TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-001880

Se refiere el presente asunto a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los alquileres que presentó la ciudadana CARMEN JUDITH MEJIA CONTRERAS, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la Cédula de Identidad No.V-8.096.086, representada por el abogado Moisés Amado, IPSA # 37.120, C.I. No.V-6.370.163; contra la ciudadana GLADYS MARIA DELGADO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.3.628.817.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que su defendida celebró (23 de agosto de 2005) como legítima arrendadora con la parte demandada un contrato de arrendamiento sobre un apartamento ubicado en la quinta planta del Edificio denominado “LINERY”, distinguido con el No.21, situado en el cruce de las calles Sucre con Mis Encantos , Municipio Chacao del Estado Miranda.. Acompaña documento notariado contentivo de dicho contrato, así como el título de propiedad del inmueble en cabeza de la parte actora.
Transcribe cláusulas del contrato de arrendamiento, donde se estipuló la duración y el canon de arrendamiento en Bs.400.000,oo mensual, pagadero dentro de los cinco primeros días de cada mes, contemplándose la falta de pago de dos meses como causal para pedir la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble
Ahora bien, la imputa a la parte demandada como arrendataria el no haber pagado los alquileres de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, lo cual la coloca en la situación de ser demandada, como en efecto así lo hace, en resolución o desalojo por incumplimiento del contrato, y por la restitución a la parte actora del apartamento; además la demanda para que pague como indemnización por la ocupación ilícita e injusta del inmueble los meses que transcurran desde la admisión de la demanda hasta la entrega del apartamento, a razón de bs.400.000,oo mensual. La demanda también para que pague Bs.2.000.000,oo por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007. Pide que esas cantidades sean indexadas; además de las costas procesales.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace asistir por el abogado Joao Henriques Da Fonseca, IPSA # 18.301, y en la oportunidad de Ley, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Propone la reposición de la causa para que se replantee la demanda, en razón de que el contrato se ha reconducido, al actualizarse el supuesto previsto en el art. 1600 del Código Civil, siendo en consecuencia que de dicho contrato reconducido no pueden derivarse acciones ordinarias como impropiamente lo propone la parte actora, sino la acción especial prevista en el art. 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Pasó explicar porqué considera que el contrato se ha reconducido, diciendo que la prórroga terminó el 31 de agosto de 2007 y sin embargo la arrendataria ha permanecido en el apartamento sin oposición de la locadora, reconociéndolo así ésta al pretender invocar como meses insolutos y cobrar meses posteriores al del vencimiento de la prorroga, como son septiembre y octubre de 2007.
2. Como defensa de fondo, argumenta que el vínculo contractual no existe; ya que al serle notificada por la actora su voluntad de dar por concluida la relación contractual, ésta dejó de existir; de manera que resulta inexplicable que dos meses después pretenda resolver un contrato que para élla no existe.
3. Alega que la parte demandada, como arrendataria nada adeuda por concepto de cánones de arrendamientos, ni por ningún otro respecto. Pasa de seguida a discriminar mes por mes los pagos o consignaciones que ha llevado a cabo, diciendo que no existe la insolvencia alegada para demandar. Acompaña los documentos de esos pagos y consignaciones.
4. Invoca la compensación, fundamentándola en la circunstancia de los sobre-alquileress que le ha cobrado la parte actora, según los términos de la demanda que el futuro será presentada, según anuncia. Añade que el canon quedó fijado contractualmente en Bs400.000,oo mensuales como lo confiesa la parte actora en el mismo libelo de demanda, pero se averiguó que una Sentencia del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 6 de julio de 1965, había regulado el alquiler en Bs.179,15 mensuales. De manera que la parte actora-arrendadora debe reintegrar a la parte demandada-arrendataria la cantidad de Bs.399.820,85 por mes , en concepto de exceso cobrado sobre el canon regulado desde el inicio del contrato, en agosto de 2005, hasta el mes de octubre de 2007, según los recibos de pago que oportunamente presentará, que ascienden a la cantidad de Bs.10.395.342,oo, que es el monto a que asciende la compensación, según el art. 1331 del Código Civil, en concordancia con el art. 63 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pero además pide que se calcule sobre dicho monto la indexación desde agosto-2005 hasta octubre de 2007, además de los intereses de acuerdo con el art. 24 del Decreto-Ley de la materia..

Examen de las pruebas
1.-
Al folio 05 y ss corre documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se tiene por reconocido.
Viniendo a los argumentos de prueba que se desprenden del mismo, toca decir:
◙ Con dicho documento se prueba la existencia del vínculo contractual entre las partes de este juicio; y el hecho de que la parte actora haya notificado su voluntad de darlo por terminado—como dice el demandado—no significa que el contrato termine de pleno derecho; ya que los contratos no son susceptibles de ser revocados unilateralmente, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley (art.1159 CC)
◙ Dicho contrato era por año fijo y otro año de prórroga, contados a partir del primero de septiembre de 2005 hasta el 31 de agosto de 2006; pero añade que en el caso que la arrendadora no quisiere dar el año de la prórroga, deberá notificar a la arrendataria su voluntad de no prorrogarlo.
Debemos entender entonces que en caso de no darse la notificación prevista en el contrato, el contrato se prorrogaría por otro año más, finalizando el año de la prórroga el 31 de agosto de 2007. Como quiera que no se previó que se volviera a prorrogar por segunda vez, debemos entender que el contrato finalizaba definitivamente el 31 de agoto de 2007, comenzando entonces de pleno derecho a partir de allí la prorroga legal de un año, de acuerdo con el art. 38, letra b) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual terminaría el 31 de agosto de 2008.
En conclusión podemos decir que la demanda se presenta en pleno curso de la prorroga legal, no siendo posible pensar que se ha incurrido en tácita reconducción del contrato, de acuerdo con el art. 1600 del Código Civil; ya que durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, de conformidad con el art.38 in fine del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
◙ Pero permítanme hacer la siguiente disquisición: es un error conceptual decir que porque el contrato de arrendamiento fuese a tiempo indeterminado (que como vemos éste no lo es), la acción que le corresponde por la falta de pago de los alquileres, es “la especial” prevista en el art. 34 del Decreto-Ley, y no “la ordinaria” La naturaleza de la acciones se determina por el hecho que la motiva, esto es por “la causa petendi” Toda demanda de extinción o terminación de un contrato que se fundamente en el incumplimiento de una de las partes de una obligación sinalagmática de un contrato bilateral—y el arrendamiento lo es—es una acción de naturaleza resolutoria (art.1167 CC); como toda demanda que se fundamente en la libre determinación o voluntad de una de las partes de darlo por terminado o deshacerlo, es una acción revocatoria (art.1615 CC), independientemente de cómo la califique el legislador, que ya sabemos las impropiedades de leguaje en que incurre en la redacción de las leyes. El incumplimiento resolutorio o la falta de pago de los alquileres, es lo mismo que ocurra en un contrato que en otro. Bajo la vigencia del Decreto de Desalojo de vivienda de 1947, era importante distinguir si el contrato era por tiempo determinado o por tiempo indeterminado, porque la doctrina acogía la tesis—no muy legal por cierto que digamos—de que en los arrendamientos sin duración de tiempo, la falta de pago de los cánones se tramitarían por un procedimiento especial de desalojo contemplado en el art. 1 letra a) de dicho Decreto; pero después del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, no existe ninguna utilidad en distinguir si el contrato es por tiempo determinado o no, desde el momento que el procedimiento es el mismo para ambos, de acuerdo con el art. 33 ejusdem.
◙ Por último, dicho documento demuestra que el canon de arrendamiento quedó fijado en Bs.400.000,oo., produciéndose uno de los elementos probatorios de la compensación invocada en contestación por razón de los sobre-alquileres que el demandado dice haber pagado en exceso sobre el canon regulado
La compensación cabe invocarla como excepción solo cuando el crédito a ser compensado con el que es objeto del juicio, fuese líquido y exigible (art. 1333 CC); en caso de que no lo fuere, el crédito a ser compensado debe ser objeto de demanda o de contra demanda reconvencional, para su respectiva liquidación y exigibilidad y para que el actor reconvenido pueda ejercer su derecho a la defensa; el cual no puede obviarse o pasarse por alto, so pretexto de que la materia inquilinaria es de orden público y el inquilino es un débil jurídico.
En conclusión: como quiera que la misma parte demandada esta diciendo que propondrá por separado una demanda de reintegro de sobra-alquileres, y la posible acreencia por sobre-alquileres no es susceptible de alegarla por vía de excepción en este juicio, este juzgador no la tomará en cuenta. Así se declara.
Por último de dicho documento se evidencia que allí se dice que el canon es pagadero por mensualidad adelantada, lo cual es contrario al art. 51 ejusdem que habla de que la consignación se haga por mensualidades vencidas.
Además se estipuló que solo el incumplimiento en el pago de dos mensualidades consecutivas (art.34 letra a- del Decreto Ley), es lo que daría derecho a demandar la desocupación.
2.-
Al folio 16 y ss corre en fotostato documento público representativo del título de propiedad del apartamento de autos en cabeza de la parte actora.
La propiedad del apartamento no ha sido un tema controvertido en este juicio.
3.-
Al folio 40 corre documento representativo de un telegrama, de fecha 29 de junio de 2007,que le habría cursado la parte actora a la parte demandada, avisándole el vencimiento del contrato para el 31 de agosto de 2007.
Ya dijimos que a partir de esa fecha comenzaría la prórroga legal de un año, de acuerdo con el art. 38 del Decreto-Ley, finalizando el 31 de agosto de 2008, y que durante el transcurso de la prórroga legal el contrato se consideraría a tiempo determinado.
4.-
Al folio 42 y ss corre en fotostato certificado documento representativo de una Sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 06 de julio de 1965, mediante la cual se reguló el canon de arrendamiento del apartamento de autos en la cantidad de Bs.179,15 mensual
Esta prueba tiene que ver con la defensa de la compensación alegada por la parte demandada; y dijimos que el posible sobre-alquiler que pueda existir debe promoverse por vía de contra-demanda reconvencional y no por vía de excepción, por ser una acreencia no líquida y no exigible, exigiéndose un juicio contradictorio para su liquidez y exigibilidad.
5.-
Al folio 48 rielan cuatro planillas de depósitos de alquileres realizados en la cuenta bancaria del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por Bs.400.000,oo cada una, hechos por la parte demandada y a favor de la parte actora.
Del reverso de las mismas se observa que dichos depósitos se refieren:
1. al alquiler de junio de 2007, depositado el 02 de agosto de 2007
2. al alquiler de julio de 2007, depositado el 24 de septiembre de 2007.
3. al alquiler de agosto de 2007, depositado el 15 de octubre de 2007
4. al alquiler de octubre de 2007, depositado el 07 de noviembre de 2007.
Corresponde decir:
 Se le da valor a dichas planillas bancarias, de conformidad con la Sentencia de la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de Diciembre de 2005, que las asimila a la figura de las tarjas del art. 1838 del Código Civil. Corresponde analizarlas.
 Se observa que falta el mes de septiembre de 2007; ya que se salta de agosto a octubre de 2007; sin embargo es de advertir que de acuerdo con el mismo contrato de arrendamiento, es necesario el incumplimiento de la parte arrendataria de dos mensualidades de alquiler para que nazca el derecho a resolver el contrato por parte de la arrendadora; lo que significa que las mismas partes han graduado el grado de gravedad del incumplimiento para demandar la extinción del contrato por falta de pago; siendo insuficiente la falta de pago de solo un mes de arrendamiento
 Por otro lado vemos que las dos primeras consignaciones (esto es las correspondientes a junio y julio de 2007) están hechas antes de que la parte actora haya incoado su demanda resolutoria, que fue presentada el 04 de octubre de 2007, y consideramos que mientras las consignaciones se hagan antes de la presentación de la demanda, las mismas son temporáneas y válidas ; ya que el vencimiento de los quince (15) días siguientes al mes vencido para realizar la consignación inquilinaria del art. 51 del Decreto-Ley, no produce de pleno derecho la resolución del contrato, sino solo pone al inquilino en estado de mora de cumplir con su obligación de pago, siendo posible para todo deudor ofrecer válidamente su pago en estado de mora, mientras no sea demandado; habida cuenta que la mora solo crea la opción para el acreedor-arrendador de poder demandar el cumplimiento o la resolución (art.1167 CC), pero mientras la parte acreedora no haga la escogencia de demandar la resolución, con la presentación de la demanda respectiva, el deudor puede suponer racionalmente que su acreedor lo esta esperando para que cumpla y en consecuencia puede consignar válidamente aún cuando lo haga fuera de los quince días, siempre que lo haga—repito—antes de ser demandado. Este criterio ya cuenta con el avala jurisprudencial de la Sentencia de fecha 28 de marzo de 2006 del Juzgado Superior Décimo en lo Civil. Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo titular es el Dr. José Daniel Pereira.
 En cuanto a la tercera consignación (esto es, la que se refiere al mes de arrendamiento de agosto de 2007), fue hecha el 15 de octubre de 2007. Y siguiendo con lo dicho antes, podemos ver que ésta sí es extemporánea porque se hace no solo fuera de los quince días del art.51 del Decreto-Ley; sino, lo que es más importante, cuando ya la demanda por falta de pago ha sido presentada ( que lo fue como dijimos el 04 de octubre de 2007); no siendo posible entonces consignar válidamente cuando ya se esta demandado por falta de pago; esto es, el cumplimiento tardío dentro del juicio resolutorio, resulta ineficaz para subsanar o purgar el incumplimiento o la mora incurrida; porque una vez que el acreedor ha optado por la resolución (art.1167 CC), el derecho a resolver se convierte en un “derecho adquirido” para él, que no se le puede quitar unilateralmente por el deudor moroso con un ofrecimiento de cumplimiento tardío.
 Y por último en cuanto a la cuarta y última consignación (esto es, la que se refiere al mes de octubre de 2007, si bien esta efectuada dentro del presente juicio, la misma es temporánea y valida; porque esta hecha (07 de noviembre de 2007) dentro de los quince días siguientes al mes vencido, previstos en el art. 51 del Decreto-Ley.
 En resumen podemos concluir que a la parte demandada le estaría faltando la demostración de su solvencia en dos meses de arrendamiento:
1. El mes de septiembre de 2007, el cual no aparece consignado, ya que fue saltado, como dijimos;
2. y el mes de agosto de 2007, que fue consignado, no solo fuera de los quince días del art. 51 ejusdem, sino cuando la parte demandada (arrendataria) ya estaba demandada por falta de pago de ese mes; lo cual hace extemporáneo el pago por consignación.
6.-
Al folio 49 y ss corren veintitrés documentos privados representativos de recibos de pago de cánones de arrendamientos firmados por la parte actora a favor de la parte demandada, por Bs.400.000, oo cada uno, correspondiendo a los meses de arrendamientos que van desde octubre de 2005 hasta junio de 2007, ambos inclusive. Se tienen por reconocidos, a tenor del art. 444 del Código de Procedimiento Civil., salvo el último recibo correspondiente la mes de arrendamiento junio de 2007 (folio 53), el cual fue desconocido y fue solicitado su cotejo
Estos meses no son los meses que se señalan en el libelo de demanda como insolutos, salvo el mes de junio de 2007, por lo tanto pareciera que la demostración de su pago no resulta pertinente para esta litis
No obstante, podemos notar que el último recibo de los examinados ahora (folio 53), era para pagar el mes de arrendamiento de junio de 2007. Y ocurre que este mes ya fue consignado válidamente ante el Tribunal de Consignaciones Inquilinarias, como hemos visto anteriormente; así que tenemos que el arrendamiento del mes de junio de 2007 estaría pagado dos veces: una vez directamente a la arrendadora, según el recibo y otra vez consignado judicialmente, según la planilla bancaria examinada.
No pareciera justo ni equitativo (art. 26 de la Constitución Nacional) desalojar a una persona de su vivienda achacándole no haber pagado dos meses de arrendamiento, como concluimos antes, cuando existe un mes pagado dos veces o cuando el pago de un mes aparece repetido. Deberíamos pensar entonces que la insolvencia anotada antes de dos meses, debería quedar reducida a la insolvencia de un solo un mes; o decir también que como quiera que el mes de junio de 2007 ya estaba pagado directamente a la arrendadora, las consignaciones judiciales examinadas en el No.5 de estos análisis se deben correr un mes hacia delante, haciendo una imputación de pago que iría desde la más antigua, de acuerdo con el art. 1305 del Código Civil.; resultando que la falta de la consignación del mes de septiembre de 2007—que dijimos que faltaba porque había sido saltado—quedaría suplida con el pago doble del mes de junio de 2007
Entonces tendríamos que la falta de pago de dos meses se reduciría a solo un mes, que de acuerdo con el contrato e incluso de acuerdo con el art. 34 letra b) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es suficiente para resolver el contrato. Así se declara.
Claro que esto queda supeditado a las resultas de la incidencia de cotejo que se ha suscitado por el desconocimiento del recibo privado del mes de junio de 2007 (folio53).
7.-
Al folio 86 corre copia del telegrama que le cursó la parte actora a la parte demandada avisándole que el contrato de arrendamiento vencía el 31 de agosto de 2007.
Ya dijimos que la presente demanda se presenta en pleno curso de la prórroga legal; por cuanto en caso de no darse la notificación prevista en el contrato, el contrato se prorrogaría por otro año más, finalizando el año de la prórroga contractual el 31 de agosto de 2007. Como quiera que no se previó que se volviera a prorrogar por una segunda vez, debemos entender que el contrato finalizaba definitivamente el 31 de agoto de 2007, comenzando entonces de pleno derecho a partir de allí la prorroga legal de un año, de acuerdo con el art. 38, letra b) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual terminaría el 31 de agosto de 2008
8.-
Corre fotostato de copia de una sentencia que trata del cobro de sobre alquileres, lo cual no resulta pertinente a esta litis, ya que dijimos que la compensación no será tomada en cuenta; por la razón de que en este caso se trata de una acreencia ilíquida, que no la hace no apta para oponerla como excepción, siendo necesario una demanda para su liquidación, que no ha sido propuesta.
9.- Al folio 115 corre recaudo privado emanado de la administradora del edificio, representativo de una planilla de liquidación de gastos de condominio, promovido por la parte actora para demostrar que el arrendatario esta insolvente en el pago de dichos gastos.
En el libelo de demanda no se invoca este supuesto incumplimiento como causa para demandar; solo se habla de los impagos de los cánones de arrendamiento.
Por lo tanto no resulta pertinente este medio probatorio al objeto de esta controversia.
10.-
Al folio 155 corre Informe Grafotécnico que recayó respecto a la firma del recibo de pago del alquiler del mes de junio de 2007, en el cual se verificó que dicha firma corresponde efectivamente a la parte actora, en consecuencia queda probada la autenticidad de dicho documento.
En consecuencia, el pago que representa dicho documento hace que el mes de junio de 2007, este repetido; o sea, junio aparece pagado dos veces, lo que significa que el salto o falta de la consignación judicial del mes de septiembre de 2007, como dijimos antes, quede compensado con este pago doble.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los altos podemos concluir:
1. que son válidas las consignaciones, de los meses de junio, julio, 2007; porque están hechas antes de la presentación de la demanda.
2. Que si bien falta la consignación del mes de septiembre de 2007—por haber sido saltado—sin embargo el mes de junio de 2007 aparece cancelado dos veces, por lo que dicha repetición subsana o cubre el salto del mes de septiembre de 2007.
3. y en cuanto a la consignación del mes de agosto de 2007, que al estar hecha (15 de octubre de 2007) cuando ya estaba introducida (04de octubre de 2007) la presente demanda por falta de pago, deviene ineficaz, cabe decir que un solo incumplimiento no es suficiente para resolver el contrato.

Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentó Carmen Judith Mejia Contreras contra Gladys Maria Delgado.
Hay condena en costas a la parte actora, por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez y seis días del mes de enero de 2007, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ Isach

La Secretaria
IVONNE CONTRERAS

Nota:
En esta misma fecha, siendo la diez y media de la mañana, se publicó el presente fallo con su inserción en los autos del expediente.
La Secretaria