los fines de solicitar a la primera autoridad civil de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, información respecto a la inserción de la partida de defunción Nº 158, de fecha 12 de febrero de 2005, correspondiente al causante Giovanni Lanari Bacci; cuyas resultas a la fecha en que se dicta el presente fallo no constan en autos, ni la parte promovente diligenció lo conducente para su evacuación. Por consiguiente, estima quien aquí decide que nada tiene que valorar al respecto; así se decide.-
10. Promovió, prueba de informes a los fines de solicitar a la primera autoridad civil del Municipio Chacao del Estado Miranda, información respecto a la inserción del acta de matrimonio Nº 111, de fecha 1 de agosto de 1970, correspondiente a los ciudadanos Yolanda Pimentel y Giovanni Lanari Bacci; cuyas resultas corren insertas el folio 193 de la pieza principal, manifestando el ciudadano Daniel Peña Medina, en su condición de registrador civil, que el acta de matrimonio que reposa en sus archivos bajo el Nº 111 del año 1970, no se corresponde ni con los datos de los contrayentes señalados, ni con la fecha de celebración del mismo. Por consiguiente, si tenemos en cuenta que no está en discusión la validez del referido vinculo conyugal, nada aporta respecto al merito de la causa; así se establece.-
11. Promovió, prueba de informes a los fines de solicitar al ciudadano Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre, información respecto al registro en fecha 31 de julio de 1970, bajo el Nº 9, folio 37, protocolo segundo, de las capitulaciones matrimoniales entre Yolanda Pimentel y Giovanni Lanari Bacci; cuyas resultas fueron recibidas el 28 de octubre de 2008, siendo la respuesta afirmativa y remitiendo dicha autoridad copia certificada el mencionado instrumento; así se decide.-
12. Promovió, prueba de informes a los fines de solicitar al presidente de la junta de condominio del edificio Garden Beach, información respecto a los pagos efectuados por Zoraya Bordones Palacios en concepto de gastos de condominio; cuyas resultas fueron recibidas por este Despacho el 15 de octubre de 2008, atribuyéndosele valor probatorio de demostrar lo que allí se hace constar, en cuanto a la cancelación y solvencia desde el año 2005, de los gastos de condominio correspondiente al apartamento Nº 6 del edificio Garden Beach; así se establece.-
13. Promovió, prueba de informes a los fines de solicitar al Registrador de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, información respecto al registro de un documento en fecha 12 diciembre de 1989, bajo el Nº 4, tomo 9º, protocolo primero; cuyas resultas a la fecha en que se dicta el presente fallo no constan en autos, ni la parte promovente diligenció lo conducente para su evacuación. Por consiguiente, estima quien aquí decide que nada tiene que valorar al respecto; así se decide.-
14. Promovió, prueba de informes a los fines de solicitar al Director de la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, información respecto al estado civil de Yolanda Pimentel de Bacci; cuyas resultas fueron recibidas por este Despacho en fecha 29 de septiembre de 2008; haciendo constar el funcionario respectivo, entre otras cosas, que la mencionada ciudadana es viuda de Bacci Giovanni, así se decide.-
15. Promovió como testigo, a los ciudadanos Lepke Fuentes, Luis Brito y Belén Delgado, quienes rindieron declaración testimonial el 17 de julio de 2008, el primero de los nombrados, y el 21 de julio de 2008, los restantes. El tribunal conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, observa que la representación judicial de la parte promovente pretende demostrar con el testimonio promovido, fundamentalmente, que la anterior arrendadora ciudadana Yolanda Pimentel de Bacci acordó con su patrocinada Zoraya Bordones, que ésta última efectuara el pago de los gastos de condominio los cuales –según afirma- luego serían imputados al precio de una supuesta venta del inmueble entre ellos previamente convenida, o al pago de cánones de alquiler. Sin embargo, aún cuando el pago efectuado por la demandada en concepto de gastos de condominio fue debidamente demostrado en el expediente, conforme el examen del material probatorio ut supra realizado, no existe en autos probanza alguna o principio de prueba por escrito con la cual adminicular el testimonio rendido por dichos ciudadanos, a los fines de establecer ese pretenso convenio de imputación de los pagos del condominio; así se establece.-

Ahora bien, tal y como ha sido destacado en el presente fallo, la parte accionante aspira obtener de este órgano jurisdiccional, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento, argumentando que la arrendataria Zoraya Bordones Palacios a pesar de haberse obligado a hacer la entrega del inmueble, una vez vencido el término de la prorroga legal previsto en el literal b) del artículo 38 eiusdem, esto es el 1 de abril de 2005, sin embargo no ha cumplido con esa obligación.
Por otra parte, advierte quien aquí decide que la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus parte la demanda, además de alegar entre otras coas, que la anterior arrendadora Yolanda Pimentel de Bacci le otorgó a su representada un poder autenticado, con el objeto de realizar “las diligencias pertinentes ante las oficinas correspondientes a los fines de proceder a la actualización de los impuestos del referido inmueble para proceder a la formalización de la venta del mismo”, según su dicho, entre ellas acorada, y el cual fuere posteriormente revocado. Aunado a ello, aseveró que se encuentra solvente en el pago de los gastos de condominio y que los cánones de alquiler los ha efectuado ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
En tal sentido, en aras de una tutela judicial efectiva, es menester hacer los siguientes señalamientos:
La confrontación de los argumentos de hecho y de derecho que esgrimen las partes, a través de sus mandatarios judiciales, y el examen del material probatorio anteriormente efectuado, produce en este juzgador las siguientes interrogantes: ¿es realmente una prorroga legal lo establecido en el instrumento que sirve de título a la demanda, autenticado el 4 de mayo de 2004?; seguidamente, ¿cuál es la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine en cuanto al tiempo?; pues según afirma la parte accionante en el libelo de la demanda, su pretensión “es el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la ciudadana YOLANDA PIMENTEL DE BACCI …y ZORAYA TIBISAI BORDONES PALACIOS … en fecha cuatro (4) de mayo de dos mil cuatro (2.004), ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 43, Tomo: 33, de libros de autenticaciones llevados por esta Notaria”, por el plazo fijo de un año contado a partir del 1 de abril de 2004, al 4 de abril de 2005.
Pues bien, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrto, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.- En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el caso de autos, el vínculo jurídico que pactaron las partes de mutuo acuerdo deriva sin duda, de una relación arrendaticia; por consiguiente, resulta aplicable el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Es decir, consagra dicha norma sustantiva que el orden público rige la institución del contrato de arrendamiento.
Prueba de este orden publico, a juicio de este operador de justicia, lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, la inteligencia del artículo 38 eiusdem patentiza que los arrendatarios que al vencimiento del término contractualmente convenido, se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tienen derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que dicha norma establece para cada caso específico; y en tal circunstancia, “permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento o regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
De tal manera que, el derecho a la prorroga legal no se trata de una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Por lo tanto, se trata de un plazo de gracia por voluntad de la ley a favor del arrendatario, brindándole la opción de prolongar por un plazo adicional su permanencia en el inmueble; todo lo cual resulta de obligatoria observancia para el arrendador.
Ahora bien, la lectura de las diversas estipulaciones establecidas en el contrato accionado, título de la demanda, ponen de manifiesto que las partes acordaron ceder en arrendamiento por un plazo fijo e improrrogable el apartamento Nº 6 del edificio Garden Beach, con un canon de arrendamiento mensual de Bs. 200,00, pagaderos por mensualidades vencidas. Asimismo, la arrendataria asumió una serie de prestaciones, entre ellas, pagar el derecho de frente y los gastos de condominio del inmueble arrendado; entregar a la arrendadora una suma dineraria como complemento para mantener en calidad de depósito el equivalente a tres (3) mensualidades, garantizando de esta manera el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que contrae por el presente convenio de arrendamiento.
En base a la idea anterior, es conveniente referir que el egregio Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas 2008, página 94, sostiene que “siendo estas normas de carácter proteccionista, comprendidas en el Derecho Social, es decir, el que propende a la justicia social, puede aplicarse analógicamente el principio elaborado por el Derecho del Trabajo, según el cual el ‘contrato realidad’ priva sobre el escriturado. Este concepto, de elaboración pretoria, ha sido incorporado en el numeral 1 del artículo 89 de la Constitución Bolivariana. En definitiva, el principio de preferencia de la realidad sobre las formas o apariencias -si bien no debe llevar al extremo de descartar ab initio la prueba instrumental- es un dicterio que involucra la función histórica, de reconstrucción de los hechos, que corresponde al juez en todo tipo de jurisdicción, pues la justicia se fundamenta en la verdad.
De tal manera que, teniendo en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, estima este operador jurídico, al interpretar la voluntad real de las partes contratantes que patentizan las cláusulas segunda, tercera, quinta, décima cuarta y décima sexta entre otras –pacta sunt servanda- es que nos encontramos en presencia de un nuevo documento de una misma relación arrendaticia, vigente entre los sujetos procesales, tal y como se expresó en el particular primero de dicho texto, desde marzo de 2002, y no ante una prorroga legal en los términos concebidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues obviamente, tal beneficio no puede renunciarse ni relajarse por negociación de los interesados, ni siquiera estableciendo convenios más beneficiosos al arrendatario, como podría ser por ejemplo, términos mayores a los previstos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en tal caso se desnaturalizaría tal institución; y así se establece.-
De igual forma, dispone el artículo 1.600 del Código Civil que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Esta norma debemos adminiculara con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
En el presente caso, el particular primero del convenio de arrendamiento en que se fundamenta la demanda, pone de manifiesto que la relación arrendaticia bajo estudio se pactó inicialmente por tiempo determinado; luego, aún cuando las partes manifestaron que “se acuerda la vigencia de la prorroga legal por el tiempo improrrogable de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de abril de dos mil cuatro (2004) hasta el día primero (1º) de abril de dos mil cinco (2005)”; en realidad, no se trata de una prorroga legal sino en todo caso, de un nuevo período convencional de una misma relación arrendaticia. Por consiguiente, a partir del vencimiento de dicho plazo contractual, es decir, 1 de abril de 2005, comenzaría a transcurrir, de ser el caso, el término de la prorroga legal conforme lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, es evidente que a partir del 1 de abril de 2005, fecha en la cual venció el plazo convencional acordado por las partes, según el contrato accionado, surgieron algunos hechos con relevancia jurídica procesal. Así pues, la arrendataria ha permanecido en posesión del inmueble sin solución de continuidad; dentro de este período, la anterior propietaria ciudadana Yolanda Pimentel de Bacci, otorgó a la arrendataria Zoraya Bordones Palacios un mandato general de administración y disposición, fechado 10 de octubre de 2006; asimismo, la arrendataria continuó pagando las planillas de condominio emitidas por la administradora del edificio Beach Garden, en concepto de gastos comunes; luego, es en fecha 9 de enero de 2008, después de haber transcurrido dos (2) años y ocho (8) meses aproximadamente, contados a partir del vencimiento del término contractual supra referido, cuando la nueva adquirente ejerce la acción pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble, alegando el vencimiento del término de la prorroga legal.
Tal estado de cosas, permite deducir que se ha producido la tácita reconducción del contrato de arrendamiento accionado, pues al menos no consta en autos que la anterior propietaria Yolanda Pimentel de Bacci, haya asumido una conducta capaz de desvirtuar la presunción legal prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor, ex articulo 1.397 eiusdem, en este caso, la arrendataria Zoraya Bordones Palacios. En consecuencia, a juicio de este juzgador, tal modo de proceder por parte de la arrendadora ha convalidado la permanencia de la arrendataria en el inmueble sin verdadera oposición, lo cual ha transformado la naturaleza jurídica de la convención arrendaticia a tiempo indeterminado; así se establece.-
Siendo esto así, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta.
En el caso de marras, advierte quien aquí decide que la pretensión que hace valer la parte actora en tutela de sus derechos, es la de cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, siendo la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine en cuanto a su duración a tiempo indeterminado, que si bien comenzó siendo a tiempo determinado, posteriormente, operó la tácita reconducción como quedó anteriormente establecido.
Por lo tanto, la causa petendi que motiva el ejercicio de la acción por la parte actora no se subsume en alguno de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual estatuye las causales por las cuales pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En apoyo de lo precedentemente expuesto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado al respecto en sentencia N° 834 de fecha 24 de abril de 2002, reiterada en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845 que estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del Tribunal).

Así pues, en acatamiento de un imperativo legal ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al criterio jurisprudencial antes referido, la pretensión de cumplimiento de contrato que ejerce la parte actora resulta contraria a derecho, pues siendo la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, tal pretensión de cumplimiento se encuentra excluida por la Ley; debiendo por tanto ejercer una pretensión de Desalojo; así se decide.-
Corolario de todo lo antes expuesto, es que la parte actora no cumplió con su carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, cual es el incumplimiento de la arrendataria con su obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda al vencimiento del término de la prórroga legal, conforme el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, la parte actora no tomó en cuenta que se había producido la indeterminación de la relación arrendaticia, y en vista de ello procedió a ejercer la acción pretendido el cumplimiento de la obligación de entrega a cargo de la arrendataria, sin que tengan aplicación los artículos 38 y 39 eiusdem, pues lo cierto del caso, es que debió adecuar la tutela jurídica que peticiona en el marco de lo previsto por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ergo, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en derecho la pretensión contenida en la demanda planteada por la ciudadana Ana Emilia Pimentel Ortíz contra la ciudadana Zoraya Tibisai Bordones Palacios, por cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria Accidental,

Abg. Kelyn Andreina Contreras

En la misma fecha siendo las 11:24 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria Accidental,

Abg. Kelyn Andreina Contreras