REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas 197º y 149º ASUNTO: AP31-V-2007-001112 PARTE ACTORA: CONSTRUCTORA MIRABRÚ, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 2 de abril de 1997, bajo el No. 39, Tomo 156-A Sgdo, representada en juicio por el abogado en ejercicio, Jesús Arturo Bracho, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.402. PARTE DEMANDADA: VALENTIN CARUCI, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 5.965.448, representado por el abogado Andrés Figueroa, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 50.442. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. I Se inicia el presente juicio mediante demanda presentada por la representación judicial de la actora, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, el 20 de junio de 2007, correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, previa distribución de ley, por ante el cual se procedió a admitirla mediante auto de fecha 21 del citado mes y año, por los tramites del juicio breve. A través de escrito presentado el día 3 de julio de 2007, la representación judicial de la parte actora procedió a reformar la demanda presentada, señalando –entre otras cosas- lo siguiente: Que su representada es legítima arrendadora de todos los derechos posesorios y legales derivados del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de febrero de 2006, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No. 40, Tomo 10, efectuado con el ciudadano VALENTIN CARUCI, ya identificado, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido PH-A, ubicado en el piso 9 de las Residencias El Sol, ubicado en la calle Río de Janeiro c/c Santiago de Chile, urbanización Los Caobos, Municipio Libertador. Que en dicho contrato se convino en destinar el inmueble, única y exclusivamente, para habitación del arrendatario y de su familia inmediata y a no hacer cambio de uso, sin la autorización expresada dada por escrito por el arrendador. No pudiendo cederse, subarrendarse, compartir su uso con terceros, ni disponer en ninguna otra forma del mismo. Que se trata de un contrato a tiempo determinado, en el cual se estableció la suma de Un Millón Novecientos Mil Bolívares (Bs. 1.900.000), como canon mensual. Que el arrendatario ha incumplido con sus obligaciones legales y contractuales, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo de 2006, a razón cada uno de Un Millón Novecientos Mil Bolívares (Bs. 1.900.000); y que aunado a ello, el arrendatario abandonó el inmueble y dejó en el mismo a un tercero extraño a la relación arrendaticia, configurándose así, el incumplimiento de las cláusulas segunda, cuarta, sexta y novena, respectivamente. Que ante el incumplimiento procedió a demandarlo para que convenga o sea condenado por el Tribunal en la Resolución del Contrato, en la entrega del inmueble, al pago de Un Millón Novecientos Mil Bolívares (Bs. 1.900.000), por concepto de indemnización compensatoria por la ocupación ilícita e injusta del inmueble, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la entrega del inmueble; y al pago de la suma de Tres Millones Ochocientos mil Bolívares (Bs. 3.800.000), correspondiente a los cánones dejados de pagar correspondiente a abril y mayo de 2006. Cantidades que solicitó sean previamente indexadas. Realizados todos los trámites legales correspondientes para lograr la citación personal y por carteles del demandado, los cuales resultaron infructuosos, el Tribunal –a solicitud de parte- procedió a designar como defensor judicial al abogado en ejercicio, Andrés Figueroa Bruce, ya identificado, quien una vez cumplidas las formalidades de ley, compareció en la oportunidad establecida y a través de escrito procedió a contestar la demanda, aduciendo –entre otras cosas- lo siguiente: En primer término, dejó constancia de haber enviado telegrama al demandado, con el expreso señalamiento de la imposibilidad de ubicar a su defendido, a pesar de haberse dirigido al inmueble objeto del juicio, el día 25 de enero de 2005, entrevistándose con la persona que dijo ser la Conserje, quien le manifestó que el demandado ya no vivía en el edificio y que en el apartamento en cuestión vivía un ciudadano llamado Jesús Figueroa, a quien dejó comunicación escrita. Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada, invocando –en consecuencia- la inversión de la carga de la prueba en el actor, conforme a lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Adujo la improcedencia de la demanda y su reforma, con fundamento en que el actor a pesar de haber demandado la resolución extendió su pretensión al pago de los cánones insolutos, incumpliendo así, el artículo 1167 del Código Civil, según el cual puede accionarse la resolución o el cumplimiento. Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la actora mediante escrito hizo valer y promovió además de los documentos acompañados a la demanda, la prueba testimonial de las ciudadanas Verónica Gómez Severino, Zaida Coromoto Morales y Buenaventura Hernández; pruebas que fueron debidamente admitidas y evacuadas en la oportunidad fijada. II Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Juzgado pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones: Pretende la parte accionante la resolución del contrato de arrendamiento que aduce celebró con la parte demandada, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 2006, bajo el No. 41, Tomo 10, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido PH-A, ubicado en el piso 9 de las Residencias El Sol, ubicado en la calle Río de Janeiro c/c Santiago de Chile, urbanización Los Caobos, Municipio Libertador, con fundamento en el incumplimiento del demandado en su carácter de arrendatario, con las cláusulas segunda, cuarta, sexta y novena del contrato, toda vez que, el demandado ha dejado de pagar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de abril y mayo de 2006, ambos meses inclusive, a razón cada uno de Un Millón Novecientos Mil Bolívares (Bs. 1.900.000), actualmente Un Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.900,oo); y además abandonó el inmueble, dejando en el mismo, a terceros extraños a la relación arrendaticia. Por su parte, el demandado a través del defensor judicial designado, en la oportunidad legalmente establecida para contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, invocando la improcedencia de la misma, en razón de haber acumulado la acción de resolución de contrato con el cumplimiento del mismo, al pretender el pago de los cánones de arrendamientos. En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales. La representación judicial de la actora acompañó a la demanda, los siguientes documentos: 1.- Documento autenticado por ante la Notaría Décima del Municipio Libertador, el 13 de junio de 2007, bajo el No. 56, Tomo 51, el cual arroja valor probatorio en juicio, al no haber sido tachado por el demandado, en forma alguna; y de cuyo instrumento se desprende la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de la parte actora, y así se establece. 2.- Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, el 15 de febrero de 2006, bajo el No. 41, Tomo 10, documento que no fue tachado por el demandado, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de dicho documento que, efectivamente la empresa CONSTRUCTORA MIRABRU, C.A., dio en arrendamiento al demandado, VALENTÍN CARUCI, el un inmueble constituido por un apartamento distinguido PH-A, ubicado en el piso 9 de las Residencias El Sol, ubicado en la calle Río de Janeiro c/c Santiago de Chile, urbanización Los Caobos, Municipio Libertador, con un canon arrendaticio de Un Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.900,oo); constatándose que, el contenido de las cláusulas que afirmó el actor fueron incumplidas por el demandado en su condición de inquilino, es el siguiente: “SEGUNDA: “EL ARRENDATARIO” conviene en destinar el inmueble objeto del presente contrato, única y exclusivamente, para habitación suya y de su familia inmediata, entendiéndose por tal, a su cónyuge e hijos solteros, obligándose asimismo a no cambiar el uso del inmueble sin la expresa autorización dada por escrito por “EL ARRENDADOR”. “. “CUARTA: “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagara a “EL ARRENDADOR”, como contraprestación canon de arrendamiento por, la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.900.000,00) mensuales. Para dar cumplimiento a este pago, “EL ARRENDATARIO” se obliga con “EL ARRENDADOR” a cancelar dicho canon por mes adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, …”. “SEXTA: Este contrato se celebra en consideración especial de las condiciones de “EL ARRENDATARIO”, deducidas de los recaudos que han presentado al efectuar la solicitud de arrendamiento; por lo tanto tiene carácter “intuito personae”. En consecuencia, no podrá cederlo, traspasarlo, subarrendarlo, compartir su uso con terceros, darlo en comodato, ni disponer en ninguna otra forma de ocupación del mismo, ni aún a título gratuito, sin el consentimiento expreso y por escrito de “EL ARRENDADOR”, bajo sanción de nulidad y reserva de éste último del derecho a reclamar indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de esta obligación, tanto “EL ARRENDATARIO” como a terceros extraños ocupantes del inmueble. Por su parte, “EL ARRENDADOR” , si podrá vender el inmueble dado en arrendamiento, ceder o traspasar los derechos que tiene en virtud del presente contrato, por cuanto a su efecto el mismo no tiene carácter “intuito personae”. De ejercer “EL ARRENDADOR”, cualquiera de los derechos señalados en esta cláusula el presente contrato no experimentará modificación alguna y permanecerá en plena validez y vigencia por todo el plazo consagrado en la cláusula tercera. En estos casos “EL ARRENDADOR”, estará obligado a notificar previamente a “EL ARRENDATARIO”, tales hechos con quince (15) días continuos de anticipación.”. “NOVENA: Serán causas para rescindir y resolver el presente contrato, además de las causales prevista en la ley, las siguientes: 1.- Que se estén causando daños materiales al inmueble; 2.- la falta de oportuna reparación de los daños causados al inmueble a que está obligado “EL ARRENDATARIO”; 3.- la mora del pago de los servicios públicos prestados al inmueble; 4.- si el arrendatario, fue objeto de medidas judiciales preventivas o ejecutivas, contra cualesquiera de los bienes y que no fueren suspendidas en el transcurso de los 15 días consecutivos siguientes; 5.- Si EL ARRENDATARIO cambiase el destino del inmueble dado en arrendamiento si el consentimiento previo y por escrito de EL ARRENDADOR; 6.- Si EL ARRENDATARIO, cediere o traspasare en cualquier forma el inmueble dado en arrendamiento o los derechos derivados de este contrato; (…).”. Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual data desde el 2006, año en el cual suscribieron el contrato cuya resolución se pretende; y siendo efectivamente, el demandado el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos; y contractualmente además, a respetar las condiciones convenidas entre ellos para el desarrollo del arrendamiento que los vincula. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. En el presente asunto se constata, que la actora por su parte demostró la obligación reclamada al demandado, aportando al juicio, el instrumento del cual se deriva la misma, llámese, el contrato arrendaticio en el cual consta el carácter de arrendatario que tiene en la relación y en virtud del cual se atribuye la obligación de cumplir no solo con la contraprestación mensual a favor del arrendador sino con las obligaciones asumidas en dicha convención locativa. Es así, que debe afirmarse que, correspondía al demandado la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción resolutoria incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida. La referida actitud procesal no fue desplegada en momento alguno por el demandado, con lo cual resulta forzoso para este Despacho, concluir que efectivamente el demandado en su condición de arrendatario del apartamento previamente identificado, no cumplió con el pago de las pensiones correspondientes a los meses de abril y mayo de 2006, y así se establece. En lo que respecta al incumplimiento del demandado con su obligación de destinar el inmueble arrendado para el uso propio y de su familia, siendo celebrado en lo que a él respecta, intuito personae, afirmando el apoderado actor que, el demandado no solo procedió a abandonar el mismo sino que dejó en el inmueble a terceros extraños, sin la debida autorización dado por escrito del arrendador, es de hacer notar que, conforme a las reglas de carga probatoria, ante la negativa, rechazo y contradicción del defensor de los hechos argumentados en el libelo, correspondía a la demandante en juicio, la demostración de tal incumplimiento. En ese sentido, se constata de los autos que, dentro de la etapa legal correspondiente el apoderado actor además de haber probado en juicio, la relación arrendaticia que vincula a su mandante con el demandado, bajo la condición de usar el inmueble para la habitación del inquilino y de su grupo familiar, con la expresa prohibición de cederlo, traspasarlo, subarrendador, e incluso de forma gratuita, produjo en juicio las testimoniales de las ciudadanas Verónica Gómez Severino, Zaida Coromoto Morales y Buenaventura Hernández, quiénes en la oportunidad fijada rindieron su correspondiente declaración. Revisadas y estudiadas dichas deposiciones, determina este Despacho que, las mismas concuerdan entre sí, mereciendo los testigos evacuados fe de sus dichos, en razón de la profesión que tienen; de acuerdo a las mismas, se tiene que, las testigos manifestaron conocer de vista, trato y comunicación al demandado, siendo contestes en el hecho que, ni el demandado ni su grupo familiar, a la fecha, habitan el inmueble cuya entrega se pretende, afirmando encontrarse en el mismo, una persona distinta a los mismos. Hechos que declaran conocer en virtud de ser habitantes del edificio en el cual se ubica el inmueble mencionado y dos de ellas, manifiestan ser miembros de la junta de condominio del edificio; no observando el Juzgado al valorar la prueba, alguna contradicción en las deposiciones rendidas. Analizada la prueba testimonial en referencia, y adminiculada con la declaración rendida por el funcionario competente para la práctica de la citación del demandado, resulta forzoso para este Despacho, declarar que, efectivamente ha quedado probado en autos que, el demandado en violación de las cláusulas contractuales anteriormente mencionadas, no habita –a la fecha- el inmueble que le fuera arrendado para su vivienda y la de su grupo familiar, y así se establece. Verificado el incumplimiento del demandado, observa este Juzgado que, la parte actora pretende el pago de la suma de Un Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.900,oo), mensuales desde la fecha de admisión de la demanda hasta la entrega del inmueble, por concepto de indemnización compensatoria por la ocupación ilícita e injusta del inmueble; petición que considera este Juzgado resulta improcedente en derecho, toda vez que, contractualmente la consecuencia establecida en razón del incumplimiento atribuido al demandado y demostrado en juicio, es la declaratoria de resolución del contrato, más no así, ninguna indemnización de dinero en razón del concepto por el cual es peticionada el pago de la citada cantidad, siendo –igualmente- improcedente en derecho la corrección monetaria solicitada por el apoderado actor de las sumas reclamadas, toda vez que, el texto legal que regula la materia arrendaticia, ante el atraso en el pago de las pensiones, consagra de la forma prevista en su artículo 27, los intereses de mora y no la indexación, la cual de acordarse podría incluso superar el canon máximo a pagar fijado por el órgano competente, de resultar aplicable y así se establece. En lo que respecta al pago de la suma de Tres Mil Ochocientos Bolívares fuertes (Bs. F. 3.800,oo) , por concepto de los cánones correspondientes a los meses de abril y mayo de 2006, a razón cada uno de Un Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.900,oo), petición que alegó el defensor del demandado no podía peticionarse conjuntamente con la resolución, de acuerdo al contenido del artículo 1167 del Código Civil, resulta oportuno señalar que, a consideración de este Órgano Jurisdiccional, tal circunstancia en ningún caso hace improcedente la demanda, pues dicha reclamación obedece precisamente a la contraprestación a que estaba obligado el arrendatario por el uso del inmueble; derivando en consecuencia tal pretensión, del propio contrato arrendaticio, cuya resolución es accionada. Aunada a que la defensa en los términos alegados, corresponde a otro tipo de defensas que debían ser invocadas como punto previo al fondo, tal como lo dispone el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece. III Atendiendo las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, éste Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la empresa mercantil CONSTRUCTORA MIRABRU, C.A., contra el ciudadano VALENTIN CARUCI, antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, el 15 de febrero de 2006, bajo el No. 41, Tomo 10, que tenía por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido PH-A, ubicado en el piso 9 de las Residencias El Sol, ubicado en la calle Río de Janeiro c/c Santiago de Chile, urbanización Los Caobos, Municipio Libertador, con los tres puestos de estacionamientos, ubicados en la planta semisótano del edificio identificados con los Nos. 6, 8 y 9, con sus correspondientes maleteros marcados con las letras M-18, M-19 y M-20, el cual deberá entregar la parte demandada a la parte actora. Se condena al demandado al pago de Tres Mil Ochocientos Bolívares fuertes (Bs. F. 3.800,oo) , por concepto de los cánones correspondientes a los meses de abril y mayo de 2006, a razón cada uno de Un Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.900,oo). Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 26 días del mes de febrero de 2008. La Jueza, Abg. Carmen J. Goncalves Pittol La Secretaria Accidental Daniela Castillo Ortíz En esta misma fecha, 26 de febrero de 2008, siendo las 2.14 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Acc., Daniela Castillo O.