TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: MARIA DE LOURDES OLIVARES DE VANICSEK, venezolana, de este domicilio, casada y titular de la cédula de identidad No. 4.768.731.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CECILIA ACOSTA MAYORAL y MAURICIO ANTONIO IZAGUIRRE LUJAN inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.422 y 68.361 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDUARDO FERNANDO GUILLEN CANINO, venezolano, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 1.691.058.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS FELIPE BLANCO SOUCHON inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 1.267.
Sentencia: Definitiva
Expediente: AP-25193

I
Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora MAURICIO ANTONIO IZAGUIRRE LUJAN, plenamente identificado, contra la decisión dictada por ese juzgado en fecha 29 de octubre de 2007.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 01 de febrero de 2007, por ante el Juzgado de Municipio Distribuidor de Turno de esta Circunscripción Judicial, por los abogados CECILIA ACOSTA MAYORAL y MAURICIO ANTONIO IZAGUIRRE LUJAN, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Expone la parte actora en su escrito libelar: Que en fecha 18 de agosto de 2005, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 39, Tomo 47, cuyo objeto fue un inmueble de su propiedad, constituido por una oficina distinguida con el No. 41-B, ubicada en la Planta Piso No. 4, del Edificio Ártico, ubicado en la Avenida José María Vargas, Urbanización Santa Fe, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie aproximada es de 37Mts2. Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Bs. 400.000, y el lapso del contrato fue de un año a partir del 01 de julio de 2005. Que en fecha 04 de abril de 2006, el demando fue notificado de la no prorroga del contrato, donde se le advirtió que el vencimiento de la misma sería el 30 de junio de 2006. Que por cuanto venció el lapso de prorroga legal sin que el demandado hiciera entrega del inmueble fue por lo que acudió ante el órgano de justicia para lograr una declaratoria judicial mediante la cual el demandado diera cumplimiento al contrato de arrendamiento, en el sentido que entregara el inmueble objeto del mencionado contrato libre de bienes y personas, y en el mismo estado en que le fue entregado.
En fecha 26 de marzo de 2007, fue admitida la demanda ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 27 de septiembre de 2007, dentro del lapso legal pertinente, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: Como punto previo a la defensa de fondo interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla “La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, ello en razón que la demanda fue interpuesta en el lapso de prorroga legal, por cuanto según su dicho, le corresponde un año de prorroga legal y no de seis meses como de manera fraudulenta quiere hacerlo ver la parte accionante, ya que la relación arrendaticia que existe entre las partes se originó el 04 de julio de 2003, y no desde el 18 de agosto de 2005. De la misma manera, rechazó y contradijo la demanda tanto en lo hechos como en el derecho invocado.
Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de octubre de 2007 dictó sentencia declarando con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y extinguida la pretensión.
En fecha 01 de noviembre de 2007, el abogado MAURICIO ANTONIO IZAGUIRRE LUJAN, apoderado judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación, la cual fue acordada mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2007.
En fecha 21 de noviembre de 2007, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

Como punto previo a la sentencia de fondo corresponde a este Juzgador pronunciarse sobre la procedencia o no de la cuestión previa opuesta por el demandado, la cual fue declarada con lugar por el Juzgado A-Quo. Al respecto observa: La parte demandada interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla “La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, ello en razón que la demanda fue interpuesta en el lapso de prorroga legal, por cuanto según su dicho, le corresponde un año de prorroga legal y no de seis meses como de manera fraudulenta quiere hacerlo ver la parte accionante, ya que la relación arrendaticia que existe entre ellos data del 04 de julio de 2003, y no desde el 18 de agosto de 2005, alegatos estos fundados en contrato de arrendamiento de fecha 04 de julio de 2003, autenticado en esa misma fecha por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 33, Tomo 44, anexado al escrito de contestación a la demanda (folios 59 al 63).
En este caso, la parte accionante funda su pretensión de cumplimento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, en el hecho que suscribió un contrato de arrendamiento con el demandado en fecha 18 de agosto de 2005, a tiempo determinado por un lapso de un año fijo, y que en fecha 04 de abril de 2006, procedió a notificar al arrendatario de la no prorroga del mencionado contrato.
Es necesario determinar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento que hoy se pretende, denota la obligación que tiene el arrendatario de entregar al arrendador el inmueble objeto del contrato al vencimiento del plazo prefijado de duración del mismo, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el presente asunto, se evidencia de las actas procesales que lo conforman, específicamente del contrato de arrendamiento presentado por la parte demandada junto a su escrito de contestación, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2003, anotado bajo el No. 33, tomo 44, suscrito por las partes, el cual al no haber sido objeto de tacha, impugnación o desconocimiento alguno por su antagonista, este sentenciador aprecia el mismo con todas las fuerzas probatorias que de él emanan, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, que la relación arrendaticia que vincula a las partes data desde la fecha de la suscripción del antes mencionado contrato, y no de la fecha de la suscripción del contrato sobre el cual la accionante funda su pretensión.
Es el caso, tal como ha sido suficientemente demostrado en autos que existe una relación arrendaticia con una vigencia mayor de un año pero menor de cinco, donde, tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b), el lapso de prorroga al cual tiene derecho el accionado es de un (01) año. Y así se establece.
Es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
Dicho esto, si bien la parte demandada esta en la obligación de entregar al actor el bien inmueble objeto de juicio al vencimiento del lapso establecido en el contrato, no es menos cierto que en este asunto el demando tiene el derecho de gozar del plazo de prorroga legal y hasta tanto no se compute en su totalidad el actor no puede ejercer la acción de que hoy pretende. De allí que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios prohíbe la admisión de la acción de cumplimento de contrato, al vencimiento de del plazo prefijado en la relación arrendaticia, cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38, tal como es el caso que hoy nos ocupa, no será admitida la demanda por cumplimento de contrato arrendamiento por vencimiento del término. La prohibición a que se contrae la norma antes mencionada, a criterio de este sentenciador guarda especial relación con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual preceptúa: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que toda acción de cumplimento de contrato interpuesta durante el curso de la prorroga legal no se admitirá. Y así se establece.
En base a lo plasmado, este Juzgador, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, debe desechar la demanda y en consecuencia declarar extinguido el proceso, por ser la demanda contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Y así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1)- SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra de la decisión de fecha 29 de octubre de 2007, dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
2)- CON LUGAR la cuestión previa interpuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia EXTINGUIDO el presente proceso.
Queda así confirmada la decisión apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Vigésimo Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días del mes diciembre de 2007. Anos 197° y 148°.
EL JUEZ

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

Exp. AP-25193
LTLS/msu