TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedades Mercantiles PROMOTORA 151.097, C.A., e INVERSIONES COBOS FUERTE, C.A., la primera de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estadio Miranda el días 30 de Octubre de 1.997, bajo el No. 37, Tomo 151-A Qto., y la segunda inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 21 de junio de 1.995, bajo el No. 52, Tomo 252-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VIOLETA SANCHEZ MORAN y JOSE JIMENEZ inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.114 y 33.887 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: YOLANDA CADENAS, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 1.877.711, y quien por ser abogada de libre ejercicio actuó en defensa de sus derechos e intereses.
CESIONARIO DE LOS DERECHOS LITIGIOSOS DE LA PARTE ACTORA: WILLIAM DE JESUS GIRALDO OSSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 19.557.868.
APODERADOS JUDICIALES DEL CESIONARIO: SONIA ESTEVES LANDER, AURA JOSEFINA BARTOLOMEO DIAZ, CONCETTA LORENA CHIARINI RENNA y PASQUALE OSWALDO CHIARINI RENNA, inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 33.171, 31.720, 58.724 y 33.172 respectivamente.
MOTIVO: Desalojo
SENTENCIA: Definitiva
EXPEDIENTE: AP-598
I
Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la decisión dictada por ese juzgado en fecha 15 de octubre de 2003.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 18 de julio de 2003, ante el Juzgado de Municipio Distribuidor de Turno de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por las abogadas VIOLETA SANCHEZ MORAN y JOSE JIMENEZ, en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Expone la parte actora en su escrito libelar: Que la Sociedad Mercantil PROMOTORA 151.097, C.A., es propietaria del inmueble ubicado de Cují a Punceres No. 1-A, Parroquia Catedral, Caracas, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: ESTE: Avenida Norte Cinco, por medio con casa que fue de Ildefonso Aguerreverre; OESTE: Casa que fue de Belén Cadiz, hoy Edificio San Gotardo; NORTE: Can casa que fue de Francisco Cobos, hoy Edificio Palmira; SUR; Avenida Este Cero por medio con casa que fue de Valderrama Martínez. Que dio en arrendamiento verbal a tiempo indeterminado a través de la Sociedad Mercantil INVERSIONES COBOS FUERTE, C.A., el inmueble antes identificado a la demandada. Que el canon de arrendamiento mensual fue convenido en la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200), que la arrendataria se obligó a pagar con toda puntualidad el día último de cada mes. Que posteriormente el canon de arrendamiento fue modificado a la suma de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), mensuales. Que consta de Resolución No. 00283, de fecha 17 de Febrero de 1.998, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano que el mencionado inmueble fue declarado exento de regulación para Vivienda. Que la demandada ha dejado de pagar las mensualidades de alquiler a razón de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), cada mes, desde el mes de noviembre de 1.998, hasta la fecha de interposición de la demanda. Que igualmente la demandada ha dejado de cumplir con su obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, esto es, que ha dejado deteriorar el inmueble el cual se encuentra en mal estado, por no haber efectuado reparaciones menores. Que por cuanto la arrendataria no ha cumplido con el pago de las mensualidades arrendaticias, así como también dejo deteriorar el inmueble dado en arrendamiento, la actora compareció ante el Órgano de Justicia para lograr una declaratoria judicial mediante la cual se ordene el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, el pago de la cantidad de doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 275.000) que constituye la cuantía de la acción, y el pago de los meses que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.
En fecha 04 de agosto de 2003, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.
En el término legal pertinente, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó: Que en cuanto a la existencia del contrato verbal entre la Sociedad Mercantil Promotora 151.097, y su persona desconoció de vista, trato y comunicación a los integrantes de la misma. Que existió un contrato de arrendamiento escrito entre el SR. Enrique Arévalo, propietario del inmueble (fallecido), y su padre SR. Rafael Cadenas (fallecido), contrato de arrendamiento de más de 60 años, siendo la administradora del inmueble la Agencia Huizi. Que a mediados del año 1.996, fue informada que el alquiler por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000) debía ser consignado en el consultorio médico del Dr. Gastón Arévalo, lo cual hizo hasta el mes de enero de 1.959, porque en febrero de ese mismo año el Dr. Gastón Arévalo le manifestó que no le recibiría y que se comunicara con la Dra. Violeta Sánchez. Que la Dra. Violeta Sánchez le comunicó que el Dr. Arévalo no estaba interesado en continuar con el arrendamiento del inmueble, sino en la desocupación del mismo. Que aceptó desocupar el inmueble pero no en los términos planteados en la demanda. Que no es cierto que la casa se este deteriorando por cuanto siempre le ha hecho reparaciones mayores y menores.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de octubre de 2003, dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda intentada por las Sociedades Mercantiles PROMOTORA 151.097, C.A., e INVERSIONES COBOS FUERTE, C.A., contra YOLANDA CADENAS, y en consecuencia, condenó a la demandada a hacerle entrega a la actora del inmueble objeto de juicio, y a cancelar a la actora los montos correspondientes a cánones de arrendamiento insolutos a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000) mensuales, a partir de noviembre de 1.998, hasta la entrega definitiva del inmueble, así como también al pago de las costas procesales.
En fecha 17 de octubre de 2003, la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 27 de octubre de 2003.
En fecha 03 de noviembre de 2003, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día continuo siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 21 de noviembre de 2007, quien suscribe se avocó el conocimiento de la presente causa, y ordenó la notificación de las partes, las cuales fueron debidamente notificadas.
II
Planteada así los términos de la controversia, a los fines de resolver este Tribunal de alzada pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:
De las pruebas promovidas por la parte actora:
 Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de juicio, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23 de abril de 1.998, anotado bajo el No. 44, tomo 14, protocolo primero; por cuanto dicha copia no fue objeto de tacha o desconocimiento alguno por la parte demandada en la oportunidad prevista en el Código Adjetivo Civil, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
 Copia simple de Resolución No. 00283, de fecha 17 de Febrero de 1.998, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano; al respecto el Tribunal considera que por cuanto el hecho que el inmueble dado en arrendamiento se encuentre exento de regulación no es controvertido en el presente asunto, dicha documental debe ser desechada por impertinente. Así se decide.
 Copia simple de recibo emitido por Inversiones Cobos Fuerte, C.A.; al respecto el Tribunal considera que por cuanto existe prohibición de la ley en admitirse como medio de prueba aquellas emanadas del propio promovente, y como quiera que la empresa emisora del mencionado recibo funge como parte actora en la presente causa, resultaría ilógico aceptarle para su propio beneficio un documento suscrito por ella, razón por la cual esta documental debe ser desechada por ilegal. Así se decide.
 Original de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signada con el No. 030851 (nomenclatura de se Despacho), por cuanto dicha inspección no fue objeto de tacha o desconocimiento alguno por la parte demandada en la oportunidad prevista en el Código Adjetivo Civil, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1.359 del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
 Copias simples de actuaciones efectuadas en el expediente No. 54-366 de la Dirección General de Inquilinato, al respecto el Tribunal considera que por cuanto las mismas no fueron objeto de impugnación alguna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignas. Así se decide.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
 Copia simple de recibos de pago (folio 67); por cuanto la misma fue impugnada por la parte actora dentro de la oportunidad procesal correspondiente, el Tribunal la desecha. Así se decide.
 Misiva emitida por el ciudadano GASTON AREVALO LIZARRAGA, al ciudadano RAFAEL ARTURO CADENAS; al respecto el Tribunal considera que por cuanto ésta no fue objeto impugnación alguna, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, se le debe otorgar pleno valor probatorio, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
 Recibos de pago producidos en originales (folios 69 al 76); el Tribunal considera que por cuanto dichos recibos no corresponden a los meses demandados como insolutos, los mismos deben ser desechado por impertinentes. Así se decide.
 Misiva junto con anexo (folios 77 al 80), emitida por la abogada VIOLETA SANCHEZ, dirigida a la demandada; al respecto el Tribunal considera que por cuanto la misma no aporta elemento probatorio alguno para el esclarecimiento de los hechos controvertidos en el presente asunto, debe ser desechada por impertinente. Así se decide.
 Recibos de pago de servicios de agua, electricidad y teléfono; al respecto el Tribunal considera que la cancelación de los servicios públicos no forma parte de los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual esas documentales deben ser desechados del proceso. Así se decide.
 Documentales cursantes a los folios 94 al 96; al respecto el Tribunal considera, tal como se dijo anteriormente, que por cuanto existe prohibición de la ley en admitirse como medio de prueba aquellas emanadas del propio promovente, toda vez que es ilógico aceptar como medio de pruebas aquellos emanados por el promovente para su beneficio, esta documental debe ser desechada por ilegal. Así se decide.
 Fotografía cursante al folio 97; al respecto el Tribunal considera que por cuanto la misma no fue producida en juicio conforme a los lineamientos previstos en el artículo 502 del Código de procedimiento civil, es decir, a través de la inmediación del Juez, y con el apoyo de un práctico fotógrafo, debe ser desechada del proceso por ilegal. Así se decide.
 Documental cursante al folio 98, al respecto el Tribunal considera que por cuanto la misma es un documento emanado de un tercero quien no es parte en el juicio, debió ser ratificada mediante la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la se desecha del proceso. Así se decide.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó copia simple del documento de propiedad del bien inmueble arrendado, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23 de abril de 1.998, anotado bajo el No. 44, tomo 14, protocolo primero; del cual se desprende el carácter de propietaria que ostenta la Sociedad Mercantil PROMOTORA 151.097, C.A., sobre el inmueble dado en arrendamiento, asimismo, consignó Original de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signada con el No. 030851 (nomenclatura de se Despacho), y Copias simples de actuaciones efectuadas en el expediente No. 54-366 de la Dirección General de Inquilinato, de las cuales se desprende el carácter de ocupante y arrendataria del inmueble que ostenta la hoy demandada, así como también del canon de arrendamiento establecido, material probatorio suficiente para que a criterio de este Tribunal se tenga sustentada la acción intentada. Y así se decide.
Por su parte, la demandada tenía la carga de probar la cancelación de los meses demandados como insolutos, no aportando en el devenir del proceso, nada que desvirtuara la pretensión de la actora, por lo que considera quien aquí juzga, que la demandada no cumplió con su carga procesal, toda vez que en la contestación de la demanda solo se limitó a desconocer a los integrantes de la Sociedad Mercantil Promotora 151.097, por cuanto la relación arrendaticia inicial fue entre el anterior dueño del inmueble ciudadano Enrique Arévalo y su padre, ciudadano Rafael Cadenas, siendo la administradora del inmueble la Agencia Huizi; en este sentido el Tribunal observa, luego de haber analizado el material probatorio traído a los autos por la accionada, y muy especialmente la Misiva emitida por el ciudadano GASTON AREVALO LIZARRAGA, al ciudadano RAFAEL ARTURO CADENAS, que la cesión que se hiciera del contrato fue perfecta y que al ser notificado de la misma el primer arrendatario del inmueble, es decir, el padre de la demandada, le es oponible a ésta, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.550 del Código Civil, tal como de manera acertada lo estableció el Tribunal de la causa. Y así se decide.
De la misma manera, la demandada en el lapso probatorio no aportó prueba alguna que le favoreciera, en el sentido que se pudiera constatar la cancelación de los meses demandados como insolutos en el escrito libelar, desprendiéndose por tanto el incumplimiento de la obligación asumida a favor de la actora, circunstancias suficientes para que este Juzgador pueda concluir que la presente acción de desalojo debe prosperar en derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Es pues, la presente acción de desalojo un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada, al no cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes al mes de noviembre de 1.998, hasta la fecha de interposición de la demanda, supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción aquí ejercida. Y así se decide.
En lo que concierne al deterioro del inmueble demandado por la accionante, este Sentenciador considera que si bien es cierto en el acta de inspección judicial se estableció que el inmueble se encontraba en pésimo estado de conservación, no es menos cierto que no existe elemento probatorio alguno del cual se evidencie el estado en el cual le fue entregado el inmueble a la arrendataria, siendo de esta manera imposible determinar que el deterioro del inmueble es imputable a la demandada. Y así se decide.
De igual manera, considera esta alzada totalmente apegado a derecho el criterio esgrimido por el Juzgado A-Quo, en el sentido, que si bien la parte actora en su escrito libelar demanda la resolución del contrato fundada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus literales a) y e), lo que configura el desalojo del inmueble, resulta claro y no contradictorio el hecho de que en la acción de desalojo al estar vinculadas las partes por un contrato de arrendamiento escrito, trae como consecuencia necesaria la resolución de dicho contrato de arrendamiento, y habiendo quedo demostrada la mora en la que se encuentra inmersa el inquilino, procede igualmente la demanda en razón que la acción es una sola, y por el hecho que el propietario del inmueble acude ante el Órgano de Justicia para demandar que le sea entregado su inmueble, es el Juez quien debe considerar con los hechos alegados y probados si es o no procedente la demanda, y como quiera que en el presente caso ha quedado fehacientemente demostrado el incumplimiento de la obligación principal asumida por la arrendataria, tal como lo es el pago de las cuotas de arrendamiento demandada como insolutas, resulta forzoso determinar que la acción de desalojo debe prosperar en derecho. Y así se decide.
Finalmente, esta Alzada no comparte el criterio esgrimido por el A-Quo, en el sentido que la Sociedad Mercantil INVERSIONES 151.097, C.A., deba quedar fuera de la relación procesal, siendo que el carácter de propietaria que ostenta ésta sobre del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encuentra debidamente acreditado en autos, toda vez que corre inserto a los folios 10 al 16, copia del documento de propiedad del dicho inmueble. En tal sentido, quien suscribe concluye que la Sociedad Mercantil antes mencionada no puede quedar fuera como de manera errada lo estableció el Tribunal que conoció en primera instancia del presente proceso, toda vez que ésta es la legítima propietaria del inmueble dado en arrendamiento. Y así se decide
III
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la parte demandada, contra de la decisión de fecha 15 de octubre de 2003, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoaran las Sociedades Mercantiles PROMOTORA 151.097, C.A., e INVERSIONES COBOS FUERTE, C.A., contra YOLANDA CADENAS, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora libre de bienes y personas el inmueble dado en arrendamiento, el cual se identifica a continuación: No. 1-A, ubicado entre las Esquinas de Cují a Punceres, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena la demandada a pagar a la actora los montos correspondientes a cánones de arrendamiento insolutos a razón de CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5), a partir del mes de noviembre de 1.998, hasta la entrega definitiva del inmueble.
En lo que respecta a la condenatoria en costas, esta Alzada no comparte el criterio del A-quo, toda vez que en la sentencia apelada se declaró parcialmente con lugar la demanda, resultando de esta manera improcedente la condenatoria en costas en un fallo donde no se le otorgó al vencedor la totalidad de su pedimento, tal como lo preceptúa el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, no hay especial condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días del mes de febrero de 2008. Anos 197° y 148°.
EL JUEZ
EL SECRETARIO
LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

LTLS/msu/pn
Exp. AP-598