TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte (20) de febrero de dos mil ocho
197º y 149º

DEMANDANTE: “LUIS ANTONIO SORTINO”, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-6.025.006; con domicilio procesal constituido en la siguiente dirección: Calle Chacaito, cruce con Avenida Casanova, Edificio Jolly Palace, piso 4, Oficina 4-A, Bello Monte, Parroquia El Recreo, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DEL DEMANDANTE: “FLOR CARVAJAL de PATIÑO”, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 52.626.

DEMANDADOS: “ENRIQUE RIVAS GOMEZ y MORELLA D’ALTA AGUIRRE”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad N°s V-995.026 y V-4.089.181 respectivamente; sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LOS DEMANDADOS: “GUSTAVO BARRIOS, ENRIQUE D’ALTA y VIRGILIO PARRA”, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.871, 11.361 y 33.825, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2005-0398
I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 14 de julio de 2005, la abogada Flor de Carvajal de Patiño, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 52.626, en su condición de mandataria judicial del ciudadano Luis Antonio Sortino, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, libelo de demanda conforme al cual pretende obtener el Desalojo de un inmueble para vivienda distinguido con la letra y número C-64, y el puesto de estacionamiento para dos vehículos identificado con el N° 16 del Nivel 2, ubicado en el edificio Residencias Carabalí, situado al final de la calle El Ángel, Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda, alegando como causa de su petición que los ciudadanos Enrique Rivas Gómez y Morella D’Alta Aguirre, incumplieron con la obligación de pagar los cánones de alquiler de los mes de abril, mayo, junio y julio de 2005, así como también, el documento de condominio del citado edificio.
Por auto de fecha 18 de julio de 2005, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El 20 de julio de 2005, la representación judicial del demandante consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa.
El 22 de julio de 2005, se libró la correspondiente compulsa a los fines de la citación personal de la parte demandada.
Así las cosas, mediante diligencia de fechas 1 y 5 de agosto de 2005, el ciudadano Williams Matute en su condición de alguacil accidental adscrito a esta sede judicial, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección del inmueble objeto de la demanda, en fecha 29 de julio de 2005, sin lograr la citación personal de los co-demandados, razón por la cual consignó las respectivas compulsas.
Posteriormente, el 5 de agosto de 2005, la representación judicial del demandante solicitó la citación por carteles de acuerdo con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; los cuales se libraron el 11 del mismo mes y año.
Agotadas las diligencias legales correspondientes a la publicación, consignación y fijación del cartel de citación de los co-demandados, sin que comparecieren a darse por citados en el juicio, la abogada Flor Carvajal de Patiño en su condición de mandataria judicial de la parte actora, solicitó el 20 de octubre de 2005, la designación de un defensor ad litem a los fines consiguientes.
El 25 de octubre de 2005, comparecieron personalmente los co-demandados Enrique Rivas Gómez y Morella D’Alta Aguirre, siendo el primero de los nombrados de profesión abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 633, y manifestaron explícitamente darse por citados en el juicio. En esta misma oportunidad, otorgaron poder apud acta a los abogados Gustavo Barrios, Enrique D’Alta y Virgilio Parra, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.871, 11.361 y 33.825, respectivamente.
El 27 de octubre de 2005, se recibió escrito de contestación de la demanda presentado por los co-demandados asistidos de abogado, alegando todo cuanto creyeron pertinente esgrimir en defensa de sus derechos e intereses. Igualmente, promovieron cuestiones previas conforme lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El 3 de noviembre de 2005, la representación judicial de la demandante presentó escrito de contradicción de las cuestiones previas promovidas por los demandados en la contestación de la demanda.
Durante la etapa probatoria hubo actividad de ambas representaciones judiciales; así, el 7 de noviembre de 2005, se recibió el escrito de pruebas aportado por la parte demandada; y el 10 de noviembre de 2005, se agregó a los autos el escrito presentado por la representación judicial del demandante.
El 14 de noviembre de 2005, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en la contestación de la demanda, de los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y con lugar la cuestión previa del ordinal 8° del mismo artículo 346 eiusdem, referida a la existencia de una cuestión prejudicial; en consecuencia ordenó la suspensión del proceso conforme a la Ley, hasta tanto conste en autos la resolución de la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de merito.
El 17 de noviembre de 2005, la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación contra la sentencia interlocutoria dictada el 14 del mismo mes y año.
Por auto del 28 de noviembre de 2005, se oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por los demandados, quienes desistieron de tal medio recursivo el 2 de diciembre de 2005.
El 1 de febrero de 2008, la apoderada judicial del demandante aportó a los autos copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 11 de mayo de 2006; así como de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 13 de diciembre de 2007, de las cuales se desprende la declaratoria de perención de la instancia en el juicio en que se debatía la cuestión prejudicial que suspendió el tramite de la presente causa.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

-II-
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que fundamenta su pretensión, los siguientes hechos:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandante

1) Aduce que el 28 de febrero de 2002, la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas, titular de la cédula de identidad N° V-5.751.453, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos Enrique Rivas Gómez y Morella D’Alta Aguirre, suscrito ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 46, Tomo 9 de los libros correspondientes, que tiene por objeto un inmueble para vivienda distinguido con la letra y número C-64 y el puesto de estacionamiento N° 16 del nivel 2, situados en el edificio denominado Residencias Carabalí, ubicado al final de la calle El Ángel, Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda. Asimismo, que dicho contrato le fue cedido a su patrocinado según consta de cesión autenticada ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 28 de abril de 2005, bajo el N° 47, tomo 30 de los libros respectivos.
2) Asevera que el 1 de julio de 2003, mediante comunicación que acompaña al libelo marcada “C”, las partes acordaron la prorroga de duración del contrato hasta el día 31 de enero de 2004, asumiendo además los arrendatarios la obligación de pagar los gastos de condominio ante la administradora. En este mismo sentido, arguye que vencida la relación arrendaticia hubo aceptación del pago de las pensiones de alquiler por parte del arrendador, razón por la cual “nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado”; siendo el canon de arrendamiento actual la suma de Setecientos Mil Bolívares mensuales (Bs. 700.000,00), pagaderos por adelantado dentro de los primeros cinco días de cada mes a tenor de lo previsto en la cláusula segunda contractual.
3) Alega que el 28 de abril de 2005, su representado adquirió el inmueble objeto de su pretensión, según se evidencia del instrumento otorgado ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, bajo el N° 48, tomo 30 de los libros respectivos, el cual no ha podido ser protocolizado por cuanto pesa medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
4) Arguye que el 18 de mayo de 2005, le fue entregado a los arrendatarios del inmueble objeto de la demanda, copia de la cesión del contrato así como también de una carta notificándoles que todo lo referente a la relación arrendaticia, sería tratado con la abogada Flor Carvajal de Patiño en condición de apoderada judicial de Luis Sortino; comunicación que según manifiesta fue recibida “por el hijo de los arrendatarios”, como se evidencia de inspección extrajudicial (sic) efectuada a través de la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del distrito capital.
5) Afirma que los arrendatarios en fechas 23 y 27 de mayo de 2005, procedieron a realizar dos (2) depósitos por la cantidad de Bs. 700.000,00 cada uno, en la cuenta corriente N° 01020144680000005801 del Banco Venezuela cuyo titular es la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas, quien según su dicho, no tenía para esas fechas cualidad de arrendadora del inmueble arrendado; pretendiendo dichos arrendatarios solventarse en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo de 2005 respectivamente, los cuales no solo deben reputarse extemporáneos sino que además se hicieron a quien no correspondía.
6) Alega que la ex -arrendadora Carmen Sol Mejía Borjas solicitó a la abogada Flor Carvajal de Patiño, que hiciere “las diligencias pertinentes para lograr hacer efectiva la entrega de dos (2) Cheques de Gerencia signados con los Números 00569682 y 00569683 respectivamente por un monto de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) cada uno, cantidad equivalente a la devolución del dinero correspondiente a los depósitos arribas citados…diligencias que efectivamente reali(zó) según se evidencia de Inspección Extra-Judicial (sic) evacuada por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador en fecha 16 de Junio de 2005…”. Y que no obstante, la ciudadana Morella D’Alta Aguirre se negó a recibir dichos cheques, motivo por el cual el 22 de junio de 2005, procedió a notificarla mediante telegrama de que los mismos estaban a su disposición reposando en su despacho.
7) Manifiesta que los arrendatarios han dejado de cumplir con la obligación convenida en la cláusula segunda contractual, pues depositaron el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo ambos de 2005, los días 23 y 27 de mayo de 2005 respectivamente. Igualmente arguye que los arrendatarios incumplieron el documento que llamaron “anexo al contrato de arrendamiento” suscrito en fecha 1 de julio de 2003, respecto a la obligación estipulada en su punto N° 2 conforme al cual sería por cuenta de ellos, el pago de los gastos correspondientes al condominio y que tal incumplimiento conlleva a la violación del documento de condominio, adeudando a la mensualidad correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2005.
8) Considera que por estar incursos los arrendatarios en las casuales de los literales a) y f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir tanto por falta de pago de cánones de arrendamiento como por el incumplimiento del reglamento interno del inmueble, interpone la presente demanda de DESALOJO pidiendo para el caso de que los arrendatarios no convengan en la demanda, sean condenado a lo siguiente: A) En el Desalojo y por ende la extinción del contrato de arrendamiento accionado, así como la entrega del inmueble objeto de la demanda. B) En cancelar la cantidad de Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 2.800.000,00), correspondiente a los meses de alquileres de abril, mayo, junio y julio de 2005, a razón de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) cada uno, por concepto de indemnización de daños y perjuicios y que los mismos sean indexados. También pretende el pago de los cánones de alquiler que se sigan causando hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble, en concepto de daños y perjuicios. C) En pagar los recibos de condominio de los meses de abril, mayo y junio de 2005, que asciende al monto de Quinientos Ochenta Mil Ochocientos Dieciocho Bolívares (Bs. 580.818,00) y los que se sigan causando así como los intereses especificados en el documento de condominio hasta la entrega del inmueble objeto de la demanda. D) Por último solicita el pago de las costas y que todos los conceptos reclamados sean indexados, a través de experticia complementaria del fallo.

Fundamenta la demanda en los artículos 33 y 34 literales a) y f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.198, 1.264, numeral 2° del artículo 1.592, 1.594, 1.595 y 1.597 del Código Civil.

En contraposición a los hechos libelados, la parte demandada en la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de sus derechos e intereses. A tales efectos, alegó los siguientes hechos extintivos y modificativos:

Alegatos de la parte demandada

1) Niega, rechaza y contradice la demanda en todo su contenido así como en todas y cada una de sus partes, tanto en lo que respecta a los hechos como por lo que al Derecho se refiere.
2) Alega que la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas sigue siendo aún hoy ante ellos y ante la generalidad de los terceros, la legítima y exclusiva propietaria del inmueble objeto del litigio de marras, no existiendo ningún vínculo jurídico, judicial ni de ninguna otra especie con el ciudadano Luis Antonio Sortino. En este sentido, afirma que no están obligados a obedecer y acatar la notificación que pretendía realizar la abogada Flor Carvajal de Patiño, en el sentido de que, “en lo sucesivo, todo lo relativo al contrato de arrendamiento debíamos tratarlo con ella, como apoderada judicial de aquél”.
3) Aduce que es falso de toda falsedad que hayan dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo de 2005, ya que los mismos fueron depositados de manera oportuna y dentro de su lapso legal en la cuenta corriente de su arrendadora y propietaria del inmueble ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas; negando además haber sido notificados de absolutamente nada y que aún cuando en la hipótesis negada de que hubieran sido notificados, en modo alguno estarían obligados a acatar la instrucción de la apoderada judicial del señor Sortino.
4) Asevera que la arrendadora Carmen Sol Mejía Borjas, “a más de un (1) mes después de haber recibido y aceptado los depósitos en la forma acostumbrada y habitual en que lo había hecho desde el inicio de la relación arrendaticia, pretendió devolverles cantidades de dinero equivalentes a los cánones pagados mediante esos depósitos, lo que de por sí evidencia el pago hecho y la circunstancia de que ella lo recibió y aceptó”.
5) Arguye que no ha dejado de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de abril y mayo de 2005, ni tampoco los sucesivos pues están siendo depositados ante el Tribunal 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 2005-8431 de su nomenclatura interna.
6) Afirman estar solventes en el pago de los gastos de condominio que se le reclaman; y que tales gastos por corresponden dada su naturaleza al propietario del inmueble, es éste y no ninguna otra persona aún cuando se haya obligado frente a éste a pagar tales gastos, quien puede violar el documento de condominio en lo que se refiere al pago de las cuotas respectivas. Y que mal podría el arrendatario –según su dicho- violar el documento de condominio por no cumplir obligaciones que le son propias al propietario entre ellas, el pago de los gastos comunes.

De acuerdo con la confrontación de las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, es evidente que en el caso de marras, el thema decidendum se circunscribe a resolver sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de Desalojo incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2005, así como también, las planillas de condominio emitidas por la administración del edificio Residencias Carabalí, por concepto de gastos comunes.
Para ello, el Tribunal sobre la base de lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a la valoración de las pruebas aportadas al proceso, y al respecto observa:

Pruebas de la parte actora:

 Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del instrumento poder autenticado ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 13 de mayo de 2005, bajo el N° 34, tomo 33 de los libros respectivos; que se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar el mandato judicial conferido por el ciudadano Luis Antonio Sortino a la abogada Flor Carvajal de Patiño conforme lo previsto en los artículos 150 y 151 eiusdem, para representarlo en juicio; y así se decide.-
 Promueve copia simple del instrumento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, el 28 de abril de 2005, bajo el N° 47, tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, que se aprecia conforme lo previsto en el artículo 1.360, otorgándosele valor probatorio de demostrar el negocio jurídico por medio del cual la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas cedió al ciudadano Luis Antonio Sortino, todos los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quina del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de febrero de 2002, bajo el N° 46, tomo 9 de los libros respectivos; y así se establece.-
 Promueve copia simple del instrumento que contiene el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Quina del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de febrero de 2002, bajo el N° 46, tomo 9 de los libros respectivos. Este instrumento se admite para el proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneo y suficiente para demostrar la existencia del vínculo jurídico arrendaticio suscrito inicialmente entre Carmen Sol Mejía Borja por una parte, y Enrique Rivas Gómez y Morella D’Alta Aguirre, por la otra, sobre el inmueble objeto de la demanda, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por los arrendatarios, y así se decide.-
 Promueve original del instrumento privado suscrito el 1 de julio de 2003, el cual se valora conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar la obligación que asumieron los arrendatarios del inmueble objeto de la demanda, de pagar los gastos de condómino que se generen mes a mes a partir del mes de junio de 2003, determinados por la administradora del edificio Carabalí,; así se establece.-
 Promueve original de las actuaciones realizadas por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de mayo de 2005, con fundamento en lo previsto por el artículo 74 numeral 13 de la Ley de Registro Público y Notariado, la cual se valora conforme lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar la notificación de los arrendatarios que hiciere la abogada Flor Carvajal de Patiño en su condición de mandataria del ciudadano Luis Antonio Sortino, respecto a la cesión del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora Carmen Sol Mejía Borja, lo cual se verificó en el inmueble objeto de la demanda, siendo recibido por una persona identificada como “Andrés Eloy García D’Alta”, titular de la cédula de identidad N° 18.750.844, a quien se le hizo entrega tanto de una copia de la referida cesión del contrato como de la misiva que dicha diligencia contiene; y así se establece.-
 Promueve con posterioridad a la admisión de la demanda, copia simple del instrumento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, el 28 de abril de 2005, bajo el N° 48, tomo 30 de los libros respectivos, la cual se desecha del proceso a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, por cuanto no fue aceptada expresamente por el adversario; y así se decide.-
 Promueve copia simple del instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chacao, el 1 de agosto de 1997, bajo el N° 21, tomo 29, Protocolo Primero; así como copia simple de varias actas que forman parte del expediente N° 21.691, nomenclatura interna del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, que ningún elemento de convicción producen en este juzgador respecto a merito de la litis, por consiguiente se desechan del proceso por ser manifiestamente impertinentes; así se establece.-
 Promueve en original actuación realizada por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de junio de 2005, con fundamento en lo previsto por el artículo 74 numeral 13 de la Ley de Registro Público y Notariado, la cual se valora de acuerdo con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de evidenciar la manifestación de voluntad que hiciere la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas a la arrendataria Morella D’Alta Aguirre, respecto a la entrega de sendos cheques de gerencia identificados con los números 00569682 y 00569683, por un monto de Bs. 700.000,00, cada uno, emitidos por el Banco de Venezuela el 31 de mayo de 2005, y que según afirma, corresponde al monto depositado en concepto de alquiler los días 23 y 27 de mayo de 2005, respectivamente. Efectos de comercio éstos que no fueron aceptados por la arrendataria según consta en el acta levantada por dicha Notaría Pública; y así se establece.-
 Promueve instrumento contentivo del telegrama identificado con el N° 1337, de fecha 22 de junio de 2005, con acuse de recibido el 27 del mismo mes y año, en el cual no consta la firma del remitente ni tampoco fue redactado de manera autógrafa; por consiguiente, se desecha del proceso no solo por cuanto a juicio de este operador jurídico no cumple con lo previsto en el artículo 1.375 del Código Civil, sino que además, ningún elemento de prueba aporta respecto a la existencia de la obligación que se afirma incumplida por parte de los demandados; así se decide.-
 Promueve en copia simple documento de condominio del edificio Residencias Carabalí, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre, del Estado Miranda, el 21 de diciembre de 1988, bajo el N° 24, tomo 48, Protocolo Primero, el cual sirve únicamente para evidenciar los derechos y obligaciones que, en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al propietario del apartamento objeto de la presente demanda. No obstante, la obligación asumida por los arrendatarios de pagar las planillas emitidas por concepto de gastos comunes, deriva del acuerdo suscrito el 1 de julio de 2003, así se decide.-
 Durante la etapa probatoria se limitó a reproducir el mérito de autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, siendo el juez quien conforme lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe analizar todas cuantas pruebas se hayan producido para el proceso; y así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

 Promueve junto al escrito de contestación de la demanda copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler N° 2005-8431, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 19 de julio de 2005, la cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil; así como también, tarjas de las planillas de depósitos bancarios números 829005 y 0778149, efectuados en fechas 6 de octubre de 2005 y 23 de septiembre de 2005, respectivamente, en la cuenta que referido Juzgado tiene aperturada en el Banco Industrial de Venezuela. Al respecto de esta probanza, determina este sentenciador que en ellas no consta el pago tempestivo respecto a los cánones de alquiler reclamados insolutos en el libelo de la demanda, correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2005, ni producen efectos liberatorios válidos como será analizado explícitamente ut infra; y así se decide.-
 Promueve durante la etapa probatoria copia simple del pretenso Reglamento Interno de Residencias Carabalí, sin ninguna mención de que haya sido el instrumento acompañado al Documento de Condominio como lo exige el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual, además de ser manifiestamente impertinente a los hechos controvertidos, ningún elemento de prueba se desprende de él a los fines de demostrar el hecho extintivo de la obligación cuyo incumplimiento se le imputa; y así se decide.-
 Promueve copia simple sin ningún valor probatorio de una supuesta hoja de control de entradas a las Residencias Carabalí, la cual absolutamente nada aporta para el proceso; y así se establece.-

III
FUNDAMENTOS DEL FALLO

En el caso sub iudice, corresponde a este juzgador, en la misión que tiene de administrar justicia, dilucidar con estricta sujeción a los hechos controvertidos y al análisis del material probatorio ofrecido por las partes de la relación jurídica procesal, la procedencia en Derecho de la pretensión de Desalojo contenida en el libelo de la demanda, que plantea el demandante con fundamento –causa petendi- en la falta de pago por parte de los codemandados de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2005, todos inclusive, así como también, en el hecho de haber incumplido –según su dicho- con la obligación de pagar las planillas de condominio expedidas por el administrador del edificio Residencias Carabalí, durante los meses de abril, mayo y junio de 2005; y si tales eventos de incumplimiento se subsumen en los literales a) y f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En primer lugar, es necesario destacar, que no existe controversia alguna en cuanto a la existencia de un vínculo jurídico arrendaticio conforme al cual los ciudadanos Enrique Rivas Gómez y Morella D’Alta Aguirre, ostentan la condición de arrendatarios del inmueble para vivienda distinguido con la letra y número C-64, y el puesto de estacionamiento para dos vehículos identificado con el N° 16 del Nivel 2, ubicados en el edificio Residencias Carabalí, situado al final de la calle El Ángel, Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda.
En segundo lugar, se aprecia que el demandante ciudadano Luis Antonio Sortino, no obstante haber adquirido de la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas el inmueble objeto de litigio, mediante un negocio jurídico de compraventa autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, el 28 de abril de 2005, bajo el N° 48, tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, no puede postularse frente a los demandados como causahabiente a titulo particular de la vendedora, ni apoyarse en dicho instrumento para interponer la presente demanda, pues tal operación de compraventa no cumple con los artículos 1.920 ordinal 1° y 1.921 del Código Civil, y por ende, no surte efectos frente a terceros.
Ahora bien, consta en instrumento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 47, tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, que el 28 de abril de 2008, la ciudadana Carmen Sol Mejía Borja cedió y traspasó en plena propiedad al ciudadano Luis Antonio Sortino, todos los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito con los ciudadanos Enrique Rivas Gómez y Morella D’Alta Aguirre; acto jurídico que se subsume en lo dispuesto por el artículo 1.549 del Código Civil. Por lo tanto, entre las partes sustanciales la cesión in comento se considera perfecta, pues comporta la transmisión mediante un precio determinado de todos los derechos y acciones que se derivan de la convención arrendaticia en cuya virtud nace la obligación de pagar una renta (derecho de crédito) por parte de los arrendatarios. Asimismo, surte efectos frente al propio deudor –arrendatarios-, pues la misma le fue debidamente notificada.
En efecto, en el presente caso, quedó demostrado con la actuación de la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de mayo de 2005, con fundamento en lo previsto por el artículo 74 numeral 13 de la Ley de Registro Público y Notariado, que la abogada Flor Carvajal de Patiño en su condición de mandataria del ciudadano Luis Antonio Sortino, notificó debidamente a los arrendatarios respecto del contenido de la cesión del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora Carmen Sol Mejía Borja, lo cual se verificó en el inmueble objeto de la demanda, siendo recibido por una persona identificada como “Andrés Eloy García D’Alta”, titular de la cédula de identidad N° 18.750.844, a quien se le hizo entrega tanto de una copia de la referida cesión del contrato como de la misiva que dicha diligencia contiene. Tanto así, que los propios arrendatarios consignaron personalmente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y a nombre del ciudadano Luis Sortino, los cánones de los meses de junio y julio de 2005, tal como consta –adquisición procesal- en la copia certificada del expediente N° 2005-8431, aportada al proceso por ellos mismos junto al escrito de contestación de la demanda.
La situación antes descrita, despeja toda duda en cuanto a la cualidad del demandante para interponer la presente demanda por efecto de la cesión, la cual trajo consigo la modificación subjetiva de los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento accionado. Siendo esto así, surge entonces la necesidad de resolver la eficacia jurídica de los pretensos depósitos bancarios efectuados por la parte demandada en concepto de cánones de alquiler, los días 23 y 27 de mayo de 2005, por la cantidad de Bs. 700.000,00 cada uno, en la cuenta corriente número 01020144680000005801 del Banco de Venezuela, cuyo titular es la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas; y de los depósitos efectuados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 2005-8431, de su nomenclatura interna. Al respecto, se observa:
Conforme lo dispone el artículo 1.551 del Código Civil, el deudor queda válidamente libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se le haya notificado la cesión. Norma de derecho sustantivo que debemos concordar con el artículo 1.286 eiusdem, a tenor del cual el pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo. Del análisis hermenéutico de las citadas disposiciones legales se colige, sin duda alguna, que una vez notificada la cesión al deudor, debe tenerse como su nuevo acreedor al comprador cesionario, y por otra parte, que el deudor puede efectuar el pago solo a la persona que puede o deba recibirlo, so pena de tener que pagar dos veces. Por consiguiente, es indudable que en el caso de autos, el sedicente pago efectuado por la parte demandada mediante sendos depósitos bancarios los días 23 y 27 de mayo de 2005, posterior a la fecha cierta de la notificación de la cesión efectuada el 18 de mayo de 2005, debe reputarse ineficaz y sin efectos jurídicos liberatorios de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo de 2005, pues no fueron hechos al verdadero acreedor o persona alguna autorizada por éste o por la autoridad judicial; y en todo caso, la propia Carmen Sol Mejía Borja manifestó expresamente su deseo de no querer servirse o convalidar pago alguno, conforme se desprende del acta levantada por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de junio de 2005; así se establece.-
En otro sentido, se observa igualmente que los depósitos bancarios sub examine tampoco podrían producir efectos liberatorios, pues en todo caso contravendrían lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamientos accionado -res inter alios acta- a tenor de la cual, las partes convinieron que “LOS ARRENDATARIOS pagarán a LA ARRENDADORA, o la persona que esta designe, a titulo de canon de arrendamiento, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) mensuales, durante los tres primeros meses, a partir del cuarto mes pagarán la cantidad de SEIS CIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) (sic) que los ARRENDATARIOS se comprometen a pagar, por adelantado, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes”.
En efecto, el pago del canon de arrendamiento, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, correspondiente al mes de abril de 2005, debió efectuarse entre el 1 y el 20 de abril de 2005; el mes de mayo de 2005, entre el 1 y el 20 de mayo de 2005; al igual que el canon del mes de junio de 2005, que debiendo ser pagado entre el 1 y el 20 de junio de 2005, no obstante fue depositado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 7 de julio de 2005, conforme consta en la copia certificada del expediente de consignaciones N° 2005-8431, siendo evidente que todo estos pagos efectuado con posterioridad a las fechas previstas en el contrato y en la ley, deben reputarse extemporáneo por tardío y sin efecto jurídicos válidos; y así igualmente se establece.-
Por último, en cuanto al presunto incumplimiento por parte de los codemandados, de la obligación de pagar los gastos de condominio correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2005, que afirma la representación judicial del demandante como hecho constitutivo de su pretensión, se observa:
El legislador patrio estableció en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de manera taxativa, las causales por las cuales únicamente puede pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, disponiendo en el literal f) que podrá accionarse frente al inquilino cuando haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento interno del inmueble, del Documento de Condominio o el Reglamento de Condominio, según sea el caso.
Por lo tanto, habiendo asumido los arrendatarios del inmueble objeto de la demanda, la obligación de pagar “los gastos de condominio que se generen mes a mes a partir de junio de 2003, cuyos montos deberán ser pagados directamente a la administradora del condominio al momento en que sean facturados”, tal como consta en el instrumento legalmente reconocido suscrito el 1 de julio de 2003, yerra la representación judicial de la parte actora al subsumir en una pretensión de Desalojo amparado en lo dispuesto por el literal f) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el supuesto evento de incumplimiento en el pago de los gastos comunes correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2005; pues en todo caso, tal pretensión deberá interponerse dentro del marco de lo previsto por el artículo 1.167 del Código Civil, teniendo por objeto la ejecución o resolución judicial del contrato locativo según sea el caso, que es distinto a la petición de Desalojo. En efecto, de acuerdo con lo previsto en el Parágrafo Segundo de la norma jurídica in comento, queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. En consecuencia, no puede prosperar en derecho el alegato que invoca la parte actora, con fundamento en el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.-
Finalmente, patentiza este juzgador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en cuanto a la existencia de la obligación que afirma incumplida, derivada del vínculo jurídico arrendaticio suscrito el 28 de febrero de 2002, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; y de esta manera, el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias que el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla. En tal sentido, resulta oportuno traer a colación el criterio del distinguido procesalista colombiano, Jairo Parara Quijano , quien nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.
Mientras que por otra parte, las probanzas aportadas a los autos por la parte demandada no son idóneas para enervar la pretensión de Desalojo incoada en su contra, toda vez que incumplió con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar el hecho extintivo afirmado en su pertinente escrito de contestación de la demanda. En efecto, como quedó establecido ut supra, la parte demandada pretende probar su excepción de hecho aportando a los autos instrumentos contentivos de planillas de depósitos bancarios, que resultan a todas luces inconducentes para demostrar el pago tempestivo del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2005. Este incumplimiento culposo y reiterado del deber primario que pone a su cargo la cláusula segunda del contrato de arrendamiento título de la demanda, se subsume en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; siendo así, la parte demandada debe sucumbir en el presente juicio como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se establece.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por el ciudadano Luis Antonio Sortino, contra los ciudadanos Enrique Rivas Gómez y Morella D´Alta Aguirre, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble para vivienda distinguido con la letra y número C-64, y el puesto de estacionamiento para dos vehículos identificado con el N° 16 del Nivel 2, ubicado en el edificio Residencias Carabalí, situado al final de la calle El Ángel, Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de dos mil ochocientos bolívares fuertes (Bsf. 2.800,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2005; así como los que se sigan causando desde este último mes, exclusive, hasta el día de la sentencia definitivamente firme, a razón de setecientos bolívares fuertes cada uno (Bsf. 700,00), lo cual será determinado por el Tribunal mediante auto complementario dictado en fase de ejecución de sentencia.
CUARTO: Se acuerda la indexación o ajuste por inflación de cada uno de los cánones de arrendamiento controvertidos, correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2005, lo cual deberá determinarse mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el auto de admisión de la demanda hasta el día de la sentencia definitivamente firme, tomando como base los índices de precios al consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela para la ciudad de Caracas, para lo cual se ordena oficiar lo conducente a dicha entidad financiera. Asimismo, se ordena el pago de los cánones de arrendamiento que se han seguido causando desde el mes de agosto de 2005, inclusive, hasta el día de la sentencia definitivamente firme, a razón de setecientos bolívares fuertes cada uno (Bsf. 700,00).
QUINTO: Por la naturaleza del fallo no hay condena en costas.

Regístrese y Publíquese. Notífiquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinte (20) días del mes de febrero de 2008. Años: 197º de la Independencia y 148° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Elba Lander García

En la misma fecha siendo las 2:20 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA