ASUNTO : AP31-V-2007-001509
El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento iniciado por la ciudadana BLANCA MELIDA SANTANA PICO, titular de la cédula de identidad N° 965.947, representada judicialmente por los abogados Nelson Adolfo Bandres Rios y Jenny Carolina Bandres Ríos, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 67.907 y 108.446, en ese orden, contra el ciudadano NANCY COROMOTO VIVAS DE MONSALVE, titular de la cédula de identidad N° 6.135.206, representada en juicio por la abogada Ramona Mendoza Liendo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 40.264, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 02 de agosto de 2007 y se admitió el 06 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que por documento autenticado el 10 de junio de 2005, dio en arrendamiento a la hoy demandada un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento anexo a la casa N° 2, vereda 39, urbanización Urdaneta, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon mensual de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000).
Que el plazo de duración era de seis meses fijos, contados a partir del 15 de diciembre de 2004 hasta el 15 de junio de 2005, prorrogable por un lapso igual de seis meses desde el 15 de junio de 2006 hasta el 15 de diciembre de 2005, dejando constancia expresa que el contrato era a tiempo determinado.
Que en virtud que la relación arrendataria data desde el 16 de diciembre de 2003, la arrendataria hizo uso de la prórroga legal que le correspondía de un año contados desde el 15 de diciembre de 2005 hasta el 15 de diciembre de 2006, fecha en que venció el lapso de prórroga legal, por lo que la arrendataria debía hacer entrega del inmueble y no lo ha hecho.
Sobre la base de esos alegatos y conforme a lo dispuesto en la norma del artículo 39 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la arrendataria a los fines que cumpla con el contrato y haga la entrega del inmueble arrendado así como al pago de la suma de cuatro millones novecientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 4.972.000), como indemnización establecida en el contrato como cláusula penal y en razón de veintidós mil bolívares (Bs. 22.000) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del 15 de diciembre de 2006 hasta el 01 de agosto de 2007.
En fecha 24 de enero de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien oportunamente el 01 de febrero de este mismo año, procedió a contestar a la pretensión de la actora.
En efecto, que se le informó que no se le iba a prorrogar el contrato cinco meses después del vencimiento de la prórroga legal.
Admitió como cierto la existencia de la relación arrendaticia, el monto del canon de arrendamiento, sobre el inmueble objeto del contrato; que la citada relación se inició el 16 de diciembre de 2003 y que en fecha 07 de mayo de 2007, recibió una comunicación de Bancasa Consultores Inmobiliarios 1985, C.A., donde se le informaba que la propietaria del inmueble arrendado no deseaba prorrogar el contrato.
Negó que deba pagar la cantidad de cuatro mil novecientos setenta y dos bolívares (Bs. 4.972) como indemnización. Negó que se aplique al caso el supuesto normativo previsto en el artículo 38 eiusdem, dado que el contrato se firmó a tiempo determinado y mantuvo un contrato de arrendamiento hasta el 15 de diciembre de 2006 y la notificación de no renovación se le hizo cinco meses después de haber finalizado la prórroga legal, cuando se le debió informar antes de haber finalizado la misma, era que, luego de finalizada debía entregar el inmueble.
Por último solicitó se declarase sin lugar la pretensión de la actora, por cuanto finalizada la prórroga legal y continuando la arrendataria en el uso del inmueble y el arrendador recibiendo el pago del canon, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, motivo por los cuales, la desocupación se rige por las causales de desalojo, los cuales son distintos a los argumentos para el cumplimiento.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si la arrendataria se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a cumplir con su obligación como arrendataria de hacerle entrega del inmueble arrendado a la arrendadora. Sin embargo, en virtud que la parte demandada también alegó la perención en su diligencia de fecha 01 del presente mes y año, pasa el Tribunal a resolver previamente tal defensa.
Ciertamente la causa fue admitida en fecha 06 de agosto de 2007 y a pesar que es en fecha 23 de enero de 2008, cuando consta de diligencia que la parte actora ofreció los emolumentos al alguacil para la citación de la demandada, consta en fecha 16 de noviembre de 2007, diligencia del Alguacil, dando cuenta de haberse trasladado a la dirección indicada por la actora para citar a la demandada, con lo cual, da a entender a este Tribunal que si bien antes no se evidenciaba diligencia, que la parte hubiese cumplido con esa obligación, si lo hizo o, por lo menos, se cumplió el fin y como quiera que la perención como sanción debe interpretarse restrictivamente, debe declararse sin lugar.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia y su aspecto temporal no es un hecho controvertido por haberlo aceptado así la parte demandada, se desprende de los instrumentos aportados al expediente sendos contratos de arrendamientos debidamente autenticados, donde además de los hechos aceptados de tal relación locativa, que la misma se inició el 15 de diciembre de 2003, por seis meses fijos hasta el 15 de junio de 2004, prorrogable por un lapso de seis meses fijos desde el 15 de junio de 2004 hasta el 15 de diciembre de 2004. Mientras que el otro contrato indica que la relación arrendaticia era por seis meses fijos contados a partir del 15 de diciembre de 2004 hasta el 15 de junio de 2005, prorrogable por un lapso igual de seis meses fijos desde el 15 de junio de 2005 hasta el 15 de diciembre de 2005, dejando expreso que, esa prórroga está sujeta al estricto cumplimiento del contrato, el cual se firmaba “a tiempo concretamente determinado”. Tales instrumentos merecen fe al tribunal de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.
Además, es un hecho aceptado que la parte demandada hizo uso de la prórroga legal desde el 15 de diciembre de 2005 hasta el 15 de diciembre de 2006, es decir, por el lapso de un año, como correspondía por el tiempo de duración de la relación arrendaticia de tres años, según lo previsto en el literal “a” del artículo 38 ibídem.
La parte demandada, a los fines de probar que fue en fecha 03 de mayo de 2007, cuando se le informó de la no prórroga del contrato de arrendamiento, aportó misiva emanada de Inversiones Bancasa, C.a., que es un tercero en el juicio y en virtud que dicho instrumento no fue ratificado mediante la prueba testimonial, se desecha del proceso.
No obstante, si es una fecha cierta que es en fecha 06 de agosto de 2007, cuando se admitió la presente demanda por cumplimiento de contrato iniciado por libelo de demanda distribuido el 02 de ese mismo mes y año.
De acuerdo a lo antes indicado tenemos que la intención de las partes al suscribir los citados contratos de arrendamiento, era ligarse mediante una relación locativa a tiempo determinado, por lo cual, a su vencimiento y por el transcurso fatal del tiempo, la parte demandada debió cumplir con la entrega de la cosa arrendada y en su defecto, la arrendataria, solicitar judicialmente su cumplimiento.
En efecto, en los contratos celebrados a tiempo determinado como el de autos, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, según lo previsto en el artículo 1599 eiusdem. Sin embargo, en el caso bajo estudio, a pesar que las partes lo celebraron a tiempo determinado, haber aceptado que la parte arrendataria hizo uso de la prórroga legal por el tiempo de un año, como legalmente le correspondía, dada el tiempo de la relación locativa y que venció el 15 de diciembre de 2006, no es sino hasta vencido siete meses cuando la arrendadora inició el presente juicio por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
Estos casos los reguló el legislador en los artículos 1600 y 1614, ambos del Código Civil, así:
“Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

“Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

De acuerdo a las normas de similar redacción, antes transcritas, que prevén la figura jurídica de la tácita reconducción, se presume -iuris tantum-, que si al vencimiento de un contrato celebrado a tiempo determinado, el arrendatario sigue ocupando la cosa arrendada sin oposición de la parte arrendadora, el contrato continúa bajo las mismas condiciones, pero a tiempo indeterminado.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 1.394 eiusdem, “Las presunciones son las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”.
Siendo así, tenemos como hecho conocido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que empezó a tiempo determinado y que a su vencimiento, la arrendataria hizo uso de la prórroga legal, luego de la cual, la parte arrendataria siguió ocupando el inmueble, tal como se puede constatar de los hechos afirmados por la parte actora, sin oposición de ésta.
Siendo que la presunción de renovación del contrato y su indeterminación temporal operan a favor de la arrendataria, el arrendador tiene la carga de desvirtuar tales hechos, esto es, demostrar que no pudo verificarse la tácita reconducción por alguna circunstancia concreta, lo cual no ha sucedido en el presente caso, lo que conduce a que se consolide a favor de la demandada la presunción legal antes indicada.
En este mismo orden de ideas, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, opera en los contratos celebrados a tiempo determinado pero que no haya operado la tácita reconducción y por ello, el contrato se haya convertido a tiempo indeterminado, en cuyo caso, de acuerdo a lo dispuesto a esa ley especial, la parte debe intentar una pretensión distinta y por causales taxativas en ella indicada. Caso contrario, sería premiar al arrendatario por una negligencia en procura de sus derechos como arrendador, cuando se debe considerar que un arrendador que actúa como un buen padre de familia, no dejaría transcurrir más de siete meses luego del vencimiento de la prórroga legal para reclamar la entrega de la cosa arrendada
TERCERO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentado por la ciudadana BLANCA MELIDA SANTANA PICO contra la ciudadana NANCY COROMOTO VIVAS DE MONSALVE
De conformidad con lo previsto en los artículos 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS
En esta misma fecha siendo la(s) 03:01 p.m, se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS