TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintidós de enero de dos mil ocho
197º y 148º

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil Inmobiliaria Taras C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de 1969, bajo el N° 11, Tomo 48-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JESUS ARTURO BRACHO, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 25.402.
PARTE DEMANDADA: MIRIAM IFRAH ASSOR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°5.593.801.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CRISTINA ALBERTO, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 66.391.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PROROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTUACIONES-
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 24 de Octubre de 2007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) por el ciudadano Jesús Arturo Bracho, abogado en ejercicio quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Taras C.A, en contra de la ciudadana Miriam Ifrah Assor, por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal.
Por auto de fecha 25 de Octubre de 2007, se admitió la demanda por el procedimiento breve, se ordenó emplazar a la demandada ciudadana Miriam Ifrah Assor, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.
En fecha 9 de noviembre de 2007, el alguacil GIANCARLO PEÑA, dejó constancia de haber entregado compulsa de citación a la parte demandada, no pudiendo firmar el recibo de citación la misma.
En fecha 12 de noviembre de 2007, el abogado Jesús Arturo Bracho, consignó los fotostatos a los fines de la apertura del cuaderno de medidas y se ordenó su apertura el día 22 de noviembre de 2007.
El día 19 de noviembre de 2007, compareció la Apoderada Judicial de la parte demandada, abogada Cristina Alberto Peña, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66391, mediante la cual se dio por citada y consigno poder.
Siendo la oportunidad legal compareció la Apoderada Judicial Cristina Alberto, de la ciudadana Miriam Ifrah Assor, parte demandada en el presente juicio, y consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2,6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada.
Compareció en fecha 27 de noviembre de 2007, la abogada de la parte demandada, consignó escrito de pruebas.
En fecha 28 de noviembre de 2007, este Tribunal mediante auto admitió escrito de pruebas consignadas por la parte demandada. En esta misma fecha compareció el abogado Jesús Arturo Bracho, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó diligencia mediante la cual rechazó y contradijo las cuestiones previas opuestas por la demandada en su escrito de contestación a la demanda.
En fecha 7 de diciembre de 2007, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a
hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Adujo la parte actora, entre otras cosas, lo siguiente:
Que su representada, en su carácter de arrendadora celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Miriam Ifrah Assor, en su carácter de arrendataria sobre un inmueble que administra, constituido por un apartamento identificado con el Nº 5-C, ubicado en el piso 5, del Edificio Residencias Jardín La Florida, torre B, ubicado en la intersección de la Avenida Las Acacias con Avenida Andrés Bello, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante la suscripción de tres contratos de arrendamiento privados en las siguientes fechas: 17 de octubre de 2001, 31 de julio de 2002 y el tercero el 21 de mayo de 2004.
Que el último contrato firmado estableció en su cláusula cuarta, que el tiempo de duración era de un (1) año fijo contado a partir del primero de mayo de 2004 hasta el día 30 de abril de 2005. Señaló igualmente el actor que según la cláusula Décima Tercera, todo retardo o demora en la devolución del inmueble compromete al arrendatario a pagar la cantidad de cincuenta mil bolívares o a su equivalente 50 Bs. F.
Que el contrato de marras venció el primero (1ro) de mayo de 2005 y que desde entonces y en virtud de la extensión de la relación arrendaticia comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna. Que le corresponde el término de prórroga legal a que se contrae el ordinal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es de un año, para que la arrendataria efectuase la entrega material del inmueble arrendado, término que concluyó el primero de mayo de 2006, pues la relación arrendaticia tuvo una duración menor de cinco años.
Que consta de notificación judicial practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 08 de mayo de 2007, la negativa de la arrendataria de entregar el inmueble arrendado.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.599 y 1.167 del Código Civil y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos.
Que siguiendo instrucciones precisas de su mandante procede a demandar como efecto demanda a la ciudadana MIRIAM IFRAH ASSOR, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a:
PRIMERO: En el cumplimiento forzoso de la obligación contractual de entregar el inmueble arrendado, desocupado tanto de bienes como de personas y en las mismas buenas condiciones en que se le entregó.
SEGUNDO: En pagar por concepto de cláusula penal por la demora en la entrega desde el primero de mayo de 2006 hasta la entrega definitiva del inmueble, la cantidad de Bs.50.000 o su equivalente en bolívares fuertes.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
PUNTO PREVIO

La parte demanda en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, antes de hacerlo procedió a oponer las siguientes cuestiones previas:
De conformidad con el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil que señala: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 6° El defecto de forma de la demanda , por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”
Fundamenta dicha cuestión previa en el hecho de que la actora no acompañó al libelo de la demanda el instrumento poder que alega tener la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Taras, supuestamente conferido por el ciudadano LUIGI FRANCHI BERTORELLI, fallecido hace más de un año y, que igualmente no se acompaña el documento que vincula al ciudadano señalado con el inmueble objeto del presente juicio. Que el poder para administrar se extingue con la muerte.
Que también cabe oponer la falta de determinación del objeto de la demanda, pues no se identifica con precisión indicando la situación y linderos, el inmueble objeto de la demanda, a tenor del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Señala asimismo, que la actora no acompañó su autorización para administrar, que alega tener en el libelo y la autorización para cobrar los cánones de arrendamiento por parte del propietario o de sus causahabientes y que no acompaña la notificación fehaciente de la voluntad de la propietaria de no renovar el contrato de arrendamiento.
El Tribunal a los fines de resolver Observa:
Que la presente acción de Cumplimiento de Contrato es ejercida por la Inmobiliaria Taras, C.A, en su condición de arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no siendo pues, necesario acompañar el poder del propietario del inmueble, toda vez que no es el accionante, resultando solo necesario en este caso acompañar el contrato de arrendamiento. En este mismo orden de ideas, observa esta juzgadora que tampoco era necesario acompañar la aludida autorización para cobrar cánones de arrendamiento ni tampoco la notificación de no prórroga del contrato, no constituyendo tales argumentos para quien aquí decide cuestión previa alguna, Y ASI SE DECIDE.
Asimismo, y con respecto a la falta de determinación del objeto, le observa esta juzgadora que la pretensión, es lo que se pide en la demanda, que en los procesos contenciosos se identifica con el objeto del litigio, comprendido tanto la cosa o el bien jurídico protegido, como el derecho que se reclama. De la revisión del escrito libelar que da inicio al presente juicio se desprende claramente, que la parte actora indica perfectamente el objeto de su pretensión, cual es, El Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA TARAS, C.A y la ciudadana MIRIAM IFRAH ASSOR, cuyo objeto es el inmueble identificado como: apartamento número 5-C, ubicado en el piso 5to del edificio denominado Intersección de la Avenida Andrés Bello Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, siendo reiterada la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal, al señalar que al estar determinado el objeto de la pretensión que como quedó dicho, es el Cumplimiento del contrato celebrado entre las partes, no es necesario realizar ningún otro señalamiento, por lo que para quien aquí decide, se encuentran llenos los requisitos que a este respecto se refiere el Artículo 340 ibidem, específicamente en su Ordinal 4º, en consecuencia se declara SIN LUGAR, la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.
LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO.
Aduciendo que dice la actora en su libelo de demanda que INMOBILIARIA TARAS, C.A. es a su vez mandataria del ciudadano LUIGI FRANCHI BERTORELLI, pero en ningún momento mencionó la vinculación que tiene el ciudadano con el inmueble, objeto del presente juicio, que por otra parte, si INMOBILIARIA TARAS actúa en representación de LUIGI FRANCHI BERORELLI, dicho mandato se extinguió por el fallecimiento del identificado ciudadano.
A los fines de decidir la cuestión previa opuesta observa esta juzgadora que:
La presente cuestión previa se refiere a la ilegitimidad al proceso del demandante, y el artículo que juzga su procedencia es el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil que señala: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Según lo señalado en el citado artículo, las partes pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas con la debida asistencia jurídica, siempre que éstos, tengan el libre ejercicio de sus derechos, es decir, que no estén capitis-disminuidos, sometidos a patria potestad, tutela o curatela, por lo que el hecho planteado no encuadra dentro del supuesto de la cuestión previa opuesta, razón por la cual este Tribunal la declara SIN LUGAR, Y ASI SE DECIDE.
Ordinal 11° del artículo 346: “ La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda” alegando que, existiendo actualmente una relación jurídica arrendaticia a tiempo indeterminado, el desalojo solo puede fundamentarse en las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El tribunal para resolver observa:
Esta cuestión previa comprende toda norma que obste la atendibilidad de la pretensión determinada, en forma absoluta o en atención a la causa de pedir que se invoca. Según lo establece nuestro máximo Tribunal cuando dice: “Los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, resultando claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en las causales de inadmisiblidad de la acción, el demandado podrá sin lugar a dudas oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…”
En el presente caso se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término celebrado en fecha 21 de mayo de 2004 entre la INMOBILIARIA TARAS, C.A. y la ciudadana MIRIAM IFRAH ASSOR, pues el contrato de marras, vencía el 30 de abril de 2005, correspondiéndole una prórroga legal de un año, que culminaba el día 1 de mayo de 2006, conforme al literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia tuvo una duración menor de cinco (05) años, aduciendo que la arrendataria-demandada se negaba a entregar el inmueble objeto del contrato.
La demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda, admitió la relación arrendaticia y el haber suscrito los contratos de arrendamiento acompañados por la actora junto con su Escrito Libelar, de fechas 17 de octubre de 2001, 31 de julio de 2002 y el último de fecha 21 de mayo de 2004, empero, señaló que la relación que se inició a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado, debido al hecho de que continuó ocupando el inmueble después de vencido el contrato suscrito en el año 2004, sin oposición de la arrendadora, y ha venido cancelándole los cánones de arrendamiento desde el 1 de mayo de 2005 e inclusive desde el 1 de mayo de 2006 y, que los meses desde mayo 2007 hasta octubre de 2007 fueron consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, Expediente N° 20077116.
Para demostrar la veracidad de sus alegatos la arrendataria-demandada, trajo a los autos recibos de pago originales emanados de la actora por concepto de los cánones de arrendamiento que se generaron posterior al vencimiento de la prórroga legal, vale decir, de los meses que van desde junio 2006 hasta marzo de 2007, los cuales no fueron desconocidos ni tachados de falso por la actora en su oportunidad procesal, sino por el contrario admitió haberlos suscrito, por lo que el Tribunal les otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.364 del Código Civil, quedando los mismos reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. Acompañando también los depósitos realizados de los meses subsiguientes por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, produciéndose con este hecho los efectos señalados en el artículo 1.600 del Código Civil que textualmente señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo” , vale decir, la naturaleza de relación arrendaticia que une a las partes es a tiempo indeterminada, y así quedó demostrado.
Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en alguna de las siguientes causales…”
La acción de desalojo que prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supone, conforme al texto de esa norma la existencia de una relación locativa verbal o por escrito a tiempo indeterminado, de modo que esta acción es una especialidad de la materia inquilinaria y no puede plantearse por vía de ella una pretensión que sea distinta de la finalización de un arrendamiento. Además, la Ley establece un conjunto de supuestos taxativos en los cuales procede en desalojo.
En este sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero afirma:
“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, par obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.”
De ello deriva que para su procedencia el actor debe demostrar:
a) La existencia de una relación locativa verbal o escrita por tiempo indeterminado;
b) Los hechos sobre los cuales pretende el desalojo;
Que tales hechos se corresponden a uno de los tipos por los cuales se hace procedente el desalojo;
Sobre esta base la doctrina nacional, desde la vigencia del antiguo Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y hasta hoy bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha señalado que en términos generales postula que la acción de desalojo procede en el caso de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado.
No queda más que señalar que encontrándonos ante la situación de una relación arrendaticia a tiempo indeterminada, la acción que debió intentar la actora era como quedó dicho, la acción de desalojo y no la de cumplimiento de contrato que está prevista para el caso de encontrarse bajo la situación de una relación arrendaticia de naturaleza determinada, por lo que a juicio de quien aquí decide, está inmersa en la norma contendida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prohibición de admitir cualquier acción distinta al desalojo en la relación locativa que nos ocupa, por lo que la cuestión previa opuesta debe prosperar en derecho, resultando inútil pronunciarse sobre los demás elementos constitutivos de la controversia pues en ningún caso alterarían lo dispuesto en el fallo, Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVO

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la sociedad Mercantil INMOBILIARIA TARAS, C.A contra la ciudadana MIRIAM IFRAH ASSOR, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
No hay especial condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera de lapso.
REGÍSTRESE PUBLÍQUESE Y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintidós (22) días del mes de enero de Dos Mil Ocho (2008). 197º Años de la Independencia y 148º Años de la Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA,

Abg. ROTCECH LAIRET

En la misma fecha, siendo las once y treinta (11:30 a.m.) de la mañana, se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA,

Abg. ROTCECH LAIRET