REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL EXP. Nº 3979 VISTOS: SIN INFORMES. - I - EXÉGESIS DEL PROCESO Mediante escrito presentado el 16 de enero de 2003, por ante este Tribunal para su distribución, el abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, de este domicilio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 8.567, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano RAFAEL CAMPO RINCÓN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.074.870, interpuso recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación del acto administrativo contenido en resolución Nº 005367 dictado en fecha 14 de agosto de 2002 por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA). Habiendo correspondido su conocimiento a este Tribunal y recibidos los antecedentes administrativos del caso, se admitió en fecha 25 de marzo de 2003 y cumplidas las notificaciones del ciudadano Fiscal Nacional de Inquilinato y de los ciudadanos LUÍS ANDREANI B., PRISCILA PALACIOS DE CASTRO, ROBERT TORREALBA, TRINA AGUILAR, RICHARD LÓPEZ LÓPEZ, PATRICIA GIUMMARRA, CARLOS ANTONIO MORALES, FRANCISCO SAN MIGUEL, MOISÉS MIZRAHI, MARÍA VIRGINIA RAMÍREZ MARÍA DOLORES PEGO y FRANCISCO ACEVEDO, en su carácter de inquilinos del inmueble, según se desprende de los folios 46 al 57 del expediente, se libró el cartel de emplazamiento el 6 de mayo del mismo año, cuya publicación se consignó a los autos el 14 de dicho mes. En fecha 30 de mayo de 2003, la ciudadana MARÍA VIRGINIA RAMÍREZ MARTÍNEZ, asistida por el abogado LEONARDO VILORIA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 27.385, en su condición de arrendataria del inmueble identificado en la resolución administrativa impugnada como habitación 10, consignó escrito coadyuvando en la impugnación del acto administrativo recurrido y solicito la apertura de la causa a pruebas, en cuya oportunidad la parte recurrente reprodujo el mérito favorable de los autos y promovió prueba de experticia. Se admitieron, a cuyo efecto se designaron como expertos los ciudadanos LUÍS AVELLANEDA, MANUEL GONZÁLEZ LUCENA y ENRIQUE GARCÍA. La parte actora impugnó el nombramiento del segundo de los señalados expertos realizado por la tercera coadyuvante. En fecha 15 de agosto de 2003 los señalados expertos consignaron su informe pericial, según se desprende de los folios 95 al 119. Mediante decisión de fecha 19 de septiembre de 2003 declaró sin lugar la impugnación realizada por la representación judicial del recurrente a la designación de perito por la tercera coadyuvante. Cumplida la primera etapa de la relación, en fecha 11 de agosto de 2006 tuvo lugar el acto de informes, al cual nadie compareció. Concluida la segunda etapa de la relación y avocado el Juez que suscribe al conocimiento de la causa, procede el Tribunal a dictar sentencia, para lo cual hace previamente los siguientes análisis: - II - FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE NULIDAD Aduce la representación judicial del recurrente que el acto administrativo impugnado tiene su fundamento en un informe fiscal y avalúo practicado por funcionarios adscritos a la Dirección General de Inquilinato, que a su juicio, se encuentran viciados totalmente de ilegalidad por violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que expresamente dispone los factores que deben ser tomados en cuenta por el órgano regulador para proceder a la fijación del valor del terreno y de la construcción, que a su vez, determinan la renta del inmueble. Que tales factores no fueron tomados en cuenta a los fines de la determinación de los valores del terreno y las áreas de construcción que conforman la quinta “Alithea”, toda vez que estas actuaciones únicamente contienen referencias genéricas de las características externas del inmueble, utilizando cifras que no guardan una relación de causalidad directa con los valores reales actuales y que por lo demás no obedecen a ningún método técnico de valoración que se consideran de aplicación general para avalúos de esta naturaleza. Explica que las actuaciones llevadas a cabo por la Dirección General de Inquilinato no pueden considerarse un verdadero peritaje, al incurrir en los siguientes errores o ilegalidades: (sic.)…1) Determinó que el valor total de inmueble era por la cantidad de Bs. 158.435.530 y que de conformidad con lo establecido en el Artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios corresponde de ese avalúo a la parte que se regula vivienda y oficinas, la cantidad de Bs. 130.267.550, fijando como canon de arrendamiento máximo mensual a los apartamentos y habitaciones amobladas de la Quinta ALITHEA, en la suma de Ochocientos Ochenta y Siete Mil Doscientos Veintinueve Bolívares (887.229), resultando así a simple vista estos justiprecios, totalmente irrisorios en comparación con el valor real de mercado que tienen inmuebles de las mismas características y ubicación. 2) No incluyó dentro de los factores a considerar en su avalúo la información acerca de la zonificación urbana que corresponde al inmueble, la cual es imprescindible para la determinación del valor del terreno donde se haya construido, cuya zonificación además incide notoriamente sobre el valor general de la construcción y por ende sobre la renta mensual respectiva. 3) No tomó en cuenta en el proceso de fijación de valores los precios referenciales de otros inmuebles de la zona con características similares, los cuales, de acuerdo con las normas legales deben obtenerse mediante operaciones realizadas durante los últimos dos (2) años en inmuebles de similares características. 4) La Sala de Avalúo…no fundamenta en su informe, las razones técnicas mediante las cuales fijó los precios unitarios a la construcción, así como los montos o cantidades que no se ajustan a la realidad limitándose a indicar un supuesto valor total distribuido entre los metros de terreno y construcción, sin señalar taxativamente la fuente o formula técnica de dónde se extrajo esos valores…”. Arguye que la Quinta Alethea esta ubicada en una urbanización residencial de categoría, siendo una de la principales vías de circulación de la ciudad, lo que permite a sus ocupantes desplazarse cómodamente a cualquier lugar de la ciudad utilizando diferentes medios de transporte y cuenta con todos los servicios de inmuebles modernos (agua, electricidad, teléfono, aseo urbano, gas), cuyos factores no se tomaron en cuenta en el informe fiscal y avalúo para determinar el valor del terreno y la construcción, pues todas esas actuaciones contienen únicamente referencias genéricas de las características externas del inmueble y en su elaboración se utilizaron cifras sin relación de causalidad totalmente ajenas a los valores reales, las cuales no obedecen a ningún sistema técnico o matemático de valoración, limitándose a una descripción apreciativa del inmueble que en ningún momento puede considerarse como un verdadero avalúo, ya que no aparecen determinados los factores económicos considerados por la Administración para arribar a tan cuestionable resultado. Que esas actuaciones adolecen de los requisitos fundamentales para peritajes de esta naturaleza, al carecer de motivación y no obedecer a ningún sistema técnico de valoración, por lo que, en criterio del libelista, se impone su anulación total. En virtud de lo expuesto denuncia la infracción, por falta de aplicación, de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuya razón solicita la nulidad del acto recurrido, al aparecer indebidamente fundamentada y derivar de otros actos administrativos violatorios de expresas disposiciones legales. Denuncia la infracción de los artículos 18 y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, a cuyo efecto indica que la resolución recurrida no cumple con los requisitos de validez del acto administrativo, por no existir en ella motivación, ni relación sucinta de cuáles fueron los hechos y las determinaciones técnicas que dieron lugar a esa decisión, al no precisar los considerandos detalles técnicos y las razones económicas en que se fundamenta la resolución, en contradicción a criterios doctrinales y jurisprudenciales, que exigen motivación y relación de todas las circunstancias de hecho y de derecho que dieron lugar al acto administrativo. Solicita la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 259 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, procediendo a restablecer la situación jurídica infringida fijándole canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble. Denuncia la violación de los artículos 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 19, ordinal 1°, de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por haber afectado los requisitos de forma y de fondo, ya que la operación valuatoria practicada por la Sala Técnica carece de fundamento legal. Denuncia asimismo la violación de los artículos 1.425 y siguientes del Código Civil, 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 9 y 19, ordinal 5°, de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al estar viciado el acto administrativo en el elemento causa. Que el avalúo practicado por los peritos de la Dirección de Inquilinato reposa en una causa falsa, por cuanto los valores asignados al inmueble no se ajustan a la realidad de los verdaderos valores establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario. Que en dicha operación valuatoria no se tomaron en cuenta los elementos de obligatoria observación contenidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alega el vicio de falso supuesto y consecuencialmente, la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse el ente regulador a lo alegado y probado en autos, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, al dar por probado un hecho con pruebas que no aparecen el autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente. Explica que la resolución recurrida da por probado unos valores arbitrarios que no se ajustan a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que no existe ninguna prueba en autos que acredite el valor unitario del metro de terreno de los inmuebles circunvecinos al que se dijo avaluar. Que no hay prueba que acredite el precio unitario del metro de construcción, por lo que al dictarse la resolución administrativa sin una prueba clara y convincente de dichos valores, se decidió con pruebas que no aparecen en autos. Explica que la Dirección de Inquilinato incurrió en abuso de poder al hacer un mal ejercicio de su competencia, actuando con una actitud distorcionadora al desvirtuar la verdad y tomar una decisión en base a un hecho falso por una equivocada apreciación, infringiendo los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil. ALEGATOS DE LA CIUDADANA MARÍA VIRGINIA RAMÍREZ MARTÍNEZ Narra que la Dirección de Inquilinato mediante la resolución impugnada, fijó un canon de arrendamiento máximo mensual para la totalidad del inmueble identificado como Edificio Alithea, la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 887.229,00), correspondiéndole a la porción por ella ocupada, es decir, la habitación Nº 10, la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS ONCE BOLÍVARES (Bs. 79.611,00), por aplicación del artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el ente regulador, al efectuar el procedimiento regulatorio, se apartó no solo de los valores actuales del mercado arrendaticio inmobiliario, sino que actuó con prescindencia total y absoluta de una metodología que sirviera de fundamentación al acto, incluso se aparta de todo conocimiento lógico, técnico y jurídico, no haciendo ni siquiera uso de una máxima de experiencia que le pudiese servir de base al avalúo en cuestión. Que ni siquiera tomó como referencia el movimiento actual del mercado arrendaticio inmobiliario y particularmente, el dirigido al arrendamiento de inmuebles que se encuentran desocupados y de alguna manera inciden en la fijación de rentas, que a juicio de la tercera interviniente, deben oscilar conforme al libre mercado de la oferta y la demanda, atendiendo a la situación económica que atraviesa el país. Sostiene que el valor fijado al inmueble por el órgano regulador se determinó muy por encima de cualquier otro valor inmobiliario de características similares al inmueble de autos. Que se aparta de una serie de factores legales y técnicos, por lo que, en su criterio, el acto administrativo resulta ilegal y está viciado de nulidad, al no señalar los avaluadores la fuente de información de sus datos para valorar el inmueble, no existe un análisis de referenciales, cálculo alguno o factores ponderados que permitan inferir que sirvieron de base para determinar los valores promediados establecidos, no consta algún documento público de compra-venta inmobiliaria similar registrado en los últimos dos (2) años, por lo que denuncia la violación de los ordinales 1 y 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 26 constitucional, en lo atinente a la justicia imparcial y equitativa. Denuncia como infringidos por el órgano regulador, los artículos 9 y 18, ordinales 4° y 5°, de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por falta de aplicación, por cuanto si bien el acto recurrido atribuyó un valor total al inmueble, sin embargo no señala cuáles fueron los factores o razones que llevaron a tal determinación, violando varios de los requisitos formales de los actos administrativos regulatorios, por cuanto la operación valuatoria realizada por la Sala Técnica carece de fundamentación legal. Que el resuelto solo indica el nombre de la solicitante sin contener el nombre del arrendatario o persona a quien va dirigido. Que si bien señala parte de la actividad efectuada en el procedimiento administrativo, pasa de inmediato a fijar los valores del inmueble sin explicar o motivar de dónde se concluyen los valores allí determinados, por lo que, en su criterio, el administrado accionante queda menoscabado en su derecho de impugnación y defensa por no saber cuáles fueron los argumentos de hecho y de derecho que empíricamente fueron aplicados por la administración para la errónea determinación de la renta máxima mensual del inmueble. Que el ente administrativo se excede en su poder discrecional, no en aras de una justa aplicación del ordenamiento legal, sino contrariamente, colocando en este caso al arrendatario en un plano de desigualdad frente al accionante, obligando a aquel a un recurso de nulidad, oneroso, tendente a restablecer la situación jurídica infringida. Alega la nulidad del informe técnico fiscal, y en tal sentido explica que no determina el valor del terreno; el organismo regulador se limita a anexar un croquis del terreno que tan solo sirve para hacer un cálculo de superficie, no haciendo referencia alguna a lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que refiere escasamente algunos aspectos de importancia vital para el acto administrativo, sin embargo no menciona con claridad los elementos determinantes que permitan conocer los servicios públicos existentes, pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, telefonos y otros de similar carácter, la zonificación urbana y si el uso es conforme a la Ordenanza de Zonificación Urbana. Que el señalado informe no demuestra al administrado mecanismos para calcular el valor a su inmueble. Que tan solo menciona unas cifras sin interrelacionarlas para utilizar algún método valuatorio o sistema económico matemático a los efectos de la fijación de valores. Que no suple el funcionario que lo suscribe los elementos que lo llevaron a fijar un valor determinado, solo se limitó a plasmar meras observaciones superficiales, sin entrar a detallar y determinar como profesional las características físicas, topográficas y económicas del terreno dentro del mercado actual, infringiendo los numerales 1° y 2° del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alega la violación del informe técnico de avalúo por hacer una descripción de la construcción sumamente parca que imposibilita determinar el valor, tipo y demás características de la construcción del inmueble. No sigue la normativa vigente a partir del 1° de enero de 2000, a los fines de la fijación del valor del terreno ni de la construcción. No tomó en consideración lo previsto en el numeral 2° del artículo 30 eiusdem, en relación a la declaración del valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, al no advertírsele al interesado, conforme al artículo 45 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la omisión de esa información indispensable para la determinación del valor del inmueble. Que la Administración por sí sola no agotó el principio inquisitivo y/o de la exhaustividad previsto en el artículo 54 ibidem, para dar cumplimiento a la ley especial, por lo que, en su criterio, el acto administrativo se produjo con prescindencia de tales requisitos, resultando nulo el señalado informe técnico de avalúo presentado por la Administración. Denuncia la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse la Administración a lo alegado y probado en autos, en concordancia analógica con lo previsto en el artículo 320 eiusdem y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al dar por probado un hecho con pruebas que no aparecen en los autos, en razón de que el acto recurrido da por probado los valores del inmueble, que a su vez, sirven para la fijación del canon de arrendamiento, convirtiéndola en una valoración arbitraria que no se ajusta a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR A.- De la competencia de este Tribunal para conocer la causa: Por ser materia de orden público, debe el Tribunal pronunciarse previamente sobre su competencia, así como de las condiciones de admisibilidad del presente recurso, a cuyo efecto observa: Conforme al artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal es competente para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, debiendo tramitarlo y decidirlo con arreglo a las disposiciones de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares, que a la fecha es la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Así se declara. B.- De las condiciones de admisibilidad del recurso de nulidad: En cuanto a las condiciones de admisibilidad del recurso es menester precisar previamente que la legitimidad de los interesados en el procedimiento administrativo de conformidad con lo previsto en el artículo 22 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, está determinada por la titularidad de un interés legitimo y directo concerniente a los actos administrativos de efectos particulares, que es el mismo para los efectos de artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, interpretando la doctrina, como cumplido tal requisito, cuando el recurrente se encuentre en una especial situación de hecho respecto al acto administrativo, en razón de la afectación a su esfera jurídico subjetiva. El interés en la legalidad de la actividad administrativa está calificado por el legislador, por ello se requiere que el recurrente sea el destinatario del acto, o cualquier otro sujeto que, sin ser titular de derechos subjetivos administrativos, se encuentre en una especial situación de hecho ante la infracción del ordenamiento jurídico, lo cual, por eso mismo, le hace más sensible que el resto de los administrados al desconocimiento del interés general o colectivo por parte de la administración al violar la ley. Estos son llamados en la doctrina interesados legítimos. Cónsonos con estos conceptos, en materia arrendaticia los interesados están definidos en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados: a) El propietario b) El arrendador y el arrendatario c) El subarrendador y el subarrendatario d) El usufructuante y el usufructuario e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación. Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores” En el orden expuesto, el análisis del acto recurrido revela que tanto el recurrente como la coadyuvante tienen interés personal, legítimo y directo en impugnarlo, por ser los particulares afectados por la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble constituido por la Quinta “Alithea”, distinguida con el número 11, ubicado en la avenida Mariscal Sucre de la Urbanización San Bernardino, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, a que su texto se contrae, en su condición de propietaria-arrendadora y arrendataria, respectivamente, según se evidencia de los expedientes administrativo y judicial. El recurso se interpuso dentro del lapso que prevé el artículo 77 eiusdem, toda vez que la notificación de los administrados fue practicada mediante cartel publicado en el diario El Globo, en su edición del 19 de noviembre de 2002, según se desprende del folio 244 del expediente administrativo, venciendo los quince (15) días hábiles para tenerlos por notificados, según el texto del artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el 10 de diciembre del mismo año. De ahí que el término para recurrir en nulidad se inició en el primer día hábil siguiente, esto es, el 11 del mismo mes, venciendo el 11 de febrero de 2003, interponiéndose el recurso el 16 de enero de este último año. El acto recurrido causó estado, pues contra él no existe ningún otro recurso administrativo, a tenor de las previsiones del artículo 75 de la expresada Ley arrendaticia. Están, pues, dados los supuestos de admisibilidad del recurso contencioso de anulación propuesto. Así se declara. C.- Resolución del fondo de la controversia: Efectuada la lectura del expediente administrativo y examinados los alegatos formulados por el recurrente y la coadyuvante, pasa el Tribunal a resolver el fondo de la controversia, a cuyo efecto, observa: Se fundamentan las denuncias formuladas tanto por el recurrente como por la tercera interviniente en la nulidad de los informes técnico fiscal y de avalúo, por considerar que infringen los ordinales 1° y 2° del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, cuya infracción, en su criterio, determina a su vez, la nulidad del acto recurrido, pues al estar soportado en tales informes calificados como nulos, se encuentra igualmente viciado en su elemento causa, por falso supuesto, inmotivación y abuso de poder. Para satisfacer los hechos controvertidos, es necesario analizar previamente en el contexto de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los dictámenes técnico fiscal y de avalúo, a cuyo efecto observa: El análisis del informe técnico (folios 215 al 221 del expediente administrativo), permite establecer que el funcionario dejó constancia de las características del inmueble, en cuanto a su ubicación, medidas, construcción, instalaciones y distribuciones. Por su parte, el informe avalúo (folios 223 al 228 de dicho expediente), fijó el arrendamiento máximo mensual global en la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 887.229,00), equivalentes a la presente fecha a OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs.F. 887,23), distribuido para cada una de las dependencias que conforman el inmueble, de la siguiente forma: Habitación Nº 1 Bs. 58.947,00 equivalente hoy a Bs.F. 58,95 Habitación Nº 2 Bs. 42.399,00 “ “ Bs.F. 42,40 Apartamento Nº 3 Bs. 62.874,00 “ “ Bs.F. 62,87 Apartamento Nº 5 Bs. 65.482,00 “ “ Bs.F. 65,48 Habitación Nº 6 Bs. 37.926,00 “ “ Bs.F. 37,93 Habitación Nº 7 Bs. 43.281,00 “ “ Bs.F. 43,28 Conserjería Bs. 30.930,00 “ “ Bs.F. 30,93 Oficina PB Bs. 153.450,00 “ “ Bs.F. 153,45 Oficina-Dep PB Bs. 51.975,00 “ “ Bs.F. 51,98 Habitación Nº 8 Bs. 58.758,00 “ “ Bs.F. 58,76 Habitación Nº 10 Bs. 79.611,00 “ “ Bs.F. 79,61 Habitación Nº 11 Bs. 104.112,00 “ “ Bs.F. 104,11 Habitación Nº 13 Bs. 77.484.00 “ “ Bs.F. 77,48 Para cuyo cometido si bien tomó en cuenta el área, tipo y edad de la construcción, ubicando el sector donde se encuentra el inmueble en el nivel socio-económico alto; sin embargo, señaló como vialidad únicamente la Avenida Volmer, expresó de manera genérica que “la zona cuenta con todos los servicios”, así como con todos los servicios de transporte, sin más especificación; y, además, incluyó en el arrendamiento máximo mensual la Conserjería del la edficiación. Indicó asimismo los precios medios individuales en los últimos dos (2) años de las antes señaladas dependencias, así como el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario. Empero, no acredita los valores unitarios de metros cuadrados de terrenos en las operaciones de compra-venta de inmuebles circunvecinos similares al que fue objeto de regulación en los últimos dos (2) años. El análisis anterior revela, sin lugar a dudas, que resulta acertado lo expuesto tanto el recurrente como la tercera coadyuvante en la nulidad del acto recurrido, toda vez que, como sostienen en sus escritos libelares antes esbozados, las actuaciones de los funcionarios fiscalizadores solo contienen referencias genéricas de las características externas del inmueble, sin obedecer a ningún método técnico de valoración que se consideren de aplicación general para avalúos de esta naturaleza, no haciendo ni siquiera uso de una máxima de experiencia que le pudiese servir de base al avalúo; que solo se limitan a anexar un croquis del terreno que determina un cálculo de superficie; no menciona con claridad los elementos determinantes que permitan conocer los servicios públicos existentes, pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros de similar carácter; no incluyen dentro de los factores a considerar, la información acerca de la zonificación urbana que corresponde al inmueble, ni prueba que acredite el valor unitario del metro de terreno y de construcción, a los fines de la determinación del valor del terreno donde se encuentra construido; no tomaron en cuenta en el proceso de fijación de valores, los precios referenciales de otros inmuebles de la zona con características similares al inspeccionado, vendidos durante los últimos dos (2) años ni existe un análisis de referenciales, cálculo o factores ponderados que permitan inferir que sirvieron de base para determinar los valores promediados establecidos; no fundamentan las razones técnicas mediante las cuales fijaron los precios unitarios a la construcción, limitándose a indicar un valor total distribuido entre los metros de terreno y construcción, sin señalar taxativamente la fuente o formula técnica de dónde extrajeron esos valores. No establecen los elementos que lo llevaron a fijar un valor determinado, limitándose a plasmar meras observaciones superficiales, sin entrar a detallar y determinar como profesionales las características físicas, topográficas y económicas del terreno dentro del mercado actual. Al hacer un análisis comparativo de estos dictámenes con la experticia evacuada en juicio por los expertos LUÍS AVELLANEDA, MANUEL GONZÁLEZ LUCENA y ENRIQUE GARCÍA, perito, ingeniero y arquitecto, respectivamente (folios 96 al 119), se observa que ésta es más especifica en cuanto a la exigencia del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, describe que está…“situado en la Avenida Mariscal Sucre, Urbanización San Bernardino, Parroquia San José”…“data aproximadamente del año 1953…”, y a continuación hace una descripción de las dependencias que integran el inmueble y uso R-2, de acuerdo a su zonificación. Determina que se encuentra ubicado…“en una zona residencial, contando con la presencia de la actividad residencial y comercial de los inmuebles circundantes, ubicado a lo largo de la Avenida Mariscal Sucre, Avenidas y calles circundantes…”. Explica que…“el acceso al inmueble se efectúa a través de la Avenida Mariscal de Sucre, vía ésta que conecta con la calles y avenidas más importantes del sector, brindando una buena comunicación vial”, que…“la zona cuenta con los servicios públicos y privados necesarios para el normal desenvolvimiento de la actividad de vivienda, tales como calles asfaltadas, aceras pavimentadas y arboladas, acueducto y cloacas, luz y fuerza eléctrica, alumbrado público, teléfonos, transporte colectivo, aseo urbano y domiciliario, reparto de correspondencia, abastos, oficinas bancarias, cafetería, venta de periódicos, revistas, farmacia, etc.”. Detalla el área de terreno, tanto neta como construida, con sus equipos y obras adicionales. Hace una pormenorización de las características de la construcción; y a los efectos de la formación de los valores, en primer lugar, determina la metodología empleada y, en segundo término, analiza el valor fiscal, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad (planilla de declaración sucesoral), así como dieciséis (16) operaciones de compra-venta de inmuebles de y cercanos a la Urbanización San Bernardino, con especial mención de los métodos o sistemas utilizados para los cálculos que determinaron las conclusiones de los expertos. Es evidente entonces, la notable diferencia entre los valores que arroja esta experticia y los establecidos por el órgano regulador con base en los informes técnico y avalúo que le suministraron los peritos a su cargo, pues aquél tomó en consideración todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 467 del Código de Procedimiento Civil, por cuya razón ha formado convicción en este Sentenciador dada la claridad y objetividad como fue desarrollado, con sujeción a la señalada normativa, aunado a la circunstancia de que no fue impugnada por el recurrente, ni por la tercera interviniente en el proceso, ni mucho menos por la Vindicta Pública, por lo cual, el Tribunal le otorga valor probatorio como demostrativa de la existencia de vicios en el avalúo practicado por los peritos de la Dirección General de Inquilinato, cuya magnitud afecta la legalidad del acto de fijación de los cánones de arrendamiento de la Quinta Alithea, ya identificada, lo cual hace procedente la denuncia de falso supuesto alegado por las partes, al estar viciado en su elemento causa, pues el ente regulador estableció los cánones de arrendamiento de las dependencias que integran el tantas veces mencionado inmueble sobre una prueba cuya inexactitud y generalidad la hacen improcedente, incurriendo asimismo en infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que hace absolutamente nulo el acto recurrido. Así se declara. El Tribunal observa: En cuanto al vicio de inmotivación alegado, se advierte que tanto la representación judicial del recurrente, como la de la ciudadana MARÍA VIRGINIA RAMÍREZ MARTÍNEZ, confunden los supuestos de procedencia de este vicio con los de motivo del acto, cuando aluden para su sustento los artículos 9, 18, ordinal 5°, y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siendo que tales articulados derivan de supuestos diferentes. En efecto, la doctrina administrativa ha concebido la motivación como la expresión sucinta de los fundamentos de hecho y de derecho que dan lugar a la emisión del acto por parte de la Administración (art. 18, 5°), independientemente de la falsedad o no de la fundamentación expresada, siendo así necesario distinguir entre la motivación y el motivo del acto, el cual forma parte de los elementos de fondo del acto administrativo (art. 9). De allí que la falsedad del motivo pueda acarrear la nulidad absoluta del acto, mientras que los vicios en la motivación sólo producen su anulabilidad, pudiendo ser subsanados en cualquier caso, salvo que afecten el derecho a la defensa del particular. Hecha esta diferenciación, queda claro, respecto de la motivación, la necesidad que existe de cumplir con este requisito de forma para la emisión de todo acto administrativo por imperativo del artículo 9 eiusdem, y aun más, con el objeto de permitir al administrado conocer los motivos en los cuales se ha basado la Administración, y a partir de ello, evaluar la posibilidad de ejercer los recursos que tenga a su alcance para rebatir la actuación administrativa. Y en este orden se observa que el acto recurrido en ningún momento prescinde de la expresión de los hechos y el derecho en que se fundamentó, toda vez que de la lectura del libelo tanto del actor como de la tercera interviniente, se deduce sin dificultad que los recurrentes lograron conocer tales motivos, al imputarle que adolece de los vicios de falso supuesto e inmotivacion, pidiendo el accionante la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es necesario advertir que estos los motivos dados por la Administración, errados o no, constituyen precisamente los motivos del acto, quedando con ello cubierta la motivación exigida por el señalado artículo 9. Así se declara. En lo que respecta al supuesto del ordinal 5° del artículo 18 de la mencionada Ley Procesal Administrativa, si bien es cierto que según su tenor, todo acto administrativo deberá contener…“expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes”, sin embargo, la falta de consideración de pruebas o alegatos por parte de la autoridad administrativa violaría en todo caso, el artículo 89 eiusdem, cuya incidencia en la nulidad del acto no está determinada en la Ley, por lo que dependerá si estos alegatos o pruebas no considerados, son susceptibles de afectar la legalidad del acto en su elemento causal, esto es, en los motivos o circunstancias de hecho o de derecho que en cada caso justifican o dan lugar a la emisión del acto. Bajo esta orientación, observa este Juzgador que el actor y la tercera interviniente en manera alguna señalaron cuáles fueron los alegatos de los interesados omitidos en el acto administrativo, ni expresan en qué forma tal omisión afectó el resultado del procedimiento. En consecuencia, no ha lugar a la denuncia en análisis. Así se declara. Denuncian tanto el recurrente, como la tercera interviniente la violación por la Dirección General de Inquilinato, de los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil. La primera de dichas normas que consagra el principio iura novit curia (“el derecho lo conoce el juez”) está dirigida a regular la actividad valorativa y apreciativa de las pruebas por parte del Juez en los procesos jurisdiccionales. La segunda se refiere a la obligación por parte del Juez de mantener a las partes en sus derechos privativos de cada uno sin preferencias ni desigualdades; y la tercera, se circunscribe al recurso extraordinario de casación por ante el Tribunal Supremo de Justicia. Como puede apreciarse, tales articulados no le son aplicables en toda su extensión a los procedimientos administrativos, toda vez que éstos tienen como norma especial de aplicación, en cuanto a la materia adjetiva o formal, lo preceptuado en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y demás leyes especiales que rijan la situación controvertida en sede administrativa, en este caso, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, mal se desestima la violación de las aludidas normas de procedimiento civil. Así se declara. El Tribunal observa: Declarada la nulidad de la resolución impugnada, pasa este Sentenciador a conocer de la solicitud de la parte recurrente con respecto a la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de la restitución de la situación jurídica infringida, y en este sentido se observa que el mencionado artículo establece: “Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos, conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo” En atención al contenido de la norma transcrita, el pedimento de este recurso debería basarse exclusivamente en la nulidad del acto administrativo que fijó el canon máximo mensual, y el efecto de tal declaratoria sería la remisión del expediente administrativo a los fines del reinicio del procedimiento que concluirá en un nuevo acto dictado conforme lo establecido en la sentencia judicial declarada en esta instancia. Sin embargo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2003, estableció lo siguiente: …“Dicha concepción amplia del contencioso-administrativo como jurisdicción protectora no sólo del interés público que tutela la Administración sino también de los derechos e intereses de los particulares, que es compatible con el sentido, propósito y razón del artículo 259 de la Constitución vigente, tal y como esta Sala lo indicó en su decisión n° 82/2001, del 1 de febrero, caso: Amalia Bastidas Abreu, permite comprender que necesariamente el Juez contencioso-administrativo deberá realizar pronunciamientos de condena a hacer o no hacer en contra de la Administración, a ordenar la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, y otras veces, inclusive, a sustituirse en el órgano o ente autor del acto anulado, a fin de proveer en sede judicial aquello a que tenía derecho el particular y que le fue negado o limitado en contrariedad con el Derecho, por lo que mal pueden disposiciones de rango legal, ajenas a las competencias de la rama Judicial del Poder Público para ejercer el control legal y constitucional de las actuaciones u omisiones de las demás ramas del Poder Público y para tutelar los derechos y garantías de los justiciables, limitar o eliminar el ejercicio de tales atribuciones, como lo hace la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios …” (caso: Inversiones Maison Blanche C.A.) En este fallo la Sala efectúo un análisis sobre el alcance de los poderes del Juez Contencioso Administrativo para restablecer las situaciones jurídicas lesionadas por la Administración, estableciéndose la problemática que envuelve la aplicación del artículo 79 eiusdem, quedando sentado que la fijación de un canon máximo de arrendamiento, no es de la exclusiva competencia de la Administración, en este caso de la Dirección General de Inquilinato, sino que se corresponde con las potestades del Juez Contencioso Administrativo. Acogiendo el anterior criterio, este Juzgador, de conformidad con los artículos 257 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en aras de restablecer la situación jurídica infringida por la Administración, procede a la desaplicación en este caso del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de su manifiesta inconstitucionalidad, siendo la vía idónea para evitar la consecuencia jurídica prevista en dicha norma el control difuso de la constitucionalidad de la Ley consagrado en el artículo 334 de nuestra Carta Magna. En consecuencia, este Tribunal cónsono con la jurisprudencia citada, y tomando en consideración los cálculos realizados por los expertos designados para la realización de la experticia valorada en la consideración anterior, debe proceder a la fijación del nuevo canon máximo mensual que debe ser pagado por los arrendatarios del inmueble objeto de la regulación, el cual corresponde a la cantidad de DOS MILLONES CIENTO OCHENTA MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 2.180.182,08), equivalentes a DOS MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES FUERTES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs.F. 2.180,18), distribuidos para cada una de las dependencias que conforman el inmueble, de la siguiente forma: Habitación Nº 1 Bs. 146.376,46 equivalentes hoy a Bs.F. 146,38 Habitación Nº 2 Bs. 112.051,56 “ “ Bs.F. 112,51 Apartamento Nº 3 Bs. 176.258,30 “ “ Bs.F. 176,26 Apartamento Nº 5 Bs. 230.969,05 “ “ Bs.F. 230,97 Habitación Nº 6 Bs. 102.773,38 “ “ Bs.F. 102,78 Habitación Nº 7 Bs. 113.881,06 “ “ Bs.F. 113,89 Oficina Adm. Bs. 226.656,66 “ “ Bs.F. 226,66 Habitación Nº 8 Bs. 145.984,43 “ “ Bs.F. 145,98 Apartamento N° 9 Bs. 176.563,21 “ “ Bs.F. 176,57 Habitación Nº 10 Bs. 148.818,75 “ “ Bs.F. 148,82 Habitación Nº 11 Bs. 251.252,98 “ “ Bs.F. 251,25 Apartamento N° 12 Bs. 222.213,59 “ “ Bs.F. 222,21 Habitación Nº 13 Bs. 126.382,64 “ “ Bs.F. 126,39 Así se decide. - III - DECISIÓN Por las consideraciones de hecho y de derecho que se dejan expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad interpuesto por el ciudadano RAFAEL CAMPO RINCÓN, y, en consecuencia, dicta sentencia en los siguientes términos: PRIMERO: SE DECLARA LA NULIDAD ABSOLUTA del acto administrativo contenido en resolución Nº 005367 dictado en fecha 14 de agosto de 2002 por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA), todos identificados en autos. SEGUNDO: Se fija el canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble constituidos por la Quinta Alithea, distinguida con el N° 11, ubicada en la Avenida Mariscal Sucre de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José del Distrito Capital, en la cantidad de DOS MILLONES CIENTO OCHENTA MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 2.180.182,08), equivalentes a DOS MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES FUERTES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs.F. 2.180,18), y el canon de arrendamiento de cada una de las dependencias que conforman el inmueble, de la siguiente forma: Habitación Nº 1 Bs. 146.376,46 equivalentes hoy a Bs.F. 146,38 Habitación Nº 2 Bs. 112.051,56 “ “ Bs.F. 112,51 Apartamento Nº 3 Bs. 176.258,30 “ “ Bs.F. 176,26 Apartamento Nº 5 Bs. 230.969,05 “ “ Bs.F. 230,97 Habitación Nº 6 Bs. 102.773,38 “ “ Bs.F. 102,78 Habitación Nº 7 Bs. 113.881,06 “ “ Bs.F. 113,89 Oficina Adm. Bs. 226.656,66 “ “ Bs.F. 226,66 Habitación Nº 8 Bs. 145.984,43 “ “ Bs.F. 145,98 Apartamento N° 9 Bs. 176.563,21 “ “ Bs.F. 176,57 Habitación Nº 10 Bs. 148.818,75 “ “ Bs.F. 148,82 Habitación Nº 11 Bs. 251.252,98 “ “ Bs.F. 251,25 Apartamento N° 12 Bs. 222.213,59 “ “ Bs.F. 222,21 Habitación Nº 13 Bs. 126.382,64 “ “ Bs.F. 126,39 PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Devuélvase en su oportunidad, el expediente administrativo del caso al ente recurrido. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de enero de dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación. EL JUEZ EDGAR MOYA MILLÁN LA SECRETARIA, MARIANA GAVIDIA JUÁREZ En esta misma fecha, siendo la 1:00 p.m.; se publicó y registro la anterior sentencia. LA SECRETARIA, MARIANA GAVIDIA JUÁREZ EMM/Exp. 3979.