TSJ Regiones - Decisión

Sentencia definitiva (fuera de lapso)
Exp.: 29.443 / civil.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de enero de 1986, bajo el No. 64, Tomo 3-A-Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES: LEOPOLDO MICETT, DARRY ARCIA GIL y WILFREDO MAURELL, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.974, 98.464 y 111.531 respectivamente.-

DEMANDADA: ciudadano BENJAMIN URBINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.021.033, domiciliado en Caracas.
APODERADO JUDICIAL: se encuentra presentado por la defensora judicial ANA RAQUEL RODRIGUEZ CARNEVALI, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 25.421.
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES.
I
Se inicia la actual controversia por libelo presentado el 30/01/2006 por el abogado LEOPOLDO MICETT, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A., mediante el cual demanda al ciudadano BENJAMIN URBINA, para que pague las cantidades de dinero que indica en el libelo.

Mediante auto proferido por este Despacho el día 08 de febrero de 2006, se admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado por el procedimiento de vía ejecutiva, librándose la compulsa respectiva el día 03 de marzo de 2006.
Infructuosas como fueron las gestiones pertinentes para lograr la citación del demandado, este Tribunal a solicitud de la parte actora, ordenó la citación por carteles, conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 29 de marzo de 2006; y cumplidas como fueron las formalidades de la norma supra indicada, se le designó defensor judicial al demandado, recayendo dicho nombramiento en la persona de la abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ CARNEVALI, quien habiendo prestado el juramento de ley y estando debidamente citada, mediante escrito de 25 de octubre de 2006, procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda en los planteamientos contenidos en el escrito libelar, relativos a los conceptos demandados.-
Abierta como fue la causa a pruebas, solamente la parte actora hizo uso de ese derecho.-
En la oportunidad de informes, solamente la parte accionante los presentó.
Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
Alega el apoderado de la actora en su escrito libelar que su representada tiene la cualidad de Administradora del Condominio del edificio “CENTRO RESIDENCIAL AS DE ORO”, y que la misma se encuentra autorizada por la junta de condominio para ejercitar el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no cancelas por el respectivo propietario.
Arguye asimismo que en fecha 06 de febrero de 2003, mediante documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Estado Miranda, inscrito bajo el No. 12, Tomo 11, Protocolo Primero, el ciudadano BENJAMIN URBINA, adquirió un apartamento en el edificio “CENTRO RESIDENCIAL AS DE ORO”, signado con el No. 07-C, ubicado en piso 7 de la Torre A, el cual tiene un área aproximada de SETENTA METROS QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MILESIMAS DE METROS CUADRADOS (70,545MTS2), y el mismo se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: con la parte de la fachada norte de la torre A del edificio; SUR: con escalera, ducto de basura, ductos y con el apartamento 7-B; ESTE: con la parte de la fachada este de la torre A; y OESTE: con ducto de basura, hall de acceso al apartamento 7-D de la torre A, y le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de CERO ENTERO CON CINCUENTA Y CINCO CENTESIMAS POR CIENTO (0,55%), según documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de de 1986, bajo el No. 36, Tomo 30, del protocolo primero, donde se establece la obligación a cargo de todos y cada uno de los propietarios, de satisfacer los pagos del condominio, para el buen y normal desenvolvimiento de las actividades de la comunidad.
Manifiesta igualmente la representación judicial de la accionante, que consta de recibos de condominio, liquidaciones o planillas, que su representada realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes del edificio “CENTRO RESIDENCIAL AS DE ORO”, así como la satisfacción de los gastos que son inherentes a la comunidad, los cuales se encuentran detallados en los mencionados recibos.
Refiere que el ciudadano BENJAMIN URBINA, por ser propietario del apartamento 07-C del referido edificio y por mandato de las reglas contenidas en el documento de condominio, debe pagar hasta el monto de su alícuota lo que le corresponda por estos gastos comunes.
Por otra parte alega que a pesar de haber tratado amistosamente de lograr el pago de las cuotas de condominio por parte de dicho ciudadano, éste adeuda a su representada la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.6.556.205,52), correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2000; enero, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001; febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, cuyos recibos consignó en cincuenta y nueve folios.
Cita como fundamentando legal de su demanda los artículos 7, 11, 13, 14, 15, 18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; 339 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y 1.264, 1271, 1.273, 1.291 y 1.295 del Código Civil, solicitando el pago de la cantidad antes mencionada por las cuotas de condominio vencidas y el pago de las costas.
En la oportunidad de la contestación la defensora judicial del demandado la abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ CARNEVALI, negó, rechazó y contradijo la demanda, negando que su representado adeude la cantidad señalada en el escrito libelar por concepto de cuotas de condominio correspondientes a los meses señalados en el escrito libelar.
La demandante en apoyo de su pretensión ofreció las pruebas siguientes:
A) La copia simple del documento de condominio del Edificio AS DE ORO.-
B) Recibos originales de condominio que fueron consignados conjuntamente con el libelo de la demanda.
C) Copia simple del contrato de mandato de administración de condominio celebrado entre su representada y la comunidad de propietarios del edificio AS DE ORO.
D) Copia simple del acta de junta de condominio celebrada en fecha 20 de julio de 2005, en donde consta la AUTORIZACION otorgada por la junta de condominio del referido edificio a su representada en su carácter de administrador.-

Los documentos anteriores no fueron impugnados por la demandada y en razón de tal circunstancia se les otorga pleno valor probatorio.
Es tempestivo observar que las obligaciones por cuotas de condominio, como obligaciones propter rem, siguen a la propiedad del inmueble y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, tienen fuerza de título ejecutivo. La característica del procedimiento ejecutivo es precisamente que se sustenta en obligaciones documentadas en instrumentos públicos u otro instrumento auténtico, válidos para que de manera paralela al juicio ordinario, se adelanten todos los trámites de embargo y actos preparatorios al remate, oportunidad procesal en que se suspende, hasta que haya sentencia firme.
De otra parte, cada propietario de un inmueble regulado bajo el régimen de propiedad horizontal, deberá contribuir con los gastos comunes, aún respecto de los causados antes de haberlo adquirido, tal como lo prevé el artículo 13 ejusdem.
Estos gastos comunes, de acuerdo a los dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, son aquellos causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; los acordados por al menos el 75% de los propietarios y los declarados comunes por la ley o el documento de condominio, necesarios a objeto de que la cosa sirva objetivamente a los fines impuestos por su utilización. El hecho de vivir en comunidad por encontrarse un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, impone a los condóminos hacer los aportes necesarios a los fines de practicar el mantenimiento y conservación de esos espacios comunes. Sólo así se logra que los mismos cumplan con la finalidad a que han sido destinados, pero ese propósito es imposible de cumplir si los propietarios no hacen sus pagos para proveer sobre los gastos comunes, por lo que el administrador del inmueble está obligado a ejercer las acciones pertinentes a objeto de recabar la fracción debida por cada propietario para la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes.
A los fines de demostrar sus alegatos, la sociedad mercantil INMOBILIARIA DATA HOUSE, C. A., acompañó a los autos recibos de cuotas de condominio del apartamento 07-C en referencia, emanados de dicha empresa, encargada de la administración de Centro Residencial As de Oro, correspondientes al período comprendido entre noviembre de 2000 y diciembre de 2005, a excepción de febrero y marzo de 2001 y enero de 2002,aduciendo que ninguno de esos recibos fue pagado en su oportunidad por el ciudadano BENJAMIN URBINA, propietario del mismo.

Ahora bien, de la circunstancia de que dicho apartamento es parte integrante del inmueble administrado por la demandante (CENTRO RESIDENCIAL AS DE ORO), y de que dicho edificio se encuentra regulado bajo el régimen de propiedad horizontal, según documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 10 de junio de 1986, bajo el Nº 36, Tomo 30, Protocolo Primero, se tiene que es deber de todos los copropietarios del mismo contribuir con las cargas que éste genere, entre ellas, el pago de las cuotas mensuales de condominio.

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación in comento en el artículo 11, que a continuación se transcribe:
“Los propietarios de los apartamentos deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 les hayan sido atribuidos.
Los propietarios pueden librarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos”.

De la norma trascrita ut supra se colige que, es la propia ley especial que rige la materia la que impone a los propietarios de apartamentos o locales comerciales de un edificio regulado por sus disposiciones, el deber de pagar los gastos comunes en proporción a su alícuota de participación en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios. En tal sentido, se impone para este Tribunal el deber de revisar cuáles son esos gastos que, según la ley, ostentan la cualidad de comunes, y que por tanto, obligan a todos los copropietarios a contribuir en su pago, siendo el artículo 10 del mismo texto legal el que determina a qué se contraen tales erogaciones, a saber:
“Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación, y reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por los propietarios correspondientes;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio”.

Se desprende que, los gastos de administración de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal son reputados comunes por ella misma, y en tal sentido, deberán los propietarios de dichos bienes, de acuerdo a su obligación de contribución prevista en el artículo 11 ejusdem, pagar los gastos que por tal concepto se causen. Así pues, se tiene que las personas naturales o jurídicas encargadas de la administración de estos inmuebles se encuentran plenamente facultadas por la ley para efectuar el cobro de tales créditos, además de que las liquidaciones o planillas que libre la administradora a tal efecto tendrán fuerza ejecutiva, a tenor de lo previsto en el artículo 13 ibídem, dispositivo legal que establece:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el Administrador del Inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario demandado, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el Libro de Acuerdos de propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificadas por los comprobantes que exige esta Ley.-
Las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.

De la norma plasmada sub iudice, deduce este sentenciador que la administradora designada por la comunidad de propietarios o por el documento de condominio, se encuentra plenamente legitimada para exigir el pago de los gastos reputados por la ley como comunes, entre ellos, por excelencia, los gastos de administración propiamente dichos o de condominio. Es por esa razón, que el legislador estableció que las liquidaciones o planillas que sean pasadas a los propietarios por tal concepto tendrán fuerza ejecutiva, a fin de establecer una alternativa de cobro expedito en sede jurisdiccional en caso del eventual incumplimiento de esta obligación por parte de alguno de los copropietarios. Por ello, desde el punto de vista netamente procesal, el reclamo judicial de dichas obligaciones puede hacerse efectivo mediante el uso del procedimiento especial contencioso de la vía ejecutiva previsto en los artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, puesto que al tenerse los recibos insolutos por concepto de condominio, se cuenta con un título que por ley detenta el carácter de ejecutivo, y que por tanto, lleva aparejada consigo la ejecución de los propietarios que no cumplan con su deber legal de contribución en los gastos comunes.

En el caso bajo análisis, observa este juzgador que la persona jurídica encargada de la administración de Centro Residencial As de Oro, libró planillas de liquidación por concepto de pago de los gastos comunes correspondientes al apartamento 07-C del mencionado edificio al propietario, ciudadano BENJAMIN URBINA y aduce que éste no atendió la obligación de contribución que la ley le impone; entonces, tocaba al accionado, por imperio del principio de la carga de la prueba, desvirtuar tal alegación demostrando el haber sido liberada de dicha obligación, cuestión que no hizo.

Durante la secuela probatoria, la demandada no comprobó que había quedado libertada de la obligación cuyo cumplimiento reclama la actora, bien probando el pago de ésta, o que la misma quedó extinguida por cualquiera de los modos de extinción de las obligaciones legalmente permisibles.

En tal sentido, debe aclarar este Juzgado que por imperativo de ley las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, así se desprende del texto del artículo 1.354 del Código Civil, norma que dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En sintonía con la norma antes enunciada, el dispositivo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
En armonía con lo anterior, se deja ver que la parte actora reclamó no sólo la cantidad adeudada por concepto de cuotas de condominio, sino la indexación que pudiera producirse sobre el monto adeudado por lo que en este caso es aplicable lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil referente a que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Evidenciado como ha quedado en el presente juicio, que ante la alegación de no pago erigida por la demandante, la demandada no logró demostrar fehacientemente su solvencia en el pago de las pensiones de condominio que le fueron opuestas en la demanda, a saber, aquellas comprendidas entre el mes de noviembre de 2000 y diciembre de 2005, a excepción de febrero y marzo de 2001 y enero de 2002, lo propio en derecho es declarar que la misma se encuentra insolvente en el cumplimiento de su obligación legal de contribución, y por lo tanto, la pretensión deducida deberá prosperar.
En cuanto al pedimento efectuado por la parte actora en su escrito libelar, referido a la corrección monetaria de las cantidades de dinero demandadas, el Tribunal advierte que la adecuación monetaria persigue como fin reparar el perjuicio que sufre el acreedor por la tardanza del deudor en la satisfacción de la deuda, esto es, la indexación pretende reparar al acreedor su perjuicio, pues, le hace recibir los bolívares que habría recibido si el pago hubiese sido oportunamente realizado. En consecuencia, el Tribunal acordará la corrección monetaria por haber sido articulada oportunamente y ordenará la indexación calculada conforme a los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emitidos por el Banco Central de Venezuela en el dispositivo de este fallo, por un solo experto de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, dado que su cálculo no presenta complejidad alguna y la información del mencionado índice de precios es de fácil acceso por el hecho conocido de la existencia de la página web del Banco Central de Venezuela, así será decidido.
III
Por las razones que anteceden, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar CON LUGAR la demanda de cobro de bolívares intentada por la administradora del edificio CENTRO RESIDENCIAL AS DE ORO, sociedad mercantil INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A. contra BENJAMIN URBINA, ambos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión;
SEGUNDO: como consecuencia de la anterior declaración, CONDENAR a la demandada a pagarle a la actora la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.556.205,52) o su equivalente en bolívares fuertes que asciende a SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. F 6.556,20), por las cuotas de condominio insolutas y vencidas desde NOVIEMBRE de 2000 hasta DICIEMBRE de 2005, exceptuando las de los meses de febrero y marzo de 2001 y enero de 2002;
TERCERO: ordenar la indexación de la suma demandada, para lo cual se acuerda una experticia complementaria del fallo, conforme a los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emanados del Banco Central de Venezuela y lo cual se manda liquidar, de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 por un solo experto, a quien se le señalan como puntos de base los siguientes: a) debe acoger los índices de precios antes mencionados librados por el Banco Central de Venezuela; b) hacerla desde la fecha de vencimiento de cada uno de los recibos de condominio hasta la fecha de la referida experticia;
CUARTO: cargar las costas del juicio al demandado.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a VEINTIUNO (21) de ENERO de dos mil ocho (2008). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA.
EL SECRETARIO Acc.,

JOSÉ ANDRÉS FAJARDO.