TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-001530

El juicio por Desalojo, iniciado mediante libelo de demanda incoado para su distribución, por el ciudadano FRANCISCO FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.060.338, representado judicialmente por los abogados Perla León, Juan José Moreno Briceño y Juan Claudio Vegas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 62.540, 59.789 y 122.252, respectivamente, contra la ciudadana CALIXTA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-4.445.446, asistida por la abogada Jenny Labora, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 73.844, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 03 de agosto de 2007 y se admitió por auto del 7 del mismo mes y año.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que mediante contrato de arrendamiento verbal vigente desde el año 2000, y sobre un apartamento tipo estudio, constituido por una habitación, un baño, cocina y patio, ubicado al final de la avenida Los Jabillos, urbanización Los Castaños, Segunda Calle Los Mangos N° 1, El Cementerio, parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00), mensuales.
Que la arrendataria, se obligó a pagar el canon de arrendamiento mensual, pagando hasta el mes de febrero de 2007 y adeudando los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs.1.100.000,00), a pesar de las diligencias extra judiciales realizadas por el arrendador para obtener su pago.
Fundamentó la pretensión en el artículo 34, literal “a” del Decreto de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, 1167, 1160 y 1592 del Código Civil.
Que sobre la base de esos hechos y conforme a lo dispuesto en las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del Código Civil, demandó a la arrendataria, a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado en virtud del incumplimiento en el pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007 y al pago de las costas y costos que pudieren causarse.
El 17 de septiembre de 2007, el Alguacil dejó constancia de haber entregado la compulsa a la demandada, la cual se negó a firmar y en fecha 9 de octubre del presente año, la Secretaria del tribunal dejó constancia que se cumplieron todas las formalidades requeridas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Oportunamente, el 26 de octubre de 2007, la parte demandada asistida de abogado, contestó a la pretensión, alegando la falta de cualidad del demandante, ya que en ningún momento celebró contrato de arrendamiento alguno ni escrito ni verbal. Que la única relación arrendaticia que ha realizado en relación al inmueble objeto de la presente demanda, es con la ciudadana Jazmín Fernández Vásquez, tal y como consta en los contratos de arrendamiento que corren insertos al expediente.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los argumentos de hechos explanados en el escrito libelar.
Negó y rechazó la relación arrendaticia que pudiere existir con el ciudadano Francisco Fernández Fernández, tal como lo afirma en el escrito de demanda.
En la misma oportunidad la arrendataria manifestó que la única relación arrendaticia que existe es con la ciudadana Jazmín Fernández, y en vista que el inmueble que ocupa estaba techado con zinc y adolecía de deterioro mayor, procedió a sustituirlo por un techo de platabanda; y después de varias conversaciones con la arrendadora accedió a reconocer los daños y perjuicios sufridos por la pérdida de sus enseres, razón por la cual fue liberada de los pagos correspondientes a los meses de marzo a noviembre de 2007, ambos inclusive.
En fecha 2 de noviembre del presente año, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, y en fecha 5 del mismo mes y año, el tribunal se pronunció sobre las mismas.
SEGUNDO
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley, respecto de aquella persona, que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló:
“Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301).

Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. De allí que, quien haya adquirido los derechos bien por actos entre vivos o morti causa, pueda dar en arrendamiento, por lo que el alegato de la demandada de la falta de cualidad o legitimación en causa del actora resulta improcedente.
No obstante lo anterior, la parte demandada en la oportunidad probatoria, aportó copia simple de instrumento registrado el 07 de octubre de 1997, relativo a la compra que hizo del inmueble objeto del juicio, el cual se valora de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedignas por no haber sido tachadas y con los efectos probatorios de hacer plena fe de su contenido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil.
Asimismo, consta que la parte demandada aportó original de instrumento privado de fecha 23 de septiembre de 1996, donde consta que la demandada celebró contrato de comodato por el mismo inmueble con la ciudadana Jazmín Fernández Vásquez, por un lapso de seis (6) meses. Este documento se aprecia de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, por tenerse por reconocido.
De la misma manera, la parte demandada aportó original de documento privado de fecha 01 de febrero de 2000, en el que consta que entre Jazmín Elvira Fernández Vásquez y Calixto González, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras por un año fijo e improrrogable a partir del 01 de febrero de 2000 hasta el 01 de febrero de 2001. Este documento se aprecia de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, por tenerse por reconocido.
Siendo así, observa el Tribunal que a pesar que la parte actora alega la existencia de una relación arrendaticia celebrado verbalmente, la verdad procesal es que la relación arrendaticia nació escrito a tiempo determinado y a su vencimiento, habiendo permanecido la arrendataria ocupando el inmueble, sin oposición de la arrendadora, en virtud de la tácita reconducción, se presume que el contrato continuó bajo las mismas condiciones, pero con los efectos de un contrato celebrado a tiempo indeterminado, según lo dispuesto en el artículo 1600 eiusdem.
Esa conducta de la parte de no exponer los hechos de acuerdo a la verdad, riñe contra el principio de lealtad y probidad que debe desplegar las partes en el proceso y contrarios a la ética del profesional del derecho, establecidas en el Código de Ética del Abogado, quien en todo momento debe actuar con probidad y veracidad.
TERCERO
En cuanto al mérito, se destaca que la parte demandada alegó no deber los cánones de arrendamiento que motivó la pretensión de desalojo, en virtud de haber llegado a un arreglo con la actora, a través del cual ésta la liberó del pago como un reconocimiento por los daños y perjuicios sufridos a raíz de la pérdida de sus enseres por causa imputable a ella. Sin embargo, la parte no aportó prueba de tales afirmaciones de hechos que permitan al Tribunal tener certeza de los mismos. Tampoco aportó prueba que haya cumplido con el pago de su obligación de pago de los cánones de arrendamiento alegados como insolutos ni que haya ocurrido cualquier otro medio de extinción de dicha obligación.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 34.”a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas es causal de desalojo, siendo el pago de la pensión de arrendamiento, una de las principales obligaciones del arrendatario, tal como lo dispone el artículo 1592 del Código Civil.
El pago como hecho negativo indefinido constituye una carga que debe cumplir el demandado, puesto que la parte actora sólo tiene la de probar la fuente de tal obligación, que es la existencia de la relación arrendaticia acreditada. En efecto, a pesar que la arrendataria alegó estar solvente no aportó prueba de ello, no cumpliendo así con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Esa conducta de la parte demandada se subsume dentro del supuesto de hecho previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber dejado de pagar en la forma pactada más de dos mensualidades consecutivas, con lo cual viola a su vez una de las principales obligaciones que asume todo arrendatario, como es el de pagar las pensiones de arrendamientos en la oportunidad pactada, así como todas aquellas disposiciones en materia de contratos y obligaciones, que dispone que las convenciones constituyen ley entre las partes y que las obligaciones en ellas asumidas deben ejecutarse de buena fe y en la forma establecida.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el alegato de falta de cualidad activa. SEGUNDO: CON LUGAR la Pretensión de Desalojo intentado por el ciudadano FRANCISCO FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ contra la ciudadana CALIXTA GONZÁLEZ SÁNCHEZ. En consecuencia, Se CONDENA a la demandada al Desalojo del inmueble arrendado y a hacerle entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento tipo estudio, constituido por una habitación, un baño, cocina y patio, ubicado al final de la avenida Los Jabillos, urbanización Los Castaños, Segunda Calle Los Mangos N° 1, El Cementerio, parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
De acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 del ibídem, se ordena la notificación de las partes del pronunciamiento del fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de enero de 2008. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

ELOISA BORJAS.

En esta misma fecha siendo la(s) 02:08 p.m, se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

ELOISA BORJAS.