REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
197º y 148º
ASUNTO: AP31-V-2007-001576
PARTE ACTORA: FERNANDO JOSE GARCÍA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.196.597, representado en juicio por el abogado en ejercicio, Vicente E. Fernández Santana, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 35.500.
PARTE DEMANDADA: FERRETERÍA SAN AGUSTÍN, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de mayo de 1997, bajo el No. 41, Tomo 80 A-Sgdo, asistida en juicio por el abogado en ejercicio, Alberto A. Dávila Durán, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 26.376.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
I
El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo sorteo de ley. Recibido como fue el libelo presentado, mediante auto dictado el día 8 de agosto de 2007, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, según lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sostiene la representación judicial de la parte accionante en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que consta de contrato de arrendamiento de fecha 3 de octubre de 1997, que su representado dio en arrendamiento a la empresa FERRETERÍA SAN AGUSTIN, C.A., los locales comerciales números 168 y 169, ubicados en el edificio “RESIDENCIAS MIAMI”, situado en la avenida principal de San Agustín del Sur, Municipio Libertador, Caracas, el cual fue renovado en fecha 1º de octubre de 2002 y posteriormente el 22 de marzo de 2005.
2.- Que de conformidad con lo previsto en el contrato, la arrendataria está obligada a mantener solventes los servicios públicos prestados a los locales arrendados, muy especialmente el consumo de agua.
3.- Que la demandada en su condición de arrendataria desde el inicio de la relación, dejó de pagar el suministro de agua, ascendiendo la deuda a la suma de Cuatro Millones Novecientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Diez Bolívares con Setenta y Ocho Céntimos (Bs. 4.974.110,78), lo que no ha impedido que dicha empresa haya instalado una toma de agua clandestina para aprovecharse del agua que surte al edificio en el cual se encuentran los inmuebles; incumpliendo así, con una de sus obligaciones legales y contractuales.
5.- Que ante tal incumplimiento procedió a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenado en la Resolución del Contrato y la consiguiente entrega del inmueble arrendado; en pagar la suma de Cuatro Millones Novecientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Diez Bolívares con Setenta y Ocho Céntimos (Bs. 4.974.110,78), por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados a la propietaria-arrendadora.
Citada como fue la empresa demandada, en la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, debidamente asistida de abogado, presentó escrito mediante el cual contestó la demanda, señalando, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Rechazó y contradijo la demanda, aduciendo ser falsos los hechos alegados e improcedente el derecho.
2.- Rechazó y contradijo el alegato del actor que exista deuda con HIDROCAPITAL, para cuya demostración aportó recibos de pago emitidos por la citada compañía.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las pruebas que estimaron pertinentes, la cuales fueron debidamente admitidas, salvo su apreciación en la definitiva. La parte demandada, mediante escrito, reprodujo el mérito de autos; y trajo a los autos, Solvencia de Servicios de Agua Potable y Saneamiento del inmueble objeto del contrato, con la cual –señala- queda probado el cumplimiento de su obligación; la representación judicial de la actora, a través de escrito de fecha 7 de marzo de 2006, reprodujo el mérito de autos; argumentando que, la demanda en ningún caso, contradijo la demanda y que los pagos efectuados los realizó luego de practicada su citación.
II
Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 3 de octubre de 1.997, con fundamento en que la parte demandada en su carácter de arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar por ante la empresa HIDROCAPITAL, C.A., el servicio de agua prestado al inmueble arrendado, adeudando la suma de Cuatro Millones Novecientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Diez Bolívares con Setenta y Ocho Céntimos (Bs. 4.974.110,78); incumpliendo así, con su obligación contractual de mantener solvente los servicios públicos de los locales dados en arrendamiento.
Establece el artículo 1.167 del Código Civil:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:
1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, el día 26 de julio de 2007, bajo el No. 77, Tomo 50, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por el demandado; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuye el abogado que se presenta en nombre y representación de la actora, y así se establece.
2.- Original de Contrato de Arrendamiento privado, cuya resolución se pretende, documental que no fue tachada ni desconocida por la demandada, por el contrario se desprende del contenido del escrito de contestación, en razón de los alegatos invocados para su defensa, el reconocimiento de la convención arrendaticia, y así se establece.
De la referida documental se determina que, ciertamente las partes en fecha 22 de marzo de 2005, celebraron contrato de arrendamiento por dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales, ubicados en la avenida principal de San Agustín del Sur, distinguidos con los Nos. 168 y 169, municipio Libertador de Caracas.
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”.
De conformidad con lo previsto en la norma señalada en armonía con lo preceptuado en el artículo 1354 del Código Civil, constituye una carga para el actor, la prueba en juicio de la obligación que pretende sea ejecutada; y la parte demandada, tiene sobre sí, la carga de probar el pago o el hecho extintivo de la misma.
En el caso de autos, efectivamente, la demandante -con el contrato de arrendamiento acompañado al libelo- probó la obligación accionada, documento en el cual, los contratantes convinieron que, era por cuenta de la arrendataria mantener solvente los servicios públicos, entre ellos, el suministro de agua.
En ese orden de ideas, debe reiterarse que, la causal invocada por el actor como sustento de la resolución peticionada, se contrae única y exclusivamente al hecho de que, la empresa demandada en su condición de inquilina de los inmuebles arrendados, ha dejado de pagar a HIDROCAPITAL, el servicio de agua correspondiente a los mismos. Argumento que fue rechazado y contradicho por la demandada, al rendir su contestación, sosteniendo que, por tal servicio no se adeuda cantidad alguna.
A los efectos probatorios, el demandante acompañó al libelo “Estado de Cuenta por NIC”, documento privado que, a pesar de ser encabezado por la compañía HIDROCAPITAL, C.A., no está suscrito ni refrendado por ninguna persona en representación de dicha persona jurídica, circunstancia por la que este Despacho no le concede valor alguno, no arrojando su contenido aspecto de convicción en relación al hecho debatido en la presente controversia, y así se establece.
No obstante ello, se constata de las actas que, la parte demandada afirmó la solvencia del servicio de agua prestado a los inmuebles arrendados, aportando conjuntamente con el escrito de contestación, recibos de pagos por tal concepto; y durante la etapa probatoria, promovió documental denominada “Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento”, suscrita y sellada, de fecha 16 de noviembre de 2007, correspondiente al inmueble ubicado en la urbanización San Agustín del Sur, avenida principal (L. Ruiz Pineda), entre pasaje 7, casa 168, parroquia San Agustín, Municipio Libertador, contrato No. 1022809, a través de la cual se indica que no presenta facturas pendientes de pago hasta el 16 de noviembre de 2007.
Tal como lo ha afirmado la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, dicha prueba forma parte de los llamados documentos administrativos, que en el proceso de valoración han de asemejarse a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, razón por la cual este Tribunal les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; evidenciándose de su lectura y estudio que, con la misma se desvirtúa la falta de pago del servicio de agua suministrado al inmueble arrendado invocada por el demandante como sustento de la acción resolutoria incoada; pues de acuerdo a lo indicado por la empresa competente, hasta el mes de noviembre de 2007, la cosa dada en arrendamiento no tiene pagos pendiente por el servicio.
No debe pasar por alto este Despacho, en virtud de lo argumentado por la representación de la actora relativo a que la deuda de agua alegada en la demanda, y en virtud de la cual pretende la resolución, fue pagada con posterioridad al inicio de la presente controversia, que conforme a las pruebas producidas en autos y debidamente valoradas y apreciadas por este Juzgado, siendo ella –concretamente- la solvencia de servicio de agua potable y saneamiento antes indicada, solo puede determinarse de forma precisa que, al 16 de noviembre de 2007, el inmueble no presenta pagos pendientes por el ya nombrado servicio público, y por ende, debe tenerse como solvente en cuanto a la prestación del servicio, y como consecuencia de ello, no configurada la causal resolutoria accionada; pues no fue traído al juicio, de manera procesalmente idónea, la demostración de que, efectivamente la arrendataria haya incumplido con la obligación contraída contractualmente de mantener solvente el pago de los servicios públicos prestados a los locales arrendados, y así se establece.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera el ciudadano FERNANDO JOSE GARCIA MARTINEZ contra la empresa FERRETERÍA SAN AGUSTÍN, C.A, previamente identificados.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese. Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los SIETE (07) días del mes de enero de 2008.
La Juez
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
El Secretario,
Abg. Juan Freitas O.
En esta misma fecha 07-01-2008, siendo las 2:55 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
El Secretario,
Juan Freitas Ornelas
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