TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintiuno de julio de dos mil ocho
198º y 149º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2007-001108
PARTE ACTORA: REPRESENTACIONES HSK, C.A.
APODERADA JUDICIAL: GLADYS VIVAS
PARTE DEMANDADA: ANIS ALI MAJZOUB
APODERADOS JUDICIALES: EDGAR HERRERA y CARLOS GONZÁLEZ COFFI
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO, interpuesta el 20 de junio de 2007 por la Abogada Gladys Vivas, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 14.146, apoderada judicial de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES HSK, C.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 15 de junio de 1999, bajo el No. 16, Tomo 33-A Cto., en su carácter de propietaria y arrendadora; contra el ciudadano ANIS ALI MAJZOUB, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.304.792.
Afirmó en el libelo la apoderado judicial de la parte actora, que su representada celebró un contrato de arrendamiento que anexa marcado “B”, el 17 de julio de 2002, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 02, Tomo 50, con el ciudadano ANIS ALI MAJZOUB, sobre el apartamento No. 9, ubicado en el piso 3, del segundo bloque del edificio Simón Bolívar, situado en la Avenida San Carlos con calle 2 de la Urbanización Vista Alegre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que dicho contrato se convino inicialmente por el término de un año, pero a su vencimiento las partes mantuvieron la misma relación contractual, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, operó la tácita reconducción, pasando el contrato a ser a tiempo indeterminado.
Que el ciudadano ANIS ALI MAJZOUB, ha venido incumpliendo con el pago del canon de arrendamiento desde el mes de abril de 2006, adeudando a su representada los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde marzo hasta diciembre de 2006, y de enero a mayo de 2007, que a razón de (Bs. 300.000,00) mensuales, ascienden a la suma de (Bs. 4.500.000,00). Señaló que dicha falta de pago constituye incumplimiento de una de las obligaciones principales del inquilino, establecida en la cláusula cuarta del contrato y en el numeral 2° del artículo 1592 del Código Civil.
Que en base a los hechos narrados, acude ante este Tribunal a demandar por desalojo al ciudadano ANIS ALI MAJZOUB, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, a desalojar el inmueble arrendado y entregarlo a su representada, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió.
Al contestar la demanda, los apoderados judiciales del ciudadano ANIS ALI MAJZOUB, abogados Carlos González Coffi y Edgar G. Herrera M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.220 y 32.777, respectivamente, lo hicieron en los siguientes términos:
Señalaron que es cierto que el contrato de arrendamiento se celebró el día 17 de julio de 2002, ante la Notaría indicada. Que el contrato de su mandante se suscribe y tipifica en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que su contrato vencía el día 17 de julio de 2009, manteniéndose la determinación del contrato, sin que operase la tácita reconducción o indeterminación alegada por la actora. Que su mandante nunca fue notificado por el arrendador de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento en ninguno de sus vencimientos. Que la institución de tácita reconducción establecida en el artículo 1614 del Código Civil perdió toda eficacia jurídica por la nueva ley. Que así la demanda incoada contra su mandante violó el debido proceso, el orden público, la ley y el derecho a la defensa. Citaron el contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Seguidamente negaron que su mandante deba algunos de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos por la parte actora. Que posteriormente a la firma del contrato, las partes de forma consensuada acordaron que el arrendatario pagaría como canon mensual la cantidad de (Bs. 350.000,00), los cuales canceló en la cuenta corriente No. 0134-0129-221293017308, del Banco Banesco, Sucursal Plaza Páez, de la siguiente forma: El mes de marzo de 2006, con cheque No. 13501014, emitido el 6 de marzo de 2006; abril 2006, lo pagó el 10-4-2006, a través de cheque No. 48501017; mayo de 2006, a través de depósito con cheque No. 21501023, del 6-5-2006; junio 2006, con cheque No. 3603557, emitido el 5-6-2006; julio 2006, con cheque No. 44618227, emitido el 4-7-2006. Alegaron que todos esos cheques fueron entregados a la ciudadana Theresa Hanna Khaouli de Sayegh, identificada en autos.
Que los pagos subsiguientes se realizaron en el Banco Industrial de Venezuela, fungiendo como receptor el Juzgado “Vigésimo Segundo” del Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente No. 06-1277, a favor de la ciudadana THERESA HANNA KHAOULI DE SAYEGH, quien es la Directora de REPRESENTACIONES HSK, C.A.
Señalaron además que el pago hecho a la Directora de la demandante libera a su representado, por tener ella la cualidad y facultad de recibir cantidades de dinero en nombre de su representada, según los estatutos sociales.
Expuestos los hechos de la forma que antecede, se evidencia que los expuestos por la parte actora en el libelo, fueron rechazados por la parte demandada, a excepción del reconocimiento de la relación arrendaticia. Sin embargo, la parte demandada señaló que la demanda incoada contra ella violó el debido proceso, el orden público y el derecho a la defensa. Señalando además que deben aplicarse las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más no las del Código Civil.
Al respecto es necesario señalar que con la sola interposición de la demanda, no se violan las instituciones indicadas, pues es a lo largo del proceso, con las actuaciones del órgano jurisdiccional que puede causársele indefensión a cualquiera de las partes, cuando se le conceden preferencias a una de ellas otorgándoles beneficios no previstos en la ley, o cercenando o limitándole el ejercicio de sus derechos procesales o constitucionales, tratándoles desigualmente en el proceso.
Al interponerse una demanda como la del caso de marras, el juez sólo debe verificar previamente si ésta no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de Ley, para admitirla; y luego que se desarrolle el procedimiento, con los alegatos y pruebas de ambas partes, decidir sobre la procedencia o no de la demanda. Es en otros procedimientos especiales donde se le faculta al Juez a analizar ad limine litis, los recaudos presentados, para verificar que sean los instrumentos idóneos para darle curso a la causa, por ese procedimiento especial o específico que la parte solicite.
No obstante ello, el Tribunal se percata de que lo cuestionado por el demandado es lo relativo a la duración del contrato de arrendamiento, pues no está de acuerdo con lo señalado en el libelo de que el contrato es a tiempo indeterminado y por ello afirma que la demanda de desalojo, fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es contraria a la ley y al orden público. En base a ello, es necesario que este Tribunal, por el principio de exhaustividad analice cuál es la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, en cuanto a su duración.
En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 17 de julio de 2002, se estableció que tendría duración de un año fijo. Expresamente convinieron en que al finalizar dicho término se entendería que el contrato venció, y comenzaría a correr la prórroga legal, salvo que el arrendatario manifestase con por lo menos treinta (30) días antes del vencimiento, que no haría uso de dicha prórroga.
Siendo el contrato celebrado entre las partes por el lapso fijo de un año, que vencía el día 17 de julio de 2003, automáticamente comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, de seis meses que culminaba el 17 de enero de 2004. Es un hecho admitido por ambas partes, que el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador recibiéndole los cánones de arrendamiento, luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar que efectivamente, como lo afirmó la parte actora, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es a tiempo indeterminado. En consecuencia, no es contraria a derecho la acción de desalojo interpuesta.
Ahora bien, para probar el pago alegado por la parte demandada, promovió prueba de informes del Banco Banesco, cuyo informe fue recibido el día 14 de julio de 2008, una vez vencidos tanto el lapso previsto para sentenciar, como el de diferimiento acordado por el Tribunal. Sin embargo dicha consignación pasados dichos lapsos, no le es imputable a la parte demandada, quien promovió la prueba tempestivamente; por lo cual este Tribunal aprecia los hechos contenidos en dicho informe, relacionándolo con los alegatos de las partes.
Según lo afirmado en el libelo, el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de (Bs. 300.000,00) mensuales y el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde marzo de 2006 hasta mayo de 2007. Al respecto, el demandado afirmó que posterior a la firma del contrato, las partes convinieron en aumentar el canon de arrendamiento a la suma de (Bs. 350.000,00), y que el pago de los meses señalados como insolutos fue realizado de la siguiente forma:
- El mes de marzo de 2006, con cheque No. 13501014 de la cuenta corriente No. 0131-0129-221293017308, de Banesco Banco Universal, emitido el 6 de marzo de 2006. En el informe librado por dicha entidad bancaria, se refleja que dicha cuenta está a nombre de la ciudadana MARÍA MAJZOUB KHALIL y el cheque referido fue librado a favor de Judith Borjas, endosado por una firma ilegible con el número de Cédula de Identidad 3.720.178.
- El mes de abril de 2006, mediante cheque No. 48501017, del 10 de abril de 2006. En el informe bancario se refleja que dicho cheque fue librado a favor de Judith Borjas, endosado con firma ilegible y el mismo número de Cédula de Identidad antes indicado.
- El mes de mayo de 2006, con cheque No. 21501023, emitido el 6 de mayo de 2006. Según la información dada por Banesco, dicho cheque fue librado a favor de la ciudadana Elizabeth Figueira y fue depositado en una cuenta a su nombre.
- El mes de junio de 2006, con cheque No. 36603557, emitido el 5 de junio de 2006. El Banco informó que el mismo fue librado a nombre de Judith Borjas y presenta firma ilegible, con la Cédula de Identidad No. 3.720.178.
- El mes de julio de 2006, a través de cheque No. 44618227, emitido el 4 de julio de 2006. El informe bancario refleja que el cheque fue librado a favor de Nelson Teixeira y fue endosado con firma ilegible y Cédula de Identidad No. 4.973.902.
En el escrito de promoción de pruebas, el apoderado judicial del demandado complementó sus defensas afirmando que la cuenta corriente contra la cual fueron girados los cheques relacionados pertenece a la hija del arrendatario, quien pagó siempre los cánones de arrendamiento. Del informe analizado se evidencia que efectivamente la cuenta pertenece a la ciudadana MARÍA MAJZOUB KHALIL, quien es un tercero en el proceso, pero que bien ha podido estar autorizada por el ciudadano ANIS ALI MAJZOUB a realizar en su nombre el pago del canon de arrendamiento pactado entre las partes. No obstante ello, se observa que no hay en autos algún medio probatorio del cual se pruebe que los cheques antes relacionador fueron entregados a la ciudadana Theresa Hanna Khaouli, titular de la Cédula de Identidad No. 12.402.664, Directora de la empresa demandante, tal como lo afirmó la parte demandada.
Si bien hay una periodicidad de pago de un monto fijo (Bs. 350.000,00) cada mes, también se evidencia del informe analizado, que los cheques fueron librados a favor de distintas personas: y no fue alegado en el proceso y/o probado que los beneficiarios estuviesen relacionados de alguna forma con la demandante, para que al menos a través de indicios pudiese determinarse que la real beneficiaria de los pagos era la arrendadora.
No puede pasar por alto el Tribunal que las copias de los cheques emitidos fueron consignadas al expediente por la parte demandada, evidenciándose que los mismos fueron emitidos con el nombre del beneficiario en blanco; y es probable que así mismo hayan sido entregados para la liberación del pagador, cuando en realidad tal vez se estaba abonando el camino para que se cometiese cualquier falta a la probidad y lealtad de los contratantes, sin recibir a cambio un recibo donde constase el pago supuestamente efectuado. Posteriormente, las propias partes sufren la torpeza de sus actos, cuando ven la imposibilidad de demostrar dicho pago en el proceso, pues al confiar ciegamente en la buena fe del otro contratante, no tuvieron la previsión de exigir un recibo por el pago efectuado, o en todo caso, elaborar ellos mismos el cheque llenando todos los requerimientos de dicho medio de pago.
Quiere aclarar este Tribunal que no está dando por sentado que los cheques hubiesen sido entregados a la representante de la demandante, pues ese hecho no fue probado en el proceso; sólo hace la reflexión, por la forma en que fueron emitidos, dejando el espacio del beneficiario en blanco, lo cual puede ser aprovechado por cualquier persona deshonesta y ajena a las buenas costumbres, e incluso por la propia parte que los emite, quien puede posteriormente alegar su entrega a cualquier persona que fuere su acreedor, cuando en realidad se lo entregó a otra, y pretenda así liberarse del pago.
Observa el Tribunal que la parte actora no indicó la forma en que debía el arrendatario realizar el pago del canon de arrendamiento, en cuanto a la persona a la que sería entregado. En el contrato de arrendamiento reconocido por el demandado, se convino en que el canon mensual fuese pagado al vencimiento de cada mes en las oficinas de la Arrendadora, que el arrendatario declaró conocer. En base a ello era perfectamente factible que la parte demandada o cualquier persona autorizada, entregase el pago a los representantes legales de la arrendadora o a cualquier persona señalada por ella
Es el caso que, el demandado a pesar de haber alegado que había realizado el pago entregando los cheques a la representante legal de la demandante, no logró demostrar que pagó directamente a la arrendadora el canon de los meses comprendidos desde marzo hasta julio de 2006, tal como lo alegó en la contestación, por lo cual debe concluirse que el arrendatario incumplió su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida. En base a ello, resulta innecesario para este órgano jurisdiccional analizar la validez de los pagos consignados en el Expediente No. 2006-1277, a partir del 19 de septiembre de 2006 ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por quien afirmó ser la arrendataria, ciudadana MARÍA MAJZOUB KHALIL a favor de la ciudadana TEREZA HANNA DE SAYEGH; pues como ya quedó sentado, para esa fecha, el comportamiento del arrendatario ya era subsumible en lo preceptuado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al dejar de pagar el canon de arrendamiento de los meses comprendidos desde marzo hasta julio de 2006, incumpliendo de esa forma sus obligaciones arrendaticias, lo cual hace que esté incurso en causal de desalojo del inmueble arrendado, de conformidad a lo previsto en la norma referida, resultando procedente la demanda interpuesta contra él. Así se decide.
Con fundamento en las consideraciones explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la sociedad mercantil REPRESENTACIONES HSK, C.A., contra el ciudadano ANIS ALI MAJZOUB. En consecuencia, se condena al demandado a entregar a la parte actora el apartamento No. 9, ubicado en el piso 3, del segundo bloque del edificio Simón Bolívar, situado en la Avenida San Carlos con calle 2 de la Urbanización Vista Alegre, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.
Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por causas ajenas a este Tribunal y a las partes, el presente fallo se dicta fuera del lapso legalmente previsto para hacerlo en el artículo 890 eiusdem, por lo cual se ordena su notificación a las partes.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (12:30) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,