TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiseis de febrero de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO : AP31-V-2008-000004

PARTE ACTORA: MARISABEL DEL VALLE VILLASMIL MORILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.744.247.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARCOS COLAN PARRAGA, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 36.039.-

PARTE DEMANDADA: YSBETTY MAYERLIN PACHECO D´ANDREA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.223.100.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS JOSÉ ZAMORA, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 82.722.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2008-000004

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana MARISABEL DEL VALLE VILLASMIL MORILLO, en contra de la ciudadana YSBETTY MAYERLIN PACHECO D´ANDREA.-
La demanda se admitió mediante auto de fecha 09/01/2008, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 15/01/2008, se decreto medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide.-
En fecha 22/01/2008, la parte demandada quedó debidamente citada de conformidad con el Artículo 216 in fine del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente: “… Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado, antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad”, ello en virtud de que en dicha fecha, fue practicada la medida de secuestro decretada por este Tribunal, encontrándose presente la demandada, computándose el lapso para dar contestación a la demanda a partir del 29/01/2008 exclusive, fecha en que fueron recibidas las resultas de la medida.-
En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada ejerció su derecho.-
En el lapso probatorio, ambas partes aportaron pruebas al proceso.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la Parte Actora:
Alegó la Parte Actora, que desde el día 23 de Agosto de 2007, es propietaria de un inmueble apartamento ubicado en el Edificio BALKAN, piso 7, situado en la Calle Gracilazo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. Sobre dicho apartamento pesaba un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de Diciembre de 2004, con los ciudadanos JESUS ELEAZAR RIVAS DAVILA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.344.055, en su carácter de arrendador y la ciudadana YSBETTY MAYERLIN PACHECO D´ANDREA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.223.100, en su carácter de Arrendataria, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado el día 27 de Diciembre de 2004, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda. El mencionado contrato comenzaría a regir a partir del mismo día de su autenticación; tal como reza el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda y tendría una duración de un (1) año prorrogable por períodos iguales, salvo que alguna de las partes notifique con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del período inicial o de alguna de sus prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo.-
En fecha 28 de Septiembre de 2006, el ciudadano Jesus E. Rivas Dávila, antes identificado, procedió hacerle notificación a la ciudadana Ysbetty Mayerlin Pacheco, de venta del inmueble antes identificado y de no prorroga del contrato de arrendamiento, señalando que a partir del 27 de Diciembre de 2006, comenzaría a correr su plazo de prorroga legal. Dicha notificación fue recibida por la ciudadana Ysbetty Pacheco, tal como se evidencia en la Notificación practicada por el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente Nro. S-3801.-
En fecha 18 de Junio de 2007, el ciudadano Jesus Rivas Dávila, antes identificado, notificó a la ciudadana Ysbetty Pacheco, a los fines de ofertar el inmueble en venta y ratificarle que para el día 27 de Diciembre de 2007, se vencía el plazo de prorroga legal, por lo que debería hacer para esa fecha, entrega del inmueble antes identificado, totalmente desocupado de bienes y personas, notificación ésta recibida por Ysbetty Pacheco, y practicada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Ahora bien, en fecha 23 de Agosto de 2007, adquirió el antes mencionado inmueble, con todos sus derechos y obligaciones y en virtud de ello, es que en fecha 18 de Septiembre de 2007, el ciudadano Jesus Rivas Dávila, procedió a ceder todos los derechos, acciones y obligaciones que tenía sobre el contrato de arrendamiento que tenía celebrado con la hoy demandada, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de Diciembre de 2004, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 124 de los libros llevados por dicha notaria.-
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que acudió a demandar como en efecto formalmente lo hizo, a la ciudadana YSBETTY MAYERLIN PACHECO D´ANDREA, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en:
PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 28, del Edificio BALKAN, situado en la calle Gracilazo de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, y como consecuencia de ello proceda a entregar el inmueble antes descrito, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.-
SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria, como indemnización hasta la entrega del inmueble, la cantidad equivalente a diez (10) días de alquiler, por cada día de retardo en entregar dicho inmueble, es decir, la cantidad de Ciento Nueve Bolívares Fuertes (Bs. F. 109,00), diarios, hasta la definitiva entrega del inmueble.-
TERCERO: Las costas y costos del juicio.-
Estimó la cuantía en la cantidad de Dos mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00).-
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la demandada, rechazó, negó y contradijo los alegatos de la actora, pues alega que el ciudadano Eleazar Rivas Dávila, le notifica en fecha 27 de diciembre de 2006, de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, pero también notifica del ofrecimiento que se le hacía de la venta del inmueble, pero lo que no explica la supuesta propietaria del inmueble es que dentro de los quince (15) días que exige la Ley, le notificó a dicho ciudadano que aceptaba la oferta de venta del inmueble por la suma de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES y, hasta el 18 de junio de 2007, fecha en que volvió a ser notificada de un nuevo ofrecimiento de venta por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES.
Que hizo todo lo humanamente posible para que se hicieran los trámites correspondientes para finiquitar la negociación, dándole contestación a la misma en forma negativa, pero que el arrendador de forma arbitraria y sin ningún animo de materializar la venta, lo engañó hasta la saciedad y, que nunca llegó a conseguirlo para que consignara en el registro el documento de venta con sus respectivas solvencias.
Aduce además que dichas notificaciones las hicieron para engañarla, pues la notificación de no prórroga y la de ofrecimiento de venta debieron hacérselas por separado. Que no es que ella haya incumplido con el contrato sino que el ciudadano Jesús Rivas incumplió con el ofrecimiento de venta. Pide además que se le restituya en el inmueble toda vez que le fue violada de manera flagrante el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo mantenerse su estatus de preferencia para la adquisición del inmueble.

II
MOTIVA

DE LAS PRUEBAS.

DE LAS PRUEBAS DE LA ACTORA.
Junto con el escrito libelar acompañó:
• Documento de compra venta del inmueble identificado como: apartamento
• ubicado en el Edificio BALKAN, piso 7, situado en la Calle Gracilazo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, del cual se desprende que es propiedad de la ciudadana MARISABEL DEL VALLE VILLASMIL MORILLO, registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23-08-07, bajo el N° 46, Tomo 18, Protocolo Primero. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.359 del Código Civil, y así se decide.
• Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha Veintiocho (28) de septiembre de 2006, mediante la cual se le notificó a la ciudadana YSVETTY MAYERLIN PACHECO, que se le ofrecía en venta el inmueble arrendado en la suma de Bs.180.000.000,oo y, que dicho contrato no le seria prorrogado a su vencimiento. Atribuyéndole, este Tribunal pleno valor probatorio a dicha Notificación Judicial, conforme al Artículo 1.359 del Código Civil y así se decide.-
• Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JESUS RIVAS y la ciudadana YSVETTY MAYERLIN PACHECO D´ANDREA, sobre el inmueble de marras, en fecha 27 de diciembre de 2004. Dicho contrato fue notariado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes de la presente demanda. El tribunal toda vez que el mismo no fue tachado de falso por el adversario, le atribuye pleno valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.
• Documento privado de cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide a la parte actora, ciudadana MARISABEL DEL VALLE VILLASMIL MORILLO, la cual no fue impugnada de manera alguna por la adversaria, razón por la cual el tribunal le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y, ASI SE DECIDE.

• Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, en fecha 18 de junio de 2007, mediante la cual se le ofrece en venta a la ciudadana YSVETTY MAYERLIN PACHECO, el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, en la suma de Bs 240.000.000,oo, además de ratificar la entrega del inmueble en fecha 27 de diciembre de 2007. El tribunal la desecha por impertinente.

DE LAS PRUEBAS DE LA DEMANDADA.
• Copia certificada de Solicitud de Oferta Real, signada con el N° AP31-S-2007-002036, llevada por este Juzgado, el tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, Y ASI SE DECIDE.
• Copia simple de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual la ciudadana YSBETTY PACHECO, acepta el ofrecimiento de venta del inmueble de marras, por la suma de Bs.180.000.000,00, la cual este Tribunal desecha del proceso por impertinente, Y ASI SE DECIDE.

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

La parte actora con la presente acción de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, pretende que la demandada arrendataria dé cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito en fecha Veintisiete (27) de diciembre de Dos Mil Cuatro (2004), entre los ciudadanos JESUS E. RIVAS y la ciudadana YSBETTY MAYERLIN PACHECO D´ANDREA, al cual este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio, y que posteriormente le fuera cedido a la parte actora, ciudadana MARISABEL DEL VALLE VILLASMIL, traducido en la entrega del inmueble objeto del mismo, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, alegando a tal efecto que dicho contrato es a tiempo determinado, el cual comenzó a regir en fecha 27 de diciembre de 2004, con una duración de UN (01) AÑO, prorrogable por periodos iguales, salvo que alguna de las partes notificara con un mes de anticipación, su voluntad de no prorrogarlo y, el cual debió entregar en fecha 27 de diciembre de 2007, toda vez que para esa fecha vencía la prórroga legal, pues le fue notificada la voluntad del propietario de no prorrogar el contrato, en fecha 28 de septiembre de 2006.-
A los fines de demostrar los hechos alegados, y dando cumplimiento a lo dispuesto en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan: : “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que reza: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”, trae a los autos el documento de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide, además de la cesión de los derechos del contrato, quedando demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, la naturaleza del contrato a tiempo determinado y la voluntad de las mismas, en la Cláusula SEGUNDA: la cual señala: “El término de duración inicial del presente contrato será de un (01) año contado a partir de la firma del presente contrato, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año cada uno, salvo que alguna de las partes notifique a la otra, con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del periodo inicial de este contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo…”. Asimismo, trajo a los autos Notificación Judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de este misma Circunscripción Judicial en fecha Veintiocho (28) de septiembre Dos Mil Seis (2006), a la cual se le atribuyo pleno valor probatorio, con lo cual quedó demostrada la voluntad del arrendador no prorrogar el contrato de arrendamiento al vencimiento de su prórroga convencional.-
Por su parte, la demandada en su contestación a la demanda, en vez de procurar enervar la acción, solo negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que fue engañada por el anterior propietario, pues le notificó de la no prórroga y a su vez le ofreció en venta el inmueble en la suma de de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES, la cual fue aceptada, para luego volverle a través de otra notificación ofrecerle en venta por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES, no finiquitando la negociación, ya que nunca llegó a conseguirlo para que consignara en el registro el documento de venta con sus respectivas solvencias, pidiendo además que se le restituya en el inmueble toda vez que le fue violada de manera flagrante el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo mantenerse su estatus de preferencia para la adquisición del inmueble, trayendo a los autos una serie de pruebas que fueron desechadas del proceso. Con respecto a esta defensa observa esta juzgadora que el incumplimiento o no de la oferta, así como el derecho al retracto legal arrendaticio del arrendatario, es materia de demanda autónoma o, en su defecto debió ser alegada por la parte demandada por la vía reconvencional, la cual no hizo, no pudiendo esta juzgadora suplir defensas de las partes, tal como lo estipula el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo que el hecho controvertido en la presente demanda se circunscribe en que si el demandado debe o no entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haber expirado su término y las prórrogas convencional y legal, Y ASI SE DECIDE.
y, siendo que el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
B) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05), se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…)”, aunado a que tal y como quedó demostrado, el contrato de arrendamiento de marras comenzó a regir desde el 27 de diciembre de 2004, habiéndose prorrogado una vez y, habiendo sido notificada la arrendataria de la voluntad de su arrendador de no prorrogarla en fecha 28 de septiembre de 2006, notificándosele que a partir del 27 de diciembre de 2006, comenzaría a correr la prórroga legal, que culminaría en fecha 27 de diciembre de 2007, la presente acción debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “ La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.

III
PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término, intentada por la ciudadana MARISABEL DEL VALLE VILLASMIL MORILLO contra la ciudadana YSVETTY MAYERLIN PACHECO DÁNDREA, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se condena a la demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregarle a la parte actora ciudadana MARISABEL DEL VALLE VILLASMIL MORILLO., el inmueble de su propiedad, identificado como: apartamento N° 28, ubicado en el Edificio BALKAN, piso 7, situado en la Calle Garcilazo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.-
SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria, por concepto de indemnización por cada día de retardo en la entrega del inmueble la cantidad DOS MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F 2.725,oo), calculados desde el día 27 de diciembre de 2007, exclusive, fecha en que debió hacer entrega del mismo hasta el día 21 de enero de 2008, inclusive, día antes de la práctica de la medida de secuestro decretada por este Tribunal, a razón de Ciento Nueve Bolívares Fuertes (Bs. F. 109,00), diarios, conforme a la cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiséis (26) días del mes de Febrero de Dos Mil ocho (2008). 197º Años de Independencia y 149º Años de Federación -
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA,

En la misma fecha, siendo las tres (03:00 p.m.) de la tarde, se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA,