TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 197° y 148°

EXP. No. AP31-V-2007-002496.
DEMANDANTE: La ciudadana CRUZ MARIA HERNANDEZ DE VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.329.025, representada judicialmente por los Abogados: LEONARDO RAFAEL HERNANDEZ y GLADYS FIGUEROA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 76.948 y 72.146, respectivamente.
DEMANDADO: El ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 22.444.274, representada Judicialmente por los Abogados: HECTOR J. SANCHEZ A. y OLGA DE JESUS BIGOTTI TREJO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 36.824 y 22.733, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por la parte actora, ciudadana CRUZ MARIA HERNANDEZ DE VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.329.025, ejerciendo la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra el ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 22.444.274, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:

Que consta de los contratos, donde se demuestra que celebró cuatro (04) contrato privados de arrendamiento, con el ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO, sobre el inmueble de su propiedad constituido por la casa ubicada en la planta baja, en el Barrio 5 de Julio, Calle José Gregorio Hernández, escalera La Capilla, No. 02-10, carretera Petare-Guarenas, Kilómetro 1, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que el primer contrato de arrendamiento entró en vigencia desde el 07/07/2003, hasta el 07/07/2004.
Que el segundo contrato de arrendamiento entró en vigencia desde el 07/07/2004, hasta el 07/07/2005.
Que el Tercer contrato de arrendamiento entró en vigencia desde el 07/07/2005, hasta el 07/01/2006.
Que en cuarto contrato de arrendamiento entró en vigencia desde el 07/01/2006, hasta el 07/07/2006.
Que con la existencia de cuatro (04) contratos de arrendamiento a tiempo determinado existió una relación arrendataria por tres años interrumpidos.
Que en el mes de Julio del año 2006, inició una demanda por desalojo contra el ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO, por ante el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual fue admitida en fecha 10/08/2006, con el No. 06-3692.
Que en fecha 30/11/2006, la parte demandada, es decir, el ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO, contestó la demanda aludiendo que durante la relación arrendaticia se celebraron cuatro (04) contratos de arrendamiento, iniciándose el primero el 07/07/2003, y manteniéndose hasta el 07/07/2006, que en virtud de ello la relación arrendataria ha tenido una duración ininterrumpida de tres (03) años, motivo por el cual al tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde una prorroga legal de un (01) año es decir que su prorroga legal vence el día 07/07/2007.
Que la acción fue declarada sin lugar, en virtud de haberse iniciado una demanda por desalojo, considerando el señalado Tribunal Noveno de Municipio, que la acción solo puede intentarse cuando se trata de contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminados tal y como lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancia que no era aplicable al caso.
Que aunado a lo expuesto, en fecha 28/06/2006, a través de una notificación judicial realizada por el Juzgado 13° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le notificó al demandado que no se le renovaría el contrato de arrendamiento.
Que es el caso, que ha vencido el contrato de arrendamiento y la prorroga legal, el ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO, se ha negado rotundamente entregar el inmueble objeto de la relación arrendataria, es por esa razón que acudieron por ante esta autoridad para demandar como en efecto lo hacen al ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO.
Que vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento antes señalado, y la prorroga legal y no habiéndose producido la entrega material del inmueble arrendado y por todas las razones de hecho y derecho es que demandaron por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal y daños y perjuicios al ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: A entregar el inmueble objeto de ésta demanda es decir el inmueble constituido por una casa ubicada en la planta baja, en el Barrio 5 de Julio, calle José Gregorio Hernández, escaleras La Capilla, No. 02-10, Carretera Petare Guarenas, kilómetro 1, Municipio Sucre del Estado Miranda, en las mismas condiciones establecidas en el contrato en la cláusula Décima Tercera.
SEGUNDO: A titulo de Indemnización por daños y perjuicio que el demandado sea condenado a cancelar la cantidad de diez mil bolívares diarios (Bs. 10.000,00) desde la fecha del día siguiente al vencimiento de la prorroga legal hasta la definitiva del inmueble conforme a la previsión establecida en la cláusula octava del mencionado contrato de arrendamiento.
TERCERO: A cancelar las costas y costos del juicio.

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que la fase de sustanciación de este procedimiento fue cumplida en su totalidad, en efecto.
Mediante auto de fecha 05/12/2007, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.
Mediante decisión dictada por éste Tribunal en fecha 07/12/2007, se negó la medida de Secuestro solicitada por la parte actora, por las razones explanadas en la misma.
Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la demandada y practicada como fue su citación en fecha 13/12/2007, la cual consto en autos en fecha 17/12/2007, compareció en fecha 19/12/2.007, la Abogada en ejercicio OLGA DE JESUS BIGOTTI TREJO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 22.733, actuando en su carácter de Apoderada judicial de la parte demandada, y ejerciendo el Derecho a la Defensa de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, numeral 1º, consignó escrito donde procedió a dar contestación al fondo de la demanda en los términos explanados en el mismo.
Estando dentro del lapso respectivo para la promoción de prueba, solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado por este Juzgado en fecha 18/01/2008, el mismo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.
Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa éste Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos.

II

En el libelo de la demanda la parte actora alego, que constaba de los contratos de arrendamientos acompañados al libelo, que la relación arrendaticia comenzó con un primer contrato que entro en vigencia el 07 de Julio de 2003 al 07 de Julio de 2004, el segundo contrato entro en vigencia el 07 de Julio de 2004 al 07 de Julio de 2005, el tercer contrato, entro en vigencia el 07 de Julio de 2005 al 07 de Enero de 2006 y el cuarto contrato de arrendamiento entro en vigencia el 07 de Enero de 2006 al 07 de Julio de 2006, que en fecha 28 de Junio de 2006, notifico a través del Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas a la parte demandada de la no renovación del contrato, que vencida la prorroga legal, el inquilino se ha negado a hacer entrega del inmueble arrendado, por lo que demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del mismo y la prorroga legal y los daños y perjuicios.
En el libelo de la demanda, los Apoderados de la parte demandada alegaron, que era cierto que a su representado y a la parte actora los vincula una relación arrendaticia sobre el inmueble constituido por el apartamento unifamiliar ubicado en la parte baja de la casa ubicada en el Barrio 5 de Julio, Calle José Gregorio Hernández, Escalera la Capilla, Nº 02-10, Carretera Petare Guarenas, Kilómetro 1, Municipio Sucre del Estado Miranda, tal y como se evidencia de la cláusula primera de todos y cada uno de los contratos que acompaño en copias a la contestación de la demanda. Así mismo alegaron, que el inmueble sobre el cual se practico la notificación no existe, toda vez, que sobre el terreno esta construido un Edificio de tres plantas como se describe en el titulo supletorio y ella habita una vivienda unifamiliar, que por cuanto nunca fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento, nunca comenzó a correr la prorroga legal. Por otra parte alegaron, que por cuanto, la actora retiro los cánones de arrendamiento según recaudo marcado “D”, opero la tacita reconducciòn del contrato.
Trabada la littis con la contestación de la demanda, mediante la cual la parte demandada reconoció la relación arrendaticia, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora:
Copias simples de los contratos de arrendamientos privados que corren insertos a los folios que van del folio 6 al 15, el Tribunal los desecha por ser copias simples de documentos privados, los cuales no tienen ningún valor probatorio, solo sirven para pedir la exhibición de su original.
Copia simple del titulo supletorio, que corre inserto a los folios que van del 16 al 32, registrado ante el Registro Inmobiliarios del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 01 de Noviembre de 2006, inscrito bajo el Nº 25, tomo 17, protocolo primero, la misma no fue impugnada por la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia certificada del expediente Nº 06-3692 que cursa ante el Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que corren insertas a los folios que van del 33 al 58, en la cual están incluidas copias certificadas de los contratos de arrendamiento señalados por la actora en el libelo de la demanda, el Tribunal las valora como documentos públicos de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la cual corre inserta a los folios que van del 59 al 69, la misma no fue impugnada por la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia simple de la notificación Judicial practicada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la cual corre inserta a los folios que van del 65 al 88, la misma no fue impugnada por la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Así mismo, en la oportunidad para promover pruebas, la parte actora de conformidad con el artículo 1401 del Código Civil, hizo valer a su favor, la confesión formulada por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, en la que confiesa la vinculación de la relación arrendaticia con la actora.
Pruebas de la parte demandada:
Copias simples de los contratos de arrendamientos privados, que corren insertos a los folios que van del folio 109 al 118, el Tribunal los desecha por ser copias simples de documentos privados, los cuales no tienen ningún valor probatorio, solo sirven para pedir la exhibición de su original.
Copia simple del titulo supletorio, que corre inserto a los folios que van del 119 al 124, copia simple del documento de adjudicación de propiedad, que corre inserta a los folios que van del 125 al 127, registrado en el Registro Inmobiliarios del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 08 de Agosto de 2003, registrado bajo el Nº 34, tomo 32, protocolo primero, copias simples del expediente de consignaciones arrendaticias Nº 2006-1014, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que corren insertas a los folios 128 y 129, copia simple del justificativo de testigos que corre inserto a los folios que van del 130 al 134 y copia simple de la notificación judicial que corre inserta a los folios que van del 135 al 138, dichas copias simples no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, revisadas las pruebas de ambas partes, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Por otra parte, establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De igual forma estipulan los artículos del citado Código que a continuación se transcriben que:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el caso de marras, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del mismo y su prorroga legal de un (1) año, por haber tenido la relación arrendaticia una duración de tres (3) años, en la contestación al fondo de la demanda, la demandada reconoció la relación arrendaticia, pero alego en su defensa, que nunca se le notificó la no prorroga del contrato de arrendamiento, y según su alegato, el mismo paso a tiempo indeterminado, por haber la actora retirado los cánones de arrendamiento, al respecto se debe señalar, que la cláusula cuarta del cuarto y último contrato celebrado entre las partes, cuya copia certificada corre inserta a los folios 48 y 49, establece:

“CUARTA: La vigencia de este contrato es de seis meses fijos contados a partir del 07 de Enero de 2.006 hasta el 07 de Julio de 2006.”

En tal sentido, dicho contrato venció como se acordó en su cláusula cuarta, el 07 de Julio de 2006, y por cuanto no se estableció prorroga contractual, ni prorrogas sucesivas, llegado su vencimiento, es decir, el 07 de Julio de 2006, al día siguiente, automáticamente y de plano derecho comenzó a correr la prorroga legal de un (1) año, tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

“Artículo 38.-En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año…..”

En el presente caso, no era necesario que el arrendador notificara al arrendatario de la no prorroga del contrato, toda vez, que en la cláusula cuarta del ultimo contrato celebrado, como ya se indico, las partes acordaron el inicio y el fin del contrato, es decir, comienzo el 07 de Enero de 2006 y vencimiento el 07 de Julio de 2006, y llegado su vencimiento, se debe aplicar el artículo 38 ejusdem, por lo que la notificación efectuada por la actora era innecesaria, por lo ya expuesto.
Por otra parte, la demandada alega, que por cuanto la actora según se evidencia del recaudo marcado “D”, que corre inserto a los folios 128 y 129, retiro los cánones de arrendamiento, opero la tacita reconducciòn del contrato, al respecto se debe señalar, que según las copias simples antes señaladas, se pueden observar, que los cánones retirados corresponden al periodo comprendido entre Julio de 2006 a Junio de 2007, es decir, fueron retirados los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a la prorroga legal, la cual venció el 07 de Julio de 2007, no se evidencia que hayan sido retirados los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prorroga legal, por lo tanto, no opero la tacita reconducciòn del contrato y así se decide.
En cuanto al pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) diarios por concepto de cláusula penal, se debe observar:
La cláusula octava del último contrato celebrado, que corre inserto en copia certificada a los folios 48 y 49 establece:
“OCTAVA: Si al finalizar el presente contrato “EL ARRENDATARIO” no entregase completamente desocupado el inmueble objeto de este arrendamiento, indemnizara a “LA ARRENDADORA” con el pago de diez mil (10.000,00) bolívares diarios por cada día de demora en dicha entrega. Así mismo, se compromete a pagar por cada día que se ocupe la planta baja de la casa, cualquier persona distinta a el o su familia, la misma cantidad anteriormente descrita.”

Por otra parte los artículos 8 y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen:

“Artículo 8.-Para todos los efectos de la Ley debe entenderse como:………
a) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato.”

“Artículo 28.-Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.”

Por lo que, habiendo las partes acordado en el contrato el pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble y siendo permitido este acuerdo por la Ley que rige la metería, debe prosperar en derecho, desde el día siguiente al vencimiento de la prorroga legal, es decir, 08 de Julio de 2007 hasta la fecha del a entrega definitiva del inmueble.
Por las consideraciones antes esgrimidas, este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por CRUZ MARIA HERNANDEZ DE VELASQUEZ contra el ciudadano JORGE IVAN JARAMILLO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a entregar a la parte actora la parte baja de la casa ubicada en el Barrio 5 de Julio, Calle José Gregorio Hernández, Escalera La Capilla, Nº 02-10, Carretera Petare Guarenas, kilómetro 1, compuesta por las siguientes dependencias: Dos (2) dormitorios, una (1) sala, un (1) comedor, una (1) cocina, un (1) baño y un (1) balcón con vista a la Autopista.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora a titulo de indemnización, la cantidad DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) diarios o su equivalente en bolívares fuertes, que equivale a la cantidad de DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs. 10,00) diarios, por concepto de cláusula penal, desde el día siguiente al vencimiento de la prorroga legal, es decir, 08 de Julio de 2007 hasta la entrega definitiva del inmueble.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en este proceso.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los once (11) días del mes de Febrero de 2.008.- Años 196° y 147°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° AP31-V-2007-002496