TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-002284
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia que ha presentado ELBA DEL CARMEN SANCHEZ MUÑOZ, venezolana, divorciada, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.3.767.954, asistida por los abogados Holeada Josefina Martínez y Juan J. Moreno Briceño, IPSA # 120.875 y 59.759 respectivamente; contra la ciudadana DAILENA JOSEFINA SERRANO LUCENA, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.12.210.231.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que suscribió (22-12-03) un contrato de arrendamiento por seis meses con la parte demandada sobre un apartamento distinguido con el No.705 del piso 7 del edificio denominado Residencias Palo Santo, ubicado en el Sector UD-4 La Hacienda, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, por el precio del alquiler, primero de Bs.300.000,oo oo, y después de Bs.430.000, oo a partir de marzo de 2007., a ser depositado en la cuenta de ahorro que tiene la arrendadora en el Banco Mercantil, No.0086-900086-18387-7
Ahora bien—sigue diciendo—dicho alquiler no lo paga, adeudando los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, que suman Bs.-3.010.000,oo, a pesar de todas las diligencias para obtener el pago.
Es por ello, que después de explanar el fundamento legal, demanda:
el desalojo del apartamento arrendado por el incumplimiento en el pago de los alquileres de los meses señalados.
el pago de Bs.3.010.000,oo por concepto de los meses insolutos, como indemnización.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por las abogadas Paola Andrea Betancort y Penélope Rodríguez, IPSA # 97.185 y 97.349 respectiva mente, quienes, en la oportunidad legal pasaron a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
No ser cierto que la parte demandada esta debiendo los cánones de arrendamientos que se le imputan como insolutos en el libelo; acompañando como prueba de ello los depósitos bancarios en la cuenta de ahorro de la arrendadora en el Banco Mercantil. Igualmente acompaña los recibos de condominios a los fines de demostrar el cumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte demandada.
Además alega que la demanda de desalojo interpuesta es improcedente; por la razón de que siendo el contrato a tiempo determinado, como es el que es objeto de este juicio ,no es posible demandar el desalojo; ya que esta acción esta reservada para los contratos s tiempo indeterminados.
Entra a hacer consideraciones en torno a la tácita reconducción del contrato para descartar que en el presente caso se haya operado; haciendo ver que en ningún aspecto podría haber operado la misma; habida cuenta que las partes así lo han excluido en el contrato que celebraron.
Propone reconvención por diez millones de bolívares, la cual fue inadmitida; por la razón de que este Tribunal no es competente por la cuantía para conocer de demandas que sobrepasen los cinco millones de bolívares, de acuerdo con el art. 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Examen de las pruebas
1.-
Al folio 09 y ss corre fotostato de un documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Ambas partes lo reconocen, por lo que pasamos a extraer de él los siguientes argumentos de prueba:
El canon fue establecido en Bs.300.000,oo mensual, siendo pagadero por mes adelantado, en la cuenta de ahorro que tiene la arrendadora en el Banco Mercantil No.0086-9000086-18387. Cuando se estipula esta forma de pago, se esta autorizando a un banco como tercero a recibir el pago de la deuda, de conformidad con el art.1286 del Código Civil; por lo que los depósitos hechos así advienen válidos, independientemente del tiempo que se hagan.
El tiempo de duración fue de seis meses, a contar del 06 de diciembre de 2003 hasta 06 de junio de 2004. Se añade contractualmente que no operará la tácita reconducción, por lo que se entenderá concluido en esta última fecha. La tácita reconducción, consagrada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, no es otra cosa que una presunción legal, que no puede ser eliminada por las partes al celebrar una convención; ya que la forma como el juez saca conclusiones o inferencia de hechos conocidos y probados en autos no puede estar sujeta a la voluntad de las partes. En efecto, si un contrato llega a su vencimiento y las partes sin embargo lo siguen ejecutando como si no estuviese vencido—el inquilino pagando los alquileres y el arrendador dejando que siga en la posesión de la cosa—no hay manera de inferir que la relación arrendaticia no continua. Es más, aunque el legislador no hubiese presumido la continuación del arrendamiento, el juez debería necesariamente establecerla, de acuerdo con el art. 1399 del Código Civil; ya que de lo contrario, no habría forma de calificar la relación de hecho surgida después del vencimiento; amén de que implicaría una actitud fraudulenta: el que después de años de estar en esa situación fáctica, se pretenda concluir el contrato invocando un vencimiento de un prorroga legal cuyo vencimiento haya ocurrido varios años antes, olvidando la relación de hecho surgida después del vencimiento. Dicho esto, vemos que en el presente caso sí operó la tácita reconducción; ya que si el contrato finalizó el 06 de junio de 2004; y a partir de allí comenzó de pleno derecho la prórroga legal de seis meses, de acuerdo con el literal a) del art.38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyendo el 06 de diciembre de 2004, esta claro que después de dicha fecha el inquilino siguió ocupando el apartamento sin oposición del arrendador(art.1614 CC); ya que la demanda de desalojo por falta de pago de los alquileres, el arrendador la presentó el 08 de noviembre de 2007. El tiempo transcurrido entre el 04 de diciembre de 2004 y el 06 de diciembre de 2007, es un lapso en el cual existió una relación arrendaticia sin duración de tiempo. Así se declara.
Aún cuando en este caso la relación arrendaticia se ha indeterminado, permítame aclarar que aunque ello no hubiese ocurrido, la acción de desalojo seguiría siendo igualmente procedente. En efecto la única acción que en doctrina existe por causa del incumplimiento de una de las partes al contrato, es la acción de resolución, prevista en el art. 1167 CC. La causa para demandar prevista en el literal a) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de naturaleza resolutoria. La expresión que usa el legislador en el encabezamiento de la norma: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando…”, responde a una tradición jurisprudencial que nos viene del Decreto Ley de Desalojo de Vivienda del año 1947, que reservaba, en su art. 1, letra a), un procedimiento especial de desalojo arrendaticio para los contratos a tiempo indeterminados, lo cual hoy día, bajo la vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, no tiene sentido dicha discriminación, desde el momento que el art. 33 del dicho Decreto-Ley somete a un solo y único procedimiento todas las demandas arrendaticias, sin importar que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado.
2.-
Al folio 12 y ss corren un a serie de recaudos privados representativos de estados de cuenta emitidos por el Banco Mercantil, respecto a la cuenta de ahorro de la parte demandada. Fueron acompañados por el actor con su libelo, pero en el mismo no se dice qué es lo que se pretende demostrar con tales documentos, siendo obligación de todo promovente de prueba, expresar el objeto de la misma, según doctrina jurisprudencial reiterada del TSJ.
De todos modos no es carga del actor probar el incumplimiento, solo debe demostrar la existencia de la obligación, la cual se presume incumplida mientras el deudor—en este caso el inquilino—no demuestre su cumplimiento o liberación, de acuerdo con el art. 1354 del Código Civil.
3.-Al folio 77 y ss corren una serie de recaudos representativos de planillas de depósitos bancarios hechos por la parte demandada en la cuenta de ahorro que tiene la parte actora en el Banco Mercantil.
Se les da valor probatorio de acuerdo con la Sentencia de la Sala de Casación Ciivil del TSJ de fecha 5 de diciembre de 2005, la cual al asimilar dichas planillas bancarias a “las tarjas” del art.1383 del Código Civil, permite apreciarlas por si solas sin necesidad de completarlas con un informe de prueba o con una inspección judicial. Además que al estar previsto en el contrato dicha forma de pago, el documento emitido por la persona autorizada hace mérito probatorio frente a la parte autorizante, como mandante que es del banco receptor de los pagos.
Como quiera que los meses de arrendamientos señalados en el libelo como no pagados fueron los siete meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007, nos limitaremos a examinar las planillas correspondientes a dichos meses; ya que las anteriores corresponde a meses que no son los que motivan el presente juicio .Corren al folio 89 del expediente:
◙ En la fecha del 10 de abril de 2007, se depositaron Bs. 430.000,oo
◙ En la fecha del 05 de octubre de 2007 se depositaron Bs.2.580.000,oo
◙ En total, entre abril y octubre de 2007 se depositaron Bs. 3.010.000,oo
Si dicha cantidad la dividimos entre Bs.430.000,oo que es el alquiler mensual mencionado en el libelo, resulta que se habrían depositado siete meses de arrendamiento, que corresponden exactamente a los siete meses señalados en el libelo como insolutos.
► ¿Podrá argumentarse que el pago del 05 de octubre de 2007 es extemporáneo, porque no esta hecho anticipadamente dentro de los cinco primeros días de mes, como fue establecido en el contrato?
Cabe decir que el pago que se haga al acreedor mismo, como el hecho a una persona autorizada por él, purga cualquier estado de mora en que el deudor pudiera estar incurso. La temporaneidad del pago se predica solamente para las consignaciones judiciales (art. 51 DLAI); pero no para los pagos hechos al mismo arrendador; incluso si el acreedor retirara éstos depósitos, daría por concluido el juicio de desalojo que haya podido haber incoado por este motivo, de acuerdo con el art. 52 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
► ¿Podrá argumentarse también que no hay certeza o seguridad respecto de cuáles meses cabría imputar esas dos planillas que aparecen en el folio 89 del expediente, de fechas 10 de abril y 05 de octubre de 2007 arriba discriminadas?
Cabe decir que si analizamos todas las planillas de depósito desde la primera que tiene fecha 06 de enero de 2004, que corresponde al primer mes de arrendamiento según el contrato, y vamos sucesivamente imputando cada una de las planillas a los diferentes meses de arrendamiento que se han causado, veremos que las dos planillas del folio 89 corresponden a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, que son los señalados en el libelo como no pagados.
3.-
Al folio 92 y ss corren una serie de documentos privados representativos de planillas canceladas de gastos de condominios, que presentó la parte demandada en la contestación de la demanda.
Corresponde decir que la parte actora no ha demandado por razón del impago en los gastos de condominios del apartamento alquilado, por lo que esta prueba no resulta pertinente al objeto de este pleito.
4.-
Al folio 103 corren dos planillas de depósitos bancarios en la cuenta de ahorro que tiene la parte actora en el Banco Mercantil, que son del 12 y 13 de diciembre de 2007, por Bs.430.000,oo y 860.000,oo respectivamente, que según la parte demandada, promovente corresponde al mes de noviembre de 2007 t diciembre de 2007 y enero de 2008 respectivamente.
Como quiera que corresponde a meses diferentes a los señalados en la demanda como no pagados, la prueba de su pago no resulta pertinente al objeto de esta litis.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la parte demandada ha demostrado que se encuentra solvente en los pagos de los alquileres de los meses que se imputan en el libelo como insolutos; ya que al haberse estipulado en el contrato que se paguen depositándolos en la cuenta bancaria de la arrendadora, se esta autorizando a una persona—en este caso a un banco—para recibirlos, por lo que los mismos advienen válidos y liberatorios, independientemente de la oportunidad que se hagan, porque se han hecho al acreedor mismo o a una persona autorizada por él , de acuerdo con el art. 1286 del Código Civil.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Elba del Carmen Sánchez Muñoz contra Dailena Josefina Serrano Lucena, ambas parte arriba identificadas.
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce días del mes de enero del año dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH

La Secretaria
IVONNE CONTRERAS

Nota:
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana se publicó el presente fallo con su inserción en los autos del expediente del juicio.
La secretaria