REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, sin informes. DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadana NORA JOSEFINA PARILLI PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Número V-2.687.121 APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano LUIS BARONE MILLIANI, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 14.253 PARTE DEMANDADA: BELIBON MORATAYA ROA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Número V-10.803.449 APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana DELGIA MARINA SALAZAR, abogada en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 89.483 OBJETO DE LA DEMANDA: DESALOJO. SENTENCIA: DEFINITIVA. ASUNTO N° AP31-V-2007-000631. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda de desalojo por falta de pago introducido en fecha 07 de mayo de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes. Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 15 de mayo de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de las resultas de la citación en comento. En fecha 22 de mayo de 2007, el Tribunal, previo el aporte de los fotostátos correspondientes, libró compulsa de citación a los fines de ley. En fecha 14 de junio de 2007, el ciudadano Rafael Ángel Martínez, en su condición de Alguacil Titular de la Coordinación de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio con sede en el Edifico José María vargas, dio cuenta de la imposibilidad de hacer efectiva la citación personal de la parte demanda, y consignó la compulsa correspondiente a los fines de ley. En fecha 31 de julio de 2007, el apoderado judicial de la parte actora reformó el escrito libelar, en el cual manifestó, entre otras argumentaciones, que no obstante la insolvencia alegada, demandó conforme lo establecido en el Literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y renunció expresamente a los cánones de arrendamiento insolutos, y consignó recaudos; la cual fue admitida por este Despacho en fecha 03 de agosto de 2007, emplazándose igualmente a la parte demandada conforme el procedimiento breve citado anteriormente, librando la compulsa correspondiente el día 04 de octubre de 2007. En fecha 25 de octubre de 2007, la representación accionante consignó en tres (3) folios útiles, constancias de residencias emanadas de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda. En fecha 31 de octubre de 2007, el ciudadano Miguel Villa, en su carácter de Alguacil Titular de la referida Coordinación de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio, dio cuenta de no poder hacer efectiva la citación personal de la parte demanda, y consignó la compulsa sin firmar a los fines de ley. En fecha 08 de noviembre de 2007, la representación actora, con vista a la declaración del citado alguacil, solicitó la citación de la parte demandada por medio de carteles publicados en la prensa, lo cual fue providenciado en fecha 12 del mismo mes y año, cuyas publicaciones fueron consignadas a los autos el día 27 de noviembre del mencionado año. En fecha 07 de diciembre de 2007, la abogada Diocelis J. Pérez Barreto, en su condición de Secretaria Titular de este Tribunal, dejó constancia de haberse trasladado al domicilio procesal de la parte demandada, donde fijó el cartel de citación librado al efecto, y sobre el cumplimiento de las formalidades que exige el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 15 de enero de 2008, el Tribunal negó la designación de defensor judicial para la parte demandada, solicitada por la representación actora, en vista de que no ha transcurrido el tiempo previsto para la citación. En fecha 16 de enero de 2008, la abogada Delgia Marina Salazar, se constituyó en autos como apoderada legal de la parte accionada, presentó escrito donde dio contestación de la demanda, y consignó recaudos, cuyas defensas fueron ratificadas por dicha representación, el día 17 del mismo mes y año. En fecha 21 de enero de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada presente escrito de pruebas junto con documentales, siendo que en fecha 29 de enero de 2008, el Tribunal negó la prueba promovida en el capitulo II, admitió la del capitulo III, y negó la contenida en los numerales del 1 al 4 del mismo capitulo. En fecha 06 de febrero de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada ratificó la prueba de informes solicitada en el escrito de promoción de pruebas, lo cual fue negado el día 08 del mes y año en comento, en vista que existen otros medios idóneos para demostrar tales alegatos. En esa misma fecha admitió las pruebas promovidas por la representación actora. En fecha 15 de febrero de 2008, este Tribunal, previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio en este juicio, y dijo “vistos” para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil; por lo que estando dentro de la oportunidad para ello, pasa a resolver la controversia, previa las siguientes consideraciones: MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, el denominado Principio Dispositivo contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia, atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, que: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado...”. “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias...”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…”. Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera: DE LOS ALEGATOS DE FONDO Alegó la representación actora en el escrito libelar, que consta de contrato de arrendamiento suscrito el 30 de julio de 2001, que su poderdante dio en arrendamiento a la ciudadana BELIBON MORATAYA ROA, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Número 13-2, ubicado en el Edificio Residencia San Martín, situado entre las Esquinas de Pescador y Cochera, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Área Metropolitana de Caracas. Que establecieron en la cláusula segunda, que el canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), y en la cláusula tercera dispusieron que el mismo sería pagado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, quedando entendido entre las partes que la falta de pago de una (1) mensualidad daría derecho al arrendador a rescindir el contrato de arrendamiento, y que convinieron en la cláusula cuarta, que su duración es de doce (12) meses sin prorroga. Que la mencionada arrendataria ha venido incumpliendo de manera sistemática con el pago del canon de arrendamiento mensual desde el mes de diciembre de 2006 y los meses de enero, febrero y marzo de 2007, a razón de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), por lo tanto ha incurrido en atraso de cuatro (4) mensualidades, equivalentes a la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), y que en vista de dicha insolvencia, ocurre a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana BELIBON MORATAYA ROA, para que convenga, o a ello la condene el Tribunal, en desalojar el inmueble alquilado identificado en autos. Invoca como fundamentos de derecho los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el Literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó medida cautelar de secuestro y se designe a su poderdante como depositaria del mismo. Solicitó que la citación se efectuara en la dirección del inmueble arrendado. Estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo) y por último pidió su declaratoria con lugar en la definitiva. En el escrito de reforma libelar presentado en fecha 31 de julio de 2007, dicha representación ratificó los citados argumentos, y alegó en el capitulo III del mismo que no obstante a la insolvencia de la inquilina, que su mandante vive sola en la ciudad de Boconó del Estado Trujillo, y a tales efectos acompaña constancia de residencia maracas con la Letra “A”, e invoca que se encuentra completamente alejada de su grupo familiar constituido por cuatro (4) hermanos de nombre Jorge, Mario y Gladis Parilli Pérez, quienes residen en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio Metropol, Piso 3, Apartamento 11, La California Norte; Calle Andrés Eloy Blanco Edificio Irene, Apartamento Nº 11, Urbanización El Marquéz, y en la Calle Camurí, Residencia María Belén, Apartamento 102 B, Urbanización Los Chorros, respectivamente, todos en la ciudad de Caracas. Que de lo anterior se evidencia que la necesidad de su mandante de venirse a vivir a Caracas para estar junto a sus hermanos; aunado a que le envió una carta que acompaña marcada con la Letra “B”, donde le manifestó esa necesidad debido a su edad, estado de salud y por recibir atención médica en la ciudad de Caracas, de cuya situación la parte demandada tiene conocimiento, por ello la demanda para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en desalojar el inmueble dado en alquiler de conformidad con el Literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en consecuencia, su mandante renunció a los cánones insolutos. Solicitó medida cautelar de secuestro y la designación de su representada como depositaria del mismo. Estimó el valor de la reforma en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) Pidió que la citación se realizara en la dirección del inmueble dado en alquiler; y por último requiere que se declare con lugar la acción en la definitiva. DE LAS DEFENSAS OPUESTAS En fecha 16 de enero de 2008, la parte accionada, debidamente representada por su apoderada judicial, mediante escrito procedió a contestar la demanda de la siguiente manera: Rechazó, negó y contradijo todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra; que es falso que se encuentra en mora con los cánones de arrendamiento desde el mes de enero, febrero y marzo de 2007, ya que nunca se ha atrasado en dichos pagos. Que es cierto que su representada tiene un contrato de arrendamiento desde el día 30 de julio de 2001 y que el mismo comenzó a regir como un contrato a tiempo determinado y que posteriormente se convirtió a tiempo indeterminado, ya que no se cumplió con lo establecido en la cláusula cuarta del mismo; y que el canon mensual es por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00). Alegó que el apoderado de la parte actora, a los pocos meses de haberse celebrado el contrato de arrendamiento, le manifestó verbalmente a la ciudadana BELIBON MORATAYA ROA, que su hermana vendería el apartamento que si podía ir cancelando mensualmente un poco mas del canon de arrendamiento a los fines de cubrir el 30% sobre el valor del inmueble para la celebración de la opción de compraventa, a lo cual su representada aceptó y en los depósitos sucesivos fue cancelando montos superiores al canon de arrendamiento a la arrendadora, pagos estos realizados a la ciudadana Nora Josefina Parilli, en sus diferentes cuentas de ahorro, tales como Unibanca Banca Universal, Banco del Caribe y Banesco; que también constan los diferentes recibos de pago emitidos por el ciudadano Héctor Parilli; así como transferencias bancarias realizadas desde la cuenta de su mandante a la cuenta de la arrendadora. Que se puede constatar que durante los seis (6) años y cinco (5) meses, es decir setenta y siete meses (77) meses, le ha pagado a la arrendadora la cantidad de Veinticuatro Millones Setecientos Treinta y Ocho Mil Ochocientos Cincuenta y Cuatro Bolívares (24.383.854,00) señalados en letras, y (Bs. 25.338.854) señalados en números, lo cual, según la reconversión monetaria, señala que equivale a Veinticinco Mil Trescientos Treinta y Ocho Bolívares Fuertes Con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs.F 25.338,85) tal como señala que se evidencia de cuadro explicativo y sus soportes. Que el canon de arrendamiento demandado y establecido en el contrato, suman la cantidad de Once Mil Quinientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 11.550,00), por los seis (6) años y cinco (5) meses, es decir, en setenta y siete (77) meses, sin descontar los montos de los pagos de condominio que ascienden a la cantidad de Seis Mil Setecientos Treinta Bolívares Fuertes con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs.F 6.730,43) del canon de arrendamiento, así como estaba establecido en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, y que al restar dicha cantidad al canon de arrendamiento, el resultado es de Cuatro Mil Ochocientos Diecinueve Bolívares Fuertes con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs.F 4.819,57), por los citados seis (6) años y cinco (5)meses, e invoca que ello se evidencia de cuadro explicativo. Que tiene a su favor, por haber cancelado más de lo establecido en el canon de arrendamiento, la cantidad de Diecinueve Mil Novecientos Diecinueve Bolívares Fuertes con Veintiocho Céntimos (Bs. 19.919,28) cantidad que le ha venido cancelando la arrendataria a la arrendadora, por la oferta verbal de venta del inmueble que le hiciere el representante legal Héctor Parilli, y ratificada por la propietaria en dos oportunidades, señalando que siempre las ofertas fueron verbales. Invocó que para el 25 de enero de 2006, la arrendadora le confirmó que le vendería el apartamento en la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00) y le envió por fax una copia de la cédula de identidad para que preparara la documentación de derecho de frente, por lo que al comenzar a realizar dichos trámites la inquilina recibió el estado de cuenta por derecho de frente emitido por la Alcaldía Metropolitana y verificó que la deuda era considerable, lo cual se lo manifestó a la arrendadora informándole que cancelaría dicha deuda si la reconocía en la venta definitiva. Manifestó que todas las gestiones estaban bien adelantadas, hasta el punto que la inquilina le solicitó a la arrendadora esperara unos días para completar el dinero a fin de celebrar la opción de compraventa, puesto que le había pagado una suma considerable y que le faltaba poco, procediendo a solicitar ante el Banco de Venezuela un Crédito de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo) que le fue acordado en un tiempo de quince (15) días. Que una vez que obtuvo el dinero se puso en contacto que la arrendadora quien la visitó y le hizo saber que la venta del inmueble la haría por Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,00) y no por Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00) debido a que era muy poco para una inicial de un apartamento; señaló que le fue exigido por la arrendadora que saliera del inmueble o en su defecto le diera Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00) para negociar, y que luego le otorgaría veinte (20) días más para que buscara el dinero restante y así cerrar la venta definitiva. Puntualizó que para el año 2002, entró en vigencia el primer decreto donde el Presidente de la República congeló el aumento del canon de arrendamiento y mal podría pensarse que la arrendadora le mintió deliberadamente a la inquilina cuando le hizo tal ofrecimiento de venta, con el solo propósito de aumentarle el canon de arrendamiento mensual; que si la intención de la arrendadora es de vender el inmueble, la señora Belibon Morataya tiene la preferencia de comprar el inmueble, pero a un precio justo de conformidad con el mercado y la zona. Señaló que el contrato a tiempo determinado se convirtió en indeterminado ya que no se hizo un nuevo contrato; que es falso que se encuentra incursa en la causal a) del Artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios; que lleva más de seis (6) años y cinco (5) meses, por lo que le corresponde una prórroga legal de dos (2) años. Que por todo lo expuesto solicita se deje sin efecto la presente demanda por falta de pago, siendo totalmente falso, por cuanto su representado no ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento; que sea verificado que su representada tiene a su favor la cantidad de Diecinueve Mil Novecientos Diecinueve Bolívares Fuertes con Veintiocho Céntimos (Bs.F 19.919,28), cantidad que le ha venido cancelando a la arrendadora por la oferta verbal de venta que le hiciera; que se le aplique el I.P.C., a los montos que se han pagado a favor de la inquilina, así como también indemnice por los daños y perjuicios causados; que el monto del canon de arrendamiento es de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) o Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 150,00), que suman la cantidad de Once Mil Quinientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 11.550,00), por los seis (6) años y Cinco (5) meses, es decir setenta y siete (77) meses, sin descontar los montos de los pagos de Condominio que asciende a la cantidad de cantidad de Seis Mil Setecientos Treinta Bolívares Fuertes con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs.6.730,43) del canon de arrendamiento, así como estaba establecido en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, al restar dicha cantidad al canon de arrendamiento, el resultado es de cuatro mil ochocientos diecinueve bolívares fuertes con cincuenta y siete céntimos (Bs. F.4.819,57.); que la cantidad que debía haberse pagado por los seis (6) años y cinco (5) meses es de Veinticuatro Millones Setecientos Treinta y Ocho Mil Trescientos Treinta y Ocho Bolívares Fuertes Con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs. 25.338.854), según la reconversión monetaria equivale a Veinticinco Mil Trescientos Treinta y Ocho Bolívares Fuertes con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. F.25.338,85); que en virtud de que el aumento de los alquileres están congelados desde el 2002 y como la arrendataria ha cancelado una suma superior al canon de arrendamiento estipulado, ha de considerarse, que ha cancelado tres (3) años de arrendamiento futuros y así solicita sea declarado. Por último solicitó que se le garantice el goce pacifico de la cosa dada en arrendamiento ha su representada con todas las prerrogativas que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, establecidos los términos de la controversia, es menester para este Tribunal pasar a realizar el análisis del aporte probatorio promovido por ambas representaciones judiciales, y lo hace de la siguiente forma: DE LAS PRUEBAS OPUESTAS POR LAS PARTES La representación actora trajo junto al escrito libelar las siguientes documentales: Poder otorgado en fecha 09 de marzo de 2007, por la ciudadana NORA JOSEFINA PARILLI PEREZ, al abogado Luís Barone Milliani, ante la Notaría Pública de Bocono, Estado Trujillo, inserto bajo el Nº 81, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 3 y 4 del expediente. El anterior instrumento no fue cuestionado en modo alguno dentro de la oportunidad legal para ello, por lo cual, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el citado profesional en nombre de su poderdante, y así se decide. Contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, anotada bajo el Número 15, Tomo 138 de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaria, suscrito entre el ciudadano Héctor M. Parilli, actuando en su condición de apoderado de la ciudadana Nora Josefina Parilli Perez, en su condición de arrendadora, y la ciudadana Belibon Morataya Roa, en su carácter de arrendataria, cursante en copia fotostática a los folios 5 al 9 del expediente, el cual versa sobre el documento fundamental de la acción ejercida por la parte actora y que fue aceptado por la representación de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, por lo cual no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, y en consecuencia le otorga valor de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, y aprecia este Tribunal que, ambas partes tienen derechos y obligaciones recíprocas derivadas del contrato bajo estudio y que se convirtió a tiempo indeterminado por el transcurso del tiempo, con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo), y así se decide. Copia fotostática del documento de propiedad del bien inmueble de autos identificado up supra, el cual fue protocolizado el día 28 de diciembre de 1995, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Número 15, Tomo 51, Protocolo Primero, cursante en copia fotostática a los folios 10 y 11 de las actas procesales. Este instrumento no fue cuestionado por la representación judicial de la parte demandada, por lo que, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículo 1.357 del Código Civil, y tiene como cierto que el bien inmueble de marras pertenece en propiedad a la parte actora, y así se decide. Corre inserto al folio 23 del presente expediente, constancia de fecha 25 de junio de 2007, emitida por el ciudadano Rodrigo A. González, quien en su condición de Vocero del Consejo Comunal Mitimbon Sector Puerto De Tuna, de la Parroquia El Carmen, Boconó del Estado Trujillo, hace saber que la ciudadana Nora Parilli Pérez, reside en la Calle Bolívar, Casa Nº 11 – 156 y que amerita por razones de salud, residenciarse en la ciudad de Caracas por un tiempo prudencial para someterse a tratamiento. La anterior prueba es adminiculada con la constancia de residencia suscrita por el Prefecto de la Parroquia el Carmen del Municipio Bocono del Estado Trujillo, cursante al folio 24 del expediente, a las cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.359 del Código Civil, y tiene como cierto el lugar de residencia de la parte accionante; sin embargo, no aprecia el dicho del vocero comunal con respecto al régimen de tratamiento médico, puesto que su constancia no está soportada con la orden o informe médico que avale su dicho como tal, y así se decide. Cursan a los folios 35 al 37 del expediente, constancias de residencia suscritas por el ciudadano José Jesús Montilla Gil, en su condición de Registrador Civil Municipal del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, relativas a los ciudadanos Gladis Parilli Pérez, Jorge Parilli Pérez y Mario Parilli Pérez, a las cuales si bien el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.359 del Código Civil, no las aprecia, debido a que de autos no se desprende prueba alguna que demuestre la filiación paterna o materna de los citados ciudadanos como alegados hermanos, con la parte actora en este expediente, y así se decide. Corre inserto a los folios 28 y 29 del presente expediente Carta enviada por la ciudadana Nora Parilli Pérez, en fecha 28 de junio de 2007, a su apoderado judicial, abogado Luís Barone, donde le agradece que haga todo lo posible para lograr el desalojo del inmueble de marras debido a que por su estado de salud le amerita habitar su apartamento, y que está dispuesta a perdonar la deuda si se lo entregan lo más pronto posible. Esta prueba, si bien contiene los mismos argumentos que invocó el apoderado actor en el escrito libelar, es cierto igualmente que no ofrece ningún elemento de convicción que ayude a dilucidar el fundamento jurídico de la pretensión que opuso, puesto que tampoco está amparada tal carta de una orden o informe médico que determine en forma fehaciente sobre la enfermedad y tratamiento que justifique tales alegatos, conforme fue determinado anteriormente en este fallo, por lo cual se desecha del proceso dicho documento, y así se decide. Durante el evento probatorio el abogado actor, no promovió prueba alguna a favor de su poderdante. Por su parte la abogada Delgia Marina Salazar acompañó al escrito de contestación de la demanda poder que le otorgó la ciudadana Belibon Morataya Roa, en fecha 29 de junio de 2007, por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, Tomo 52 de los Libros respectivos, cursante a los folios 73 y 74 del expediente, y por cuanto el mismo no fue cuestionado en modo alguno dentro de la oportunidad legal para ello, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce la citada profesional en nombre de su poderdante, y así se decide. Cursan a los folios 75 al 77 del expediente, cuadro denominado relación de pago hechos desde el año 2001 hasta el año 2007, traído a los autos por la parte demandada, en el cual se evidencia de su contenido una serie de movimientos de pagos que se relaciona con el canon de alquiler mensual y el condominio que generó el inmueble de marras. A la anterior prueba instrumental se le adminiculan las letras de cambio, los recibos de pago, los comprobantes de depósitos bancarios, las comunicaciones dirigidas mediante fax, los cheques librados por la ciudadana Morataya Roa Belibon a la orden de los ciudadanos Héctor Parilli y Nora Parilli, las planillas de condominio, las transferencias electrónicas, y el contrato de préstamo bancario, que en copias fotostáticas rielan a los folios 78 al 179 del expediente, así como su originales y copias cursantes a los folios 188 al 317 del expediente, promovidos como pruebas durante el lapso probatorio. En este sentido tenemos que, si bien las anteriores pruebas instrumentales fueron traídas a los autos por la representación demandada como soporte de sus defensas relacionadas con el pago del canon de alquiler, también es cierto que el abogado de la parte actora alegó en forma expresa e inequívoca en la reforma del escrito libelar que su poderdante renunció a los cánones de arrendamiento que fueron invocados como insolutos en la demanda originaria, por lo tanto este Tribunal considera innecesario el análisis de tales documentos, y así queda establecido. En relación a la pretensión de desalojo invocada por el abogado actor en el escrito de reforma, con fundamento en el Literal b) del Artículo 34 de la Ley Especial, este Tribunal pasa a determinar si cumplió con los presupuestos procesales necesarios para ello, y al respecto observa previamente lo siguiente: El Profesor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 194, sostuvo que: “…No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos). En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT. CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997).”En cuanto a la comprobación del parentesco y la referida necesidad de ocupación, traemos a colación la decisión de la misma Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, cuando afirmó: “(...) Finalmente, y en cuanto a la denuncia según la cual en autos jamás se probó el parentesco entre el propietario del inmueble y el supuesto hermano, y la necesidad de éste de ocupar el inmueble arrendado, observa esta Corte que tales hechos quedaron suficientemente probados con los instrumentos que corren en autos. En efecto, la partida de nacimiento evidencia que los padres del propietario y los del alegado hermano son los mismos, con lo que es forzoso concluir que son hermanos y, por ello, fue correcta la apreciación del a-quo, y así se declara. En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando -directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros” pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros (...).” Con vista al criterio doctrinal antes señalado, es necesario destacar que el apoderado de la parte accionante debe probar la concurrencia de los tres (3) requisitos para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, a saber, la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido entre la propietaria y la ocupante del inmueble; la cualidad de propietaria del inmueble dado en arrendamiento y la justificada necesidad de ocupación con preferencia a la ocupante actual, que debe venir por una especial circunstancia capaz de obligar a los necesitados a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia por justo motivo y no otro en particular. En este sentido el abogado actor durante el transcurso del proceso pudo demostrar el arrendamiento existente entre su representada con respecto a la parte demandada a tiempo indefinido y su cualidad de propietaria del inmueble dado en alquiler, por lo que pasa este Tribunal a verificar si demostró la justificada necesidad de ocupación, a tenor de lo establecido en el Literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, el apoderado actor aduce la necesidad de ocupar el inmueble adquirido cuyo desalojo se demanda, por cuanto su mandante, vive sola en la ciudad de Boconó del Estado Trujillo; que se encuentra completamente alejada de su grupo familiar y que esa necesidad es debido a su edad, estado de salud y por recibir atención médica en la ciudad de Caracas, y a tales respectos consignó constancia sobre el domicilio, constancia emanada por un vocero comunal donde hace saber tal traslado a la ciudad de Caracas por tratamiento médico, y una carta girando instrucción de desalojo por dichos motivos. No obstante lo anterior, considera este Despacho que el abogado accionante no acompañó a los autos alguna prueba emanada del médico tratante de su poderdante donde se determine en forma fehaciente sobre la enfermedad que pudiera padecer y el tratamiento prescrito para ser atendido en la ciudad de Caracas, mediante una orden o informe médico capaz de demostrar esa especial circunstancia que obligue, de manera terminante, a ocupar el inmueble alquilado por justo motivo, ni demuestra indirectamente el interés indudable de la necesitada para tal ocupación, y así se decide. En tal razón, inevitablemente este Tribunal debe concluir que la acción de desalojo con fundamento en la necesidad invocada no debe prosperar en derecho dado que no se conforma en las actas procesales la concurrencia de los tres (3) requisitos para la procedencia del desalojo en beneficio de ella, para que se configure la causal pautada en el Literal b) del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así queda establecido formalmente. Concluye este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar sin lugar la pretensión de desalojo con fundamento en el Literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no demostrarse en autos la especial circunstancia que obligue a la necesitada por justo motivo a ocupar el inmueble alquilado; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, y así finalmente se decide. DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana NORA JOSEFINA PARILLI PEREZ contra la ciudadana BELIBON MORATAYA ROA, con fundamento en el Literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se acompañó a las actas procesales que conforman el presente expediente alguna prueba capaz de demostrar la especial circunstancia alegada en el escrito de reforma libelar, que obligue a la parte demandada entregar el inmueble objeto del litigio, ni demostró indirectamente el interés indudable de la necesitada para tal ocupación. SEGUNDO: En cuanto al alegato de incumplimiento de pago se deja constancia que en la reforma libelar la parte actora renunció en forma expresa e inequívoca a los cánones alegados como insolutos. TERCERO: Con vista a la presente decisión se imponen las costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2008). Años 197° y 148°. EL JUEZ LA SECRETARIA JUAN CARLOS VARELA RAMOS DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo las tres horas de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA JCVR/DJPB/Nairobis Exp. Nº AP31-V-2007-000631 Desalojo. Materia Civil.