TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-001467

El juicio por Desalojo iniciado por la sociedad de comercio INVERSIONES TRES C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 15 de junio de 1971, bajo el Nº 18, tomo 63-A, representada en juicio por la abogada Ingrid Borrego León y María Teresa Moreno, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 55.638 y 36.229, en ese orden, contra la SUCESIÓN DE ESTHER ROBLEDO DE ALQUATI, representada en juicio por la defensora judicial Jenny Labora Zambrano, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.844, se inició mediante libelo de demanda distribuida el 31 de julio de 2007 y reforma del 03 de octubre de 2007, admitidos en fechas 02 de agosto de 2007 y 05 de octubre de 2007, respectivamente.
PRIMERO
En el escrito de demanda y su reforma, la parte actora alegó que celebró contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana Lucía Esther Robledo de Alquati, por un inmueble ubicado en las Residencias Las Taparitas, calle San Camilo, apartamento Nº 1-3, urbanización Las Palmas, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo último canon se convino en el equivalente a trescientos noventa y siete bolívares (Bs. 397).
Que la precitada ciudadana falleció el 24 de febrero de 2005, permaneciendo en el inmueble su hijo Elmo Iván Alquati, quien en el mes de agosto de 2006, se negó a pagar las pensiones de arrendamiento en sus oficinas, pero lo hizo ante el Tribunal de Consignaciones. Que las consignaciones del mes de agosto, septiembre y octubre de 2006, las hizo extemporáneamente, al igual que la de los meses de diciembre de 2006 y enero de 2007.
Que en base a esos hechos y con fundamento en los artículos pertinentes del Código Civil y 34, literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la sucesión a los fines que convenga o sea condenada en el desalojo del inmueble arrendado y en pagar las costas procesales.
Agotados los trámites formales sin que se lograse la citación personal de la demandada y sin que acudiera al llamado que se le hizo mediante carteles a los fines que se diera por citado, se le nombró defensor judicial, quien agotadas las formalidades legales, oportunamente el 07 de noviembre de 2008, contestó a la pretensión de la actora, negando y rechazando genéricamente todos sus alegatos y manifestó la imposibilidad de localizar a los representantes legales de la sociedad de comercio demandada, a los fines de obtener elementos que le permitiera una mejor defensa. Asimismo, propuso como cuestión previa la contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse indicado en el libelo de demanda la fecha de inicio del contrato ni el canon originalmente pactado.
De igual manera alegó que el canon original de arrendamiento es de trescientos sesenta y ocho bolívares con noventa céntimos (Bs. 368,90) mensuales, pero que el arrendador ha recibido como complemento de ese concepto la cantidad de quinientos trece bolívares con ochenta céntimos (Bs. 513,80), por lo que se evidencia un incremento en la cuota arrendaticia, que resulta ilegal por ir contra el Decreto Presidencial, por lo que las cantidades pagadas en exceso deben imputarse a los meses subsiguientes.
SEGUNDO
La parte actora alegó que se tuviese como confeso al codemandado Elmo Iván Alquati, heredero conocido que no contestó ni probó nada, a pesar de haberse citado personalmente. Sin embargo, se tiene que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, en los casos como este, donde la relación jurídica haya de ser resuelto de modo uniforme para todos los litisconsortes, los efectos de los actos realizados por los comparecientes, se extiende a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.
En este sentido, siendo que el precitado codemandado no compareció a contestar ni a probar, se extiende a su favor los actos cumplidos por la defensora judicial en este caso donde la sentencia que se dicta, debe ser uniforme para todos los herederos de la causante, por lo que no puede prosperar ese alegato de confesión ficta contra el contumaz.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuestiones previas deben proponerse conjuntamente en la contestación a la demanda y deben decidirse en la sentencia definitiva.
Las Cuestiones Previas son excepciones que se plantean en el proceso relativo a la regularidad en la relación jurídica procesal, cumpliendo una función saneadora, para desembarazarlo de todo cuanto pudiera obstaculizar el camino que debe conducirlo, lo más pronto posible y sin obstáculos al estado de sentencia.
En este caso, la parte demandada alegó el defecto de forma de la demanda por no haberse indicado ni la fecha de inicio del contrato de arrendamiento ni el canon original pactado. Sin embargo, sí indicó la parte, cuales son los meses que reclama como insolutos y el monto de los mismos, con lo cual se tienen que tal defecto de forma no debe prosperar como cuestión previa.
De acuerdo a lo antes expuesto, la controversia se centra en precisar si la parte demandada incurrió en el incumplimiento de la obligación de pago de las pensiones de arrendamiento alegadas por la parte actora como insolutas, capaz de someterlo a las consecuencias jurídicas solicitadas. En tal sentido, se hace necesario que cada parte haya cumplido con sus respectivas cargas. La parte actora la de probar la obligación de la arrendataria y a ésta probar que ha cumplido con ella, para lo cual se analiza el material probatorio.
En este sentido, la actora junto a su libelo de demanda, aportó copia certificada del expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido al tenerse como fidedignas por no haber sido tachadas. De ellas se evidencia que efectivamente el mes de agosto de 2006, lo consignó el 22 de septiembre de 2006; el mes de septiembre de 2006, lo consignó el lunes 16 de octubre de 2006 y el mes de octubre de 2006, lo consignó el 21 de noviembre de 2006, el mes de diciembre de 2006, lo consignó el 25 de enero de 2007 y enero de 2007, lo consignó el 26 de febrero de 2007.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 51 y 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consignación arrendaticia a los fines que produzca efectos liberatorios debe efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Por ello, de acuerdo a lo previsto en el artículo 200 del Código de Procedimiento Civil, cuando el vencimiento del lapso ocurra en un día no laborable, el acto correspondiente se realizará en el laborable siguiente.
Siendo así, tenemos que el mes de septiembre de 2006, se consignó tempestivamente por haberse hecho en el día laborable siguiente al vencimiento del lapso legal. En efecto, si el lapso vencía un día domingo, el acto podía cumplirse eficazmente el día laborable inmediato, es decir, el 16 de octubre de 2006, respecto a la pensión arrendaticia del mes de septiembre de ese mismo año.
En cambio, las consignaciones de los meses de agosto de 2006, octubre de 2006, diciembre de 2006 y enero de 2007, se hizo fuera del lapso establecido legalmente. En este sentido, se entiende que siendo un contrato de arrendamiento verbal, se tiene que el pago debe hacerse por mensualidad vencida y en caso que el arrendador, por cualquier causa, se rehúse a recibirlo, debe hacerse las consignaciones en la forma pactada en el lapso de quince días luego de su vencimiento. Por ello, siendo que el mes de agosto se consignó el 22 de septiembre de 2006; octubre de 2006 se consignó el 21 de noviembre de 2006; diciembre de 2006 el 25 de enero de 2006 y enero de 2007, se consignó el 26 de febrero de 2007, tenemos que los meses consecutivos de diciembre de 2006 y enero de 2007, se consignaron intempestivamente por tardío de acuerdo a las normas antes analizadas. Mientras que los meses de agosto y octubre a pesar de haberse consignado igualmente extemporáneos por tardío, no se encuentran en el supuesto de la norma contenido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no ser consecutivos.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1592.2 del Código Civil, una de las principales obligaciones del arrendatario lo constituye el pago de las pensiones en los términos convenidos, so pena de someterse a las consecuencias derivadas del incumplimiento de las obligaciones, especialmente las establecidas en la ley especial de arrendamientos inmobiliarios.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que al dejar de pagar la arrendataria el monto establecido en la regulación por más de dos meses consecutivos, da lugar al desalojo del inmueble a tenor de lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como una de las causales taxativas establecidas.
Respecto al alegato de la defensora judicial que en virtud que el canon original de arrendamiento es de trescientos sesenta y ocho bolívares con noventa céntimos (Bs. 368,90) mensuales, pero que el arrendador ha recibido como complemento de ese concepto la cantidad de quinientos trece bolívares con ochenta céntimos (Bs. 513,80), por lo que se evidencia un incremento en la cuota arrendaticia, que resulta ilegal por ir contra el Decreto Presidencial, por lo que las cantidades pagadas en exceso deben imputarse a los meses subsiguientes al igual que lo recibido por servicios inherentes al inmueble, se observa que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad y de acuerdo a lo establecido en el artículo 19 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes pueden pactar que el arrendatario pague un monto determinado por concepto de servicios como aseo, agua, energía eléctrica etc., tal como lo convinieron, según se aprecia de la discriminación que se hizo del monto consignado por el arrendatario en el Tribunal de Consignaciones. Siendo así, no prospera este alegato de la defensora judicial.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa de defectos de forma propuesto por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Desalojo intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES TRES C.A., contra la SUCESIÓN DE ESTHER ROBLEDO DE ALQUATI. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, la cosa arrendada, constituida por un inmueble ubicado en las Residencias Las Taparitas, calle San Camilo, apartamento Nº 1-3, urbanización Las Palmas, Municipio Libertador, Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los nueve (09) días del mes de diciembre de 2008. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS

En esta misma fecha, siendo las 02:14 p.m, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA