REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Años 197° y 149° PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA GUARACARUMBO S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 4-6-1986, bajo el Nº 37, Tomo 61-A-Pro. APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: LUÍS ENRIQUE RINCÓN CANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.472. PARTE DEMANDADA: LUZ MARINA GUTIÉRREZ GARCÍA, venezolana y titular de la cédula de identidad Nº 5.159.370. APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ISMAEL MEDINA PACHECO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.495. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación) I Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por el apoderado de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 22 de enero del presente año. En fecha 22-1-2008 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA GUARACARUMBO S.R.L., contra la ciudadana LUZ MARINA GUTIÉRREZ GARCÍA, declarándola sin lugar, ante el desconocimiento del instrumento fundamental de la demanda, efectuado por la representación de la parte demandada y la falta de promoción por parte del actor del cotejo o la de testigos. Contra dicha sentencia la parte demandante a través de su apoderado, ciudadano Luís Rincón, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 5.472, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 30 de enero del presente año, en ambos efectos. En fecha 11 de los corrientes, se fijó, conforme lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el 10º día de despacho siguiente para dictar sentencia. El día 19 del presente mes y año, la representación de la parte actora presentó escrito de conclusiones. II Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones: El Tribunal de la causa en fecha 6-6-2007, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la demandada, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda. No habiendo sido posible la citación personal de la accionada, se acordó la misma por carteles y cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación sin que hubiese comparecido por sí o por intermedio de apoderado, se le designó defensor recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano Marcos Colan Parraga, quien fue debidamente notificado, prestando el juramento de ley. Encontrándose la causa en estado de citar al defensor, compareció la demandada y se dio por citada personalmente, procediendo su apoderado, ciudadano Ismael Medina a contestar la demanda en la oportunidad legal correspondiente. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA Afirma la parte actora en su libelo que el 30-11-1996 dio en arrendamiento a la demandada el apartamento Nº 07 del edificio 18, ubicado en la avenida principal de la urbanización Pedro Camejo, frente al bloque 9, Sector Sarría, Parroquia San José, Distrito Capital; que la duración se pactó por un año, prorrogable por periodos iguales; que el canon de arrendamiento fue fijado en Bs. 10.000,00 mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas los primeros 5 días de cada mes; que la arrendataria ha consignado de manera extemporánea los cánones correspondientes a los meses que van desde mayo del año 1998 hasta agosto del año 2001; que adicionalmente dejó de pagar los meses que van desde septiembre del año 2001 hasta febrero del año 2007 (ambos inclusive). Por tales razones y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1592 y 1167 del Código Civil, demanda a la ciudadana Luz María Gutiérrez para que convenga o en defecto de ello, sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble y subsidiariamente pague los cánones insolutos así como los que se causen hasta la entrega definitiva del inmueble con sus correspondientes intereses, debiendo hacer entrega de las facturas que demuestren el pago de los servicios de aseo urbano, agua y luz y las costas del juicio. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA La parte demandada en la oportunidad de llevarse a cabo la contestación opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no haber la accionante cumplido los requisitos contenidos en los ordinales 2º y 4º del artículo 34º eiusdem. Seguidamente arguye la falta de cualidad e interés de la demandante. Invoca un supuesto fraude procesal; y, finalmente rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Desconoce la firma estampada en la fotocopia del contrato aportado por la parte actora. Respecto de la acción subsidiaria opone la cuestión previa del defecto de forma por no haber dado la parte actora cumplimiento a lo dispuesto en el numeral 4º del artículo 340 eiusdem, así como la falta de cualidad. Invoca la prescripción de los cánones de arrendamiento desde septiembre del año 2001 hasta noviembre del año 2004. Niega que adeude cánones posteriores a noviembre del año 2004 ya que la parte actora no es propietaria del inmueble y carece de cualidad para demandarlos. Pide se declare sin lugar la demanda. Ante esta alzada la representación de la parte actora señaló que el a quo cometió un error al señalar que no existía otro medio probatorio del que se infiriera la relación arrendaticia, puesto que en autos cursa la copia del contrato expedida por el Tribunal de Consignaciones, omitiendo todo pronunciamiento al respecto. Arguye que en el presente caso al no tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no se aplican las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino el procedimiento breve consagrado en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el juez ha debido fijar una hora para la celebración de la contestación a la demanda. Asimismo señala que aun cuando el a quo no fijó hora para la contestación a la demanda, omitió todo pronunciamiento respecto de las cuestiones previas opuestas, así como la falta de cualidad aducida. III Establecido así los términos de la litis, este tribunal observa: La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola sin lugar con vista al desconocimiento del contrato realizado por la parte demandada. Señala el demandante ante esta alzada que en el presente caso no es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la referida legislación sólo es procedente para el caso de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, debiendo aplicarse el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil, en el caso de arrendamientos con determinación de tiempo. Disponen los artículos 1 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Artículo 1º: El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, …” “Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento… y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve…”. De las normas parcialmente transcritas se infiere que todas aquellas acciones derivadas de un arrendamiento, independientemente que la naturaleza sea a tiempo determinado o indeterminado, se rigen por lo dispuesto en la mencionada ley, estando excluidos de la misma únicamente el arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles señalados en el artículo 3 de la tantas veces mencionada Ley Inquilinaria, por lo que no encontrándose el inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona excluido del ámbito de aplicación de la ley, es aplicable la misma. Ello en armonía con las disposiciones consagradas en el Código de Procedimiento Civil en el Libro IV, Título XII, atinentes al juicio breve. Así se establece. En aplicación de la mencionada ley, conforme lo previsto en el artículo 35, en la oportunidad de llevarse a cabo la contestación a la demanda, debe el demandado oponer conjuntamente las cuestiones previas, las defensas de fondo y la reconvención. No impone el referido artículo el cumplimiento de alguna formalidad esencial al acto de contestación a la demanda, pues sólo exige al demandado que cumpla con el deber de oponer conjuntamente con las defensas de fondo, las cuestiones previas, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En virtud de ello resulta a todas luces improcedente la petición del demandante en el sentido que se reponga la causa al estado de nueva contestación a la demanda. Así se decide. No obstante lo anterior observa quien decide que la parte demandada al momento de contestar la demanda, opuso cuestiones previas, en este caso el defecto de forma de la demanda. Señaló ante esta alzada el apelante que el a quo omitió todo pronunciamiento respecto de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, no pudiendo este Tribunal de Alzada pasar por alto tal situación acontecida en el presente juicio, puesto que con el trámite dado por el a quo, se violó el principio constitucional del debido proceso. Establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.” Por su parte el articulo 357 del Código Adjetivo, establece que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación.- De esta manera, consagra la primera de las normas referidas el uso de las cuestiones previas como todo medio de defensa contra la acción, fundada en hechos impeditivos o extintivos considerados por el juez cuando el demandado los invoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores sin tocar el fondo del asunto debatido.- Adicionalmente establece el Legislador la obligación del juez de decidir estas cuestiones previas en la sentencia definitiva.- En el presente caso se observa que la parte demandada opuso a la parte actora la cuestión previa prevista en el numeral 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos consagrados en los numerales 2º y 4º del artículo 340 eiusdem, observándose que la sentencia apelada y que fuera dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no contiene pronunciamiento sobre esta cuestión previa, invocada por la parte demandada y que debió resolver como punto previo a la sentencia, máxime cuando la declaratoria con lugar de la misma y la no subsanación acarrea la extinción del proceso. Por el contrario, cuando la misma es desechada obliga al juez a resolver el fondo, sin que la decisión, respecto a la cuestión previa tenga recurso alguno, por lo que a tenor de lo pautado en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil no le está dado revisar a esta Alzada.- Tal omisión fue alegada por la representación de la parte actora en el escrito que presentara ante este Tribunal en fecha 19 del presente mes y año, por lo que siendo obligación de esta alzada verificar el cumplimiento del debido proceso y la ordenación del mismo para garantizar la debida igualdad entre las partes y su derecho a la defensa, resulta impretermitible concluir que al haber obviado el tribunal de la causa todo pronunciamiento sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, a criterio de quien decide, le cercenó a las partes su derecho a la defensa, y siendo que resultaría imposible a esta alzada hacer un pronunciamiento al respecto, se hace necesario reponer la presente causa al estado de que el tribunal de primera instancia dicte nueva sentencia efectuando un pronunciamiento previo en la misma sobre la cuestión previa aducida por la parte demandada.- Por las razones expuestas, y de conformidad con lo previsto en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil se anula el fallo apelado y se repone la causa al estado de que se dicte nueva sentencia en la cual se emita como punto previo al merito de la causa un pronunciamiento sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem. Así se decide.- IV En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad se declara CON LUGAR LA APELACIÓN, propuesta por la representación de la parte actora y repone la presente causa al estado de que el tribunal de primera instancia a quien corresponda dicte nueva sentencia en la cual se emita como punto previo al merito de la causa un pronunciamiento sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, debiendo darle el trámite correspondiente, en el sentido que de ser la misma declarada con lugar deberá dar oportunidad al actor de subsanarla y de ser desechada pasar a resolver sobre las defensas perentorias y de fondo aducidas por la parte demandada, conforme criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal. Se declara la nulidad de la sentencia de fecha veintidós (22) de enero del año dos mil ocho (2.008), dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por resolución de contrato interpusiera la sociedad mercantil ADMINISTRADORA GUARACARUMBO S.R.L., contra la ciudadana LUZ MARINA GUTIÉRREZ GARCÍA, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo.- No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Publíquese, regístrese, déjese copia en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal y remítase el expediente al tribunal de la causa, en la oportunidad legal correspondiente. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2.008).- Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación. La Juez. María Rosa Martínez C. La Secretaria. Norka Cobis Ramírez. En la misma fecha de hoy 25-2-2008, previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.).- La Secretaria. Exp. 45.221.