TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-001544
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo por la causal b) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es por la necesidad de su propietario o alguno de su parientes cercanos de ocuparlo, que presentó el ciudadano CARLOS MANUEL BREA MUÑOZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.3.178.558, asistido por el abogado Pablo Gutierrez Millán IPSA # 1572; contra la ciudadana MIRIAM E. GALLEGOS RODRIGUEZ, mayor de edad, de este domicilio abogada, Cédula de identidad No.V-3.838.797.
Planteamiento de la demanda
Libelo de demanda
Refiere la parte demandante que él es propietario del apartamento No.29, Piso 8 del Edificio RESIDENCIAS GISLEM, situado en la calle Guaicaipuro, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del estado Miranda, señalando superficie, linderos y demás dependencia del inmueble, el cual le pertenece según documento que acompaña.
Dicho apartamento esta ocupado por la demandada en calidad de arrendataria, de acuerdo con el contrato celebrado en fecha 1 de febrero de 1991, según documento reconocido por notaria, que acompaña; el cual es a tiempo indeterminado como lo determinó la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento, cuyo resuelto acompaña.
Ahora bien—sigue diciendo—su hija: ARGELIA A. BREA de FIGUEROA, mayor de edad, ingeniero en petróleo, casada, C.I. V-11.561.179, con pocos meses de haber llegado de Bogota, Colombia, no tiene donde vivir, y solo ha logrado alojarse, mientras consigue donde mudarse, en una habitación de un apartamento cedida por un amigo, que se encuentra en la Calle 15 Edificio Sanar, Piso P-H B, Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda; pero que carece de todas las comodidades y espacio necesarios; además debe dejar la habitación lo más pronto posible, pues su amigo, Ricardo Rodríguez, la necesita
Después de explanar el fundamento de derecho de su demanda, citando el literal b) del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario, concluye demandando a la arrendataria el desalojo y la entrega del inmueble. Estima la demanda en dos millones de bolívares (Bs.2.000.000,oo)
Contestación de la demanda (folio 89 y ss )
La parte demandada se dio por citada motuo propio y, estando asistida por la abogada Ilva López Balza, IPSA # 12.282, después de reconocer el contrato de arrendamiento objeto del juicio, pasó a contradecir la demanda alegando que no fuese cierto que el actor necesite el apartamento, ni tampoco su hija; ya que lo quiere para venderlo, lo cual lo probará en su oportunidad.
Dice, además, desconoce la Resoluciones Administrativas que trajo el actor con su libelo, por cuanto nada tienen que ver con el presente juicio, dado que no se esta discutiendo si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado.
Examen de las pruebas
Visto los términos en que ha quedado definida la presente controversia, pasemos a examinar los medios probatorios traídos al juicio por las partes, siguiendo el mismo orden en que aparecen en los autos.
1.-
Al folio 5 y ss corre copia certificada de un documento protocolizado representativo del titulo de propiedad del apartamento de autos, en cabeza de la parte actora.
Queda de esta forma probado uno de los elementos fácticos del presupuesto de hecho de la causal de desalojo B) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esto es, la propiedad del inmueble alquilado por parte del actor. Quedaría pendiente por demostrar las otras dos condiciones restantes, esto es,
1) la relación de consanguinidad dentro del segundo grado del actor con Argelia A. Brea Figueroa;
2) y la necesidad de esta persona de ocupar el inmueble arrendado. Y esta necesidad debe ser demostradas con situaciones y hechos que razonablemente la actualicen; ya que aún cuando este elemento no deja de se subjetivo porque el legislador no se preocupó en determinar en qué consistiría esa necesidad, esta claro que ella debe provenir de hechos que el sentido común la avalen.
2.-
Al folio 18 y ss corre un documento administrativo representativo del Registro de Vivienda Principal del inmueble de autos.
Este no es un requisito necesario o exigido para la prosperidad de la acción incoada; ya que la norma no distingue si el inmueble arrendado, que necesita ser ocupado, sea o no vivienda principal.
3.-
Al folio 19 y ss corre documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. La parte demandado no tuvo inconveniente en tenerlo por reconocido.
Es conveniente decir que el contrato de arrendamiento se indeterminó; por cuanto si del documento bajo examen se evidencia que el contrato de marras tuvo una duración de un año de vigencia a partir del primero de febrero de 1991 expirando el primero de febrero de 1992, sin prórroga laguna”, esta claro que después de su vencimiento, si el inquilino quedó y se le dejó ocupando el inmueble, como efectivamente ocurrió, se produjo la tácita reconducción del contrato, de acuerdo con el art.1600 del Código Civil
Este aspecto es importante tenerlo presente en este juicio—y no como dice la parte demandada que poco interesa que el contrato de arrendamiento objeto de juicio sea o no indeterminado—ya que si no lo fuese, la acción estaría condenada al fracaso, por cuanto esta causal de desalojo no cabe invocarla en contratos de duración de tiempo determinado, habida cuenta que el arrendador, por muy necesitado que se encuentre de ocupar del inmueble arrendado, viene no obstante obligado a respetar el tiempo de vigencia de su contrato, de acuerdo con el principio “pacta sunt servanda”, contenido en el art.1159 del Código Civil. La prueba esta en que dicha causal se encuentra a continuación del encabezamiento del art. 34 del Decreto Ley, que habla de contratos de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado.
4.-
Al folio 21 y ss corren una Resolución Administrativa emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de fecha 04 de septiembre de 2003, acompañada por la parte actora con su libelo de demanda.
La parte demandada la desconoció, olvidando que solo se “desconocen” los documentos privados, de acuerdo con el art.444 CP; pero no los documentos administrativos que se asimilan a los públicos o reconocidos; además los desconocimientos deben recaer solo sobre la firma del autor o emitente del documento, de acuerdo con el art. 1364 del Código Civil; no cabe desconocer un documento en cuanto a su contenido, esto es, por cuanto el mismo no tenga que ver con lo que se discute en el juicio. Desconocer así, no es desconocer.
Ahora bien la resolución de marras se refiere a la regulación del canon de arrendamiento del apartamento objeto del presente juicio. Y en esto sí tiene razón la parte demandada cuando dice que la regulación del alquiler dictada por el organismo administrativo tiene poca relevancia en un juicio de desalojo donde solo se discute la necesidad del propietario o de alguno de sus consanguíneos de ocupar el inmueble
5.-
Al folio 24 y ss corre otra Resolución Administrativa de fecha 10 de abril de 1995, donde se ventiló un derecho preferente, estableciéndose allí que el contrato de arrendamiento se indeterminó por haberse producido en él la tácita reconducción.
Cabe decir que “las apreciaciones jurídicas” que sean vertidas en resueltos dictados en sede administrativa, no son vinculantes pare el juez que estuviese conociendo del desalojo en vía judicial. En otras palabras, si en el contrato se produjo la tácita reconducción, indeterminando su duración, ello debe provenir del análisis que el juzgador realice sobre las situaciones fácticas probadas en autos; y no, de lo que diga el órgano administrativo en sus motivaciones. La cosa juzgada, aún la dictada en sede administrativa, debe recaer respecto del dispositivo de la resolución; y no, sobre la parte motiva de la misma., de acuerdo con el art.1395 del Código Civil, que dictamina que “la cosa juzgada no procede sino respecto de lo ha sido objeto de la sentencia” “Objeto de la sentencia” que no puede ser otro que sobre lo que recae el mismo dispositivo de ella.
De todos modos, ya dijimos antes—coincidiendo con el resuelto administrativo—que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio se indeterminó por haber operado la tácita reconducción del mismo.
6.-
Al folio 97 y ss corre acta de la declaración del testigo ALCIDE CABEZA, promovido por la parte demandada.
De su declaración parece que el testigo oyó que el año pasado el actor ofreció en venta el apartamento objeto de este juicio.
Consideramos que un simple ofrecimiento de venta de hace un año no es suficiente para desvirtuar el deseo o la necesidad de ocupar el inmueble. Una persona puede querer vender su propiedad y después, al pasar el tiempo, cambiar de opinión por circunstancias sobrevenidas y necesitar ocuparla.
Además aparece cierta contradicción en el testigo porque en la repregunta tercera dice por un lado que no tenía conocimiento de la oferta que el actor hizo; pero por otro dice que oyó cuando el actor ofrecía en venta el apartamento. Luce dubitativo cuando dice no conocer la oferta, pero que oyó la oferta ¿?. Lo que le resta credibilidad.
7.-
Al folio 100 y ss corre acta de la declaración del testigo ALBA GALLEGOS, promovido por la parte demandada.
De su declaración se evidencia que para el año pasado la parte actora le ofreció en venta el apartamento objeto de este juicio.
Dijimos que el solo hecho de ofrecer en venta el apartamento, no quita que ahora por razón de posibles hechos sobrevenidos, haya cambiado de opinión, lo cual es perfectamente posible. Vale decir, que primeramente haya ofrecido en venta el inmueble, pero después haya surgido la necesidad de que su hija lo ocupe.
De todos modos, téngase presente que quien hace desocupar su propiedad arrendada bajo esta causal, para después no ocuparla, estaría incurriendo en fraude procesal y a la ley, con las consecuencias que ello conlleva.
8.-
Al folio 108 corre documento público representativo de la Partida de Nacimiento de la ciudadana Argelia Antonieta, hija de la parte actora y de Luz Marina Herrera de Brea.
Queda probada la relación paterno filial de la parte actora con Argelia A. Brea, como padre e hija.
9.-
Al folio 103 y ss corre acta de la declaración del testigo CARMEN INOCENCIA ZORRILLA, promovido por la parte actora.
De su declaración se evidencia que la ciudadana Argelia A. Brea vive con la parte actora en una habitación del apartamento No 14, de la Residencias Loreluc. Piso 3°, Calle Cayaurima, El Márquez, Municipio Sucre, Estado Miranda, en el cual también esta ocupado por el actor como inquilino.
Se observa que en el libelo se habla de que la ciudadana Argelia A. Brea ocupa una habitación de otro apartamento, alquilado por un amigo, que le ha cedido de favor una habitación Los apartamentos son diferentes.
Es posible—y esto ya es solo una especulación de nuestra parte—que Argelia A. Brea ahora ocupa el apartamento que alquila el actor, por haberse mudado del apartamento donde el amigo le habría cedido una habitación; habida cuenta que en el libelo se dijo que de allí se tenía que mudar lo más pronto posible, porque su amigo le urge y lo necesita. Pero convengamos que esto no aparece de los autos y bien podía haberlo aclarado el actor en el momento de la promoción.
Sin embargo, pensamos que si la necesidad de mudarse al inmueble arrendado, objeto de este juicio, estuviese probada, resultaría irrelevante que esa necesidad surgiese por el hacinamiento e incomodidad de vivir en un determinado apartamento y no en otro, siempre que se pruebe el hacinamiento, cualquiera que fuere el apartamento donde viva Argelia Brea Figueroa.
También el testigo declaró que le consta que Argelia A .Brea de Figueroa es hija del actor. La relación paterno filiar no es posible demostrarla a través de testigos. En este caso la excepción confirma la regla. En efecto, el art. 459 del Código Civil dice que en caso de que la prueba de la filiación sea para la celebración del matrimonio, bastará una justificación de dos testigos sobre la filiación, sin necesidad de ninguna búsqueda previa en el Registro de Nacimiento.
El art.457 del Código Civil establece que los actos del estado civil, registrados con las formalidades preceptuadas en este Título, tendrán el carácter de auténticas respecto a los hechos presenciados por la autoridad. Las declaraciones de los comparecientes sobre hechos relativos al acto, se tendrán por ciertas hasta prueba en contrario. Estas declaraciones son los reconocimientos o las declaraciones de paternidad que aparezcan de la Partida de Nacimiento, que es la prueba idónea para probar la filiación; y no otra, salvo la excepción apuntada. Esta prueba ya fue aportada con la Partida de Nacimiento de Argelia A. Brea.
El art. 34 letra b) del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios dice que la necesidad de ocupación del inmueble alquilado por parte de alguno de los parientes consanguíneos hasta el segundo grado del propietario, es causal para el desalojo; pero es necesario probar esa relación consanguínea hasta el segundo grado con el propietario, para tener éxito en la acción; además de probar la propiedad del actor respecto del inmueble a desalojar y la necesidad de ocupación por parte del pariente consanguíneo. Estos son elementos fácticos del “presupuesto de hecho” de la norma cuya demostración corre por cuenta del que la invoca a su favor, de conformidad con el art. 506 CPC.
10.-
Al folio 109 corre documento privado representativo de una constancia expedida por ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A., promovido por la parte actora.
No se aprecia de acuerdo con el art. 431 CPC; ya que la emitente o autora de ese recaudo es un tercero en esta litis, que debe acudir a ratificarlo.
11.-
A los folios 110, 111 y 112 corre tres documentos privados representativos de recibos de pago del alquiler que cancela la parte actora a Organización Habikasa, c.a. por el apartamento que ocupa como inquilino.
Cabe decir lo mismo: son documentos emitidos por terceros que para que valgan en este juicio deben ser ratificados por us firmantes, de acuerdo con el art. 431 CPC.. Además, es una prueba con muy poca relevancia en este litis, ya que la circunstancia de que el actor viva o no alquilado no importa mucho; dado que quien necesita el inmueble objeto de desalojo, es Argelia A. Brea, no él.
11.-
Al folio 116 y ss corre acta de la declaración del testigo MARIA TERESA SÁNCHEZ Cordero, promovido por la parte demandada.
Cabe decir lo mismo. El ofrecimiento de venta del apartamento objeto de juicio, que pudo haber hecho el actor, no contradice que después haya surgido la necesidad de ocuparlo para un propósito diferente.
12.-
Al folio 119 y ss corre acta de la declaración del testigo ELOY DE JESUS SILVA SEGOVIA, promovido por la parte actora
La testigo dice que le consta que la ciudadana Argelia A. Brea de Figueroa es hija legítima de la parte actora; lo cual como dijimos antes no es posible demostrarlo a través de la prueba de testigo. La filiación legítima se demuestra con la Partida de Nacimiento. Lo cual ya fue traída a los autos.
Por lo demás dice que Argelia A. Brea ocupa una habitación del apartamento arrendado por la parte actora, que—por cierto—no es el apartamento que mencionó en el libelo de demanda. Nos remitimos a lo dicho antes.
13.-
Al folio 123 y ss corre Acta de la Inspección Judicial evacuada en el apartamento que ocupa la parte actora en calidad de inquilino. Prueba promovida por la parte actora.
Allí se constató las condiciones de hacinamiento e incomodidad que existe en el mismo, máxime dadas las dimensiones del mismo y el número de personas que lo ocupan.; y se demostró también que esta habitado por la ciudadana Argelia A. Brea, lo que justificaría el mudarse para el inmueble alquilado, objeto de este juicio, propiedad de la parte actora.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos decir que la causal de desalojo del art. 34 letra b del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedó demostrada; ya que la parte actora, probó la propiedad que tiene respecto al apartamento objeto de este juicio que pretende desalojar, demostró también la relación paterno filial que lo une con Argelia A. Brea, como padre e hija, y demostró por último la necesidad que esta persona, como hija, tiene de ocupar el inmueble alquilado objeto de este juicio, por las condiciones de hacinamiento en que vive con su hijo en el apartamento que ocupa con la parte actora, como se evidenció por la inspección judicial evacuada en el lugar donde vive. Así se declara.
Esta causal plantea en el fondo un conflicto de intereses, respecto al uso y disfrute de los inmuebles; en que el legislador hace prevalecer el interés del propietario sobre el interés del arrendador. Es un caso donde claramente el derecho de propiedad priva sobre el derecho de posesión, aún cuando actualmente pareciera ser lo contrario.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda de desalojo que presentó Carlos Manuel Brea Muñoz contra Miriam E. Gallegos Rodríguez, ambas partes antes identificadas. En consecuencia condena a la parte demandada a que proceda a desalojar el apartamento arrendado, arriba identificado, entregándoselo a la parte actora, una vez que transcurra seis meses de haber sido notificada de la sentencia definitivamente firme que así lo ordene, de acuerdo con el art.34, Parágrafo Primero del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada la presente sentencia en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete de febrero del año dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria