TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 197º y 148º

DEMANDANTE: NESTOR MAURICIO PÉREZ RUÍZ, colombiano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 81.737.519

APODERADO
JUDICIAL: WILMER ANTONIO TAPIA GUTIÉRREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 80.023.

DEMANDADO: MEDARDO MURILLO ORTIZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 13.823.441.
APODERADO
JUDICIAL: LUIS ZAPATA abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.430.

JUICIO: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 07-10079

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 11 de octubre de 2007, por el abogado WILMER ANTONIO TAPIA GUTIÉRREZ actuando en su condición de apoderado judicial del accionante, contra la decisión proferida en fecha 17 de septiembre de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de nulidad de contrato de arrendamiento impetrada por el ciudadano NESTOR MAURICIO PÁREZ RUIZ contra el ciudadano MEDARDO MURILLO ORTIZ, con imposición de costas a la parte actora.

El medio de ataque antes aludido fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto de fecha 25 de octubre de 2007, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno de esta Circunscripción Judicial para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el 29 de octubre de 2007, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 1º de noviembre de 2007. Mediante auto dictado el 02 de noviembre de 2007, se le dió entrada al presente expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El 16 de noviembre de 2007, compareció el demandado MEDARDO MURILLO ORTIZ, asistido de abogado y consignó escrito de alegatos en dos (02) folios útiles.

Agotado el trámite de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia para este tipo de procedimiento, se entró en fase decisoria que nos ocupa.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio mediante escrito libelar interpuesto en fecha 21 de junio de 2006, por el abogado WILMER ANTONIO TAPIA GUTIÉRREZ en su condición de apoderado judicial del demandante ciudadano NESTOR MAURICIO PÉREZ RUÍZ, con fundamento en los siguientes hechos: Que su defendido es arrendatario de un inmueble constituido por el apartamento signado con el número 19, Planta Quinta del Edificio REGENT PALACE, situado frente a la calle Cecilio Acosta, que es su lado Este y la Avenida Francisco de Miranda que es su lado Sur, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, lo que se evidencia del contrato celebrado con el ciudadano MEDARDO MURILLO ORTIZ, titular de la cédula de identidad Nº 13.823.441, autenticado en fecha 29 de marzo de 2004 en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 58, Tomo 17.

Que con anterioridad a la celebración del preindicado contrato, su defendido suscribió con el accionado dos contratos de arrendamiento adicionales autenticados en fechas 13 de marzo de 2002 y 20 de marzo de 2003, anotados bajo los Nros. 97 y 86, Tomos 10 y 13, respectivamente, en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en la cláusula cuarta del contrato se pactó que la duración del mismo era por un (1) año, contado a partir del día 15 de marzo de 2004; que del contenido de la cláusula décima sexta se infiere que el preindicado contrato es a tiempo determinado, es decir, que las partes conocen el tiempo de preclusión del mismo, lo que determina que al mismo le sea aplicable la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en el contrato locativo se estableció que para el caso de que el arrendatario no efectuare la entrega inmediata del inmueble al vencimiento del término contractual, éste debía pagar al arrendador durante todo el año de la prórroga legal la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 18.250.000,oo), además del canon de arrendamiento de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) mensuales.

Que en los contratos de arrendamiento que tienen por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y en este caso no opera la penalidad establecida en la cláusula décima sexta del contrato, dado que la prórroga legal es un derecho otorgado a favor del arrendatario, por lo que no opera en su contra durante la vigencia de la prórroga. Que el allanamiento al hogar doméstico a cualquier recinto privado de personas son inviolables, esto es, que el inmueble que ocupa un arrendamiento, donde tenga constituido su hogar doméstico es inviolable, por lo que permitir tal forzamiento amparado en una norma de carácter contractual determinaría la transgresión del derecho consagrado en el artículo 47 Constitucional. Que en razón de lo expuesto procede a demandar al ciudadano MEDARDO MURILLO ORTIZ, titular de la cédula de identidad Nº 13.823.441, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1º) La nulidad absoluta del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 29 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 58, Tomo 17. 2º) En que el contrato ya aludido es inexistente de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el mismo violatorio del artículo 38 eiusdem y 3º) En pagar los honorarios profesionales de abogado que se causaren, calculados en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,oo), lo cual representa el 30% de estimación del valor de la demanda, que estimó en la cantidad de MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.000,oo).

El día 26 de junio de 2006 el demandante consignó los siguientes recaudos: a) Poder que acredita su representación como apoderado del demandante y b) Contratos de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos MEDARDO MURILLO ORTIZ y NESTOR MAURICIO PÉREZ RUÍZ, autenticados en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 29 de marzo de 2004, 14 de marzo de 2002 y 20 de marzo de 2003, anotados bajo los Nros. 58, 97 y 86, Tomo 17, 10 y 13 respectivamente.

La demanda in comento fue admitida por el Juzgado Tercero de Primero de Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 10 de julio de 2006, ordenando el emplazamiento del demandado MEDARDO MURILLO ORTIZ, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y contestara la demanda u opusiera las defensas que considerase pertinentes.

El día 25 de enero de 2007 compareció ante el a quo el abogado CIRO GUEVARA, consignó poder que lo acredita como apoderado del accionado y se dió por citado en esta causa.

Mediante escrito fechado 30 de enero de 2007, el representante judicial del demandado contestó la demanda así: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda impetrada tanto en los hechos como en el derecho. Adujo que los contratos producidos cumplen con todos los requisitos de la ley, esto es causa, consentimiento y objeto, y que mal puede el actor (arrendatario) refutar la validez de los mismos argumentando para ello una supuesta infracción al artículo 47 Constitucional y al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que al haberse firmado el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador en el año 2004, tal suscripción entre ambos contratantes surtió efectos legales siendo improcedente su anulación. Que resultan carentes de toda lógica jurídica los argumentos esgrimidos por el demandante para pretender anular el contrato autenticado en el año 2004 con fundamento en la cláusula décima tercera del contrato, dado que dicha cláusula en nada perjudica al accionante, y además la misma aparece en las convenciones locativas suscritas en los años 2002, 2003 y 2004, con el mismo número, la misma redacción y sobre el mismo inmueble.

Que en este caso no se han violado los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como tampoco el artículo 47 Constitucional, y que el actor ha utilizado una inadecuada táctica dilatoria únicamente para detener la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración de la prórroga legal se ha interpuesto en su contra. Que todas las argumentaciones expuestas por el representante de la parte actora causan perjuicios a su defendido en su condición de arrendador del inmueble. Rechaza por infundada y temeraria la cuantía estimada por el actor. Solicitó que se declare sin lugar la demanda de nulidad interpuesta por ser inmotivada, irreflexiva e infundada y se condene en costas al demandante.

El día 30 de enero de 2007 compareció ante el a quo el abogado LUIS JOSÉ ZAPATA y consignó instrumento poder que lo acredita como apoderado del demandante, revocatoria del poder que le fue otorgado al abogado CIRO GUEVARA y escrito mediante el cual contestó la demanda así: i) De conformidad con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, opuso el defecto del libelo, argumentando que no se cumplió con el requisito de indicar ni los linderos norte y oeste, así como hubo absoluta omisión de las medidas del inmueble, sobre el cual se constituyó la relación locativa. ii) Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como el derecho alegado en el escrito libelar, dado que con el ejercicio de la presente acción el demandante pretende que se declare la nulidad del contrato locativo suscrito en el año 2004. Que el vencimiento contractual operó el día 14 de marzo de 2005, mas la prórroga legal que también está vencida, y que se inició y concluyó en fechas 15 de marzo de 2005 hasta el 14 de septiembre de 2005, hacen evidente que el demandante persigue prolongar en forma ilegítima su ocupación en el inmueble. iii) Negó, rechazó y contradijo que haya violación a la prórroga legal, y menos aún que ello haga nulo el contrato cuyo lapso convencional de un año se contaría a partir del 15 de marzo de 2004. iv) Que el alegato respecto a la supuesta violación de la prórroga legal que el actor imputa a su mandante, jamás podría haberse dado, menos aún estando vencida ésta, ya que el lapso contractual de un año se inició el 15 de marzo de 2004 y venció el 14 de marzo de 2005, correspondiéndole al arrendatario la prórroga de seis (6) meses, a tenor de lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta se inició el 15 de marzo de 2005 y venció el 14 de septiembre de 2005. Igualmente negó, rechazó y contradijo la supuesta violación del hogar alegada por el demandante y que en opinión de éste causaría la nulidad del contrato, ya que si bien es cierto que el contrato locativo es a tiempo determinado, no es menos cierto que no puede haber violación alguna de un contrato que se encuentra vencido, tanto en el lapso contractual como en la prórroga legal. v) Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya suscrito con su patrocinado dos (2) contratos de arrendamiento cada uno por el lapso contractual de un (1) año, que a decir del actor tuvieron como fechas de autenticación el 13 de marzo de 2002 y 20 de marzo de 2003, por lo que impugna y desconoce los referidos instrumentos tanto en su contenido como en la firma. vi) Que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza la cuantía de la demanda por considerar que tal estimación ni en el capítulo libelar de la “competencia por la cuantía” ni en ninguna parte del libelo, el demandante hace alusión a la motivación de por qué la estimó en la cantidad de MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.000,oo), y finalmente solicita que se declare sin lugar la demanda de nulidad de contrato arrendaticio incoada por el representante judicial del demandante.

En fecha 08 de febrero de 2007, el abogado WILMER ANTONIO TAPIA solicitó la nulidad absoluta del escrito de contestación presentado por el abogado LUIS JOSÉ ZAPATA cursante a los folios 41 al 45 del expediente, por considerar que anterior a su presentación, ya se había consignado en estos autos escrito de contestación a la demanda firmado por el abogado CIRO GUEVARA.

Mediante escrito fechado 08 de febrero de 2007, el representante judicial del demandante consignó escrito de pruebas, a través del cual reprodujo el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 58, Tomo 17, el cual aparece suscrito por su representado y el ciudadano MEDARDO MURILLO ORTIZ, reproducción ésta que fue considerada por el juez a quo en fecha 15 de febrero de 2007 como “mérito favorable de los autos”, que no constituye medio de prueba alguno que amerite admisión.

El 15 de febrero de 2007 el representante judicial del demandado promovió pruebas así: a) Hizo valer el poder que lo acredita como apoderado judicial del accionado y b) Conforme al principio de la comunidad de la prueba, promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y cursante a los folios 13 al 16 del expediente, promoción que fue considerada por el a quo como “mérito favorable de los autos”.

El tribunal de cognición dictó sentencia el 17 de septiembre de 2007, declarando Sin Lugar la demanda de nulidad de contrato de arrendamiento impetrada por el ciudadano NESTOR PÉREZ RUÍZ contra el ciudadano MEDARDO MURILLO ORTIZ, con imposición de costas al demandante.

En este caso interpusieron recurso ordinario de apelación contra la señalada decisión los abogados WILMER ANTONIO TAPIA GUTIÉRREZ y ENRIQUE ALEJANDRO MONTERO BETANCURT, en fechas 11 y 16 de octubre de 2007, en el mismo orden de mención, habiendo sido oída en ambos efectos únicamente la apelación ejercida por el abogado WILMER ANTONIO TAPIA GUTIÉRREZ, apoderado del demandante y negada la interpuesta por el abogado Enrique Alejandro Montero Betancurt por no tener carácter de postulación (f. 85).

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Se defieren al conocimiento de esta alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 11 de octubre de 2007, por el abogado WILMER ANTONIO TAPIA GUTIÉRREZ en su condición de apoderado judicial del demandante, contra la sentencia proferida el 17 de septiembre de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que en su parte pertinente es como sigue:

…omissis…
“De la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente expediente se despende que el 30 de enero de 2007 los abogados CIRO GUEVARA y LUIS ZAPATA, actuando como apoderados judiciales del ciudadano MEDARDO MURILLO, en forma separada presentaron escritos de contestación de la demanda.
En tal sentido, la representación judicial de la demandante requirió se tomase en cuenta el consignado por el primero, mientras que el último solicitó se atendiera el suyo considerando el ordinal 1º del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, encuentra quien decide que, el abogado LUIS ZAPATA en la oportunidad de presentar su escrito de contestación consignó instrumento poder que le acredita como representante del ciudadano MEDARDO MURILLO y revocatoria del poder que éste otorgase al abogado CIRO GUEVARA, quien en esa misma ocasión había contestado la demanda horas antes. No obstante la revocatoria mencionada, es menester precisar que ésta surte efectos es a partir de la oportunidad en que ha sido presentada conforme al ordinal 1º del artículo invocado por el abogado LUIS ZAPATA, de manera tal que el escrito presentado por el abogado CIRO GUEVARA en representación del ciudadano MEDARDO MURILLO se tiene como presentado por éste y es el que será tomado en cuenta a los fines de atender su defensa y, así se declara.
…omissis…
III
De la impugnación de la cuantía
En la oportunidad de la contestación el ciudadano MEDARDO MURILLO rechazó la cuantía estimada por la demandante en la cantidad de mil millones de bolívares (Bs. 1.000.000.000,oo) por considerarla exagerada y propuso como valor de la demanda la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo).
Ante su alegato de que es exagerada la estimación de la reclamación realizada por la demandante, conforme a las normas que rigen la carga y distribución de la prueba, correspondía al ciudadano MEDARDO MURILLO probar que la cuantía que propuso corresponde al valor de la reclamación, criterio que sentó la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en los términos siguientes:
“...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…” (fallo del 24 de septiembre de 1998, caso María Pernía contra Inversiones Fecosa, C. A., reiterada en el Nº 1417 del 14 de diciembre de 2004).
No obstante, el ciudadano MEDARDO MURILLO ni siquiera emprendió actividad probatoria en la actual controversia, en razón de lo cual se desecha la impugnación aducida y, en consecuencia, queda firme la estimación realizada por la demandante y, así se declara.
Del mérito de la controversia
El contrato como convención entre dos o más personas tendente a constituir, reglar, modificar, transmitir o extinguir un vínculo jurídico existente entre ellas, conforme la prescripción del artículo 1.133 del Código Civil, presupone para su existencia la concurrencia de tres (03) elementos, a saber: 1.- consentimiento de las partes; 2.- objeto que pueda ser materia de contrato y; 3.- causa lícita (artículo 1.141 ejusdem), mientras que su validez se determina por la capacidad o incapacidad de las partes o vicios del consentimiento.
El celebrado por las partes en la actual controversia lo fue con ocasión de crear y reglar un vínculo jurídico que se denomina arrendamiento atendiendo a las obligaciones propias de cada una de las partes en el mismo.
En primer término, requiere la demandante la nulidad del contrato con sustento en que los derechos del arrendatario son de orden público y no habría podido regularse en el contrato que al vencimiento del mismo él debía entregar el inmueble y, por cada día de retraso en dicha entrega pagar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo).
Así planteado el panorama, es menester precisar que, si bien conforme a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los derechos que ella confiere al arrendatario son irrenunciables y cualquier estipulación que los menoscabe sería nula, dicha disposición debe aplicarse sistemáticamente en el contexto de la propia Ley y del resto del ordenamiento jurídico.
El legislador patrio sentó de manera indubitable en el artículo 38 de la Ley Sustantiva in comento que la prórroga legal es obligatoria para el arrendador, pero para el arrendatario es potestativa. Ello deriva en que, el arrendatario como parte en la relación locativa pueda disponer de la prórroga legal y en tal sentido, modificar las condiciones de la misma, convenir en que sea por un tiempo inferior al que legalmente le corresponde, modificar el canon de arrendamiento e incluso renunciar a ella.
Ahora bien, el ciudadano NESTOR PÉREZ en la oportunidad de celebrar el contrato convino en que al vencimiento del mismo, específicamente el día 14 de marzo de 2005, entregaría el inmueble, así como también que por mora en la entrega pagaría la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) mensuales, cuestión que denota que éste, en ejercicio de la facultad que le concede el mencionado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispuso de la prórroga legal sin que ello derive en la nulidad del contrato por cuanto no se trata de un derecho del arrendatario protegido por el alcance del artículo 7 ibidem y, así se declara.
De otra parte, la representación del ciudadano NESTOR PÉREZ invocó la nulidad del contrato celebrado con el ciudadano MEDARDO MURILLO con sustento en que la estipulación de que este último podría inspeccionar el inmueble cuando lo estime conveniente y el arrendatario estaría obligado a permitirle el acceso atentaría en contra del artículo 47 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual se trasunta de seguidas:
“El hogar doméstico, el domicilio, y todo recinto privado de persona son inviolables. No podrán ser allanados, sino mediante orden judicial, para impedir la perpetración de un delito o para cumplir de acuerdo con la ley las decisiones que dicten los tribunales, respetando siempre la dignidad del ser humano.
Las visitas sanitarias que se practiquen, de conformidad con la ley, sólo podrán hacerse previo aviso de los funcionarios o funcionarias que las ordenen o hayan de practicarlas”.
Ante ello, encuentra quien decide que, el derecho a la inviolabilidad del hogar doméstico y todo recinto privado, fundamentado en parte en la garantía del derecho a la vida privada, comporta la imposibilidad de entrada o registro sin orden judicial, tanto del propio hogar como de todo recinto privado de las personas, entendiendo por estos conceptos aquellos espacios físicos cuyo uso y disfrute corresponde con exclusividad o con poder excluyente al individuo, y en los cuales éste habitualmente desarrolla su vida privada, sobre los que el sujeto dispone con amplitud. En este orden de ideas, en el caso de marras las partes acordaron en el contrato que las visitas que denominaron inspecciones las realizaría el arrendador cuando lo creyere conveniente, sin que ello derive en que la autónoma voluntad de las partes allí determinada vaya en detrimento de la norma trasunta del texto constitucional, por cuanto no se tratarían de actos arbitrarios que eventualmente puedan derivar en la violación del hogar doméstico, en razón de lo cual resulta forzoso sentar que ello no acarrea la nulidad del contrato de estos autos, y así se declara.
Dilucidado como ha sido que las cláusulas cuarta y décima tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos NESTOR PÉREZ y MEDARDO MURILLO no atentan contra el orden público o alguna disposición expresa constitucional o legal, resulta forzoso para quien decide desechar la demanda y, así será decidido.
Es precisa la ocasión para indicar a las partes que la nulidad de una convención procede ante el alegato de ausencia de cualquiera de los requisitos de validez enunciados en el artículo 1.141 del Código Civil o de alguna de las causas de anulabilidad mencionadas en el artículo 1.143 ibidem, no por otros motivos y, en materia arrendaticia serán nulas las disposiciones que atenten en contra de los derechos del arrendatario que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no la totalidad de las que contenga el contrato celebrado por las partes tendente a reglar la relación locativa, pues precisamente es la convención la que soporta la existencia de la relación.
De otra parte, no pueden las partes requerir en su petitorio el pago de determinada cantidad de dinero por concepto de honorarios profesionales de abogado, pues eventualmente una de las partes será condenada en costas, las cuales debe pagar a su antagonista –ni siquiera a su abogado- y, puede éste intimar a su contraparte el pago de honorarios una vez firme la definitiva por el procedimiento correspondiente.
IV
En mérito de las razones que anteceden, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda por nulidad de contrato incoada por el ciudadano NESTOR PÉREZ RUÍZ contra el ciudadano MEDARDO MURILLO ORTÍZ, ambos identificados ampliamente en el encabezamiento del presente fallo.
Se condena en costas a la demandante conforme a lo establecido en el dispositivo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

Expuesto lo anterior, debe previamente este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en la presente causa, el cual se circunscribe en determinar si la pretensión del actor, referida a la declaratoria de nulidad del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 58, Tomo 17 es procedente en derecho, por considerar que las cláusulas décima tercera y sexta del aludido contrato son violatorias, en el orden de mención, a la prórroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la inviolabilidad del hogar doméstico consagrado en el artículo 47 Constitucional, así como el pago de honorarios profesionales de abogado estimados en el libelo en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,oo), que representa el 30% de la estimación del valor de la demanda.

Observa este Juzgado Superior que en este caso el tribunal a quo otorgó eficacia jurídica al escrito de contestación a la demanda presentado el 30 de enero de 2007 por el abogado CIRO GUEVARA, apoderado del accionado, lo cual comparte este Juzgado Superior, motivo por el cual a los fines de dirimir esta controversia este Tribunal no emitirá pronunciamiento respecto a los alegatos y defensas opuestas por el abogado LUIS JOSÉ ZAPATA en su escrito de fecha 30 de enero de 2007 (folios 41 al 45). Igualmente, escapa del análisis de la alzada lo referente a la impugnación a la cuantía de la demanda, por no haber ejercido la parte demandada recurso de apelación sobre este aspecto.

La pretensión in comento aparece rechazada por el representante judicial del demandado, quien negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos narrados por el demandante así como el derecho invocado, alegando la autenticidad y la validez de los contratos de arrendamientos suscritos en fechas 2002, 2003 y 2004, dado que los mismos cumplen con los requisitos legales pertinentes, que no acarrean nulidad alguna del contrato.

La parte demandante con el escrito libelar consignó los siguientes recaudos:

● Marcados con las letras “A”, “B” y “C”, contratos de arrendamiento celebrados entre los ciudadanos Medardo Murillo Ortiz y Nestor Mauricio Pérez Ruíz, autenticados en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 29 de marzo de 2004, 14 de marzo de 2002 y 20 de marzo de 2003, anotados bajo los Nros. 58, 97 y 86, Tomo 17, 10 y 13, respectivamente. Dichos instrumentos este Tribunal los valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, los cuales no fueron impugnados ni tachados en la oportunidad legal correspondiente.

Ahora bien, en el sub examine el demandante alega que se le vulneró la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto en la cláusula décima sexta del contrato locativo se estableció una penalidad contra el arrendatario para el caso de que éste no efectuare la entrega inmediata del inmueble al vencimiento del término contractual de un año fijo.

Al respecto se hace necesario citar la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente reza así:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses….omissis…”

Observa este Tribunal que en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2004, se estipuló que la duración del mismo sería de un (1) año fijo a partir del día 15 de marzo de 2004, no prorrogable a la finalización del contrato, es decir, que el contrato finalizó el día 14 de marzo de 2005. Igualmente cierto es que en la cláusula décima sexta del mencionado contrato locativo se pactó una penalidad para el arrendatario para el caso de que éste no efectuara la entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento; empero de conformidad con lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ”los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”; por lo que independientemente de que a la finalización del contrato fijado para el día 14 de marzo de 2005, ello no puede significar que el arrendatario pierda automáticamente dicha prórroga, pues se repite, ella (la prórroga) es obligatoria para el arrendador, es decir que opera de pleno derecho, operando la cláusula penal desde el momento que legalmente el arrendatario se encuentre obligado a realizar la entrega del inmueble, no evidenciándose en estos autos que el arrendador-demandado haya vulnerado la disposición legal antes citada. De manera, que en el sub lite no encuentra este Juzgado Superior que con la penalidad establecida en la cláusula décima sexta en el contrato autenticado el 29 de marzo de 2004 se haya vulnerado al arrendatario la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende se desecha el alegato de nulidad formulado por el actor en ese aspecto. ASÍ SE DECIDE.-

En cuanto al otro alegato de nulidad del contrato esgrimido igualmente por el demandante en el libelo, por considerar que la cláusula décima tercera del contrato locativo vulnera el artículo 47 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto se pactó que el arrendador podría inspeccionar el inmueble cuando lo estimare conveniente y el arrendatario estaría obligado a permitirle el acceso, este Tribunal Superior estima que ese derecho constitucional está referido a la imposibilidad de entrar o penetrar sin una orden judicial tanto del propio hogar como de cualquier recinto privado de la persona que se trate, en el entendido de que estos conceptos se refieren a los espacios físicos cuyo uso y disfrute corresponden en forma exclusiva o con poder excluyente al individuo, y en los cuales éste habitualmente desarrolla su vida privada, sobre los que el sujeto dispone con amplitud. Así, considera este sentenciador que lo convenido entre las partes en la cláusula décima tercera del contrato celebrado el 29 de marzo de 2004, relativo a la inspección o inspecciones que tuviere a bien practicar el arrendador al inmueble dado en arrendamiento no constituye violación a la disposición constitucional consagrada en el artículo 47 Constitucional, pues en opinión de aquí decide dicho acuerdo fue expresamente convenido y aceptado por las partes contratantes, es decir, ello corresponde al principio de la autonomía de la voluntad de las partes por lo que esa convención no constituye violación al hogar doméstico, motivo por el cual el Tribunal desecha el alegato de nulidad del contrato efectuado por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.

Por otro lado es de hacer notar, respecto al supuesto que alega el actor en el libelo de la demanda y que considera hace nulo el contrato locativo, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 717 de fecha 15 de mayo de 2001, caso: Haidee Beatriz Miranda y otros, determinó lo siguiente:

“En efecto, si bien el artículo 47 constitucional, al prever la inviolabilidad del hogar doméstico, el domicilio y todo recinto privado, estableció de manera categórica que ‘[n]o podrán ser allanados, sino mediante orden judicial, para impedir la perpetración de un delito o para cumplir de acuerdo con la ley las decisiones que dicten los tribunales’. Interpretar, únicamente, que en virtud de tal disposición, siempre para la realización de un allanamiento a un determinado domicilio, será necesaria la existencia de una orden judicial que lo autorice, sería llegar a la exageración de suponer que, aun hasta para el caso de fuerza mayor o estado de necesidad, se requiera la referida orden. La norma no prevé nada al respecto, pero no por ello, en el caso de auxilio inmediato, solicitado o no, de riesgos para la vida o seguridad de las personas, o de otros supuestos análogos, la entrada al domicilio o recinto de que se trate, por parte de funcionarios policiales o cualquier otro agente de autoridad, e incluso de un particular, debe ser considerado como una vulneración a su inviolabilidad, pues se está ante uno de los supuestos en que es necesario preservar unos derechos sobre otros, igualmente constitucionalmente protegidos.
Debe entenderse, entonces, de acuerdo con el precepto constitucional en referencia, que la orden judicial es la regla, resultando sin embargo, posible su limitación dependiendo del ámbito de que se trate (civil o penal), pues debe estudiarse en cada caso cuándo se le debe dar supremacía a éste ante otros derechos fundamentales, y viceversa, dado que puede ocurrir que el mismo, como un derecho particular pretenda sobreponerse a un derecho de orden colectivo, como la salud pública” (Subrayado de esta alzada).

Ahora bien, con relación a la nulidad del contrato locativo peticionada se hace imperioso traer a colación la doctrina acogida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en sentencia de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente N° AA20-C-2003-000550, textualmente en su parte pertinente, dejó asentado lo siguiente:

“…Ahora bien, corresponde a la Sala analizar si el defecto atribuido al referido contrato es anulable por nulidad relativa o si por el contrario lo es por nulidad absoluta, como lo estableció la recurrida en su sentencia.
Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación civil de Venezuela”, Caracas 1952, p. 13).
Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: la primera, del artículo 1.159 del Código Civil que establece “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes...”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones la ley permite la libertad contractual.
No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob. cit. p. 18).
De esta manera, al ser violada una norma del primer tipo, todos los interesados en el contrato, además de las partes contratantes, pueden prevalerse de ella y solicitar del juez la declaración de nulidad absoluta correspondiente; en cambio, si se viola en un contrato una norma destinada a proteger exclusivamente a un particular por no encontrarse en juego intereses superiores, sólo el interesado tiene la titularidad de la acción de nulidad (relativa) y está única y exclusivamente en sus manos determinar si el contrato ha de ser anulado por el tribunal o si ha de continuar existiendo en el mundo del derecho.
Por consiguiente, la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. p. 93).
Sus características son: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca. (Maduro Luyando, Eloy: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Fondo Editorial Luis Sanojo, Caracas 1967, p. 596).
Por su parte, la nulidad relativa es “...la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar...”. (Ob. cit. p. 146).
Sus características son: 1) No afecta el contrato desde su inicio y éste existe desde su celebración; por tanto, produce sus efectos hasta tanto no sea declarado nulo por la autoridad judicial; 2) La acción para obtener la declaración de nulidad sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad; 3) La acción es prescriptible; y, 4) Este tipo de nulidad es subsanable. (Ob. cit. p. 598)…”.

En el caso sub examine, el accionante pretende que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento producido el cual suscribió con el demandado, argumentando para ello que las cláusulas décima tercera y sexta del aludido contrato son violatorias, en el orden de mención, a la prórroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la inviolabilidad del hogar doméstico consagrado en el artículo 47 Constitucional, que de ser el caso y conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios produciría el efecto de anular las cláusulas mas no la totalidad del contrato locativo.

Adicionalmente, ha quedado demostrado y admitido por las partes, que éstas conocían los datos del documento contentivo del contrato de arrendamiento, cuya nulidad se demanda, establecieron la duración del mismo, canon de arrendamiento, ubicación del inmueble dado en arrendamiento, en fin, las partes establecieron el régimen del contrato locativo que se adapta a las previsiones que para el contrato de arrendamiento consagra el Código Civi. Siendo ello así, resulta que en este caso el demandante en modo alguno demostró la ausencia de causa, objeto y consentimiento en el preindicado contrato, en consecuencia, el demandante en modo alguno logró demostrar válidamente en juicio la existencia de tales vicios que puedan producir la nulidad del contrato. En atención a lo anterior, este Juzgado Superior considera que en este caso resulta improcedente la solicitud de nulidad del contrato celebrado en fecha 29 de marzo de 2004, bajo el Nº 58, Tomo 17 alegada por el demandante; lo que de suyo hace que deba declararse sin lugar tal pretensión en el dispositivo del presente fallo, al igual que la pretensión de cobro por honorarios profesionales de abogado estimados en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,oo), equivalentes en la actualidad a TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (BF 300.000,oo), por ser las costas un efecto del proceso no demandable ab initio como correctamente fue decidido por el juez a quo y se confirma en el presente fallo. Así se declara.

Congruente con todo lo antes expuesto, resulta forzoso declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por el demandante y confirmar la recurrida, debiéndose declarar sin lugar la demanda impetrada. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 11 de octubre de 2007, por el abogado WILMER ANTONIO TAPIA GUTIÉRREZ en su condición de apoderado judicial del demandante ciudadano NESTOR MAURICIO PÉREZ RUÍZ, contra la decisión proferida en fecha 17 de septiembre de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual queda confirmada con la motivación antes expuesta.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por nulidad de contrato de arrendamiento impetrada por el NESTOR MAURICIO PÉREZ RUÍZ contra el ciudadano MEDARDO MURILLO ORTÍZ, todos plenamente identificados en el cuerpo de esta sentencia.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Por cuanto la presente decisión de dicta fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 197° de la independencia y 148° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de febrero de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior decisión, constante de doce (12) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente N° 07-10079
AMJ/MCF