TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (EN SU LAPSO)
EXP. NO.: 31.911 / CIVIL / RECURSO
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil Administradora Multicentro S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 09 de Octubre de 1984, bajo el No. 36, Tomo 8-A Sgdo., representada por el ciudadano Raymond Orta Martínez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 9.965.651, en su carácter de Director Gerente.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO e INDIRA MOROS RESTREPO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números 14.061.079 y 14.872.376, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los Números 105.148 y 110.298, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 2.975.460. Y ante la constancia en autos del fallecimiento del prenombrado ciudadano la causa continuó en la persona de sus sucesores: Ciudadanos CONCEPCIÓN CRUZ DE FREIJOSO, RAMONA FREIJOSO CRUZ y MANUEL FREIJOSO CRUZ, quienes son de nacionalidad española la primera y venezolanos los otros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números E-517.296, V-3.159.029 y V-5.310.449.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA CIUDADANA CONCEPCIÓN CRUZ DE FREIJOSO: los ciudadanos ROMANOS KABCHI CHEMOR, GAMAL KABCHI CURIEL, YASMIN KABCHI CURIEL, EGLIS QUINTERO GONZALEZ y DAVID JOSÉ GRANADO DELGADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.602, 58.496, 102.896, 85.943 y 98.495, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LOS CIUDADANOS RAMONA FREIJOSO CRUZ y MANUEL FREIJOSO CRUZ: los ciudadanos ROMANOS KABCHI CHEMOR, GAMAL KABCHI CURIEL, YASMIN KABCHI CURIEL, ELIO CESAR BURGUERA RINCÓN, MARIA ALEJANDRA GONZÁLEZ CORREDOR y DAVID JOSÉ GRANADO DELGADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.602, 58.496, 102.896, 104.733, 116.147 y 98.495, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 3 de Junio de 2008 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada, desechó la demanda y declaró extinguido el proceso, en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término y de la prórroga legal que incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., contra el ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL, para terminar una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 06, ubicado en el Edificio CORCEGA, situado en la Av. Casanova, entre Calle Las Delicias y Abraham Lincoln, Urbanización Bello Monte (Sección Este), Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:
En fecha 03 de Junio de 2008, el Tribunal a quo dictó sentencia, cuyo dispositivo se transcribe a continuación:
“....este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta consagrada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha la demanda y se declara extinguido el presente proceso, por aplicación del artículo 356 eiusdem. Así se decide.-…”.
En fecha 05 de Junio de 2008, la apoderada de la parte demandada apeló de la sentencia de fecha 03-06-2008.
En fecha 11 de Junio de 2008, el Tribunal a quo oyó en ambos efectos la apelación de la sentencia, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor, donde en virtud del sorteo realizado se asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que le dio entrada el 20 de Junio de 2008 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 16 de Julio de 2008, el apoderado de la parte actora presentó escrito ante esta Alzada.
El Tribunal pasa a decidir la controversia en los términos siguientes:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto...”.
“Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio”.
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...”.
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación…”.
Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda el apoderado de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., alega que su representada es cesionaria de un contrato de arrendamiento, que se celebró en fecha 01 de abril de 1962 entre el ciudadano VIRIATO ALARCÓN, en su carácter de arrendador, y, el ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el No. 06, ubicado en el Edificio CORCEGA, situado en la Av. Casanova, entre Calle Las Delicias y Abraham Lincoln, Urbanización Bello Monte (Sección Este), Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual fue objeto de sucesivas cesiones por parte del arrendador hasta la que celebró su mandante, y refirió las siguientes:
- Cesión de Contrato de Arrendamiento celebrada en fecha 22 de Mayo de 1963 entre el ciudadano Viriato Alarcón, en su carácter de arrendador, y, la empresa Arcos Administración de Bienes, que posteriormente pasó a ser Administradora Ferlan, C.A.
- Cesión de Contrato de Arrendamiento celebrada en fecha 26 de Enero de 1981 entre Administradora Ferlan, C.A., en su carácter de arrendador, y, Agencia Ferrer Palacios, C.A.
- Cesión de Contrato de Arrendamiento celebrada en fecha 29 de mayo de 2001 entre Agencia Ferrer Palacios, C.A., en su carácter de arrendador, y, la sociedad Edificio Caura, S.R.L.
- Cesión de Contrato de Arrendamiento celebrada en fecha 30 de Mayo de 2001 entre la empresa Edificio Caura S.R.L., en su carácter de arrendador, y, la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L.
Señalan que el inmueble arrendado tiene un área aproximada de NOVENTA METROS CUADRADOS CON DIEZ Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (90,19 M2), con un área techada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (84,97 M2), y un área destechada de balcón de CINCO METROS CUADRADOS CON VEINTE Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (5,22 M2), e integrado por sala-comedor con balcón, cocina con área de lavadero y un (1) baño de servicio, dos (2) dormitorios con sus respectivos closet, un (1) baño principal y un dormitorio de servicio. Siendo sus linderos los siguientes: Norte: Con fachada norte del edificio; Sur: Con fachada sur del edificio; Este: Con fachada este del edificio; Oeste: En parte con las escaleras generales del edificio y pasillo de circulación y en parte con el Apartamento No. 5; Parte Superior: Con el Apartamento No. 8; Parte Inferior: Con el Apartamento No. 6; según documento de condominio del Edificio Córcega, protocolizado en fecha 30 de diciembre de 2003 ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del ahora Distrito Capital, bajo el No. 28, Tomo 26, Protocolo Primero.
Manifiestan que en el contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril de 1962, se estableció que su duración era de un (1) año, prorrogable automáticamente por periodos iguales, y al efecto transcribió el texto de la cláusula tercera del contrato.
Expresan que en el inmueble arrendado se practicaron dos (2) notificaciones judiciales y que en las dos ocasiones estaba presente la ciudadana Concepción Cruz de Freijoso, titular de la cédula de identidad número V- 517.296: la primera practicada en fecha 11 de junio de 2001 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que tenía por objeto informar al arrendatario que el inmueble pasaría a ser administrado por la actora, que no se le prorrogaría el contrato de arrendamiento y que a partir del vencimiento del mismo el día 01 de abril de 2002 comenzaría a correr la prórroga de tres (3) años que le otorga la Ley, y que se le ofrecía en venta el referido inmueble; y, la segunda practicada en fecha 28 de julio de 2004 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para reiterarle al arrendatario que el contrato de arrendamiento venció el 01 de abril de 2002 y la prórroga legal vencía el 01 de abril de 2005.
Sostienen que el arrendatario ha incumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado a pesar de haber vencido el término previsto en el contrato de arrendamiento y su prórroga legal de tres (3) años.
Fundamentan la demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.159 y 1.160 del Código Civil, así como en los artículos 33, 38 literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo que los apoderados de la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., en nombre de su representada demandan al ciudadano Manuel Freijoso Canal, para que convenga o sea condenado por este Juzgado al cumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril de 1962 por vencimiento del término y de su prórroga legal, y que en consecuencia entregue el inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 6 ubicado en el Edificio Córcega, situado en la Av. Casanova, entre Calle Las Delicias y Abraham Linconl, Urbanización Bello Monte (Sección Este), Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado; así como a pagar las costas y costos que genere el presente juicio.
Estiman el valor de la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) equivalentes a Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs.F. 4.500,00) en virtud de la reconversión monetaria.
Solicitan al Tribunal decretar el secuestro del bien inmueble arrendado y ordenar el depósito del mismo en su propietario, que es la sociedad Edificio Caura S.R.L. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Ahora Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 05 de mayo de 1955, bajo el No. 77, Tomo 6-A.
Y finalmente piden al Tribunal que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En fechas 05 y 07 de Mayo de 2008, se verificó el acto de contestación de la demanda donde el apoderado judicial de los sucesores por acto mortis del ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL, a saber ciudadanos CONCEPCIÓN CRUZ DE FREIJOSO, RAMONA FREIJOSO CRUZ y MANUEL FREIJOSO CRUZ, en la oportunidad de contestar la demanda, opusieron cuestiones previas y contestaron al fondo la demanda, en los siguientes términos:
Opusieron la cuestión previa contemplada en el Artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, porque la relación arrendaticia que se inició mediante un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Abril de 1962, establecía que su duración era de un (1) año, prorrogable automáticamente, salvo que una de las partes manifestara a la otra su voluntad de rescindirlo con un (1) mes de anticipación, por lo que este se prorrogó anualmente, bajo las mismas condiciones previstas en el contrato.
En tal sentido invocan que a dicha relación arrendaticia le resulta aplicable el dispositivo del artículo 1.580 del Código Civil que limita aquellos contratos celebrados por más de quince (15) años a esos quince (15) años, por lo que a partir del 1o de abril de 1977, se venció dicho contrato de arrendamiento, así que al permitir el arrendador que el arrendatario prosiguiera en la posesión del inmueble, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado al operar la tácita reconducción según lo estipulado en el artículo 1.614 del Código Civil.
De ahí que al convertirse el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado, sólo podía pedirse el desalojo, de acuerdo con el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en caso de mediar alguna de las causales que en el se indican.
En este caso, la parte actora demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término previsto en el mismo y de su prórroga legal, asumiendo que el contrato aun era por tiempo determinado y que el mismo se había prorrogado 47 veces consecutivas, por lo que notificaron judicialmente en fecha 11-06-2001 la intención de su arrendador de dar por terminado el contrato y que éste finalizaba en fecha 01-04-2002, que a partir de esa fecha comenzaba la prórroga legal de tres (3) años que supuestamente le correspondía al arrendatario, e informan que debía entregarse el inmueble en fecha 01-04-2005, libre de personas y cosas.
Por lo que concluyen que la parte actora debía elegir el medio judicial procedente para demandar tomando en consideración si el contrato era a tiempo determinado o indeterminado, para escoger entre el desalojo y el cumplimiento de contrato, pero como en este caso el contrato de arrendamiento dejó de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, lo conducente era demandar el desalojo y no el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, por lo que solicitaron que se deseche la acción propuesta, por no cumplir la misma con los extremos de Ley necesarios para su procedencia.
En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, negaron, rechazaron y contradijeron la naturaleza a tiempo determinado del contrato, y al efecto reprodujeron los mismos alegatos explanados al oponer la cuestión previa, y pidieron al tribunal que así lo declare.
Fundamentaron su defensa en los artículos 7, 33, 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como en los artículos 2, 6, 1.580, 1.600 y 1.614 del Código Civil venezolano.
Por último pidieron al tribunal que declare con lugar la cuestión previa opuesta y sin lugar la demanda incoada contra sus representados.
Los apoderados de la parte actora presentaron ante el Tribunal a quo escritos donde rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demanda al considerar absurdo el alegato de que el contrato de arrendamiento que funge como instrumento fundamental de la demanda se indeterminó y que la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil consagra presupuestos concretos que no pueden subsumirse en las afirmaciones de hecho y de derecho realizadas por la representación judicial de la parte demandada, por lo que pide al Tribunal que declare in limine litis sin lugar la aludida cuestión previa . En tal sentido analizó el texto de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, para concluir que de su texto se evidencia que el contrato no es a tiempo indeterminado sino determinado y que no resultan aplicables las disposiciones del Código Civil relativas a la tácita reconducción. Y en su escrito además hicieron algunas consideraciones oponiéndose a la contestación de la demanda de la parte accionada e insistieron en la naturaleza a tiempo determinado del contrato de arrendamiento.
PUNTO PREVIO
DE LA TEMPESTIVIDAD DE LA CONTESTACIÓN
El Tribunal a quo dejó asentado en su sentencia que la parte accionada había dado contestación a la demanda en la misma oportunidad de darse por citada, a saber, en fecha 05-05-2008, y que por criterio pacífico y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, la misma debe ser valorada y apreciada. Sin embargo se observa que en fecha 07 del mencionado mes y año la parte demandada en comento presentó escrito contentivo de la contestación en referencia bajo el mismo tenor del escrito anterior, donde al haber opuesto, entre otras defensas, cuestiones previas en la oportunidad que indica el Artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual la misma fue interpuesta en forma tempestiva, y al ser así no se verifica de manera alguna la figura de la confesión ficta ni se vulnera con la primera contestación el derecho a la defensa de la parte actora, conforme al criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 01 de Noviembre de 2.006, con el No. 1.904, en el expediente 06-0920. Así se decide.
Resuelto el punto anterior, pasa este sentenciador a realizar el análisis de los elementos probatorios traídos a los autos. De acuerdo a ello, el Tribunal deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
Pruebas aportadas por la parte actora con el libelo de la demanda:
1) Folio 24, original de cesión de Contrato de Arrendamiento de fecha 01-04-1962, el cual fue celebrado en fecha 30 de Mayo de 2001 entre la empresa Edificio Caura S.R.L., en su carácter de arrendador, y, la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., subrogándose en tal condición.
2) Folio 25 y 26, original de Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 01 de Abril de 1962 entre el ciudadano Viriato Alarcón, en su carácter de arrendador, y, el ciudadano Manuel Freijoso Canal, titular de la cédula de identidad Nº 2.975.460, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 6 del edificio Carcega. En la cláusula tercera relativa a la duración del contrato, se señaló:
“Cláusula Tercera: El Plazo del arrendamiento es de un año (1) contado a partir de esta fecha, prorrogable automáticamente por períodos iguales si con un mes de anticipación por lo menos al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario. En el caso de que la arrendadora manifestase en la forma indicada su deseo de no continuar el contrato, el inquilino se obliga a entregar oportunamente la porción arrendada debidamente desocupada en las mismas condiciones y buen estado en que la ha recibido”.
3) Folio 27, original de cesión de Contrato de Arrendamiento de fecha 01-04-1962, el cual fue celebrado en fecha 29 de mayo de 2001 entre Agencia Ferrer Palacios, C.A., en su carácter de arrendador, y, la sociedad Edificio Caura, S.R.L.
4) Folios 29 al 47, copia fotostática simple de documento de condominio del Edificio Corcega, protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Libertador en fecha 30-12-2003, bajo el Nº 28, Tomo 26, Protocolo Primero.
5) Folios 49 al 54, notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 11-06-2001, que se practicó en el inmueble arrendado, para notificarle al ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL, la voluntad de su arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-04-1962 y que éste terminaba el 01-04-2002, por lo que a partir de esa fecha comenzaría la prórroga legal y que debería entregar el inmueble al finalizar ésta.
6) Folios 56 al 60, notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 28-07-2004, que se practicó en el inmueble arrendado, para notificarle al ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL, que la prórroga legal se vencía en fecha 01-04-2005.
Instrumentos aportados por la parte demandada:
A) Folio 100, copia certificada del acta de defunción del ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL, titular de la cédula de identidad Nº 2.975.460, expedida por la Alcaldía del Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 17 de Marzo de 1989, donde se hace constar que el prenombrado ciudadano murió en fecha 16 de Marzo de 1989.
Con respecto al contrato de arrendamiento que se identificó con el número 2), que fue invocado por ambas partes, así como a las cesiones de dicho contrato que se refirieron con los números 1) y 3), de conformidad con los artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.363 del Código Civil, se les otorga valor probatorio. Dichos instrumentos demuestran que mediante contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-04-1962 se inició una relación arrendaticia entre el ciudadano VIRIATO ALARCÓN, en su carácter de arrendador y el ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL, en su condición de arrendatario, la cual fue objeto de sucesivas cesiones en lo que se refiere al arrendador, posición que actualmente ocupa la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., sucedido por acto mortis causa en los ciudadanos CONCEPCIÓN CRUZ DE FREIJOSO, RAMONA FREIJOSO CRUZ y MANUEL FREIJOSO CRUZ, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 06, ubicado en el Edificio CORCEGA, situado en la Av. Casanova, entre Calle Las Delicias y Abraham Lincoln, Urbanización Bello Monte (Sección Este), Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital. Así se Decide.
En cuanto a las notificaciones judiciales practicadas que se señalaron con los números 5) y 6), así como al documento de condominio del edificio Corcega que se refirió con el número 4), y el acta de defunción del ciudadano MANUEL FREIJOSO CANAL identificada con la letra A), se les otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto no fueron impugnados ni tachados de falsos. Así se Decide.
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Despacho pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
Las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia que se inició mediante contrato suscrito en fecha 01-04-1962 y lo que aparece controvertido entre las partes es precisamente la naturaleza de ese contrato, pero tal desacuerdo no surge de la interpretación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, pues ambas están de acuerdo en que ese contrato nació a tiempo determinado, así que sólo discuten la aplicación de normas legales a dicha relación arrendaticia, que habrían ocasionado la terminación del contrato a los 15 años de haber sido celebrado y si a partir de esa fecha se habría producido la tácita renovación o reconducción del contrato, pasando a ser el mismo a tiempo indeterminado y continuando su vigencia en todos los demás aspectos que rigen dicha relación arrendaticia.
En aplicación del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, resulta evidente para este Juzgador y, así interpreta la voluntad de las partes contratantes, en que el contrato nace como un contrato a tiempo determinado, con una vigencia de un (01) año (12 meses), contado a partir del día uno (01) de abril de 1962, tal y como consta del texto del contrato, cuyo vencimiento correspondió al día uno (01) de abril de 1963. Ahora bien, las partes previeron que dicho contrato se prorrogaría de forma automática y sucesiva, a menos que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovarlo con treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento del contrato o de una cualquiera de sus prorrogas, según lo establecido en la Cláusula Tercera de la relación locativa, por lo que se entiende prorrogada la presente relación arrendaticia por un lapso de quince (15) años, es decir, hasta el uno (01) de abril de 1977, ello en atención a las disposiciones contenidas en el artículo 1.580 del Código Civil, que establece. “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años”. En consecuencia, a partir de esa última fecha, el contrato de marras comenzó a regirse por las normas contempladas en nuestra ley sustantiva para los contratos a tiempo indeterminado, dado que el arrendatario continuó en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, materializándose en consecuencia el supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
En este punto, considera menester esta alzada, establecer, que la referida prorroga de los contratos de arriendo, como el que nos ocupa, puede suceder de dos formas o situaciones diferentes, a saber: 1°) Por voluntad expresa de las partes, en cuyo caso, debe existir una manifestación expresa de voluntad y, dicho contrato se entendería prorrogado a tiempo determinado; y 2°) Por imperio de la Ley, que es cuando sucede la prorroga en virtud de la norma contenida en los citados artículos 1.600 y 1.114 del Código Civil, el cual prevé que, al vencimiento del término de la locación, el arrendatario quede y se le deje en posesión del inmueble, con la anuencia del arrendador, en cuyo caso, la relación locativa se indeterminaría en el tiempo de duración, quedando en vigencia las demás cláusulas del contrato.
En el presente proceso, resulta evidente que el contrato de arriendo que se inició el día uno (01) de abril de 1962 por el tiempo determinado de un (01) año, venció el uno (01) de abril de 1977, al cumplir su décimo quinto año fijo, por lo que a partir de esta última fecha se indeterminó en el tiempo, en virtud de haberse producido la tácita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y, en consecuencia, debe regularse por todo lo relativo a los contratos cuya naturaleza sea a tiempo indeterminado. Así se establece.
Así las cosas, considera este Juzgador, se hace pertinente traer a colación el precepto legal contenido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...”.
En este orden la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de Abril de 2002, Expediente Nº 02-0570, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, sobre el particular dispuso lo siguiente:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma…”.
Del mismo modo es importante traer a colación la posición doctrinaria asumida por el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, página 83, Volumen III, cuyo texto es del tenor siguiente:
“…En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de la litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso. …”.
Ahora bien, este Órgano Jurisdiccional considera que encontrándonos en presencia de un contrato que se convirtió a tiempo indeterminado por el transcurso del tiempo, la parte actora no ha debido ejercer la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, dado que no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico por no existir demanda por cumplimiento de contrato cuando el mismo es a tiempo indeterminado, sino que, en su lugar, debió intentar una Acción de Desalojo Inquilinario, sustentando en el comentado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en vista que la cuestión previa opuesta es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y que tiende a obtener, no solo la composición de esta última, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla, por ello, el efecto de la procedencia de esta cuestión previa es que la demanda quede desechada y extinguido el proceso, en aplicación analógica al criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia antes descrito y a la posición doctrinaria en comento; por lo cual obligatoriamente se debe concluir en que la acción de cumplimiento interpuesta es contraria a derecho y en consecuencia procedente la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, tal como fue invocada por la representación demandada en su oportunidad, quedando desechada la demanda y extinguido el proceso. Así se declara formalmente.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación accionante y consecuencialmente confirmar el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente que establecido.
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, contra el fallo proferido en fecha tres (3) de Junio de 2008, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., contra el ciudadano Manuel Freijoso Canal, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento de la decisión, quedando desechada la demanda y extinguido el proceso.
TERCERO: Se confirma la sentencia apelada en los términos explanados en el presente fallo.
CUARTO: Se condena en las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al Tribunal a quo.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
JANETHE VEZGA CARVAJAL