TSJ Regiones - Decisión

Sentencia definitiva (fuera de lapso)
Exp.: 30.445 / civil / recuso.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: ciudadano HERMANN ALFREDO SCHACHT PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.501.305 y domiciliado en Caracas.
APODERADOS JUDICIALES: abogados Antonio Brando, Miguel Galíndez, Irving Maurell, Federica Alcalá, Gabriela Rodríguez Anzola y Mario Brando, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 90.759, 83.025, 101.708, 103.919 y 119.059, respectivamente.

DEMANDADA: ciudadano JULIO JARAMILLO SOSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.519.524 y domiciliado en Caracas.
APODERADOS JUDICIALES: abogados Tito U. Sánchez Ruíz y Gloria Roja Escalante, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.698 y 12.091 respectivamente.
MOTIVO: desalojo.
I
NARRATIVA
En la demanda que por desalojo sigue HERMANN SCHACHT PÉREZ contra JULIO JARAMILLO SOSA, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia de mérito en fecha 13 de diciembre de 2006 declarando CON LUGAR la demanda, de lo que apeló el demandado y oído el recurso en ambos efectos, subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia donde en virtud del reparto realizado se asignó conocer del recurso a este Juzgado.
Surtidas las actuaciones correspondientes a la Alzada y vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en siguientes consideraciones:

II
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Afirman los apoderados actores que su representado es propietario del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 11-A ubicado en el piso 1 de la Torre “A” del edificio Residencia Mont Blanc, ubicado en el sitio denominado La Guairita con frente a la avenida Norte 4 de la urbanización Los Naranjos, en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, al cual le corresponden tres (3) puestos de estacionamiento distinguidos con los números 47, 90 y 99, respectivamente, ubicados en la Planta Sótano 2 y tres (3) maleteros, uno ubicado en el primer piso distinguido con el No. 11-A y dos ubicados en la Planta Sótano 2, distinguidos con los números 14 y 15.
Manifiestan que el 11 de septiembre de 2000 el referido inmueble fue dado en arrendamiento por el propietario anterior (Ingresos Asociados de Caracas, C.A.) a través de la empresa Bensa Bienes, C.A., al ciudadano Julio Jaramillo Sosa, estableciéndose en la cláusula tercera del contrato que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo contado desde el 15 de septiembre de 2000 hasta el 15 de septiembre de 2001.
Refieren que posteriormente, en fecha 01 de agosto de 2002, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento con una duración de un (1) año fijo, cuyo vencimiento era en fecha 31 de julio de 2003.
Aducen que en fecha 31 de julio de 2003 la empresa Bensa Bienes, C.A., le envió una comunicación a Julio Jaramillo Sosa, en la que le manifestó que el arrendador no tenia deseos de renovar el referido contrato, por lo que, en virtud de que el arrendatario había permanecido por tres (3) años en el inmueble le correspondía una prórroga legal de un (1) año y que una vez vencida la misma en fecha 31 de julio de 2004, el ciudadano Julio Jaramillo Sosa ha debido entregar el inmueble.
Prosiguen indicando que, no obstante lo anterior, después de vencida la prórroga legal, la empresa Bensa Bienes, C.A., continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, por lo que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado.

Sostienen que su mandante vive con sus padres en la Qta. Chaparral, calle Mirador, urbanización Alo Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda y que en virtud de contraer éste matrimonio próximamente con su novia, tiene necesidad del inmueble arrendado y por ello demanda el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la representación judicial del demandado, al dar contestación a la demanda, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en que su representado suscribió un contrato de arrendamiento que tenía una vigencia de un (1) año, contado desde el 1 de agosto de 2002 hasta el 31 de julio de 2003, pactándose en la cláusula tercera que el contrato se consideraría terminado sin necesidad de desahucio o notificación alguna y que en ningún caso operaría la tácita reconducción, por lo que el contrato de arrendamiento no se convertiría a tiempo indeterminado.
Igualmente señaló que para que operase la tácita reconducción se requieren tres extremos fundamentales: a) que se trate de un “arrendamiento de caso de hecho por tiempo determinado”; b) que el inquilino continuare “ocupando la casa después de vencido el termino” y c) que no haya oposición del propietario.
Explica que en este caso el contrato de arrendamiento no se convirtió a tiempo indeterminado, en primer lugar, porque la arrendadora notificó al arrendatario que no le renovaría el contrato y que necesitaba la desocupación del inmueble y en segundo lugar, porque ambas partes convinieron que no operaría la tácita reconducción, por lo que al no ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y en virtud de que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo permite el desalojo en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la presente acción se subsumiría en la cuestión prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Refiere que el propietario del inmueble siempre fue la sociedad mercantil Ingresos Asociados Caracas, C.A., quien, a través de la sociedad mercantil Bensa Bienes, C.A., fue con quien había celebrado el primer contrato, que comenzó el 15 de septiembre de 2000 hasta el 14 de agosto de 2001 y uno posterior hasta el 31 de julio de 2003.
Arguyó que la sociedad mercantil Ingresos Asociados Caracas, C.A., a propósito del derecho de preferencia que tenía, le ofreció en venta el apartamento por la suma de quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,00) que debía ser pagada de contado y que la oferta era muy extraña porque cualquier persona no tiene de inmediato dicha cantidad y que ese no era el valor del inmueble.
Expuso de igual forma, que la referida oferta de venta fue una burla al derecho de preferencia de su mandante porque el anterior propietario era dueño del apartamento desde 1989 y que ahora aparecía como nuevo propietario Hermann Alfredo Schacht Pérez, quien compró el apartamento por quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,00), lo cual era una simulación de venta de padre a hijo en perjuicio de los derechos de preferencia que tenía su mandante como inquilino.

Por último, adujo que el demandante había consignado una constancia de residencia que vive en la calle Mirador, Qta. Chaparral, urbanización Alto Hatillo, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, lo que en su sentir significa que el demandante tiene un alto nivel social y económico, cuestión que estaría en contraposición a la necesidad que él tiene de habitar en el inmueble alquilado, necesidad ésta que, según su decir, es inmediata en contraposición al hecho alegado por el demandante de que va a contraer matrimonio, que es un hecho futuro y que por lo tanto invocar esa causal de desalojo es ilegal y contraria a derecho de conformidad con lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecido lo anterior, se analizará el haz de pruebas según lo dispuesto en el artículo 506 del Código Adjetivo, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, ya que las partes tienen la carga de acreditar la verdad de los hechos afirmados por ellos, permitiéndole al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria; de tal manera, se valorarán las pruebas que constan en el expediente a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
La parte actora además de reproducir el mérito favorable de los autos, hizo valer lo siguiente:
1) Marcado con la letra “B” documento de propiedad del inmueble alquilado, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 2006, bajo el No. 28, Tomo 4, Protocolo Primero. Este documento no fue impugnado por la demandada en la oportunidad para ello, por lo que el mismo se considera legalmente promovido y se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual se demuestra que el demandante es propietario del inmueble objeto del arriendo.
2) Marcados con las letras “C” y “D” en fotocopia y original los contratos de arrendamiento suscritos sobre el inmueble alquilado entre el anterior propietario Ingresos Asociados de Caracas, C.A. a través de la empresa Bensa Bienes, C.A. y el demandado. Estos documentos no fueron impugnados por el demandado, por lo que al no desconocer éste el contrato de locación que lo vincula a su contendor, aquellos tienen valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
3) Marcadas con las letras “E” y “F” comunicaciones emanadas de la empresa Bensa Bienes, C.A. de fechas 31 de julio de 2003 y 2 de agosto de 2004, las cuales quedan desechadas del procedimiento en virtud de que no fueron legalmente promovidas ya que no fueron ratificadas en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
4) Visibles a folios 35, 146 y 147 del expediente constancias de residencia emitidas por la Prefectura del Municipio El Hatillo. Se está en presencia de documentos administrativos producidos en originales, emanados de un funcionario público en ejercicio de sus funciones, en razón de lo cual se presume la veracidad de los hechos que contiene en atención de que no fueron desvirtuados con otro medio de prueba (única forma de impugnación posible en este caso) y se aprecian conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, ya que con ellos se demuestra que los ciudadanos Hermann Schacht, Alfredo Schacht Nevado y Milagros Irene Pérez de Schacht, habitan en la quinta El Chaparral, urbanización Alto Hatillo del Estado Miranda.
5) Marcada ”A1” fotocopia simple del expediente No. 2005-8532 que se sustancia ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales fueron impugnadas por la parte contraria; no obstante, el demandante consignó tal instrumento en fotocopias certificadas, por lo tanto, el mismo al constituir un instrumento público, sin haber sido tachado de falso por razones del artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovido conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por estar debidamente certificadas como indica el artículo 1.384 del Código Civil. De dicho documento se evidencia que el arrendatario ha continuado ocupando y pagando los montos de los arriendos, y que el arrendador ha continuado recibiendo dichos montos.
6) Promovió notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que a pesar de ser un instrumento público y no haber sido impugnado, se desecha por impertinente, porque de ella consta el ofrecimiento del inmueble y el hecho litigioso es la necesidad que tiene el propietario de ocupar su inmueble arrendado.
7) Marcados con letras y números “C1” se ofreció recibo de pago por concepto de reservación de fecha de matrimonio para el 02 de junio de 2007, por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000), y “D1”, “E1” y “F1, presupuestos emanados de terceros, los cuales se desechan del procedimiento por no haber sido legalmente promovidos al no constar la declaración testimonial de quien los suscribe, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
8) Atinente a las testimoniales de los ciudadanos Norkys Edith Pérez Piñango y Angel Antonio Cedeño Rodríguez, la primera venezolana, de 39 años de edad y de profesión recepcionista y el segundo venezolano, de 32 años de edad, de profesión vigilante, este Tribunal observa:

En relación a la declaración de Norkys Pérez se advierte que como hechos pertinentes para la solución de la litis, declaró que conoce al demandante de vista, trato y comunicación desde hace 3 años; que el demandante habita en la quinta Chaparral con sus padres; que éste tiene pensado contraer matrimonio con la señorita Brígida Hermini el 2 de junio de 2007; que le consta que ese matrimonio se efectuará en la Iglesia Nuestra Señora del Carmen en Campo Alegre y que del mismo modo le consta que la fiesta del matrimonio se llevaría a cabo en la quinta Monte Verde de Campo Alegre; y repreguntada por el demandado en una sola pregunta sobre porqué le constaba que el actor celebraría matrimonio el 2 de junio de 2007, la iglesia donde ocurriría el acto y la recepción de la fiesta, ésta respondió que en la recepción donde estaba le llega información y los comentarios de la gente.

Al deponente Angel Cedeño se le hicieron varias preguntas, encontrando el Tribunal como relevantes para la decisión de esta causa aquellas que se refieren a que conoce de vista, trato y comunicación al demandante desde hacía 4 años y 4 meses; que le consta que el demandante reside con sus padres; que le consta que éste tiene pensado contraer matrimonio con la señorita Brígida Hermini el 2 de junio de 2007; que conoce que la Iglesia donde se celebraría el matrimonio es la de Nuestra Señora del Carmen en la urbanización Campo Alegre; que sabía que la fiesta de celebración del matrimonio se haría en la quinta Monte Verde en la urbanización Campo Alegre; que la dirección donde habita el demandante es la quinta Chaparral, calle Alto Hatillo con calle Mirador, urbanización Alto Hatillo; y repreguntado por el demandado en una sola pregunta sobre porqué le constaba que el actor celebraría matrimonio el 2 de junio de 2007, la iglesia donde ocurriría el acto y el lugar de la recepción de la fiesta, éste respondió que el demandante se lo comentó y sobre porqué le constaba que éste vivía en la quinta Chaparral, respondió que él trabajaba en la caseta de vigilancia de la calle Mirador y en esa calle quedaba la mencionada quinta.
La declaración de los testigos no tachados, es aceptada por el Tribunal porque si bien manifestaron que su dicho les constaría por comentarios, sin embargo las repreguntas no se ajustaron al texto de la ley conforme al cual cada pregunta debe versar sobre un solo hecho (ex Art. 485 de Código de Procedimiento Civil), de suerte que en una sola repregunta se interrogó al testigo sobre varios hechos, con lo cual no es posible tenerlo por suficientemente examinado, amén de que hecha así la repregunta se tiende a confundir al deponente, pues con una sola respuesta se estarían contestando varios hechos de allí que no podría saberse qué hecho fue conocido por el testigo por comentarios, si uno o todos, cuestión que en el caso de autos queda en la duda, al no haber otras repreguntas que permitan tener como suficientemente examinado al declarante. Por esta razón y porque además los testigos declararon en forma conteste entre sí, es decir, sin contradicciones en sus dichos y con las demás pruebas cursantes en autos, la edad y profesión a la que se dedican éstos hace nacer la libre convicción en el ánimo de este juzgador de aceptar como ciertos los dichos expresados en sus declaraciones, de las que es posible advertir que conocen al demandante, que saben que éste vive en la casa con sus padres y que contraería matrimonio el 2 de junio de 2007, y como no aparecen noticias de vínculos de amistad íntima entre los deponentes y el demandante, ni de sacar ellos alguna ganancia con el éxito o fracaso de la pretensión del demandante, el Tribunal da valor a sus declaraciones.
En la contestación de la demanda, el demandado consignó marcado con la letra “A” fotocopia simple de escrito de notificación recibido el 03/04/2006, de la cual se observa sello del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, advirtiéndose que este instrumento también fue promovido por la parte actora en original y desechado por impertinente, al evidenciarse que en el presente juicio no se está discutiendo la oferta de venta, aun cuando el demandado sugiere una presunta simulación en la venta del inmueble pero que no ha sido propuesto tal alegato como un medio de ataque que deba resolverse en este litigio.
III
PUNTOS PREVIOS:
A. Alegó la parte demandada que el Juez Octavo de Municipio no motivó su decisión al declarar con lugar la demanda por desalojo sin haber atendido a su alegato de que no era posible para el demandante solicitar la desocupación al haber pactado las partes del arriendo que el contrato en ningún caso podría convertirse a tiempo indeterminado, según los términos de la cláusula tercera de la convención de locación, cuestión que requiere expresamente la ley para la procedencia de las demandas de desalojo.
Para decidir, se considera:
En cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, cabe advertir que las partes suscribieron un contrato a tiempo determinado fijo de un (1) año de duración y para que cualquier prórroga tuviere validez debían firmar un nuevo contrato de arrendamiento, cuando expresaron:

(Sic) “CLAUSULA TERCERA: La duración del presente contrato es de un (1) año, contado desde el 1 de Agosto del Año 2.002 hasta el 31 de Julio del Año 2.003. Al vencimiento de dicho termino, este Contrato se considerará terminado, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga de que fuere susceptible este contrato, estará sujeta a las modalidades y a las estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o termino inicial. En fuerza de lo convenido en este instrumento, LAS PARTES declaran que en ningún caso se operará la tácita reconduccion del arrendamiento, conforme a lo establecido en el Articulo 1601 del Código Civil, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. Es condición expresa que la prórroga o prórrogas tendrán validez mediante la firma de un nuevo contrato de arrendamiento en cada oportunidad”.

En el contrato suscrito el 01/08/2002 y vigente a partir de tal fecha, las partes convinieron que el mismo sería a término fijo de un (1) año, con la posibilidad de prorrogarlo, sujeto a la condición de que se firmara un nuevo contrato. De la misma manera las partes estipularon que en ningún caso habría tácita reconducción dado que su intención es que el contrato no se convirtiera a tiempo indeterminado.
En materia de arrendamientos tiene interés el orden público de suerte que aun cuando las partes tienen la libre disponibilidad de ciertos derechos en los que les es permitido componer libremente, sin embargo en otros puntos tal derecho tiene límites. Dentro de estos límites se encuentra el asunto que se refiere a la naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, a las partes no les es permitido convenir cuándo un contrato es de naturaleza determinada o indeterminada a fin de sustraerse de los efectos que en cada caso conlleva una u otra figura, de la misma manera que tampoco pueden componer que cuando un sujeto se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado para ellas no sería un arriendo, de modo y manera que en tales casos es posible para el Juez, conforme a la interpretación que sobre los contratos le está permitida a éste de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, advertir y establecer la naturaleza de la contratación.

En el caso de esta litis observa este juzgador que si bien es cierto que a las partes les vinculó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que en la cláusula tercera de dicha convención acordaron que la misma no podría reconducirse y convertirse en indeterminada; sin embargo, en el decurso de la ejecución del contrato se verificaron hechos que dan al traste con este último acuerdo, y contra aquello que convinieron, la contratación se recondujo en el tiempo por el acaecimiento de supuestos legales que la indeterminaron sin que ello pueda ser modificado por la voluntad de las partes.
En efecto, el primero de tales supuestos por el que el arriendo se indeterminó en el tiempo, se refiere al hecho demostrado que el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento a la expiración del tiempo fijado en el contrato y de su respectiva prórroga legal, quedando el arrendatario en posesión de la cosa arrendada, hecho éste que no fue negado por el demandado (ex Art. 1600 de Código Civil).
Y el segundo supuesto legal de indeterminación del contrato quedó expuesto cuando se produjo la venta del inmueble arrendado y el locatario tenía el goce del mismo con anterioridad a la venta en razón de lo cual el comprador debía dejársela como si se tratare de un arriendo hecho sin determinación de su duración (ex Art. 1605 de Código Civil).
En rigor, ante un supuesto expresamente regulado por la ley, no pueden las partes desnaturalizarlo negando el acaecimiento del mismo, con menor razón si en tal materia tiene interés el orden público. En consecuencia, no obstante que en el contrato las partes hayan expresado que éste jamás se indeterminaría, por imperio de la ley al acaecer el supuesto de hecho contemplado en las normas citadas precedentemente, el contrato se convirtió en relación al tiempo, en un contrato a tiempo indeterminado por considerarlo así el artículo 1600 del citado Código. Así se declara.
B. La parte demandada al momento de contestar la demanda invocó la cuestión preliminar prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo que sigue:

“La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”.

La representación judicial de la demandada alegó la referida cuestión previa argumentando que en la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento, de fecha 01 de agosto de 2002, se estipuló que la duración del mismo era de un (1) año y que una vez finalizado, se entendería que el contrato había terminado sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna y que en virtud de ello, en ningún caso operaría la tácita reconducción. Igualmente adujo que la intención de las partes contratantes era que el contrato no se indeterminaría y que el mismo debía permanecer a tiempo determinado, para lo cual señaló que para que opere la tácita reconducción deben concurrir tres elementos fundamentales, ninguno de los cuales fueron cumplidos por el demandante, por lo que el contrato continuaría teniendo el carácter de determinado. En ese sentido, arguyó que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que sólo se podrá demandar el desalojo de un contrato a tiempo indeterminado.

Puestas así las cosas, encuentra el Tribunal que la preliminar del ordinal 11º, del dispositivo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la prohibición de ley de admitir la demanda propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en el libelo, comprende toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, en forma absoluta o en atención de la causa de pedir que se invoca. Ello deriva en que para no admitir la demanda se requiere que su prohibición sea expresa y clara y, que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica de ciertos intereses hechos valer en juicio.

En el caso de estos autos, el demandante sostiene como causa de su demanda que habría celebrado con el demandado un contrato de arrendamiento que se habría convertido en uno sin determinación de tiempo y en razón de que tendría necesidad de ocuparlo, demanda el desalojo del mismo. Ante ello, el demandado no invocó ninguna disposición expresa de la ley que obste la atendibilidad de la pretensión, sólo manifiesta que en el contrato se estipuló que el mismo en ningún caso quedaría indeterminado.
El demandante ha presentado como instrumento fundamental de su reclamación un contrato bilateral y, sostiene como causa de su demanda que necesita para su vivienda el inmueble objeto de locación. Dicha pretensión no sólo no está prohibida por la ley, sino que se encuentra expresamente regulada en el artículo 34, literal b de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
En virtud de que el ordenamiento jurídico no obsta en forma expresa la admisibilidad de la pretensión encauzada por el ciudadano HERMANN SCHACHT, este Despacho desestimará la cuestión previa examinada y, así será decidido.
IV
EL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La causal que fue invocada por el apoderado de la parte actora para la terminación de la relación arrendaticia es la contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado...”.

Esta causal sólo es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado, porque la misma no se basa en un incumplimiento del arrendatario sino en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, que provenga de su propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, pero para que proceda el desalojo en beneficio del sujeto necesitado deben probarse 3 requisitos:
a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito);
b) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo; y
c) La necesidad del propietario o del pariente consanguíneo dentro del segundo grado.

En cuanto al primer requisito, conforme a las pruebas analizadas con antelación quedó demostrado que las partes mantienen una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, según se estableció en punto anterior de esta decisión, que es lo que se requiere para la procedencia de la pretensión demandada.

En relación con el segundo requisito, se advierte que la parte actora a los fines de probar su cualidad de propietaria del inmueble dado en arrendamiento, que se requiere para que así posteriormente pueda comprobar la necesidad que él mismo tiene de ocuparlo, aportó copia del documento de propiedad con lo cual quedó cumplido el segundo presupuesto de procedibilidad de la pretensión del actor.

Por último, sólo falta verificar el cumplimiento del tercer requisito que no es más que la necesidad del demandante de ocupar el inmueble.
En este sentido, considera este Juzgado que no puede tenerse por demostrado con sólo la constancia de residencia del demandado anexada al libelo marcada letra “G”, el estado de necesidad de éste para ocupar su inmueble arrendado como lo estableció la primera instancia, pues dicho estado es una situación de hecho que no puede acreditarse con un documento que indica sólo el lugar en el que se habita, nada más. El estado de necesidad es algo más que la simple demostración del lugar de habitación, pues como norma de conducta comporta un obrar forzoso o de elección entre males, de suerte que responde a los aforismos “Necessitas non habet legem” o “Jus, necessitas constituit”, que en su orden significan la necesidad carece de ley o la necesidad crea derecho, ya que con tal divisa se expresa que al quebrantar un derecho ajeno por necesidad, no se infringe norma de la ley, y por tanto no se incurre en delito ni culpa siempre que los términos de la necesidad estén bien planteados como inexcusables o invencibles. El demandante tiene pues, la carga de demostrar con otra prueba su necesidad bastante como para que sirva de apoyo a la expulsión impune de su inquilino que significa la quiebra del contrato de locación en un caso como el que se plantea donde el demandado no ha dado causa para resolverlo.
Así, conforme a las pruebas analizadas en puntos anteriores de esta decisión, específicamente la mentada constancia de residencia en armonía con las declaraciones de los ciudadanos Norkys Edith Pérez Piñango y Angel Antonio Cedeño Rodríguez, cabe advertir que se probó que HERMANN SCHACHT vive en la casa de sus progenitores y que tiene pensado contraer matrimonio.
El matrimonio es una institución que la ley protege por constituir la génesis de la familia de manera que, al decidir el demandante contraer matrimonio, nace sobre sí la necesidad o apremio de constituir una morada, que no es otra cosa que un lugar en el que pueda realizar los quehaceres propios del hogar y que le permitan desarrollarse como persona. Este aprieto del arrendador-propietario, comporta una necesidad que no puede dejar de satisfacerse sin quedar privado el arrendatario del ejercicio de un derecho o sin que se le siga grave molestia, pero, es la misma ley la que ha tipificado la preferencia de estos derechos, inclinándose por dar mayor valía al del propietario-arrendador necesitado en oposición al derecho del arrendatario de seguir ocupando el inmueble arrendado. En otras palabras, las circunstancias delatadas evidencian la necesidad del actor de vivir en el inmueble que se pretende desalojar, pues, actualmente vive con sus padres cuestión que limita su derecho a constituir un hogar doméstico para la familia que tiene pensado establecer al contraer matrimonio, razón por la cual el estado de necesidad del actor de usar de la vivienda arrendada, resulta acreditado. Siendo ello así, el desalojo prospera por haber quedado demostrados los supuestos legales que lo autorizan. En consecuencia, es procedente declarar con lugar la presente demanda de desalojo fundada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establecerá en el dispositivo de esta decisión. Así se decide.
Finalmente, respecto al alegato de la demandada en el sentido de que “…es bien conocido que las personas que viven en esa zona necesariamente sus condiciones económicas tienen que ser de alto nivel social y económico, en contraposición a la “necesidad” que señala el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, de ocupar un inmueble, y al inquilino que vive en un apartamento alquilado con su familia e hijos, además que el hecho alegado de que en el futuro va a contraer matrimonio…”, considera quien aquí decide que tales alegatos carecen de relevancia jurídica para diluir la pretensión del demandante, quien por el hecho de vivir en determinada zona de Caracas no lo hace ajeno a la necesidad de un lugar para morar habitualmente a fin de desenvolverse como persona, pues la ley al establecer el estado de necesidad como causa para quebrar un contrato de locación, sólo ha tenido como propósito que el dueño demuestre tal necesidad para lisa y llanamente preferirlo como ocupante del inmueble arrendado. Así se declara.
Dilucidada la procedencia de la reclamación, resulta forzoso para quien decide desestimar el recurso sub examen y, en consecuencia, confirmar la recurrida con distinta motivación. Así será decidido.
V
DISPOSITIVO
En consonancia con lo razonado anteriormente este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar SIN LUGAR la apelación propuesta por el demandado contra la sentencia librada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 13 de diciembre de 2006;
SEGUNDO: declarar SIN LUGAR la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta;
TERCERO: declarar CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por HERMANN ALFREDO SCHACHT PEREZ contra JULIO JARAMILLO SOSA, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;
CUARTO: como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar al demandado JULIO JARAMILLO SOSA a desalojar y por tanto a entregar el inmueble arrendado conformado por el apartamento distinguido con el número y letra 11-A, ubicado en el Piso 1 de la Torre “A” del edificio Residencia Mont Blanc, ubicado en el sitio denominado La Guairita con frente a la Avenida Norte 4 de la urbanización Los Naranjos, en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, al cual le corresponden tres (3) puestos de estacionamiento distinguidos con los números 47, 90 y 99, respectivamente, ubicados en la planta sótano 2 y tres (3) maleteros, uno ubicado en el primer piso distinguido con el No. 11-A y dos ubicados en la planta sótano 2, distinguidos con los números 14 y 15, libre de personas y bienes;
QUINTO: como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, conceder al demandado un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble identificado en el numeral anterior, contados a partir de la notificación que de la presente decisión se le haga, conforme manda el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
SEXTO: las costas de recurso se cargan al demandado.
Con distinta motivación, queda confirmada la recurrida.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a-quo.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los VEINTIDOS (22) días del mes de ENERO de dos mil ocho (2008). Años: 197° de la independencia y 148° de la federación.
EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA.
EL SECRETARIO Acc.,

JOSÉ ANDRÉS FAJARDO.