TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-002000

Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado el ciudadano LUIS ALBERTO CARDOSO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-2.967.679, representado por el abogado en ejercicio José Jesús Rivero Burgos, IPSA # 91.452; contra la ciudadana TERESA GARCIA DE AGUILAR, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.9.481.178.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que su patrocinado celebró con la demandada un contrato de arrendamiento verbal sobre el apartamento del Piso 1, número 1ª, del Edificio Santa Paulina, en los Jardines del Valle, entre las calles 5 y 6, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, por el canon de Bs. 65.000,oo mensual, con la obligación de la inquilina de no subarrendar ni traspasar, ni cambiar el uso o destino del inmueble y conservarlo como un buen padre de familia.
Pero es el caso que ella no ha cumplido con esas obligaciones; porque ha traspasado el apartamento sin consentimiento del arrendador, subarrendándolo a Wilmer Enrique Duran Oviedo C.I. No.12.956.744, quien ha venido cancelado los servicios de agua, luz y teléfono—éste último lo ha perdido.
Dice que una vez subarrendado el apartamento, la demandada fijó su residencia en la avenida Alberto Ravell, Residencia Los Samanes, Torre D Piso 21, apartamento 21 C, Parroquia El Valle, Municipio Libertador.
Es por todo ello que demanda el desalojo, señalando varias normas legales al respecto, entre las que mencionó las causales G) y E) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Contestación de demanda
La parte demandada se hace representar por la abogada Teresa Clemencia Aguilar García, C.I. No.4.267.295 e IPSA # s/n, quien pasó a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. La parte demandada reside en el inmueble arrendado desde el año 1966 hasta la actualidad, como se desprende lo los recibos y de las constancia de residencia que presenta
2. La parte actora adquirió por compra el inmueble arrendado en el año 1979, del propietario original (Pascuale de Gugliemo Melone), según documento que presenta, quien celebró (1966) el contrato verbis con el cónyuge (fallecido) de la parte demandada; por lo que resulta falso que el contrato verbis de arrendamiento haya sido celebrado en 1966 con la parte actora; como es falso que el alquiler sea de Bs.65.000,oo mensual.
3. El contrato ha permanecido vigente desde hace 41 años, y la arrendataria no ha subarrendado, ni traspasado el inmueble, ni tampoco le ha cambiado el uso; ha servido de su domicilio principal durante todos estos años, manteniéndolo en buen estado de conservación,
4. No es cierto que se haya dejado de pagar los servicios de energía eléctrica. Anexa recibos.
5. En cuanto al teléfono acompaña recibos y dice que actualmente la línea telefónica esta funcionando.
6. En cuanto al agua nunca el arrendador ha pasado los recibos; y quien se ocupa de recabar ese servicio era la familia Sosa, quien extendía un papel con la cancelación. Anexa los recaudos.
7. Vuelve a decir que es falso que la demandada haya traspasado el apartamento a una tercera persona, ya que siempre residió en él.
8. Y en cuanto al subarriendo al Sr. Willmer Enrique Duaran Oviedo, lo que ocurrió fue que en junio de 2006, la demandada (madre de la apoderada) decidió albergarlo, como de favor, a él con su esposa e hijos, por la amistad que existía entre su hija y su esposa; presentando la demandada un deterioro de salud que ameritó su traslado a la residencia de su hija, dada su edad de ochenta años. Ella nunca abandonó su apartamento, siempre pago los cánones y en él quedaron todas sus pertenencias personales y enseres domésticos. La permanencia de esa pareja con sus hijos en el apartamento fue temporal mientras ellos resolvían los trámites de compra que tenían entre manos.
9. El recibo de pago del mes de enero de 2007, que el propietario le extendió al Sr.Willmer Enrique Durán, fue con la intención de hacerlo arrendatario para venderle el apartamento bajo condiciones que la demandada no aceptaba, conculcándole a ésta su derecho preferente.
10. Dice que ante la negativa del arrendador de recibirle los alquileres la demandada acudió al expediente de la consignación judicial de los cánones. Presenta copia.
11. Hasta febrero del corriente año la demandada albergó a la familia Duran Guanipa, quienes se ha convertido en enemigos de la familia de la parte demandada, desconociéndose en la actualidad su paradero.
12. Es falso que la demandada haya fijado su residencia en la av. Alberto Ravell, Residencia Los Samanes, del Valle.
13. Es falso que ella haya ocasionado deterioros mayores al inmueble. Los que muestra el edificio es por la negligencia del propietario. Acompaña Informe de la Dirección de Catastro.
Examen de las pruebas
Una vez visto cómo ha quedado delimitada la controversia, pasemos a analizar los medios de prueba aportados a los autos, haciendo las observaciones que corresponda en cada caso.
1.- El contrato de arrendamiento verbis objeto del juicio, su existencia quedó aceptada por ambas partes, aunque ellas discrepen en cuanto a su fecha de celebración.
2.- Al folio 30 y ss corre en fotostato del documento público del título de propiedad del inmueble de autos, del año 1979, lo que demuestra que el actor no pudo haber celebrado el contrato verbis de arrendamiento en el año 1977, aún cuando se adquisición lo subroga en el que tenía ya el inmueble, de acuerdo con el art. 20 del Decreto-Ley de la materia.
3.- Al folio 46 y ss hasta el folio 76 ambos inclusive, corren una serie de fotostatos de documentos privados representativos de recibos de alquileres del apartamento de autos.
No se pueden tomar en cuenta, de acuerdo con el art.429 CPC, que le da valor probatorio solamente a los fotostatos de los documentos público o privados reconocidos.
4.- Al folio 77 corre en fotostato de Constancia de Residencia del señor Antonio Aguilar Darías, hoy difunto.
No se puede tomar en cuenta; por cuanto contiene una declaración preconstituida de testigos que no han sido repreguntados en este juicio por la parte actora, que es la parte contraria a su promovente.
5.- Al folio 78 corre en fotostato otra Constancia de Residencia de la señora Teresa García de Aguilar. Cabe decir lo mismo.
6.- Al folio 79 y ss corre en fotostato documento público representativo del título de propiedad del inmueble de autos.
Cabe decir lo mismo que dijimos antes en el No.2 de estos análisis.
7.- Al folio 85 y ss corren una serie de recaudos representativos de facturas y de estados de cuenta emitidos por SERDECO y por CANTV representativo del estado de solvencia de los dichos servicios.
No se aprecian por ser emanadas de terceros, de acuerdo con el art.431 CPC. De todos modos el actor en el libelo no ha invocado como causal para demandar la falta de pago de dichos servicios, más bien dice que habría sido un tercero supuesto subarrendatario quien los viene pagando.
8.- Al folio 100 y ss corren una serie de recaudos contentivos del expediente de consignaciones judiciales, hechas por la parte demandada a favor de la parte actora.
Como quiera que el presente juicio es de desalojo por las causales de las letras E y G del art. 34 del Decreto Ley sobre la materia, no resulta pertinente probar la solvencia en los pagados de alquileres, ya que no se ha señalado incumplimiento de esa obligación. Por parte de la demandada.
9.- Al folio 125 corre fotostato de un documento privado, el cual no tiene valor probatorio, a tenor del art. 429 CPC.
10.- A los folio 132 corre un fotostato de documento privado de tercero, el cual carece de valor probatorio, a tenor del art. 429 CPC.
11.- Al folio 133 y ss corre en fotostato un documento administrativo representativo de un Informe de Inspección de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador.
Como documento administrativo se aprecia, observándose que en él se dice que el edifico muestra filtraciones y que el tablero de electricidad principal no tiene las condiciones adecuadas.
Estos deterioros corresponde corregirlos al propietario; ya que las reparaciones mayores o que correspondan a la estructura de todo el edificio, van por cuanta del dueño, no de los arrendatarios, de acuerdo con el art. 1586 del Código Civil.
12.- Al folio 154 y ss corre en fotostato una carta emanada de los inquilinos del Edificio Santa Paulina, dirigida a la Dirección de Inquilinato, la cual no puede ser apreciada porque esta firmada por terceras personas, que requieren su ratificación en juicio, de conformidad con el art. 431 CPC y por la misma parte demandada que la promueve, que no puede servirse de un documento emanada de ella misma, siendo que el documento que vale como medio de prueba es el que proviene de la parte contraria.
13.- A los folio 160 hasta el folio 163 corren en fotostato una serie de recaudos privados, los cuales carecen de valor probatorio, a tenor del art. 439 CPC
14.- Al folio 167 corre un escrito de la parte actora que califica de oposición a la contestación de la demanda, lo cual no existe oposición a la contestación en el juicio breve inquilinario.
15.- Al folio 173 corre en fotostato recibo de pago del alquiler del mes enero de 2007, a favor de Wilmer Enrique Duran.
No cabe apreciarlo, porque es un fotostato de documento privado (art.431 CPC); además al ser un recibo de pago del alquiler, quien debe aparecer firmándolo es el arrendador mismo, vale decir, la misma parte actora; y sabido es que nadie puede servirse de un documento emanado de uno mismo. Bastaría librar un recibo a una tercera persona para preconstituir la prueba favorable a un traspaso o un subarriendo, lo cual no es aceptable, porque dejaría indefenso a la parte contraria.
16.- Al folio 174 corre otro fotostato de documento privado y además firmado por la misma parte actora que lo promueve. No puede ser apreciado
17.- Al folio 146 y ss corren en fotostato las resultas de una inspección ocular evacuada por Notario Público en el inmueble de autos, a solicitud de Wilmer Enrique Duran Oviedo y Keyla Betzabeh Guanipa Castillo. Promovida por la parte actora.
No se aprecia, porque dicha inspección ocular no es otra cosa que in interrogatorio de testigos preconstituido antes de este juicio, donde declaran personas que no han sido repreguntados en esta causa.
18.- Al folio 183 y 186 corre en fotostato las Partidas de Nacimiento de dos niñas, hijas de Wilmer Enrique Duran Oviedo,.No encontramos que relación guarden con el objeto de esta litis.
19.- A los folios 187 y 188 corren en fotostato una serie de documentos privados representativos de recibos de alquiler del apartamento de autos, promovido por la parte actora y firmados por el mismo, lo cual le quita todo valor probatorio, de acuerdo con lo antes expresado.
20.- Al folio 209 corre acta de la declaración del testigo Hugo Roberto García Roldan promovido por la parte demandada.
De la declaración de ese testigo se desprende que la parte demandada, nunca se ha mudado del apartamento de autos, salvo el período de tiempo que estuvo enferma; y que tiene el inmueble en buen estado de conservación.
21.- Al folio 211 corre el acta de la declaración el testigo Alberto Vásquez, promovido por la parte demandada.
De la declaración de ese testigo se desprende que la parte demandada siempre ha vivido en el apartamento de autos y que lo mantiene en buen estado de conservación.
22.- Al folio 213 corre el acta de la declaración del testigo Siulling Jiménez, promovido por la parte demandada.
De la declaración de esta persona se desprende que la parte demandada le ofreció abrigo en el apartamento de autos al señor Wilmer Enrique Durán y su esposa Keila Guanipa, para resolverle un problema familiar.; y que nunca ello significó un subarriendo; también declaró que este señor quiere comprar el apartamento objeto de este juicio.
23.- Al folio 215 y ss corre acta de la inspección judicial en el apartamento de autos, constatándose que la parte demandada lo ocupa y que el mismo se visualiza en buen estado de conservación, estando sus paredes pintadas, no observándose roturas ni deterioros visibles.
24.- Al folio 217 y ss corre acta de la declaración del testigo Yuranci Margarita Canejo de Araujo, promovido por la parte demandada.
De la declaración de esta persona, se desprende que la parte demandada ha vivido por 41 años en el apartamento de autos, sin mudarse, sin traspasarlo ni subarrendarlo; y que para resolverles un problema a Wilmer Enrique y Keyla Guanipa los recibió en su casa; manifestando esas personas su deseo de comprar el apartamento, por lo que le cambiaron la cerradura del apartamento.
25.- Al folio 219 y ss corre acta de la declaración del testigo Ana Oliva Higuera González, promovido por la parte demandada.
De la declaración de esa persona se desprende que la parte demandada ha vivido por espació de 41 años en el apartamento de autos,; y que, habiéndole dado cobijo en él a Wilmer Enrique Durán y Keyla Guanipa porque no tenían donde vivir, estas pronas le cambiaron la cerradura al apartamento y se han manifestado interesados en comprar el apartamento.
26.- Al folio 221 corre acta de la declaración del testigo Alejandra Matute, promovido por la parte demandad.
De su declaración se desprende que la demandada ha vivido por 41 años en el apartamento de autos, sin haberlo subarrendado o traspasarlo; y que por hacerle un favor albergó en él a los señores Wilmer Enrique Durán y Keyla Guanipa; porque no tenían donde vivir, y ellos cambiaron la cerradura del apartamento, generándose una situación de enemistadad entre ellos.
27.- Al folio 228 y ss corre acta de la declaración del testigo Lilia Romana de Liendo, promovido por la parte demandada.
De la declaración de esa persona se desprende que la parte demanda ha vivido por 41 años en el apartamento de autos, sin que lo haya subarrendado ni traspasado a Wilmer Enrique Durán y Keyla Guanipa; a quienes por hacerles un favor albergó en el mismo; pero que estas personas le cambiaron la cerradura al inmueble, pretendiendo quedarse en él por compra, lo que generó en una situación de enemistad entre dichas familias.
28.- Al folio 232 y ss corre acta de la declaración del testigo Rosa Elena Araujo, promovido por la parte demandada.
De la declaración de esas personas se desprende lo mismo; esto es, que la parte demandada ha vivido por 41 años en el apartamento de autos, sin traspasarlo ni subarrendarlo a Wilmer Durán y Keyla Guanipa, a quienes albergó en él para hacerle un favor, pero que éstos aprovecharon para cambiarle la cerradura del inmueble, intentándolo comprar, lo que generó en una enemistad centre ambas familias.
29.- Al folio 234 corre el acta de la declaración del testigo José Leonardo Araque, promovido por la parte demanda.
De la declaración de dicha persona se consta que la parte demandada ha vivido por siempre en el apartamento de autos, sin traspasarlo ni subarrendarlo a Wilmer Enrique Durán y su concubina, a quienes albergó en el para hacerles un favor; pero que estas personas le cambiaron la cerradura del apartamento, interesándose en comprar el apartamento.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, concluimos que la parte actora habiéndole imputado a la parte demandada en el libelo, haber traspasado o subarrendado el apartamento alquilado, y el haberlo deteriorado, no ha aportado prueba alguna que evidencien esas causales de desalojo, siendo su obligación o carga hacerlo, de acuerdo con el art.506 del Código de Procedimiento Civil; por lo que no pude aspirar a salir ganancioso en la presente litis.
Parte Dispositiva
En fuerzas de las anteriores conclusiones, este tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentó Luis Alberto Cardoso contra Teresa García de Aguilar. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Cocía
Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce días del mes de enero del año dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH

La Secretaria
IVONNE CONTRERAS

Nota:
En esta misma fecha siendo las diez y cuarto de la mañana, se publicó la anterior sentencia con su inserción en los autos del expediente.
La Secretaria