TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 1.978, bajo el N° 28, Tomo 105-A Sgdo.

DEMANDADO: LUIS EDUARDO SISO SÁNCHEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 8.924.180, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Luis Antonio González, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 89.690.

APODERADOS
DEMANDANTES: Ana Isabel Vicente Garrido, Elizabeth Alemán Bali y Luis Alejandro González Cuevas, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 48.622, 58.364 y 113.768, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: AP31-V-2007-001013
- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 08 de Junio de 2.007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo a este Juzgado.
Por auto de fecha 13 de Junio de 2.007, se admitió y se libró la compulsa de Ley ordenando el emplazamiento del demandado, ciudadano Luis Eduardo Siso Sánchez, para que compareciera ante este Juzgado al Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a dar la contestación a la demanda (folio 18 y 19).
En fecha 17 de Julio de 2.007, compareció el ciudadano Julio Echeverria, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y mediante diligencia expone que los días 10 y 12 de Julio de 2.007, se trasladó a la dirección de la parte demandada a los fines de su citación no logrando la misma, en virtud de que nadie atendiera su llamado (folio 25).
En fecha 19 de Julio de 2.007, compareció el abogado Luis González, ya identificado en la presente decisión, quien mediante diligencia solicitó la citación por carteles al demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de Julio de 2.007, el Tribunal mediante auto, ordena librar Cartel de Citación dirigida al ciudadano Luis Eduardo Siso Sánchez, a los fines de que compareciera dentro de los quince (15) días calendarios consecutivos siguientes a la publicación, fijación y consignación que del cartel de haga en el expediente.
En fecha 24 de Octubre de 2.007, la abogada Niusman Romero, en su carácter de Secretaria de este Juzgado, dejó constancia mediante diligencia de haberse cumplido con todas las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 43).
En fecha 20 de Noviembre de 2.007, el Tribunal, a solicitud de parte, dictó auto mediante el cual designó como defensor ad-litem de la parte demanda a la ciudadana Paola Araujo Álvarez, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 79.684, ordenando su notificación, para que compareciera por ante este Juzgado dentro de los Dos (02) días de Despacho siguiente a la constancia en auto de su notificación, a dar su aceptación o excusa al cargo en referencia o en el primero de los casos prestare el juramento de Ley correspondiente.
En fecha 24 de Enero de 2.008, compareció por ante este Tribunal el ciudadano Luis Eduardo Siso Sánchez, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Luis Antonio González, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 89.690, en su carácter de parte demandada, mediante la cual se dio por citado en el presente juicio y solicitó se dejara sin efecto la designación del defensor ad-litem.
En fecha 30 de Enero de 2.008, compareció por ante este Despacho el ciudadano Luis Eduardo Siso Sánchez, debidamente asistido por el abogado Luis Antonio González, y presentó escrito de Contestación a la demanda.
En fecha 07 de Febrero de 2.008, compareció por ante este Tribunal el ciudadano Luis Eduardo Siso Sánchez, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Luis Antonio González, parte demandada en el presente juicio y consignó escrito de promoción de pruebas, constante de Dos (02) folios útiles y sus anexos constantes de Cuarenta y Un (41) folios útiles. En esa misma fecha, se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas, salvo su apreciación en la presente sentencia definitiva.
En fecha 14 de Febrero de 2.008, compareció por ante este Juzgado el abogado en ejercicio Luis González, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consigna escrito de promoción de pruebas constante de Un (01) folio útil. En esa misma fecha se dictó auto mediante el cual, se declaró inadmisible las pruebas promovidas por la parte actora, por considerarlas impertinentes.
Estando dentro de la oportunidad de dictarse sentencia, establecida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y, al efecto observa:
- II -
-MOTIVA-
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 10 de mayo de 2.005 suscribió un contrato de arrendamiento con el demandado mediante el cual le entregó en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento marcado con número veinticinco (25) del edificio Belveder, ubicado en la Calle 12 de la Urbanización Vista Alegre, Parroquia La Vega, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un plazo de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales salvo notificación de una de las partes hacia la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
De igual forma señala que el canon mensual de arrendamiento era la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil cuatrocientos sesenta y cinco bolívares con ochenta céntimos, y que las mismas tenían que ser pagadas por el inquilino por mensualidades vencidas el último de cada mes, y que el demandado adeuda por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de (Bs.433.397,40), correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2.007.
Es por lo anterior que pretende la declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, y en consecuencia el demandado le haga entrega del inmueble dado en arrendamiento. Pretende de igual forma que el demandado le pague la suma de (Bs.433.397,40) por concepto de daños y perjuicios equivalente a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2.007; así como una compensación por daños y perjuicios por cada mes que trascurra desde el 01 de mayo de 2.007 hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble, a razón de (Bs.144.465,80) o el monto que en un futuro fijaren los organismos reguladores, y el pago de las costas procesales.
ALEGATOS, DEFENSAS Y HECHOS ESGRIMIDOS POR EL DEMANDADO EN SU CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte el demandado en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda señaló:
- Admitía y reconocía la relación jurídica contractual que la une con la parte actora;
- Alegó que el inmueble es destinado a vivienda, y no como señala el contrato de arrendamiento;
- Admite y reconoce que el canon mensual de arrendamiento es por la cantidad de (Bs.144.465,80);
- Rechaza y niega que adeude la suma de (Bs.433.397,40) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2.007;
- Alega que entre las partes se llegó a un acuerdo verbal, mediante el cual se estableció que el canon se pagaría de manera bimensual y no mensual como lo señala el contrato de arrendamiento, y que este pago bimensual comenzó a partir del mes de marzo de 2.006;
- Que en mayo de 2.007 esperó que la arrendadora le presentara los recibos de febrero y marzo de 2.007, y que en vista de que pasó el tiempo y ya habiéndose vencido el mes de abril, y dada la negativa de la arrendadora a recibir el pago, procedió a hacer los pagos de los cánones de arrendamiento mediante el procedimiento de consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas

Planteada de esta manera la presente controversia, se observa que en el presente caso ha quedado plenamente demostrada la relación jurídica existente entre las partes, y que la misma se inició el 15 de mayo de 2.005, mediante contrato que se firmare entre las partes para tales fines, y el cual cursa en original a los folios 13 al 17, contentivo de documento privado debidamente notariado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 10 de mayo de 2.005, y siendo que este instrumento no fue tachado ni impugnado por la parte demandado en la oportunidad legal, y al tratarse de uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo valora ampliamente. Así se establece.-
Establecido lo anterior, este Tribunal observa que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció que el lapso de duración del contrato era de un (1) año fijo, comenzando a computarse a partir del quince (15) de mayo de 2.005, y que el mismo se prorrogaría de manera automática si no mediare entre las partes notificación que hiciere saber la voluntad de no renovarlo, y siendo que de los autos no consta el haberse producido esta notificación debe tener que el presente contrato se prorrogó de manera automática por un lapso de un año, por lo que el mismo es un contrato a tiempo determinado. Así se establece.-
Ahora bien, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento estableció todo lo relativo al monto, lugar y oportunidad del pago del canon de arrendamiento, estableciéndose: primero: que el canon era de (Bs.144.465,80) mensuales; segundo: que el mismo debía ser pagado con toda puntualidad al vencimiento de cada mes y tercero: que sería cancelados en las oficinas de la arrendadora o en el lugar y a la persona que la arrendadora podía señalarle con posterioridad, y que la aceptación por parte de la arrendadora de pagos fuera de este lugar no tenía que ser entendido como una renuncia de este derecho.
Ante esta situación el demandado alegó que llegó a un acuerdo verbal con la arrendadora para que el pago de los cánones se hiciera de manera bimensual, y para ello aportó recibos de pago de alquiler, marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, y cursante a los folios 69 al 73, los cuales no fueron desconocidos ni impugnados por la parte actora en la oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que los mismos son ampliamente valorados. Así se establece.-
Así, mediante estos recibos queda demostrado que efectivamente el demandado canceló de manera bimensual algunos cánones de arrendamiento y así fue aceptado por el arrendador, pero también canceló algunos de manera trimestral, en este sentido el mes de marzo y abril de 2006 fueron cancelados el 08/05/2006; los meses mayo y junio de 2006 fueron cancelados el 04/07/2006; los meses de julio y agosto de 2006 fueron cancelados el 08/09/2006; los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2006 fueron cancelados el 01/12/2006; los meses de diciembre y enero fueron cancelados el 15/02/2006.
Así las cosas, en el presente caso encontramos que por una parte el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes estableció que el pago del canon tenía que hacerle de manera inmediata al vencimiento de cada mes, esto es, al primer día del mes siguiente al canon vencido debía procederse al pago; por otra parte durante la ejecución del contrato el inquilino procedió a pagar en reiteradas oportunidades de manera bimensual y así fue aceptado por el arrendador, incluso ocurrió el caso de que fueron cancelados tres (3) meses vencidos y así fue aceptado por el arrendador, como ocurrió con los cánones correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre del 2.006 que fueron cancelados el 01 de diciembre de 2.006. Ésta forma irregular de hacer el pago fuera de los términos pactados en el contrato, al ser aceptados por el arrendador lo que evidencia es que éste último hacía un perdón por la mora o retraso en el pago, renunciando de manera tácita a su derecho de exigir judicialmente, bien sea la resolución o el cumplimiento de dicho contrato por el atraso en el cumplimiento por parte del arrendatario.
Así las cosas, otro hecho relevante es que la forma de ejecución del contrato en relación al pago del canon de arrendamiento no fue de manera continua, es decir, no siempre se realizó el pago de manera bimensual, sino que, en una oportunidad esto se varió y el arrendatario canceló de manera trimestral, y siendo que el mencionado acuerdo verbal alegado por el demandado, al que supuestamente llegare con el arrendador, no fue plenamente demostrado, este Tribunal desecha el alegato de la parte demandada en el sentido de que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento fue modificada por acuerdo de las partes. Así se decide.
Establecido lo anterior este Tribunal observa que el artículo 1.159 del Código Civil establece que:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Por su parte el artículo 1.160 señala el principio de la buena fe en la ejecución de los contratos en los siguientes términos:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresamente en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

El artículo 1.264 C.C.:
“Las obligaciones deben cumplir exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.

Entre las obligaciones principales que tiene el arrendatario se encuentra la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, tal como lo dispone numeral 2° del artículo 1.592 del Código Civil.
En este sentido, y como ya se ha señalado en esta sentencia, las partes establecieron que la oportunidad de pago del canon de arrendamiento era de manera puntual al vencimiento, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en caso de que el arrendador rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, el arrendatario tenía el derecho de hacer las consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento, esto es, en el presente caso, estos quince (15) días transcurrían desde el día dos (2) hasta el día dieciséis (16), ambos inclusive, de cada mes. Así se establece.-
Así las cosas, el actor alegó, y de allí el fundamento por el que pretende la resolución del contrato, que el arrendatario se encontraba insolvente en relación a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2.007, para lo cual el demandado consignó las siguientes probanzas:
Copia certificada emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, contentivas del expediente de consignaciones No 2007-0802 en el que el ciudadano Luis Eduardo Siso Sánchez es consignatario y como beneficiario la sociedad Inversiones Ibepro. Éstas documentales al ser uno de los instrumentos al que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachadas ni impugnadas por la parte actora, la misma es ampliamente valorada por este Tribunal, quedando demostrado con ello lo siguiente: Que el hoy demandado procedió en fecha 15 de mayo de 2.007 a consignar los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2.007, por lo que el mes de febrero de 2.007 tenía como fecha tope para su válida consignación el día 16 de marzo de 2.007, por lo que se declara como insolvente al arrendatario en relación a este mes; el mes de marzo tenía como fecha tope para su válida consignación el día 16 de abril de 2.007 por lo que se declara como insolvente al arrendatario en relación a este mes, y finalmente en relación con el de abril de 2.007 tenía como fecha tope para su válida consignación el día 16 de mayo de 2.007 por lo que se declara como solvente al arrendatario en relación a este mes. En relación a los otros meses que pretende demostrar como solvente el mediante las consignaciones arrendaticias las mismas al no haber sido demandadas como insolutas se tornan en pruebas impertinente. Así se declara.-
Establecido lo anterior, y siendo que ha quedado plenamente demostrado en el presente juicio que el demandado incumplió con una de sus obligaciones principales como arrendatario como lo es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, es por lo que su conducta otorga el derecho al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que la presente demanda se hace procedente en derecho y así será declarado. Así se establece.-
En relación a los daños y perjuicios reclamados se observa que la estadía del arrendador en el inmueble le genera al actor una falta de incremento en su patrimonio por la falta de rentabilidad del inmueble de su propiedad, por lo que los mismos se hacen procedentes, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y así se declara.-

- III -
- DISPOSITIVA -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., en contra del ciudadano LUIS EDUARDO SISO SÁNCHEZ, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio de fecha 10 de mayo de 2.005, y el cual entró en vigencia a partir del 15 de mayo de 2.005, y que tuvo por objeto el siguiente bien: un apartamento marcado con número veinticinco (25) del edificio Belveder, ubicado en la Calle 12 de la Urbanización Vista Alegre, Parroquia La Vega, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital; SEGUNDO: Se condena al demandado a desalojar el inmueble arrendado, y en consecuencia hacer entrega del mismo al arrendador totalmente libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en que lo recibió; TERCERO: Se condena al demandado a pagarle a la parte actora la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (BsF:288,93) por concepto de daños y perjuicios causados a la actora y equivalentes a los meses insolutos de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2.007. CUARTO: Se condena al demandado a pagarle a la parte actora la suma de CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BsF:144,46) mensuales por concepto de daños y perjuicios causados a la actora, por cada mes transcurrido desde el 01 de mayo de 2.007 hasta que la entrega definitiva del inmueble por parte del demandado, y los cuales para la presente fecha suman la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (BsF.1.155,68)..Así se decide.-
Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales al haber sido vencida totalmente en la presente litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Febrero del año Dos Mil Ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de trece (13) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
EJFR/nr.-/ Exp. AP31-V-2007-001013