TSJ Regiones - Decisión

Expediente No.7009/06

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
AREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
PARTE ACTORA:
ANIBAL JOSE MARCANO ROJAS, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 5.431.434.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
DRES. ADOLFO SISCO, FRANCISCO JOSE SOSA FONTAN y ELBA GOMEZ GIL, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.849, 4.654 y 2.160, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA:
WILFREDO RAMON FARIÑAS AZOCAR, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No.12.663.201.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
DRA. LANYEN J. LEON RAMIREZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 59.620.
MOTIVO:
DESALOJO.

II
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la demanda que, por DESALOJO, incoara el ciudadano ANIBAL JOSE MARCANO ROJAS, contra el ciudadano WILFREDO RAMON FARIÑAS AZOCAR.
Admitida la demanda por este Juzgado en fecha 22 de enero del 2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos su citación.
En fecha 30 de enero del 2007 se libró compulsa.
Cumplidos los trámites de citación personal y por carteles, sin que se hubiere logrado la citación de la parte demandada, este Tribunal, por auto de fecha 07 de junio del 2007 y a requerimiento de la representación judicial de la parte actora, le designó defensor judicial, cargo éste que recayó en la persona de la Dra. LANYEN LEON, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 59.620, quien una vez notificada de su designación, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley en fecha 27 de junio del 2007.
Por auto de fecha 18 de julio del 2007, este Tribunal ordenó la citación de la defensora judicial designada para que compareciera ante este Juzgado al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.
En fecha 11 de octubre del 2007, el ciudadano MIGUEL VILLA, Alguacil Titular de la UNIDAD DE COORDINACION DE ALGUACILAZGO DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la defensora judicial designada.
En la oportunidad procesal correspondiente la defensora judicial designada dio contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio sólo la representación judicial de la parte actora promovió las pruebas que consideró convenientes.
III
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal observa:
La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito de demanda que su mandante adquirió del ciudadano OSWALDO MARCANO GUZMAN, el apartamento No. D-2, ubicado en la planta baja del bloque 16 de la Urbanización Alberto Ravell, Parroquia El Valle, Caracas, Distrito Capital, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10 de noviembre del 2004, bajo el No. 20, Tomo 10, Protocolo Primero.
Continúa alegando la representación judicial de la parte actora que dicho apartamento se encuentra ocupado por el ciudadano WILFREDO RAMON FARIñAS AZOCAR, en calidad de arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre él y el anterior propietario, ciudadano OSWALDO MARCANO GUZMAN, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 09 de marzo del 2001, bajo el No. 38, tomo 11, alegando que de acuerdo a la Ley y en virtud de haber adquirido dicho inmueble su mandante se subrrogó en los derechos y obligaciones del anterior propietario, aduciendo que notificó al arrendatario por medio del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que su poderdante adquirió el inmueble identificado en autos, alegando, asimismo, que el anterior propietario del inmueble, ciudadano OSWALDO MARCANO GUZMAN, le había ofrecido en venta al arrendatario, ciudadano WILFREDO RAMON FARIñAS AZOCAR, el inmueble arrendado, mediante notificación practicada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, es el caso adujo la parte accionante- que su mandante adquirió el inmueble en cuestión por la necesidad que tiene de una vivienda ya que no posee ningún inmueble y actualmente vive alquilado en un apartamento ubicado en la Urbanización La Trinidad de esta ciudad de Caracas.
Por lo expuesto, adujo la parte accionante ocurre ante esta autoridad jurisdiccional para demandar al ciudadano WILFREDO RAMON FARIñAS AZOCAR, a que desaloje o que este Tribunal decrete el desalojo del inmueble identificado en autos.
Por su parte, en la oportunidad procesal correspondiente la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, en tal sentido negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Planteados así los términos del disenso, este Tribunal para decidir observa:
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."

Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradicho por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, del estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente, constata esta Juzgadora que durante el lapso probatorio sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, en tal sentido:
1-)Promovió contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano OSWALDO MARCANO GUZMAN y WILFREDO RAMON FARIñAS AZOCAR, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de marzo del 2001, bajo el No. 38, tomo 11; al respecto, quien aquí sentencia observa que el referido instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que el mismo surte pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y, en consecuencia, quedó demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos OSWALDO MARCANO GUZMAN y WILFREDO RAMON FARIñAS AZOCAR, el cual tuvo por objeto el inmueble identificado en autos, y así se declara.-
2-)Promovió notificación judicial de oferta de venta efectuada por el ciudadano OSWALDO MARCANO al ciudadano WILFREDO RAMON FARIñAS AZOCAR, realizada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; al respecto, quien aquí sentencia observa que la referida actuación no fue tachada por la parte demandada, por lo que la misma surte pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y, en consecuencia, quedó demostrado que el ciudadano OSWALDO MARCANO GUZMAN, solicito al tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para que notificara de la oferta de venta del inmueble arrendado identificado en autos al ciudadano WILFREDO RAMON FARIÑAS AZOCAR, por un precio de cuarenta millones de bolívares (Bs.40.000.000,oo), y así se declara.
3-)Promovió título de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de noviembre del 2004, bajo el No. 20, Tomo 10, Protocolo Primero; al respecto, quien aquí sentencia observa que el referido instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que el mismo surte pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y, en consecuencia, quedó demostrado que el ciudadano ANIBAL MARCANO ROJAS, es el propietario del inmueble arrendado identificado en autos constituido por el apartamento No.D-2, ubicado en la planta baja del bloque 16 de la Urbanización Alberto Ravell, Parroquia El Valle, Caracas, Distrito Capital, así como también quedó demostrado el vínculo jurídico existente entre las partes del presente juicio en virtud de que dicho ciudadano se subrogó en todos los derechos y obligaciones que tenía el anterior propietario, ciudadano OSWALDO MARCANO GUZMAN, con el arrendatario, ciudadano WILFREDO RAMON FARIÑAS AZOCAR, y por mandato del articulo 1166 del Código Civil Venezolano, y así se declara.
4-)Promovió original de actuaciones practicadas por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de solicitud de notificación judicial efectuada por la parte accionante, en la persona de su apoderado ADOLFO SISCO; al respecto, quien aquí sentencia observa que las referidas actuaciones no fueron tachadas por la parte demandada, por lo que las mismas surten pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano, y, en consecuencia, quedó demostrado que el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicó notificación judicial mediante la cual se intento notificar al demandado, ciudadano WILFREDO RAMON FARIñAS AZOCAR, que el accionante, ciudadano ANIBAL JOSE MARCANO ROJAS, es el nuevo propietario del inmueble arrendado identificado en autos, y así se declara.
Asimismo, la representación judicial de la parte actora produjo con su demanda:
1-)Original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de noviembre del 2004, bajo el Nº. 46, Tomo 92; al respecto, quien aquí sentencia observa que el referido instrumento si bien no fue tachado por la parte demandada, por lo que el mismo surte pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación que de la parte actora, ciudadano ANIBAL JOSE MARCANO ROJAS, ejercen en el presente juicio los Dres. ADOLFO SISCO, FRANCISCO JOSE SOSA FONTAN y ELBA GOMEZ GIL, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.849, 4.654 Y 2.160, respectivamente, y así se declara.
2-Original de certificado de solvencia Nº 203045, emitida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT) de la Alcaldía de Caracas; al respecto, quien aquí sentencia observa que la referida solvencia por ser un documento Público Administrativo cuyo valor probatorio, es equiparable al del documento del 1557 de Código Civil, no fue impugnado por la parte demandada, considera quien aquí sentencia que es documento impertinente porque nadie debate si se debe o no, al fisco municipal, y así se declara.
Enunciadas y analizadas de este modo las pruebas promovidas en el presente juicio, quien aquí sentencia observa que el presente juicio versa sobre una demanda de desalojo ejercida por la parte actora, ciudadano ANIBAL JOSE MARCANO ROJAS, contra la parte demandada, ciudadano WILFREDO RAMON FARIÑAS AZOCAR, alegando primero que es el nuevo arrendador demostrando la relación que existe entre el propietario y el arrendador, 2) alegando la parte accionante la necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Por su parte, la parte demandada a través de su defensora judicial en la oportunidad de la contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Así las cosas, quien aquí sentencia observa con respecto a la necesidad de ocupación del inmueble arrendado, El autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, Volumen 1, en su página 194 al 197, señala:

“Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento de acuerdo a tres clases de necesidades: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el adoptivo (…). En ese caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito) (…) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo (…). Asimismo, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble (…). La necesidad de ocupación, tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera(…). Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro particular (…). La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio conduce a la misma (…)”.

Conforme a la doctrina anterior parcialmente transcrita a criterio de quien aquí sentencia en el presente juicio deben cumplirse con tres (03) requisitos para que opere el desalojo por la causal de necesidad invocada por la representación judicial de la parte actora, estos requisitos son: 1)la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, quedó demostrado en autos toda vez que del contrato de arrendamiento aportado a los autos se evidencia una relación arrendaticia a tiempo determinado; pero que termino seis (6) meses después de cumplido el contrato con una duración improrrogable de seis (6) meses contados a partir de la fecha, según la cláusula tercera del instrumento que contiene el contrato. De ello se desprende que ese contrato termino el día 09 de Septiembre de 2001, mas sin embargo el articulo 1600 del código civil prevé lo que es la tacita reconducción, a la cual si a la expiración del arriendo a tiempo fijo el arrendatario se queda en la posesión de la cosa arrendada sin la oposición del arrendador, de pleno derecho queda la relación convertida en indeterminada, en este caso el demandante arrendador y propietario manifestó que el contrato que le une al demandado es el que celebro con el día 09 de marzo de 2001, el cual para estar vigente a la fecha de la demanda 14 de diciembre de 2006, tiene que haber sido por los efectos de la tacita reconducción a que se refiere el articulo 1600 del código civil ya invocado, porque no aparece alegado ni probado en autos que se haya pactado alguna renovación a tiempo fijo, ni la contestación en globo o genérica dada por la defensora del demandado implica para el la negociación de su condición de arrendatario actual, ni que se haya pactado renovaciones a tiempo fijo, mucho menos que a la época de la terminación inicial por vencimiento del termino fijo haya devuelto por el arrendador la cosa arrendada. Por ello estima este tribunal que el arrendamiento demostrado a partir del instrumento de fecha 09 de marzo de 2001, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por así haberse convertido por mandato del artículo 1600 del código civil. Así se declara. 2) la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, lo cual quedó demostrado en autos del título de propiedad aportado a los autos del cual se evidencia que el accionante es el propietario del inmueble arrendado, conforme el articulo 1920 del código civil ordinal 1º; Así se declara y 3)la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado para si o para las personas dentro del grado previsto en la ley, se observa, que la propia doctrina precedentemente trascrita señala que la necesidad no es susceptible de ser demostrada por prueba directa, porque la necesidad a que se refiere la ley propende a respetar el ejercicio de los atributos que el código civil, mas a un el articulo 115 de la constitución confieren al propietario sobre los bienes objetos de su derecho de propiedad. Efectivamente, la ley y la constitución aseguran al propietario de un bien su derecho a usarla y gozarla, que son los atributos que se transfieren al arrendatario mientras dura la relación arrendaticia; pero que la ley hace posible rescatar, solo cuando es para el mismo propietario arrendador o las mas cercanas personas de su circulo familiar a que se refiere la ley por tanto, amen de lo difícil que es acreditar el ¿porque? Se necesita, el legislador considera suficiente que se manifieste que se necesita, quedando para el demandado arrendatario la carga de demostrar la afirmación del demandante y alegar porque es falsa, lo cual en este caso no fue ejercida.
Por tanto la afirmación de necesidad a que se refiere la ley, viene insuflada de legitimidad de usar y gozar de la propiedad, que la ley y la constitución garantizan, que solo podrá ser enervada si la casuística de la alegación del demandado en su contestación desmonta esa necesidad o, si después el propietario o las personas a que la ley extiende su protección, no cumplan con la condiciones previstas en ella.

-III-

En virtud de las consideraciones expuestas este juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por desalojo incoara el ciudadano ANIBAL JOSE MARCANO ROJAS, contra el ciudadano WILFREDO RAMOS FARIÑAS AZOCAR, todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo.
SEGUNDO: se ordena a la parte demandada en el presente juicio, al desalojo del apartamento distinguido con las siglas D-2, ubicado en la Planta Baja del Bloque 16, de la Urbanización Alberto Rabell Parroquia El Valle, Distrito Capital.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demanda en virtud de haber resultado totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas, en esta ciudad de Caracas, a los ( 18 ) días del mes de febrero del dos mil ocho (2.008). Años 197º de la Inde¬pendencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ LA SECRETARIA ACC,

Abg. ISBEL BENITEZ

En la misma fecha siendo las dos de la tarde ( .), se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

Abg. ISBEL BENITEZ
BDSJ/IB/gustavo
Exp.7009/06