REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS
ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2007-002419
PARTE DEMANDANTE:
ILIANA REGAGNO DE PUENTE y VICTORIA REGAGNO DE MIZRACHI, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 271.496 y 2.945.106, respectivamente.-
APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MARIA EUGENIA DIAZ y MILDRED PLAZA HERNANDEZ, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.823 y 69.498, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA:
JANET ALVARADO LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 4.766.908.-
WILERMA CESARES, MANUEL CHAVEZ PEREZ y ROSO ANTONIIO CASTILLO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.794, 65.770 y 27.375, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
I
Se inicia la presente causa mediante demanda presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) en fecha 20 de Noviembre de 2007, admitida por el procedimiento breve, mediante auto de fecha 26 de Noviembre de 2007.-
Las actoras alegan que en fecha 01 de Septiembre de 2003, celebraron contrato de arrendamiento, con la ciudadana JANET ALVARADO LOPEZ, cuyo objeto fue un apartamento de su propiedad destinado a vivienda, ubicado en el Edificio Tirreno, Piso 1, Apartamento Nº 4, Calle Manuel Díaz Rodríguez, Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital, que dicha convención fue derogada por otra convención celebrada en fecha 01 de Septiembre de 2004, hasta el 01 de Septiembre de 2005, es decir, por el plazo de un (1) año fijo y sin prórroga, la cual también fue derogada y que a partir de ese momento suscribieron en fecha 05 de Agosto de 2005, de mutuo y amistoso acuerdo la renovación del contrato de arrendamiento y comienzo de la respectiva prórroga legal a partir del mes de Agosto de 2005 con una duración de dos (2) años, venciendo la misma en el mes de Agosto de 2007; que no obstante y pese a las múltiples participaciones en las cuales le comunicaron a la arrendataria, que debería entregar el apartamento alquilado debido a la no renovación del contrato de arrendamiento hasta ahora ésta no lo ha hecho y es por lo que acuden a demandar como en efecto lo hicieron a la ciudadana JANET ALVARADO LOPEZ, para que conviniera o fuera condenada por el Tribunal a entregar el inmueble objeto de la relación arrendaticia libre de bienes y personas, solvente en el pago de los servicios públicos que le corresponden, en el mismo estado de conservación y mantenimiento que lo recibió.- En pagar las costas y costos del proceso.-
Lograda la citación de la demandada sus apoderados comparecieron en fecha 12 de Diciembre de 2007 y presentaron escrito de contestación mediante el cual:
Opusieron cuestiones previas alegando la confusa legitimidad del actor; la ilegitimidad de los apoderados del actor y el defecto de forma del escrito libelar de demanda.-
Reconvinieron a la parte demandante alegando el derecho de prórroga legal, estipulado en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, afirmando que en el presente caso no esta vigente la prórroga legal que la actora señala que su representada esta disfrutando, por cuanto es imposible que se le concediera una prórroga de dos (2) años si para el año 2005 habían transcurrido, según lo señala la actora apenas dos (2) años como inquilina, bajo un contrato a tiempo determinado y que la realidad es que la relación arrendaticia entre su representada y la parte demandante comenzó a regir a partir del 01 de Septiembre de 1998 y no como falsamente lo señala ésta que fue desde el 01 de Septiembre de 2003.-
Continuaron para negar, rechazar y contradecir la demanda, alegando que la relación arrendaticia comenzó a regir a partir del 01 de Septiembre de 1998 y no a partir del día 01 de Septiembre de 2003 como lo afirman las arrendadoras; rechazaron e impugnaron las pruebas traídas al proceso por la parte actora, por ser, a su juicio, antojadizas, ajenas a derecho y a la verdad y sin elemento probatorio alguno que lo avale; alegaron igualmente que su mandante está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento a favor de las arrendadoras, por más de ocho (8) años hasta el presente.-
Garantizado el derecho a la defensa de la partes en todos los actos del iter procesal, se procede a la Resolución del conflicto en la relación de derecho material a lo cual se dedicaran los capítulos siguientes de este fallo.-
II
En síntesis la parte actora pretende que la demandada de ejecución al contrato de arrendamiento, cumpliendo la obligación de restituir el inmueble, afirmando que él mismo llegó a su fin en fecha 01 de Septiembre de 2005 y venció la prorroga legal el 01 de Septiembre de 2007, lo que resiste la parte demandada argumentando que la relación arrendaticia comenzó a regir a partir del 01 de Septiembre de 1998 y que hasta el momento a pagado regularmente los cánones de arrendamientos con lo cual le corresponde la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En estos términos ha quedado planteado el “thema decidemdum” y fijados los límites de la controversia.- En este sentido, las partes aportaron para demostrar sus afirmaciones las siguientes probanzas:
La parte actora incorporó las siguientes pruebas:
1° Instrumentos cursantes a los folios del diez (10) al treinta y seis (36) del expediente relativo a la propiedad del inmueble sobre el que existe el contrato de arrendamiento que da origen a la presente causa el cual se desecha por ser impertinente toda vez que en esta causa se discute la relación locativa y no la propiedad del inmueble.-
2° Instrumentos privados, cursantes el primero de los folios cincuenta y uno (51), al cincuenta y tres (53) y el segundo del folio cincuenta y cuatro (54) al cincuenta y seis (56) del expediente los cuales se valoran conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de la existencia de la relación locativa y de las particularidades a la que las partes la adecuaron, y en especial por ser relevante a esta causa el disponer ambos en la cláusula tercera una duración de un (01) año fijo sin prórroga contado el primero a partir del 01 de Septiembre de 2003 al 31 de Agosto de 2004 y el segundo del 01 de Septiembre de 2004 hasta el 31 de Agosto de 2005.-
3° Original de la Comunicación de fecha 05 de Agosto de 2005 suscrita por la ciudadana JANET ALVARADO, en su carácter de arrendataria del inmueble objeto de la presente causa mediante la cual le hace saber a la arrendadora ILIANA REGAGNO DE PUENTE, que en virtud de haber expirado el contrato de arrendamiento en fecha 31 de Agosto de 2005, haría uso de la prórroga legal que le correspondía amparándose en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Esta instrumental el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil, y se aprecia como plena prueba de la voluntad de la arrendataria de hacer uso de la prórroga legal.-
4º Recibos de Pagos por conceptos de Cánones de Arrendamiento recibidos de la arrendataria correspondientes a los meses de Septiembre, Noviembre y Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Julio, Agosto, Septiembre y Noviembre de 2006 Marzo, Abril, Mayo, Junio y Agosto de 2007, cursantes a los folios del sesenta (60) al sesenta y nueve (69) del expediente; a dichas instrumentales el Tribunal las desecha por impertinentes por cuanto el pago no guarda relación con los hechos objeto de la controversia.-
La parte demandada incorporó las siguientes pruebas:
1° Reprodujo cursante a los folios del ciento nueve (109) al ciento diecinueve (119) y del ciento veintitrés (123) al ciento veinticinco (125) cinco (5) contratos de arrendamientos de los cuales el primero comenzó a regir desde el día 01 de Septiembre de 1998; el segundo desde el 01 de Septiembre de 1999 hasta el 31 de Agosto de 2000; el tercero desde el 01 de Septiembre de 2001 hasta el 31 de Agosto de 2002; el cuarto desde el 01 de Septiembre de 2002 hasta el 31 de Agosto de 2003 y el quinto desde el 01 de Septiembre de 2004 hasta el 31 de Agosto de 2005.- A estas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio conforme lo establece el artículo 1363 del Código Civil Venezolano y las valora como plena prueba de la duración de la relación locativa a la cual estuvieron sometidas las partes aquí en conflicto.-
2° Cursantes a los folios del ciento veintiséis (126) al ciento cuarenta y ocho (148) del expediente recibos de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2006, Enero, Febrero, Abril, Julio, Agosto de 2007.- A dichos recibos el Tribunal los desecha por impertinentes por cuanto en la presente causa el pago de las referidas pensiones no forma parte del objeto de la controversia.-
4° Copia Certificada de las consignaciones que por cánones de arrendamiento realizó la arrendataria por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, correspondiente al mes de Septiembre de 2007; así como recibos de depósitos hechos en la cuenta de ese Juzgado en los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007.- Esta probanza se desecha por impertinente, pues en nada guarda relación con el tema probatorio de la causa, ya que en la misma no se debate la falta de pago por concepto de cánones de arrendamiento.-
III
Planteada así la litis, para su resolución corresponde en primer lugar emitir pronunciamiento sobre las cuestiones previas opuestas por la representación de la demandada. - A tal efecto tenemos:
Primero: Se opone con fundamento en el numeral 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la “…confusa legitimidad del actor…” afirmando que se habla de una disolución y liquidación de comunidad y que no se ha consignado la declaración de únicos y universales herederos, ni las partidas de nacimiento de las actoras.-
La cuestión previa a que se refiere el numeral 2 del artículo 346 se dirige al control de la capacidad procesal del actor, esto es que aquel que intenta la demanda tenga no sólo capacidad de goce, sino también capacidad de ejercicio y concretamente en el ámbito judicial que es como se refleja la capacidad procesal.- Carecen de capacidad procesal, en nuestra legislación, el menor de edad y el sometido a interdicción.- Supuestos que nos son los referidos por el actor en su exposición.-
Ahora bien, en un escrito presentado en fecha 08 de Enero de 2008, pareciera que el apoderado de la demandada quiso en realidad aludir a la falta de cualidad.- Es menester recordar que la falta de cualidad es un problema distinto de la falta de capacidad y que aquel no puede denunciarse por vía de cuestión previa, sino como alegato de la contestación al fondo de la demanda, por así disponerlo el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.-
Empero, a favor de la justicia, será necesario recordar la noción de la cualidad en los términos que la comprende y nos la enseña el ilustre maestro LUIS LORETO, conforme a la cual:
“…La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva)…”.-
La existencia de esta identidad se verifica en la presente causa por el hecho de que la acción ha sido ejercida por la ciudadana ILIANA REGANO DE PUENTE quien según se evidencia de los contratos de arrendamiento tiene la condición de arrendadora.- Por tanto debe desecharse la cuestión previa opuesta y así se decide.-
Segundo: Con fundamento en el numeral 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se opone la ilegitimidad de los apoderados del actor afirmando que el poder presentado es un poder especial que se agota en las acciones que se ejerzan contra el ciudadano MAURO ABIGAIL GUEDEZ CARDENAS.-
Se advierte que de la lectura del poder se desprende que el mismo ha sido otorgado para la representación de las demandantes en todos los asuntos, negocios e intereses que tiene en la actualidad y agrega que “…muy especialmente todo lo referente a la demanda por Desalojo que incoaré contra el ciudadano MAURO ABIGAIL GUEDES CARDENAS…” de donde se evidencia que la mención de tal facultad es de carácter enunciativo y la representación alegada involucra otros procesos, como es este caso, en tal virtud se desecha la cuestión previa alegada y así se decide.-
Tercero: Con fundamento en el numeral 5 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opone la falta de caución o fianza y dice que el artículo 588 ejusdem, exige que se ofrezca caución al solicitar la medida de secuestro del inmueble.- Sobre este particular es menester precisar que la caución a la que aquí se hace referencia es la denominada “cautio judicatum solvi”.- Por tanto debe desecharse la cuestión previa opuesta y así se decide.-
Cuarto: Con fundamento en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el defecto de forma del libelo indicando que la actora no determina cual es su pretensión y que esa imprecisión fue acompañada de una calificación hecha extemporáneamente por el Juzgado al denominarle cumplimiento de contrato.-
La pretensión en el derecho procesal es un acto por el cual un sujeto se afirma titular de un interés jurídico y frente a otro y pide al juez que se dicte una resolución con la autoridad de cosa jugada que lo reconozca. Lo que distinto de la acción y su usual denominación en el derecho.-
Cuando el libelo señala que se quiere que la demandada reconozca como vencido el contrato y que como consecuencia de ello entregue el inmueble, es claro sobre qué recaerá la facultad jurisdiccional, en esta causa, por lo tanto se debe desechar la cuestión previa opuesta y así se decide.-
Resueltas las cuestiones previas opuestas corresponde ahora al fondo del asunto y a tal efecto advertimos que como ya se estableció en la presente causa la actora pretende la devolución del inmueble, afirmado la extinción de la relación arrendaticia por haberse extinguido el plazo convenido contractualmente y la prorroga legal obligatoria.-
Para la resolución de asunto debemos iniciar significando que el arrendamiento de inmuebles supone que el arrendador se obliga a hacer gozar al arrendatario de una cosa inmueble de forma temporal y mediante un precio determinado.- De modo que la misma noción del contrato se opone a la idea de perpetuidad, ahora esta circunstancia no impide que se distinga entre los arrendamientos por tiempo determinado y los arrendamientos a tiempo indeterminado, recordando que la base de la distinción, es que exista acuerdo de las partes sobre la duración del contrato al establecer un término en el que se producirá su extinción.-
Tal distinción como hemos referido en incontables oportunidades, trasciende del puro interés académico, pues el legislador ha previsto institutos legales cuya aplicabilidad o no se resuelve en la naturaleza de la relación locativa según su duración temporal.- Uno de ellos es la prorroga legal, que como bien han significado los autores GUERRERO QUINTERO y GUERRERO ROCCA se puede definir como:
“…es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo…”.-
De modo que de puede afirmarse de manera práctica que al llegar a producirse la extinción del plazo opera de pleno derecho y a modo de extensión por beneficio de Ley de la duración del contrato de arrendamiento.-
En casos como el presente, se plantea no obstante, un conflicto entre las partes en relación a la extinción del contrato.- En esta materia rige plenamente el principio de la buena fe conforme al cual las partes deben proceder en su ejecución acatando la equidad, los usos y las previsiones de Ley, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil.- En este sentido se advierte que el artículo 1599 del Código Civil dispone: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desauhucio”.-
Para el sentenciador, no hay duda que el pacto cuyo cumplimiento se ha reclamado en la causa está contenido en el documento que cursa del folio 54 al folio 56 del expediente y que es el último de una serie de contratos que con duración fija de un año vinculó a las partes desde el mes de Septiembre de 1998.- Este contrato es un arrendamiento por tiempo determinado y que conforme a la previsión de su Cláusula Tercera finalizaba su duración al llegar el día 31 de Agosto de 2005.- Momento a partir del cual comenzó a transcurrir de pleno derecho el lapso de la prorroga legal que sería por dos (2) años, en aplicación de la regla contenida en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Circunstancia que según se ha establecido era plenamente conocida por la actora.-
Ahora bien, el demandado considera que se encuentra en curso el contrato de arrendamiento por estar solvente en el inmueble, debemos significar que el arrendamiento es un contrato bilateral y como tal no puede ser modificado por la sola voluntad de una de las partes, tal y como lo establece el artículo 1159 del Código Civil al establecer que “…no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento…”.- De donde se desprende que las estipulaciones bilaterales mantienen su vigencia hasta tanto que por vía de otros acuerdos se les modifique o se les deje sin efecto, parece necesario además advertir, que en estos casos además tiene aplicación el principio general del “paralelismo de formas” conforme al cual los actos se deshacen, empleando las mismas formas con las que se hacen, de donde se establece que sí el acuerdo inicial surgió de un contrato escrito, mediante el empleo de la misma forma habrá de conducirse su modificación o extinción.-
En el presente caso, no existe elemento probatorio alguno del cual deducir que las partes acordaron algo distinto de lo contenido en la Cláusula Tercera antes referida relativa a que la extinción del arrendamiento sería el día 31 de Agosto de 2005.-
Vencido el contrato y la prorroga legal el arrendatario debe proceder a la devolver la cosa arrendada conforme lo prevé el artículo 1594 del Código Civil y de autos se evidencia que el demandado no cumplió con esa obligación y así se declara.-
Establecido, que en el caso “subjudice” se encuentran vencidos el tiempo pactado como duración del arrendamiento y la prorroga legal que correspondía, considera este Juzgador que se encuentran llenos los extremos de la acción de cumplimiento de contratos prevista en el artículo 1.167 al estipularse que en los contratos bilaterales ante el incumplimiento de una de las partes la otra puede reclamar judicialmente su ejecución y la indemnización de los daños y perjuicios.- Y siendo así, resulta improcedente, por haberse agotado el tiempo de la prorroga legal, la pretensión de la demandada.- Siendo entonces lo procedente en derecho y en justicia es declarar con lugar la demanda y sin lugar la reconvención y así se declara.-
En cuanto a la acción de reintegro sobre alquileres debe significarse que la procedencia de la misma esta sujeta a la demostración por el actor del hecho de haber pagado por el arrendamiento más de lo que le correspondía conforme a la regulación del canon del inmueble, hechos que no fueron establecidos por medio idóneo y por tanto debe desestimarse la misma y así se declara.
IV
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por las ciudadanas ILIANA REGAGNO DE PUENTE y VICTORIA REGAGNO DE MIZRACHI., a través de sus Apoderadas Judiciales, en contra de la ciudadana JANET ALVARADO LÓPEZ, y SIN LUGAR la reconvención por esta última propuesta, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:
Primero: A la ejecución del contrato devolviendo libre de bienes y personas el inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio Tirreno, Piso 1, signado con el Nº 4, Calle Manuel Díaz Rodríguez, Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital.-
Segundo: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada perdidosa.-
Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los Siete (07) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2.008).- Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-
El Juez,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 07 de Febrero de 2008, se registró y publicó sentencia, siendo las 9:04 a.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*.-
|
