TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 148°
PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: La sucesión del ciudadano ALEJANDRO BARONI, representada por los ciudadanos YOLANDA ZAPATA de BARONI, ROSITA AURORA BARONI MENDEZ, YOLANDA CECILIA BARONI ZAPATA y ALEJANDRO OMAR BARONI ZAPATA, titulares de las cédulas de identidad Nro.266.514, 3.552.863, 4.768.502 y 4.771.900
PARTE DEMANDADA: ISABEL MARIA COOPER DE LUGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.2.580.193
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OSWALDO GARCÍA BARONI, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado con el Nro.8460
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ELIESEL J. RAMÍREZ, MARIA BRICEÑO y LUIS FARÍAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.93.174, 97.646 Y 58.525, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sentencia definitiva.

a) Planteamiento de la controversia:
Se plantea la controversia cuando los accionantes en su condición de miembros de la Sucesión de Alejandro Baroni, aducen que en el contrato de arrendamiento que celebró su causante como arrendador junto a la ciudadana MARIA ISABEL COOPER DE LUGO como arrendataria, se venció la prórroga legal de 3 años convenida, y la demandada, asume no ser cierto porque el contrato cuya existencia si reconoce, se convirtió en uno a tiempo indeterminado, para los que no aplica la prórroga de ley.
b.) Del desarrollo del juicio y sus etapas.
Distribuida la causa en fecha 4 de junio de 2007, quedó asignada a este juzgado, quien luego de consignado los recaudos fundamentales, la admitió por los trámites del juicio breve según auto del 13 de junio de 2007.
Cumplidas las formalidades de citación del demandado por vía personal a través del alguacil, y agotada mediante carteles publicados conforme a derecho, en la oportunidad prevista presentó escrito de contestación a la demanda, en la que negó los hechos de la demanda.
En pruebas, ambas partes presentaron escrito respectivo, además de los medios instrumentales que consignaron junto al libelo el actor y con la contestación el demandado.

II. PARTE MOTIVA
Corresponde verificar las alegaciones de ambas partes para establecer los términos del juicio:
a.) De los alegatos del actor:
Señalan los accionantes que son causahabientes del ciudadano ALEJANDRO BARONI quien en vida, como arrendador dio en arrendamiento a la ciudadana ISABEL MARIA COOPER de LUGO un inmueble identificado como casa quinta ubicada en la urbanización Artigas, avenida Principal, Nro.88 de la parroquia San Juan, Distrito Capital.
Que de la cláusula 4ª del contrato se desprende que la duración sería de un año fijo contado a partir del 01 de abril de 2003 al 31 de marzo de 2004, estableciéndose que dicho plazo sería considerado como fijo e improrrogable.
Que en virtud de que la arrendataria ha permanecido en el inmueble por más de diez (10) años, en acatamiento a la jurisprudencia reiterada las partes “convinieron” acogerse a la prórroga legal de tres años, que vencía el 31 de marzo de 2007.
Que en ese contrato se previó la voluntad inequívoca de terminar con el contrato y que además se convino cláusula penal de Bs.20.000,oo diarios hasta la entrega del inmueble.

b.) De los alegatos de la demandada:
La representación judicial de la demandada negó la demanda en forma general, y especialmente negó que ocupe el inmueble durante 10 años ya que lo ocupa desde 1974, es decir, con 33 años de permanencia.
Aduce que el contrato objeto de demanda que tendría una duración de un (1) año y con vigencia hasta el 31 de marzo de 2004, si bien es cierto disponía que sería fijo e improrrogable, no es menos cierto que ocupa el inmueble en calidad de arrendataria desde hace más de 33 años aproximadamente.
Que por ese motivo tendría como señala el actor un derecho de prórroga de tres años.
Que para el momento de instaurarse la demanda, se convirtió el contrato a tiempo indeterminado conforme a los arts.1600 y 1614 del Código Civil, ya que al momento de instaurarse la demanda, habían transcurrido más de dos meses de vencerse aquella prórroga.
Invoca además jurisprudencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, en Sala Política Administrativa que dispuso que en los contratos de arrendamiento que superan los 15 años que establece como limitante el art.1580 del Código Civil, opera la tácita reconducción que queda regulado para los contratos a tiempo indeterminado.
Afirma que por esa jurisprudencia se debe tener el contrato indeterminado por tener más de 33 años en el inmueble, por lo cual debe instaurarse demanda de desalojo por las causales del art.34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

PRUEBAS DE JUICIO
Corresponde de seguida analizar todo el material probatorio producido en autos por las partes, de conformidad con lo establecido en el art.509 del Código de Procedimiento Civil:
a.) Pruebas de la parte demandante.
1. Al folio 7 cursa en fotocopia simple, partida de defunción del ciudadano ALEJANDRO BARONI expedida por el prefecto del municipio Baruta del estado Miranda, con el Nro.653. Esta acta se tiene como auténtica conforme lo dispuesto en el artículo 457 del Código Civil, valorándose como legalmente promovida al no ser tachada de falsa. Este medio es pertinente para demostrar que en la fecha 06 de octubre de 2003 falleció en la ciudad de Caracas el indicado ciudadano y que dejó como herederos a YOLANDA ZAPATA DE BARONI quien fue su cónyuge y sus hijos ROSITA, YOLANDA y ALEJANDRO.
2. A los folios 8-10 cursa en fotocopia simple contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01 de abril de 2003 entre los ciudadanos ALEJANDRO BARONI como arrendador e ISABEL MARIA COOPER DE LUGO como arrendatario, el cual no fue objetado en forma alguna por la parte contraria contra quien se opone, razón de tenerse por reconocido de conformidad con lo establecido en el art.444 del Código de Procedimiento Civil, en tanto legalmente promovido.
El mismo es pertinente para demostrar que en la fecha en referencia las partes convinieron celebrar la relación arrendaticia que tiene por objeto el inmueble de autos. Y, tratándose de demanda cuya pretensión es el cumplimiento del contrato por el vencimiento de la prórroga legal, es necesario revisar la cláusula de duración que establece un término fijo de un (1) año contados a partir del 01 de abril de 2003 al 31 de marzo de 2004 y que al vencimiento, el contrato se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio ni notificación alguna.
3. A los folios 11, 12, 13, 14, 15 y 16 aparecen en forma no consecutiva (ordenada de atrás hacia delante) actuaciones relativas a notificación judicial practicada por este mismo tribunal relativa a la venta que se le ofrece del inmueble de autos a la ciudadana ISABEL MARIA COOPER.
Observa quien decide que dichas actuaciones fueron separadas en la forma común en que se ordenan los expedientes (solicitudes-causas), es decir, en forma consecutiva y progresiva. No cumplen el orden cronológico exigido en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.
Ello es así, porque de la foliatura de esos recaudos se aprecia que aparecen dispuestos “ordenados” en forma no cronológica, observándose incluso que el mismo contrato privado marcado “B” que se presenta en autos como recaudo fundamental de esta demanda, perteneció a las actuaciones de la notificación judicial que nos ocupa, ya que tiene el mismo tipo de letra en dicha foliatura.
En efecto, como se verá de seguidas el acta que levanta el tribunal en cumplimiento con la notificación, aparece agregada antes de que sea presentado el escrito de dicha notificación, como se ve: La carátula de la solicitud de notificación aparece al folio 13, el escrito que contiene la solicitud cursa al folio 14, pero arriba de ese mismo folio se lee uno (1), luego el auto de entrada a la solicitud aparece al folio 15 y arriba se lee dos (2), la diligencia que otorga poder apud acta aparece al folio 16 y arriba se lee tres (3), el auto de devolución de la actuación aparece al folio 12 y arriba se lee ocho (8), el acta que consta la notificación cursa al folio 11 y arriba de ese mismo folio se lee siete (7), y el contrato privado que el actor consigna como si estuviere “separado de aquella solicitud” aparece en los folios 8, 9, 10 del juicio principal pero arriba de los mismos folios puede leerse que formaron parte de la notificación judicial a los folios cuatro (4), cinco (5) y seis (6).
Las razones que tuvo el demandante para separar los folios en la forma indicada las desconoce quien decide, pero merece la advertencia porque hay otros contratos promovidos por la parte demandada, que serán objeto de análisis más adelante, no obstante de desechar la notificación por impertinente ya que la misma versa sobre el ofrecimiento de venta del inmueble alquilado, siendo que en este juicio se litiga sobre el cumplimiento del contrato por vencer la prórroga legal. Y así se establece.
4. Cursa a los folios 17-19 en fotocopia simple de documento por el cual se le vende el inmueble de autos al ciudadano ALEJANDRO BARONI por documento debidamente registrado, que por ser de naturaleza pública y no ser impugnado por la demandada se tiene por fidedigno de conformidad con lo establecido en el art.429 del Código de Procedimiento Civil.
Del mismo deriva la propiedad del inmueble y por ende, la facultad de disposición que tenía en vida el ciudadano ALEJANDRO BARONI.

b.) Pruebas de la parte demandada.
1.) Marcados de la letra A a la letra K (folios 61-71) aparecen recibos privados y comprobantes bancarios a favor de ALEJANDRO BARONI que por no estar discutiéndose la falta de pago sino el cumplimiento de contrato por vencimiento del término, se desechan por impertinentes.
2.) A los folios 72 al 92 cursan documentos privados contentivos de convenciones arrendaticias celebradas en las fechas que se señalan adelante, que tienen por objeto el inmueble de autos, los cuales se discriminan a los fines de establecer su valor como pruebas:
- Folios 72-74 y 88-89: No puede considerarse como contrato por no poseer la firma del arrendador, en tanto se desecha como medio de prueba.

- Folios 75-78: No puede considerarse como contrato por no poseer la firma del arrendatario, en tanto se desecha como medio de prueba.

- Folios 79-81: No puede considerarse como contrato por no poseer la firma del arrendatario, en tanto se desecha como medio de prueba.

- Folios 79-84: Consta de documento privado suscrito en fecha 01 de abril de 1999 que a pesar de estar firmado, no puede oponérsele al actor por no emanar de él. El mismo acredita que en la fecha en referencia los ciudadanos ALFREDO PAEZ actuando como arrendador e ISABEL MARIA COOPER DE LUGO actuando como arrendatario celebraron contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el inmueble de autos.
Al revisar su contenido se puede establecer valor de prueba de indicios en aplicación de art.510 del Código de Procedimiento Civil, al adminicular este medio, con el contrato de arrendamiento cursante a los folios 8-10 en donde el mencionado ciudadano ALFREDO PÁEZ (que aquí aparece como arrendador) es el beneficiario indicado por el arrendador ALEJANDRO BARONI para que en su nombre la arrendataria ISABEL MARIA COOPER DE LUGO haga el pago de los cánones. Y así se establece.
- Folios 85-87 y 90-92: Constan sendos contratos de arrendamientos celebrados en fechas 01 de abril de 2000 y 01 de abril de 2002 entre los ciudadanos ALEJANDRO BARONI como arrendador e ISABEL MARIA COOPER DE LUGO como arrendataria.
Estos medios por emanar del ciudadano ALEJANDRO BARONI causante de los hoy demandantes, si les pueden ser opuestos a sus herederos o causahabientes a tenor de lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil y no consta que los mismos hayan desconocido la firma de su causante.
En consecuencia este medio se tiene con pleno valor de pruebas al quedar reconocido, lo que le hace pertinente para demostrar la existencia de dos -2-contratos previos al contrato objeto de demanda (folios 8-10).

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
- I -
Antes de entrar a las conclusiones probatorias, debe señalarse que las pruebas que anteceden debieron girar sobre cada una de las alegaciones fácticas (de hecho) de las partes que constituyan hechos controvertidos.
Es un hecho admitido por las partes que existe una relación de arrendamiento escrito entre el ciudadano ALEJANDRO BARONI (hoy fallecido) y la ciudadana ISABEL MARIA COOPER de LUGO.
Es un hecho controvertido la naturaleza de ese contrato de arrendamiento, que el actor asume es a tiempo determinado y el arrendatario señala que es a tiempo indeterminado.
Es otro hecho controvertido que se venció la prórroga legal de 3 años establecida en el literal “d” del art.38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como señala el actor, ya que el demandado, alega no opera la prórroga legal porque el contrato se indeterminó y que debe ser demandado por las causales del art.34 del mismo texto legal.
Esta diferencia entre el demandante y la defensa es importante para establecer la resolución de la presente litis, conforme sigue:
- II -
De la valoración de todos los medios por mandato del art.509 CPC, puede colegirse la demostración de los siguientes hechos:
1. Que los ciudadanos ALEJANDRO BARONI como arrendador e ISABEL MARIA COOPER DE LUGO como arrendataria suscribieron contratos privados en fechas: 01 de abril de 2000 (85-87), 01 de abril de 2002 (90-92) y 01 de abril de 2003 (folios 8-10) y que en todos estos el objeto es el mismo inmueble de autos.
2. Que en uno de los contratos citados se autorizó a que la arrendataria hiciera los pagos generados por canon de arrendamiento, a favor del ciudadano ALFREDO PAEZ y que aparece un contrato en el cual, dicho ciudadano aparece como arrendador frente a la arrendataria por el mismo inmueble, lo que hace suponer actuada en mandato tácito del propietario.
3. Que el ciudadano ALEJANDRO BARONI (fallecido) adquirió en vida el inmueble de autos.
4. Que la sucesión del ciudadano ALEJANDRO BARONI está constituida por los ciudadanos YOLANDA ZAPATA DE BARONI, ROSITA AURORA BARONI MENDEZ, YOLANDA CECILIA BARONI ZAPATA y ALEJANDRO OMAR BARONI ZAPATA, lo cual consta en instrumento poder (folios 5-6) y en acta de defunción de índole auténtica (folio 7). Se hace constar que el demandado no refutó la cualidad de los demandantes.
- III -
Resta precisar si estamos en presencia de un vencimiento de prórroga legal y a tales efectos alegó el accionante al folio 1:
“…En virtud de que La (sic.) Arrendataria ha ocupado el inmueble en calidad de inquilina por mas de diez años y en acatamiento a la Jurisprudencia reiterada, las partes convinieron en acogerse a la prórroga legal estipulada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual se prorrogó por un lapso FIJO de tres (3) años contados desde el Primero (sic.) de Abril (sic.) del 2004 hasta el 31 de Marzo (sic.) del 2007…”
(Subrayado del Tribunal)

Sin embargo, cuando este juzgador analiza el contenido del contrato no encuentra lo señalado por el actor relativo a que las partes “convinieron en acogerse a la prórroga legal”, ya que de la lectura de la cláusula 4ª del último de los contratos suscritos sólo se evidencia que lo hicieron a plazo fijo de un (1) año hasta el 31 de marzo de 2004 y que además, el mismo sería improrrogable. Quien decide sostiene que esta previsión no constituye que se hayan acogido a la prórroga legal, y menos que “hayan” convenido en ello (lo cual debe ser expreso).
A decir de quien decide, por el comportamiento previo de las partes contratantes y a cuya intención debe someterse este juzgador a tenor de lo previsto en el art.12 del Código de Procedimiento Civil, aunque siempre (en todos los contratos) previeron que sería a plazo fijo e improrrogable, también siempre sucedía que suscribían otro nuevo contrato, al vencerse cada uno de aquellos. Esa fue la intención de las partes, lo cual deduce este tribunal a tenor de la norma 12 citada.
De manera que por esa intención, al vencerse el lapso natural de un (1) año fijo el 31 de marzo de 2004, el mismo no se renueva porque no se previó nueva prórroga y seguramente “podría pensar la arrendataria” que el contrato finalizado sería sustituido por otro como venía sucediendo.
Así las cosas, ello no significa que “ya de antemano” sabían las partes que nacería el derecho de prórroga de (3) años, lo cual no puede presumirse. Entonces, aunque nada se dijo contractualmente, si ninguna de las partes notificó a la otra que se haría uso de la prórroga legal de tres -3- años, implica un reconocimiento tácito de aceptar que ese mismo y último contrato perdure en el tiempo, convirtiéndose en uno a tiempo indeterminado con respecto a su terminación.
De modo que el hecho que la prórroga legal opere de pleno derecho, implica que la misma no puede serle coartada al arrendatario como beneficio legal (art.38 LAI), pero sugiere también que si las partes “no comunican” nada a la otra respecto a si se hará uso de la misma, el contrato se indetermina.
Ello es así, porque uno de los principios del contrato es la seguridad jurídica, y si antes las partes en el tiempo han previsto contratos improrrogables y a términos fijos, y posterior a su vencimiento suscriben otros en las mismas condiciones (término fijo e improrrogables), es lógico que esa conducta desplegada haga que en cada uno de los contratantes siga la idea que se mantendrán esas condiciones. Luego, no hay razón para pensar lo contrario al vencerse el último período contractual (31 de marzo de 2004) que posteriormente no firmarán nuevo contrato, el cual no se suscribió, lo que constituye una mutación a las conductas desplegadas por los contratantes durante la vigencia de los otros contratos.
En tal sentido, cambiando las reglas de comportamiento del contrato, a juicio de quien decide, antes de vencerse el último contrato, debieron los contratantes notificarse de sus voluntades bien de suscribir nuevo contrato, bien de que de “pleno derecho” el inquilino hiciere uso del derecho a la prórroga legal de un año. De lo contrario, constituiría un acto de inseguridad jurídica para “ambas partes” y en especial para el propio inquilino porque por el tiempo en que ha estado ocupando el inmueble, al vencerse el tiempo del último contrato, siempre se firmó otro nuevo contrato, una vez vencido aquel.
En consecuencia, este intérprete de los contratos viendo la intención de las partes y con miras a la buena fe, considera que el contrato último al vencerse y no suscribirse otro nuevo, se indeterminó en el tiempo porque “no había certeza” que el arrendatario estaba haciendo uso de la prórroga legal, como supone el actor. Distinto sea el caso, que por ejemplo la cláusula del tiempo estipulara que las partes quedan en cuenta que al vencerse el tiempo contractual, opera de pleno derecho a la prórroga legal, lo cual constituiría certeza de cuándo comienza y cuándo termina.
Otro elemento adicional a esta tesis, es que la prórroga legal es un lapso y no un término, de manera que en ejercicio de ese derecho, el inquilino tiene amplitud en escoger como ejercita ese derecho. Por ejemplo, en el literal a del art.38 de la LAI el lapso de prórroga es de hasta 6 meses, lo que equivale a que puede usarlo por menos de ese período; así en el del literal b, la prórroga es de hasta un (1) año, lo que implica que puede hacer uso de uno, tres o los meses que considere hasta ese tope, y así sucesivamente sucede con el resto de las prórrogas legales previstas en los literales d y e del artículo 38.
Así las cosas, estando en presencia de un contrato que se indeterminó en el tiempo, la demanda que nos ocupa no puede prosperar por no haber plena prueba de los hechos alegados como indica el art.254 del Código de Procedimiento Civil respecto al vencimiento de la prórroga, la cual no aplica.
A juicio de este sentenciador y respetando la apreciación de la representación accionante, el actor incumplió su carga de pruebas, no así el demandado que demostró por otros contratos celebrados con anterioridad al consignado por el demandante, que las conductas desplegadas por los contratantes fue siempre la de hacer nuevo contrato al vencerse el último, a pesar que se convenía en los anteriores que los contratos eran improrrogables. Y así queda establecido.
III. PARTE DISPOSITIVA.
Por los argumentos de hecho y derecho, este Juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que intentó la Sucesión ALEJANDRO BARONI RIVAS en contra de la ciudadana ISABEL MARIA COOPER DE LUGO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento de la prórroga legal.
SEGUNDO: Por haber sido vencido en la litis, se condena al demandante al pago de las costas de juicio, todo conforme dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES por ser dictado el fallo fuera del lapso legal.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los quince -15- días del mes de febrero de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ TITULAR

ABOG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO TITULAR

ABOG.FRANCRIS PÉREZ GRAZIANI
La sentencia que antecede fue publicada a las 2:30 pm del día de hoy jueves 14-02-2008, y se archivó la copia de la misma certificada. Se anotó en el libro diario con el número de asiento 18.
EL SECRETARIO

Exp.AP31-2007-000950