REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
196º y 147º
ASUNTO: AP31-V-2007-002072
DEMANDANTE: FRANCISCA LLULL ADROVER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.940.515, representada en el presente juicio, por los abogados Pedro Y. Beirutti Arguello, Militza Cuervo Guerra y Miguel Angel Esté, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.248, 17.177 y 36.170, respectivamente.
DEMANDADA: JESÚS HUMBERTO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.313.611, representado en el presente juicio por el abogado Alberto José Peña, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 44.941.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO
Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 22 de octubre de 2007; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 23 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve.
Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que consta de contrato que su representada dio en arrendamiento al ciudadano JESUS HUMBERTO MARTÍNEZ, ya identificado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 3, piso 1, del edificio RESIDENCIAS LOURDES, ubicado en la calle Los Mangos, urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Caracas, municipio Libertador, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 19 de julio de 2004, bajo el No. 65, Tomo 63.
2.- Que dicho contrato fue celebrado a tiempo determinado, con la indicación que, al vencimiento del lapso, se consideraría extinguido, sin notificación alguna; que no obstante de ello, le notificó al inquilino por intermedio del Jugado 9º de Municipio de esta Circunscripción, el día 11 de mayo de 2006, su voluntad de no prorrogar dicho contrato.
3.- Que la relación arrendaticia se pactó con un plazo fijo, con posibles prórrogas de de dos años cada una.
4.- Que el contrato venció contractualmente el día 18 de julio de 2006; y que partir del 19 de julio de 2006, comenzó a transcurrir el período de la prórroga legal que le correspondía al inquilino, la cual venció el 19 de julio de 2007.
5.- Que posteriormente el demandado le notificó a su mandante, a través de una notificación autenticad que continuaría ocupando el inmueble.
6.- Que el arrendatario está obligado a entregar el inmueble; obligación que no ha cumplido.
7.- De conformidad con lo indicado en el citado artículo 39, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.
Realizada de forma personal la citación, en la oportunidad legal correspondiente, el demandado debidamente asistido de abogado, presentó escrito mediante el cual, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta y contestó al fondo en los términos siguientes:
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la demanda fue presentada estando en curso la prórroga legal, dado que –indicó- que la relación data desde el día 18 de julio de 2000 y no desde la fecha señalada por la actora, tal como se constata de documento privado que produjo a los autos. Que el segundo contrato fue celebrado el 19 de julio de 2004, en el cual se estableció en el cláusula novena que, dicho documento sustituía todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente; estipulación que contraviene el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento; y acuerdo en virtud del cual el demandante pretende afirmar que, la relación tiene dos años, cuando en realidad ha sido de seis años.
Respecto al fondo, negó y rechazó la demanda incoada, aduciendo en términos generales lo señalado con anterioridad, en lo que respecta a que, la relación que vincula a las partes es de 6 años, queda evidenciada que el lapso de prorroga legal que le corresponde a su representada es de 2 años, y la demanda incoada –de acuerdo al contenido del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos- resulta improcedente.
Que ha efectuado el pago de los cánones a través de consignaciones por ante el Juzgado 25º de Municipio, y que la arrendadora ha retirado las cantidades correspondientes.
Celebrado como fue, un acto conciliatorio entre las partes, las mismas de común acuerdo suspendieron el curso de la cusa por un lapso de 10 días de despacho, a los fines de lograr una conciliación en el presente asunto.
Vencido el lapso de suspensión de la causa, y abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.
Mediante diligencia presentada el día 16 de enero de 2008, la representación judicial del demandado, solicitó al Juzgado, la realización de cómputo de los lapsos procesales ocurridos en el presente juicio, aduciendo de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que la impugnación realizada por el apoderado actor el 14 de enero del citado año, es extemporánea; y por escrito presentado en esa misma fecha, promovió la prueba de cotejo a fin de probar la autenticidad del contrato de arrendamiento acompañado en original, señalando los documentos indubitados; impugnó y desconoció los documentos acompañdos al escrito de promoción de pruebas de la actora.
En fecha 18 de enero de 2008, el Tribunal realizó el cómputo solicitado; y el día 21 del citado mes año, a través de autos agregó oficio remitido por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, relativa a la prueba de informes promovida en autos.
II
Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora del inmueble constituido por el apartamento No. 3, piso 1, del edifico “RESIDENCIAS LOURDES”, ubicado en la calle Los Mangos, urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Municipio Libertador, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de julio de 2004, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos; es decir, que la pretensión de la demandante es lograr el cumplimiento forzoso, aún contra la voluntad de la arrendataria, de su obligación de devolver el inmueble arrendado.
En líneas generales cumplir una obligación significa adecuar la conducta del obligado por un deber jurídico al contenido previsto en el mandato jurídico imperativo de la norma.
Adujo la actora que la demandada en su carácter de arrendataria ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 19 de julio de 2.007, fecha en la cual venció el lapso legal de un año que le correspondía en razón de la prórroga legal, la cual comenzó a computarse desde el día 19 de julio de 2006, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia, exclusive.
Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:
De la Cuestión Previa
Opuso la parte demandada, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta, con fundamento en lo siguiente:
Que la relación arrendaticia que vincula a las partes inició desde el 18 de julio de 2000, mediante contrato privado celebrado entre las partes; y no, desde el día 19 de julio de 2004, señalado en el libelo de demanda; y que por ende, la relación ha tenido una duración de seis (6) años, correspondiéndole una lapso de prórroga legal de dos años y no de uno como pretende el accionante.
Sostiene que, la actora pretende atribuirle como sustento de que la relación data desde el año 2004, y no desde el 2000, el hecho que en el segundo contrato suscrito en fecha 19 de julio de 2004, las partes establecieron en la cláusula novena que, dicha convención sustituía todo acuerdo verbal o escrito celebrado, lo que –a su juicio- contraviene el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Corresponde en consecuencia a este Juzgado, determinar –previamente- desde cuándo inició la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio, y con vista a ello, precisar si efectivamente el lapso que por prórroga legal le asiste al demandado, está vencido, a los efectos de concluir si en autos, se verifica o no, la prohibición legal de admitir la acción propuesta, invocada por el demandado.
Al libelo de demanda la parte actora acompañó como instrumento del cual se deriva su pretensión de cumplimiento, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, el 19 de julio de 2004, anotado bajo el No. 65, Tomo 63. Dicho documento arroja en autos valor probatorio, por cuanto lejos de ser tachado, el demandado de forma expresa reconoció el mismo, señalando al dar contestación que, dicha documento es el contentivo del segundo contrato suscrito por las partes; quedando así, demostrado en actas que, el día citado la parte actora (FRANCISCA LLULL ADROVER) dio en arrendamiento al demandado, (JESÚS HUMBERTO MARTINEZ), un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 3, situado en el primer piso del edificio “RESIDENCIAS LOURDES”, ubicado en la Calle Los Mangos de la Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Caracas, por un lapso determinado de 2 años, sin necesidad de desahucio, con posibilidad de prórrogas, que en todo caso, debían constar por escrito.
La parte demandada acompañó a su escrito de contestación, copia simple de Contrato de arrendamiento celebrado de forma privada, al cual este Juzgado no le concede valor alguno pues de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se corresponde con la clase de instrumentos que, en juicio, pueden ser producidos en copia simple. Circunstancia por la cual resulta innecesaria cualquier tipo de impugnación ni desconocimiento, pues se trata de un documento que por norma, resulta inadmisible, por lo que el desconocimiento que realizara en fecha 14 de enero de 2008, la representación judicial de la parte actora de dicha documental aportada en copia simple junto con el escrito de contestación –tal y como fuera señalado- resultaba totalmente innecesaria, ya que el mismos carece de valor probatorio alguno, y así se declara.
No obstante, se constata de las actas que, la parte demandada a los efectos de probar su respectiva afirmación fáctica, relativa a que la relación de arrendamiento inició en el año 2000, con el documento privado que suscribieran las partes, dentro del lapso de prueba, vale decir, dentro de la etapa procesal correspondiente, produjo a las actas, original del referido documento privado, no tachado ni desconocido en forma alguna por la parte actora, quedando así, conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, reconocido en juicio, y así se establece.
Analizado como ha sido el instrumento privado producido en pruebas por el demandado, se determina efectivamente que, la parte actora en fecha 18 de julio de 2000, dio en arrendamiento al demandado, el mismo inmueble cuya entrega se pretende, es decir, se trata de una convención arrendaticia celebrada entre las mismas partes y por el mismo inmueble, lo que permite afirmar a este Despacho, que la relación locativa que vincula a las partes en litigio, data desde el día 18 de julio de 2000, fecha en la que los contratantes convinieron –inicialmente- el arrendamiento; y no desde el día 16 de julio de 2004, fecha en la cual las partes a los fines de continuar la relación, celebraron nuevo contrato través de un documento autenticado, toda vez que, a los efectos legales de la prórroga legal lo determinante para precisar el tiempo de dicho beneficio, es la duración de la relación, independientemente del último de los contratos celebrados.
En tal sentido, debe sostenerse que, en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De modo pues, que estudiados los contratos producidos en autos, para demostrar la fecha de inicio de la relación a los efectos de determinar el tiempo de prórroga legal, y así concluir si la demanda resultaba admisible o no conforme a derecho, debe reiterarse que, habiendo quedado demostrado en juicio, que la relación bajo la figura arrendaticio, comenzó el día 18 de julio de 2000, hasta el día 19 de julio de 2006, fecha en que feneció el último de los contratos celebrados, la misma tuvo una duración de seis (6) años, por lo que de conformidad con lo establecido en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal que le asiste al demandado en el caso bajo análisis es de dos años y no de uno como argumentó la demandante en el libelo; beneficio que inició el día 19 de julio de 2006 y que vencerá en fecha 19 de julio de 2008.
En atención a lo declarado, resulta obvio declarar que para la fecha en que la parte actora interpuso la demanda de cumplimiento, es decir, en fecha 22 de octubre de 2007, estaba en curso la prórroga legal, circunstancia que, de conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultaba inadmisible en derecho, y así se establece.
Atendiendo al análisis efectuado, este Juzgado declara la procedencia en derecho de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el demandado, por haberse verificado en juicio, la prohibición legal de admitir la demanda presentada, de acuerdo a la norma inquilinaria ya mencionada y así se establece.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el demandado, e INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana FRANCISCA LLULL ADROVER, contra el ciudadano JESÚS HUMBERTO MARTINEZ, todos identificados en el presente fallo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese. Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de enero de 2008.
La Jueza,
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
El Secretario,
Abg. Juan E. Freitas Ornelas.
En esta misma fecha, 22-01-2.008, siendo las 2:30 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
El Secretario,
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